Межевание земельного участка для оформления права собственности

Основания прекращения права собственности на землю могут быть следующие:

- прекращение добровольное - осуществляемое по воле собственника;

- утрата права собственности по объективным причинам независимо от воли собственника;

- принудительное прекращение, т.е. осуществляемое помимо и против его воли.

Под прекращением права частной собственности на земельный участок понимается совокупность юридических и фактических действий, совершаемых собственником или органом публичной власти, а также событий, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений.

Самостоятельным основанием прекращения прав на земельный участок является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 46 ЗК РФ). При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может возникнуть несколько различных ситуаций. Самая простая - когда участок изымается у собственника, являющегося гражданином или юридическим лицом; в таком случае право собственности просто прекращается. Значительно сложнее оценить ситуацию, если решение об изъятии принимает, например, субъект РФ в отношении участка, находящегося в муниципальной собственности, или, скажем, Российская Федерация принимает решение об изъятии в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Более того, хотя бы теоретически в отношении одного и того же земельного участка может быть вынесено решение об изъятии различными публичными образованиями. Правового механизма по разрешению такого рода коллизий пока не создано; возможность его создания следует связывать также с завершением процесса разграничения принадлежности земель различным публичным образованиям.

Что же касается общих гарантий и компенсаций при изъятии земельных участков, то они предусмотрены как земельным (статья 55 ЗК РФ), так и гражданским законодательством (статьи 280-283 ГК РФ) и сводятся к следующим:

а) решение об изъятии выносится только в исключительных случаях;

б) такое решение подчиняется строгой процедуре его принятия - проводится государственная регистрация такого решения, мотивировка принятия должна быть основана именно на государственных или муниципальных реальных интересах, орган, принимающий решение, должен обладать надлежащей компетенцией, заинтересованные лица предварительно извещаются;

в) принудительное изъятие части земельного участка возможно только в судебном порядке;

г) собственник вправе получить вместо изымаемого другой равноценный;

д) должна быть обеспечена полная компенсация всех потерь и убытков, вызванных изъятием, включая упущенную выгоду (статья 15 ГК РФ).

4.2 Процедура оформления прав собственности на земельный участок

Вопрос об оформлении прав на жилые дома и земельные участки в порядке наследования является достаточно актуальным для многих землевладельцев и собственников объектов недвижимости.

Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию или аренду земельных участков, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Регистрация права собственности на земельный участок происходит при представлении двух основных документов:

- правоустанавливающий документ на землю;

- кадастровый паспорт на земельный участок.

Перечень правоустанавливающих документов определен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (ред. 02.11.2013 № 294-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 25.2. этого закона установила особенности государственной регистрации прав собственности гражданина на земельный участок по дачной амнистии.

Следует учесть, что оформление права собственности на земельный участок по дачной амнистии в упрощенном порядке возможно только для следующих видов разрешенного использования земли, а именно для:

- ведения личного подсобного хозяйства;

- ведения дачного хозяйства;

- огородничества, садоводства;

- индивидуального жилищного строительства;

- индивидуального гаражного строительства.

Также, следует иметь в виду, что органы, осуществляющие государственную регистрацию по дачной амнистии прав на недвижимое имущество не вправе требовать от заявителя дополнительные документы на соответствующий земельный участок.

Оформление прав на земельный участок в соответствии с законом о «дачной амнистии» предусматривает возможность использования в качестве основного - практически любого правоустанавливающего документа.

В соответствии с Постановлением Мэра города Сургута № 317 от 03.12.2002 «Об утверждении порядка подготовки и оформления документов при предоставлении земельных участков на территории города, положения о земельной комиссии, состава земельной комиссии».

Земельные участки на территории города могут быть предоставлены в соответствии с настоящим Порядком:

1. Для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

3. Лицам, обладающим правом собственности и иными вещными правами на объекты недвижимости.

4. Для размещения движимых объектов.

Заявления граждан и юридических лиц на предоставление земельных участков для строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без предварительного согласования места размещения объекта подаются в департамент имущественных и земельных отношений (далее - ДИЗО), после чего направляются в департамент архитектуры и градостроительства (далее ДАиГ).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, подают в департамент имущественных и земельных отношений заявление о приобретении прав на земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, с приложением кадастровых планов земельных участков.

К заявлению прилагаются: копии правоустанавливающих документов; копия свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, Подлинные документы предоставляются с копиями для сверки при отсутствии подлинных документов могут быть предоставлены нотариально заверенные копии. Граждане при обращении предъявляют паспорт.

Департамент имущественных и земельных отношений:

- в двухнедельный срок при наличии всех необходимых документов готовит приказ о предоставлении заявителю земельного участка;

- не позднее трех дней с момента получения заявления запрашивает у ДАиГ план земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, в случае отсутствия кадастрового плана;

- устанавливает заявителю срок для предоставления документов. При непредоставлении документов в установленный срок заявление возвращается заявителю.

Департамент архитектуры и градостроительства в двухнедельный срок со дня получения от ДИЗО запроса: предоставляет план земельного участка, изготовленный с учетом норм отвода земельных участков для конкретных видов деятельности в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и градостроительной документации.

Департамент имущественных и земельных отношений в двухнедельный срок на основании предоставленного ДАиГ плана земельного участка:

- издает приказ об утверждении проекта границ земельного участка;

- издает приказ о предоставлении земельного участка лицам, подавшем заявление в собственность, через оформление договора купли-продажи.

ГЛАВА 5. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

5.1 Технология сметного расчета землеустроительных работ

Смета - это документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и др). Смета является обобщающим понятием, объединяющим все виды экономических расчетов и обоснований на этапах планирования, организации работ и учета расхода ресурсов при проведении землеустроительных работ. Сметой устанавливаются как средние, общественно-необходимые затраты ресурсов, так и индивидуальные издержки производителей.

Сметная стоимость является составной частью сметных расчетов, наиболее важным и значительным результатом разработки смет на землеустроительные работы, и устанавливает потребность проведения работ в финансовых ресурсах.

Расчет сметной стоимости выполняется с использованием Сборника цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель (утвержден приказом Роскомзема от 28 декабря 1995г. № 70). В общих указаниях и приложениях перечислены виды затрат труда, соотношения затрат труда и расходам по структурным подразделениям, расходы которые не включены в сборник должны учитываться.

В цены включены:

- расходы на оплату труда: должностные оклады (ставки) исходя из сложности выполняемых работ; премии, выплачиваемые работникам по результатам производственной деятельности; оплата учебных отпусков, предоставляемых работникам, успешно обучающимся заочно в высших и средних специальных учебных заведениях; выплата заработной платы работникам во время их обучения с отрывом от производства в системе повышения квалификации и переподготовки кадров; оплата отпусков молодым специалистам перед началом их работы; дополнительные расходы при выполнении работ с использованием материалов ограниченного пользования; дополнительная оплата работникам за вредные условия производства; расходы заработной платы при выполнении работниками государственных обязанностей; выплата компенсаций матерям, находящимся в отпуске по уходу за ребенком в возрасте до 3 лет; выплата процентных надбавок к должностным окладам лицам, допущенных к государственной тайне, другие непредвиденные расходы; отчисления на оплату очередных отпусков, предоставляемых работникам в соответствии с действующим законодательством;

- отчисления в фонды (фонд занятости, социального и медицинского страхования, обязательного страхования от несчастных случаев и профессиональных заболеваний, пенсионный фонд) от начисленной величины по всем основаниям оплаты труда;

- амортизация зданий, оборудования и инструментов;

- расходы на радиофикацию, газоснабжение, отопление, водоснабжение и освещение производственных зданий;

- расходы по найму жилья и оплате суточных, включая расходы при обучении на курсах повышения квалификации;

- стоимость реактивов для проведения лабораторных анализов и бумажно-канцелярских материалов, используемых в процессе производства проектной и изыскательской продукции (за исключением видов продукции, по которым стоимость материалов определяется дополнительно по соответствующим примечаниям);

- расходы на телефонную связь и оплату почтовых услуг;

- оплата за проезд молодым специалистам и работникам, направляемым на повышение квалификации и переподготовку; подъемные; расходы на гарантийный ремонт вычислительной техники; расходы по метрологическому обеспечению единства и точности средств измерений; оплата учебным заведениям за повышение квалификации работников; другие непредвиденные расходы;

- налог на прибыль; другие федеральные и местные налоги, предусмотренные налоговой системой Российской Федерации.

Основные виды смет в сметной документации, используемой в практике ценообразования, представляют законченные расчеты сметной стоимости по этапам работ - исполнительная смета и фактическая смета, а также отдельные законченные и обособленные компоненты самого сметного расчета - локальная смета, объектная смета, сводная смета всех землеустроительных работ.

Основные расходы непременно зависят от технологии производства работ, а также от организационно-технических и физико-географических условий их выполнения.

Дополнительные расходы включают в себя:

1. Изучение сведений государственного кадастра недвижимости (кадастрового плана территории). В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ №343 от 30.07.2010г. плата за получение кадастрового плана территории составляет 150 руб. (в виде электронного документа), 800 руб. (в виде бумажного документа).

2. Транспортные расходы определяются в соответствии с Сборником цен на изыскательные работы для капитального строительства 2004г. составляет 10% от затрат на выполнение землеустроительных работ.

3. Аренда помещения определяются в соответствии с Сборником цен на изыскательные работы для капитального строительства 2004г. и составляет

АП = n х К,

где n - аренда 1 квадратного метра помещения, в котором проводятся работы;

К - коэффициент зоны расположения арендуемого помещения.

Одним из необходимых критериев определения расчетной сметной стоимости является природная категория сложности местности, в которой проводятся кадастровые работы. Межевание земельного участка в данной дипломной работе проходит на местности II категории сложности (в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.01.2012г. № 14 «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана»).

Районный коэффициент является показателем относительного увеличения заработной платы, установленным с целью компенсации дополнительных материальных затрат и физиологических нагрузок в связи с работой в неблагоприятных природно-климатических условиях Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. Перечни районов, где действуют районные коэффициенты, и их размеры, утв. в свое время нормативными актами СССР, продолжают действовать с дополнениями и изменениями и в настоящее время. Правила применения районных коэффициентов, являющихся едиными для всех районов.

В настоящее время районные коэффициенты, размер которых от 1,1 до 2,0, применяются к заработной плате работников, занятых в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, районах Сибири, Дальнего Востока, Урала, северных регионах европейской части России (Закон Российской Федерации от 19 февраля 1993 года № 4520-1 «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях»). Дипломная работа проводилась в городе Сургуте, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Данная территория относится к местности, приравненной к району Крайнего Севера, соответственно районный коэффициент, равный 1,1 согласно Закону Российской Федерации от 19 февраля 1993 года N 4520-1 «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях»), необходимо учитывать при составлении сметы проведения работ.

5.2 Составление сметы на межевание земельного участка

Содержание подготовительных кадастровых работ включают:

- сведений государственного земельного кадастра о земельном участке (участках);

- документов, удостоверяющих права на землю (при ох отсутствии - правоустанавливающих документов);

- каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных исходных геодезических пунктов;

- адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

- иных документов, связанных с формированием земельных участков.

По окончанию подготовительных кадастровых работ составляют проект межевого плана. Единицей измерения является земельный участок

Нормы времени определены на сбор и изучение документов на 1 земельный участок.

Для составления сметы необходимо рассчитать трудоемкость на изучение необходимых документов. Трудоемкость определена на изучение документов на один земельный участок. При изучении документов на несколько земельных участков трудоемкость определяется произведением количества земельных участков на коэффициент, который рассчитывается как:

К = 1.0 + 0.40 * (n - 1), где n - количество земельных участков, по которым собираются и изучаются документы. В нашей дипломной работе количество земельных участков составляет 1.

1. Следовательно, трудоемкость будет равна коэффициенту

К = 1.0 + 0.40 * (n - 1) = 1.0

Проведем расчет сметной стоимости землеустроительных работ, проведенных в результате выполнения технического задания дипломной работы:

1. Установление границ землепользования.

2. Описание и согласования границ землепользования.

3. Подготовка межевого плана.

Единицы измерения для земельного участка площади менее 1 га:

«а» - земельный участок, «в» - 1 га площади земельного участка.

1. При установлении границ землепользования (Таблица 1) для «а» коэффициент К равен:

К =1 - 0.06 * (15 - Р), где Р - периметр земельного участка.

Для «в» коэффициент К = 1 + 0.09 * (n/(P - 3)), где n - количество поворотных точек земельного участка, Р - периметр земельного участка.

Установление границ землепользования

Таблица 1

Наименование вида работ	а	в
Установление границ землепользования	0.11	3.90

2. При описании и согласовании границ землепользования (Таблица 2) для «а» коэффициент

К =1 - 0.02 * (40 - Р), где Р - периметр земельного участка.

Для «в» коэффициент К = 1 + 0.05 * (n/(P - 3)), где n - количество поворотных точек земельного участка, Р - периметр земельного участка.

Описание и согласование границ землепользования

Таблица 2

Наименование вида работ	а	в
Описание и согласование границ землепользования	0.20	2.86

3. При подготовке межевого плана (Таблица 3) для «а» коэффициент

К =1 - 0.9 х {(1 - S)х1 + 0.1х(n - 1)}, где S - площадь земельного участка (тыс.га), n - количество согласующих инстанций.

Для «в» коэффициент К = 1,1 + 0.01 х (n - 5), где n - количество поворотных точек земельного участка.

Подготовка межевого плана земельного участка

Таблица 3

Наименование вида работ	а	в
Подготовка межевого плана земельного участка	0.08	1.10

Для расчета окончательной сметной стоимости выполнения работ по межеванию земельного участка применялись коээфициенты в соответствии со «Сборником цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательной продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель» 2004г. Настоящий Сборник предназначен для установления нормативных затрат труда (ОНЗТ) и определения сметной стоимости работ при заключении договоров на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель. Сборник предназначен для применения всеми исполнителями работ, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.

Сметный расчет произведен и представлен в дипломной работе в виде таблицы 4.

Смета на формирование межевого плана земельного участка (2013г.)

Таблица 4

№ п/п	Наименование видов работ, категории сложности	Ед. изм.	К	Цена единицы	Расчет	Стоимость, руб.
1	Установление границ землепользования	а в	0.11 3.90	1218 195	1218 x 0.11 x 1 (объект) 195 х 3.90 х 0.112 км	129.98 85.14
2	Описание и согласование границ землепользования	а в	0.20 2.86	882 11	882 х 0.20 х 1 (объект) 11 х 2.86 х 0.11200 км	178.38 3.53
3	Подготовка межевого плана	а в	0.08 1.10	1363 3431	1363 х 0.08 х 1 (МП) 3431 х 1.10 х 0. 08 га	109.04 301.93
Итого:	808.00
4	Транспортные расходы	СЦИРКС	808.00 х 0.10	80.8
5	Содержание базы (аренда) (месяц) цена 600 руб.	СЦИРКС К=1.21	600 х 1.21	726.00
Итого:	1614.80
6	Районный коэффициент	ОНТЗ-96 Прил.1 К=1.1	1614.80 х 1.1	1776.28
7	Инфляционный коэффициент	К=8.51	1776.28 х 8.51	16116.14
8	Получение сведений ГКН (приказ Минэкономразвития РФ от 30 июля 2010г. №343)	Кадастровый план территории	150	150 х 1	150
Всего по смете:	15266.14

Согласно данному сметному расчету стоимости работ по межеванию, полученная цена является средней ценой за межевание в городе Сургуте. Согласно статистике, проведенной в Ханты-Мансийском автономном округе, средняя цена за межевание земельного участка для физических лиц, площадью до 1 га составляет:

в г.Сургуте - 15 000 рублей;

в г.Нягань - 12 000 рублей;

в г.Ханты-Мансийск - 14 000 рублей;

в г.Советский - 13 000 рублей;

в г.Пыть-Ях - 12 000 рублей;

в г.Березовский - 11 000 рублей;

в г.Ноябрьск - 12 000 рублей.

Наглядно данная статистика представлена на Рис.1

земельный участок межевание смета

Рис.1 Средняя цена за межевание земельного участка в

Ханты-Мансийском автономном округе-Югре

5.3 Анализ рыночной стоимости земельного участка в г.Сургуте

Структура предложения земельных участков города Сургута под индивидуальное жилищное строительство характеризуется различными критериями, такими как месторасположение, размер участка, а также ценовой политикой рынка недвижимости.

Рынка жилой недвижимости включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

На конец 2013 года на вторичном рынке в продаже представлено не так много земельных участков, расположенных в границе города.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

Для области и города характерно интенсивное жилищное строительство. За 2013 г. организациями всех форм собственности в г. Сургуте введено в эксплуатацию 91,6 тыс. кв. метров жилых помещений, в том числе 5,4 тыс. кв. метров индивидуального жилищного строительства.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 20,5%. Несмотря на все показатели, предположения аналитиков о дефиците предложения жилой недвижимости на рынке жилья оправдались. На сегодняшний спрос на жилье не соответствует предложению. В связи с этим в г. Сургуте замечен рост цен на жилую недвижимость, хотя в других региона страны наблюдается более стабильная ситуация.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками в городе Сургуте, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 20,5%.

В зависимости от района города Сургута, в котором располагается участок во многом зависит его площадь. Например, если сравнивать земельные участки в черте города Сургута с земельными участками за пределами города, то здесь мы можем видеть, что в среднем площадь земельного участка в городе составляет 800 кв.м, за пределами города - 930 кв.м.

Сравнение средние площади земельных участков города Сургута с площадями земельных участков ближайших населенных пунктов с видом разрешенного строительства под индивидуальный жилой дом представлено на Рис.2 и Рис.3

Рис.2

Рис.3

Разница в площади участков не является существенной и при рассмотрении предложений по отдельным районам - как внутри города, так и за его пределами.

В городе участки колеблются от 6 до 9,3 соток, при этом самые маленькие представлены в Центральном районе, что может объясняться высокой плотностью его застройки. Наибольшие показатели в городе - в Восточном районе. В прилегающих к Сургуту поселках размеры участков колеблются в диапазоне от 7,3 до 10,4 соток. Основная масса районов (поселков) включает в себя участки размером более 9 соток.

Городские участки представлены в четырех районах. Меньшее количество предложений представлено в Центральном и Северном промышленном районах, где средние участки составляют 6 и 7 соток соответственно. В Восточном районе, включающем п. Черный Мыс (наибольшая площадью предлагаемой земли - 10,7 сот.), на момент проведения исследовании расположено наибольшее количество участков, их средняя площадь составляет 9,3 сотки.

Таким образом, наименьшие участки представлены в Центральном районе - в среднем 6 соток, участки в Северном промышленном и Северном жилом - в среднем, 7 и 7,9 соток, соответственно. Наибольшие участки представлены в Восточном районе - средний размер участка 9,3 сотки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства в городе имеют совершенно разные характеристики: начиная от небольшого участка площадью 500 кв.м., заканчивая огромным участком, площадью 1200 кв.м с современным домом, построенным по индивидуальному проекту на высоком уровне. Соответственно, и разброс цен на такие разные предложения существенен. Так, стоимость земельного участка в городе составляет 12000 тыс. руб. за 1 кв.м., тогда как в прилегающих к городу населенных пунктах - 8000 тыс. руб. за 1 кв.м.

Сравнение стоимости земельных участков в различных районах города Сургута и Сургутского района представлено в таблице 5.

Таблица 5

Структура предложений земельных участков города Сургута и Сургутского района по средней стоимости за 1 кв.м. тыс.руб

	Район	Стоимость, тыс.руб
В городе	Северный промышленный	10800
	Северный жилой	12320
	Центральный	14500
	Восточный	12440
За городом	Дорожный	8350
	Солнечный	7150
	Барсово	7050
	Снежный	9750
	Белый Яр	9890

Центральный район города является наиболее котируемым - это верно вне зависимости от типа объекта. Центр является наиболее удобным для жизни - вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности.

Вторым по среднему уровню цен за 1 кв.м. коттеджа в городе - Восточный и Северный районы. Самые дорогие дома здесь располагаются в части, наиболее приближенной к центру. При этом близость к ним реки и парка позволяет собственникам этих участков и домов и в городе чувствовать себя комфортно.

Наиболее низкие средние показатели цен в Северном промышленном районе. Название говорит само за себя - рабочий район, менее приспособленный для жизни, что и делает его малопривлекательным для покупки индивидуального жилья.

Можно отметить, что высокая стоимость земельных участков в г. Сургут, описанных выше, не связана с их непосредственными характеристиками - одни большие по площади с шикарными коттеджами являются образцами нового типа: построены по индивидуальным проектам, другие - небольшие, со старыми, ничем не примечательными домами, требующими дополнительных вложений и благоустройства. Обе группы объединяет только местоположение - в черте города, недалеко от центральных улиц, что позволяет их владельцам претендовать на класс «элитный». Данный параметр (местоположение) является во многом определяющим для продавца, при выстраивании ценовой политики.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Рассчитаем стоимость нашего земельного участка сравнительным методом, так как данный метод наиболее приемлем: на данным момент аналогичные объекты активно обращаются на рынке недвижимости и мы можем сравнить наш объект с аналогичными объектами со схожими характеристиками и параметрами.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др., Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.

Оценка недвижимости сравнительным подходом возможна одним из методов этого подхода, таким как:

- метод сравнительного анализа продаж;

- метод соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).

Мы будем рассчитывать рыночную стоимость нашего земельного участка методом сравнительных продаж.

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

- анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

- проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

- составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;

- выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;

- анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходно назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка, расположенного в городе Сургуте, в жилом квартале 30Г, с видом разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101057:60.

Земельный участок обладает высокой степенью доступности, достаточно связан с основными транспортными потоками (Пересечение улиц Терешковой и Щепеткина). Границы участка соответствуют материалам межевания, фактическое использование не противоречит разрешённому виду использования. Земельный участок находится в территориальной зоне Ж.3, предназначенной для жилой застройки малой этажности. Выводы визуального осмотра: форма участка - почти прямоугольная; рельеф спокойный, без уклона, участок вытянут вглубь от улицы; обильная растительность на части участка посадки.

На земельном участке, в верхней части, расположено жилое здание, земля под данным объектом отдельно не выделена, а границы участка, на которых оно расположено, определены.

Площадь земельного участка составляет 800 кв.м.

При применении метода прямого сравнительного анализа продаж стоимость объекта оценки определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи или ценой предложения аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании метода сравнительного анализа продаж предпринимались следующие шаги:

- изучение рынка продаж и предложений на продажу для отбора объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, условий оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении, условиях сделки и т.д.;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по имеющимся расхождениям;

- корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основой анализа стоимости объекта данным методом является сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов и отбор полученной информации с целью повышения ее достоверности.

На этапе сбора исходной информации были проанализированы предложения по продаже земельных участков сходных по своим характеристикам, расположенных в жилом квартале 30Г, представленные в агентствах недвижимости, а также в сети Интернет.

Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

В результате проведенного анализа были отобраны объекты, наиболее сопоставимые оцениваемым. Сравнение и корректировка проводились по следующим параметрам:

- передаваемые права на участок;

- финансовые условия;

- условия продажи;

- корректировка на размер площади;

- корректировка на наличие инфраструктуры;

- корректировка на расстояние.

Обоснование корректировок.

1. Объем передаваемых прав на недвижимое имущество. Ввиду того, что все объекты-аналоги продаются в собственность, поправка на разницу в передаваемых правах не вводится.

2. Корректировка на финансовые условия. При осуществлении сделки с объектами-аналогами, так же как и с оцениваемым объектом, не предполагается использование каких-либо финансовых схем, влияющих на стоимость объекта. Корректировка по данному пункту не проводится.

3. Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений. Корректировка не вводится.

4. Корректировка на площадь объекта. Объекты - аналоги как и объекты оценки представляют собой участки под ИЖС примерно схожие по размеру с объектом оценки и выставляются на продажу целиком. Поэтому корректировки на отличие по площади не вводятся.

5. Корректировка на наличие инфраструктуры (наличие коммуникаций). Поправка на различия в инфраструктуре не вводилась, поскольку у всех сопоставимых аналогах имеется примерно одинаковая инфраструктура.

Общие сведения об участках-аналогах представлены в таблице 6.

Таблица 6

Предложения по продажам участков-аналогов

Параметры сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Местоположение	Жилой квартал 30Г	Жилой квартал 30В	Жилой квартал 30В	Жилой квартал 30Г	Жилой квартал 30Г
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Разрешенное использование	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС	Под ИЖС
Общая площадь земельного участка кв.м	850	923	850	786	900
Коммуникации	водопровод, канализация, газ по границе	водопровод, канализация, газ по границе	все центральные коммуникации по границе	все центральные коммуникации по границе	водопровод, канализация, газ по границе
Предполагаемая стоимость продажи тыс.руб.	8100000	8500000	8300000	7900000	8500000

Так как корректировки на площадь, на наличие инфраструктуры и на местоположение в нашем случае отсутствуют, т.е. составляют 0%, определяем рыночную стоимость путем расчета средней стоимости всех участков-аналогов. Исходя из имеющихся данных рыночная стоимость нашего земельного участка составляет 8260000 тыс.руб.

При проведении анализа рыночной стоимости мы можем сделать вывод о том, что полученная цена является средней стоимостью среди участков, расположенных в жилом квартале 30Г, с идентичными характеристиками, что также является средней ценой земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городе Сургуте.

ГЛАВА 6. БЕЗОПАСНОСТЬ И ЭКОЛОГИЧНОСТЬ РАБОТЫ

6.1 Безопасность работы

Служба охраны труда в организации - самостоятельное структурное подразделение организации, образованное с целью обеспечения соблюдения требований охраны труда, осуществления контроля за их выполнением и состоящее из штата специалистов по охране труда во главе с руководителем (начальником) службы охраны труда. В статье 37 Конституции РФ закреплено право каждого человека на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены.

Основные задачи службы охраны труда на предприятии:

- организация работы по обеспечению выполнения работниками требований охраны труда;

- организация работы по предупреждению производственного травматизма и профессиональных заболеваний, по улучшению условий труда;

- информирование и консультирование работников организации, в том числе ее руководителя, по вопросам охраны труда;

- изучение и распространение передового опыта в области охраны труда, пропаганда охраны труда.

На основе изученного Коллективного договора (Приложение 9) мы провели анализ мероприятий по охране труда.

Коллективный договор разработан в соответствии с требованиями Трудового кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права. Договор является правовым актом, регулирующим трудовые и социальные отношения между Работодателем и Работниками на основе согласования взаимных интересов сторон данного договора. Действие Договора распространяется на всех работников организации. В том числе на генерального директора, заместителей генерального директора, главного бухгалтера. Целью настоящего коллективного договора является обеспечение эффективной работы предприятия, обеспечение трудовых, социально-экономических и профессиональных прав, законных интересов работников.

В настоящем Коллективном договоре рассматриваются такие пункты как:

- обязательства сторон;

- трудовые отношения;

- рабочее время;

- время отдыха;

- оплата труда;

- условия работы, охрана труда;

- социальное и медицинское обслуживание работников;

- контроль выполнения коллективного договора и ответственность сторон его реализации.

Правила внутреннего трудового распорядка на предприятии утверждаются работодателем с учетом мнения представительного органа работников организации в порядке, установленном статьей 372 ТК РФ для принятия локальных нормативных актов. Таким образом, правила внутреннего трудового распорядка разрабатываются работодателем.

В соответствии со статьей 56 ТК при заключении трудового договора работник берет на себя обязанность соблюдать правила внутреннего трудового распорядка. Что касается работодателя, то он вправе требовать от лиц, состоящих в трудовых отношениях, соблюдения этой обязанности. С правилами работодатель обязан ознакомить работников при приеме их на работу.

В соответствии с нашим Коллективным договором установлена пятидневная рабочая неделя, с двумя установленными выходными (суббота, воскресенье). В организации работа начинается в 9-00 часов и заканчивается в 17-00 часов, с установленным перерывом на обед с 13-00 до 14-00 часов. Соответственно в неделю продолжительность рабочего времени составляет 40 часов (т.е. нормативная продолжительность рабочего времени).

Каждый работник имеет право на ежегодный оплачиваемый отпуск. В соответствии со статьей 115 Трудового кодекса РФ ежегодный основной оплачиваемый отпуск предоставляется работникам продолжительностью 28 календарных дней. А так как наша организация расположена в городе Сургуте, то установлен ежегодный дополнительный оплачиваемый отпуск лицам, работающим в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, - 16 календарных дней (в соответствии со статьей 321 Трудового кодекса РФ).

С января 2013 года установлен минимальный размер оплаты труда, который составляет 5205 рублей. А прожиточный минимум в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре для трудоспособного населения составляет 10330 рублей на душу населения, в соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры №16-п от 24.01.2013г. «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения».

Нарушение трудового законодательства, коллективного договора, стандартов, правил и норм по охране труда, невыполнение предписаний технического инспектора труда и государственных органов надзора влекут за собой ответственность, которую несут руководители предприятий, цехов и отделов, участков и бригад, другие должностные лица.

Условия труда на рабочих местах в производственных помещениях складываются под воздействием большого числа факторов различных по своей природе, формам проявления, характеру воздействия на человека. Одним из факторов является выделение в воздух паров, газов, аэрозолей, иных вредных веществ.

Все мероприятия по технике безопасности можно разделить на организационные и технические.

К организационным мероприятиям относятся система нормативных документов, регламентирующих меры по обеспечению безопасных условий труда и ответственность за их невыполнение. Для этой цели разработана система обязательных инструктажей, которые проводятся на предприятии:

1. Вводный инструктаж - проводится руководителем со всеми принимаемыми на работу независимо от их образования, должности, стажа работы; а также с командированными и практикантами. Освещаются общие сведения о предприятии, пожарной безопасности, первой помощи. Факт прохождения этого инструктажа отмечается в карточке по технике безопасности и подшивается в личное дело.

2. Первичный инструктаж проводится так же руководителем на рабочем месте перед допуском к самостоятельной работе.

3. Повторный (периодический) инструктаж проходят все работники независимо от квалификации, образования и стажа работы по программе первичного инструктажа ежегодно. Фиксируется проведение ежегодного инструктажа в журнале по технике безопасности после каждого его проведения.

При выполнении землеустроительных работ нередко мы рискуем встретиться с опасными и вредными факторами, как при полевых работах, так и при камеральных. В процессе выполнения дипломной работы мы провели анализ вредных и опасных производственных факторов (Таблица 1).

Анализ вредных и опасных производственных факторов

Таблица 8

Вид работы	Оборудование, инструменты	Вредные и опасные производственные факторы	Мероприятия по снижению этих факторов
Полевые работы	Электронный Тахеометр Topcon № 3107	Температурные условия производственной среды	в зависимости от температурного режима иметь соответствующую форму экипировки
		Ядовитые насекомые (клещи, пауки и т.п.) и хищные животные	в период подготовки к полевым работам установить в соотв. инстанциях районы распространения ядовитые насекомые и хищные животные
		Зоны распространения лесных, степных и торфяных пожаров	при производстве работ в лесных районах уточнить наиболее пожароопасные зоны на участке работ, наличие ручьев, водоемов, болот, больших полян и т.д., где можно укрыться на случай пожара, согласовать порядок поведения, действий и связи в аварийных ситуациях
Камеральные работы	Персональный компьютер, оргтехника, программное обеспечение ГИС (MapInfo, Credo)	Шум и вибрация	использование средств звукоизоляции и звукопоглощения; установка глушителей шума; акустическая обработка поверхностей помещения
		Микроклимат	для работы в условиях микроклимата с t воздуха выше или ниже допустимых величин используется защита временем (уменьшение рабочего времени)
		Освещение	использовать комбинированное освещение, рационально размещать осветительные установки, использовать соответствующий тип и мощность ламп, обслуживание осветительных установок
		Электробезопасность	необходимо заземлять оборудование, изолировать источники тока, по окончании работы выключать оборудование
		Тяжесть и напряженность трудового процесса	нормированный рабочий день, своевременные перерывы, при работе на ПК перерывы каждые 45 мин, располагать монитор от глаз на расстоянии 40 см

Организация рабочих мест должна обеспечивать безопасность выполнения работ. Рабочие места в случае необходимости оборудуются ограждениями, а рабочие обеспечиваются защитными и предохранительными устройствами и приспособлениями. На рабочем месте запрещается присутствие посторонних лиц, мешающих работе.

Так как в основном работа на предприятии проходит в помещения, где размещаются рабочие места с ЭВМ, то эти помещения должны быть оборудованы защитным заземлением. В помещениях, оборудованных ЭВМ, должны проводиться ежедневная влажная уборка и систематическое проветривание после каждого часа работы на ПЭВМ.

Клавиатуру следует располагать на поверхности стола на расстоянии 100-300 мм от края, обращенного к пользователю, или на специальной, регулируемой по высоте рабочей поверхности, отделенной от основной столешницы

На рабочем месте пользователей должны обеспечиваться оптимальные параметры микроклимата. На работах, производимых сидя и не требующих физического напряжения, температура воздуха должна быть в холодный период года от 22 до 24 ^оС, теплый период года - от 23 до 25 °С. Относительная влажность воздуха на постоянных рабочих местах должна составлять 40-60%, скорость движения воздуха должна быть 0,1 м/с. Для повышения влажности воздуха в помещениях следует применять увлажнители воздуха.

Так как при работе происходит постоянное взаимодействие с ЭВМ (набор текстов иди ввод данных и т. п.) и работа связана с напряжением внимания и сосредоточенности, рекомендуется организация перерывов на 10-15 минут через каждые 45-60 минут работы. Во время регламентированных перерывов с целью снижения нервно-эмоционального напряжения, утомления зрительного анализатора, устранения влияния гиподинамии и гипокинезии, предотвращения развития утомления целесообразно выполнять комплексы упражнений.

Работники, принимаемые для выполнения работ в организацию, должны иметь профессиональную подготовку, соответствующую характеру работы. При отсутствии профессиональной подготовки такие работники должны быть обучены (до допуска к самостоятельной работе) в специализированных центрах подготовки персонала (учебных комбинатах, учебно-тренировочных центрах и т.п.), иметь квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В соответствии с нормами пожарной безопасности НПБ 105-03 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (утв. приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. № 314) определили, что помещение в котором располагается офис организации относится к категории Д по взрывоопасной и пожарной опасности. В каждом офисе здания имеются ручные средства пожаротушения - огнетушители. В жилых зданиях, офисах, архивах и помещениях, где расположены компьютеры, оргтехника и другое ценное оборудование, стоит использовать углекислотные огнетушители. Они отличаются более чистым действием при использовании, так как огнетушащее вещество (углекислота) после тушения испаряется, не оставляя следов.

На каждом этаже здания имеется план эвакуации из здания, по 2 пожарных крана (у лестничных пролетов), 4 эвакуационных выхода, имеется автоматическая пожарная сигнализация, ежегодно проводятся тренировки по эвакуации работников здания. В соответствии с СНИПом 2.04.01-85* мы определили расход воды, в административно-бытовых зданиях минимальный расход воды на внутреннее пожаротушение на одну струю - 2,5 л/с.

Надзор за чрезвычайными ситуациями в городе Сургуте ведет Отдел надзорной деятельности (по г. Сургуту) УНД Главного управления МЧС России по Ханты - Мансийскому округу - Югре.

По статистике отдела надзорной деятельность по состоянию на 11 декабря 2013 года в Сургуте произошло 393 пожара, что на 16,2% меньше чем за аналогичный период прошлого года - 469 пожаров. Количество пожаров в жилом секторе города составило 258 пожаров, что на 16,77% меньше чем в прошлом году - 310 пожаров. Основной причиной возникших пожаров традиционно стало:

- неосторожное обращение граждан с огнем - 69 пожаров (снижение на 25,81%);

- нарушение правил устройства и эксплуатации печей - 66 пожаров (снижение на 30,53%);