Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМ

Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Содержание

Введение

Глава I. Методическое положение ценового зонирования поселений

1.1 Основные понятия и правовая база ценового зонирования

1.2 Содержание и порядок ценового зонирования земель

1.3 Методика дифференциации ставок земельного налога

Глава II. Анализ использования земельного фонда города Кинель и перспективы его развития

2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий города Кинель

2.2 Анализ сложившегося использования земельного фонда города Кинель

2.3 Перспективы использования земель в Генеральном плане города Кинель

Глава III. Использование кадастровой информации при проведении ценового зонирования земель города Кинель

3.1 Информационное обеспечение работы по ценовому зонированию территории города Кинель

3.2 Содержание земельного кадастра города Кинель

3.3 Порядок установления ставок земельного налога

Глава IV. Ценовое зонирование земель города Кинель для дифференциации ставок земельного налога

4.1 Выделение на территории города оценочных участков

4.2 Расчет коэффициентов относительной ценности участков и формирование оценочных зон

4.3 Определение коэффициентов дифференциации средней ставки земельного налога по оценочным зонам для проведения налогообложения

Глава V. Экономическая эффективность ценового зонирования территории города Кинель

5.1 Анализ эффективности налогообложения по ценовому зонированию территории города

5.2 Расчет экономической эффективности применения оценочного зонирования для налогообложения

Глава VI. Мероприятия по охране земель

6.1 Мероприятия по охране земель

6.2 Охрана окружающей природной среды

Глава VII. Безопасность жизнедеятельности

7.1 Краткие сведения по правовым основам охраны труда, производственной санитарии и пожарной профилактике

7.2 Особенности организации и охраны труда инженеров по специальности «Городской кадастр»

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Порядок проведения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю также определяется законодательством.

В 1991 году законом Российской Федерации «О плате за землю» в нашей стране было установлено платное землепользование. Цели введения земельных платежей указанные в этом законе, следующие:

- стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв;

- выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества;

- обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах;

- формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Земля, как всякий ресурс, участвующий в процессе производства, независимо от того, становится ли она товаром (продается-покупается) в условиях перехода к рынку должна иметь денежную оценку. Это особенно относится к земельным ресурсам в городах и населенных пунктах. Любой город представляет собой урбанизированную территорию, которая может быть подвергнута комплексной социально-экономической оценке. Величина социально-экономической оценки участка территории города определяется следующими факторами:

- местоположением участка к историческому центру (центральные или периферийные районы). В отличие от земель сельскохозяйственного использования в городе совершенно утрачивается такой фактор дифференциации как плодородие почвы. Приобретает решающее значение дифференциация по местоположению, причем не только к рынкам сбыта, но и к историческому центру;

- условиями транспортной доступности к центру города, к основным зонам тяготения населения, особенно работающей его части;

- близости к источникам инженерного обеспечения;

- насыщенностью объектами бытового обслуживания;

- плотностью инженерно-транспортного оснащения;

- характером использования территории;

- природными, экологическими и другими факторами.

Все эти многочисленные факторы должны быть учтены при дифференциации средней ставки земельного налога в городах по зонам градостроительной ценности, что позволит установить относительно справедливый по налогообложению земель источник пополнения городского бюджета.

Главная проблема, для решения которой введена плата за землю - рациональное использование земельных ресурсов. Сам факт того, что за каждый квадратный метр (или гектар) площади необходимо платить, побуждает землевладельца более эффективно использовать отведенную ему территорию. Кроме того, за использование земельных участков не по целевому назначению ставка налога увеличивается. Поэтому при проектировании новых объектов на территории города их владельцу неизбежно придется учитывать результаты экономической оценки городских земель. Существуют и меры, поощряющие освоение и рекультивацию почв. Так, граждане, впервые организующие крестьянские хозяйства, освобождаются от земельного налога на 5 лет, а юридические и физические лица, получившие нарушенные земли для последующей их рекультивации и использовании в сельском хозяйстве, освобождаются от налога на 10 лет.

Земельные платежи служат также и для выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, как в сельском хозяйстве, так и в городах. Для этой цели ставка земельного налога дифференцируется в сельском хозяйстве по качеству почв, а на городских территориях по градостроительной ценности земель. В зарубежных странах размер земельного платежа устанавливается на основе рыночной цены земельной собственности, а в России для этой цели служит экономическая оценка земель. В результате владелец худших по качеству земель платит налог по более низкой ставке, чем владелец лучших земель, что соответствует принципу социальной справедливости.

Платное землепользование в городах должно способствовать поддержанию в удовлетворительном состоянии и развитию инженерной инфраструктуры. Лицо, владеющее земельным участком в городе, пользуется и городской инфраструктурой: электросетью, водопроводом, канализацией, теплосетью. При этом строительством и ремонтом этих инженерных сетей занимаются городские службы. Владелец участка, внося земельные платежи, частично оплачивает работы по содержанию городской инфраструктуры.

Земельный налог является местным налогом, то есть средства, полученные от его уплаты, зачисляются на бюджетные счета органов местного самоуправления, за исключением определенной доли, направляемой в федеральный бюджет и в бюджет субъекта Федерации. Эти средства используются исключительно на финансирование мероприятий по землеустройству, по охране земель и повышению их плодородия, на обеспечение ведения кадастровых работ и мониторинга земель, на поддержку освоения новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование, на инженерное и социальное обустройство территории.

Для того чтобы введенные законом земельные платежи отвечали поставленным задачам, необходимо знать ценность всех облагаемых ими земель. Этой цели служит экономическая оценка земель. В данной работе освещается метод экономической оценки земель населенных пунктов - кадастровой оценки земель поселений.

Современная земельная реформа в России привела к возможности рассматривать земельные ресурсы как объект налогообложения, что позволяет, во-первых, осуществлять регулирование земельных отношений, используя земельные платежи в качестве инструмента регулирования, во-вторых, пополнять бюджеты всех уровней за счет земельных платежей. Создание полноценной системы налогообложения, а также принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель невозможно без проведения кадастровой оценки земельных ресурсов.

1.1 Основные понятия и правовая база ценового зонирования

В настоящий момент в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для совершенствования механизма налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности и муниципальной собственности, развития кредитно-долговых отношений, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.

Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Сегодня налогооблагаемая цена земельного участка устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

С 1991 года в области землепользования в России на федеральном уровне было принято более 32 законов, 52 указов Президента РФ, 180 постановлений Правительства, 242 нормативных правовых акта Госкомзема.

Создание государственного земельного кадастра (ГЗК) Российской Федерации началось с 1991 года с закона РФ «О плате за землю» от 11 октября (с изменениями и дополнениями от 25.07.98 г. №132). С момента принятия закона и до настоящего момента в его первоначальную редакцию вносились изменения одиннадцатью федеральными законами. Также одним из важнейших нормативных актов является постановление правительства РФ от 23 августа 1996 года № 923, утвердившим федеральную целевую программу «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра».

Принят и вступил в действие с 10 июля 2000 года Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № ФЗ-28.

В соответствии с нормами закона утвержден и введен в действие в 2000 году Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), содержащий сведения о правах, обременениях базовых платежах и оценке, наличии объектов недвижимости и описание границ земельного участка.

Согласно предварительным данным в государственном земельном кадастре по состоянию на начало 2001 года из 49 млн. землепользователей по РФ в целом было учтено около 20 млн. земельных участков, из которых 0,6 млн. внесены в формы ЕГРЗ.

Разработан и введен в действие пакет сертифицированных специальных программных продуктов, а также единая система технологической документации, обеспечивающих автоматизированное ведение государственного кадастрового учета земель.

Развернуты автоматизированные программно-технические комплексы (ПТК) в 928 территориальных органах Росземкадастра, а в 1198, где к середине 2000 г. еще не были развернуты ПТК, внедрена неавтоматизированная (бумажная) технология ведения ГЗК.

Создана инфраструктура, включающая 12 региональных кадастровых центров и 25 учебных классов, обеспечивающих развертывание системы ГЗК, её сопровождение, поддержку и обучение кадров- 2001 год являлся завершающим годом реализации федеральной целевой программы по созданию автоматизированной системы земельного кадастра, в связи с чем, были поставлены следующие задачи на этот год:

1. завершение к концу 2001 года формирования информационно-технической инфраструктуры АС ГЗК на всей территории РФ;

2. дальнейшая подготовка и переподготовка кадров - обучение специалистов в области ГЗК, защиты информации и государственной кадастровой оценки земли;

3. проведение государственной кадастровой оценки всех земель населенных пунктов, лесного, водного фонда, промышленности, транспорта, связи, земель запаса и земель особо охраняемых территорий;

4. продолжение работ по информационному обеспечению ГЗК;

5. инвентаризация, картографирование, межевание земель, формирование объектов кадастрового учета, конвертация ранее накопленной информации и актуализация баз данных;

6. создание на ряде пилотных проектов земельно-информационных систем, обеспечивающих на базе ГЗК управление земельными ресурсами и их рациональное использование.

В соответствии с проектом II части Налогового кодекса в качестве налогооблагаемой базы земельного участка выступает его кадастровая стоимость, т.е. предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка, или стоимости права присвоения удобств и выгод от его использования. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применения особой технологии оценочных работ-методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки являются удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка.

Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуется выполнять периодически с интервалом в 3-5 лет или в иные сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных всех существующих в настоящее время видов кадастров: земельного, градостроительного, лесного, водного и других. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр и не подлежат изменению до очередной кадастровой оценки.

В настоящее время, как известно, в механизме земельного налогообложения налогооблагаемой базой является площадь участка, а ставка земельного налога устанавливается Федеральным законом (первый закон о плате за землю принят в октябре 1991 г.) в рублях на единицу площади участка. Например, в городах ставка дифференцирована в зависимости от численности населения и экономического района, на территории которого расположен город. Пока не было земельного рынка и не было даже представления о величине стоимости земли, такой подход был правомерен. Средства, собираемые от земельного налога, должны были обеспечить финансирование тех мероприятий по коммунальному обустройству городов, которые ранее инвестировались из централизованных бюджетов (В 1989 г. планировались Госпланом СССР в размере 8,2 млрд. руб.)

Нормативная цена земли вначале определялась как 50-ти кратная величина ставки земельного налога, т.е. как бы исходя из 2% ставки капитализации ежегодных платежей. Последующими решениями Правительства РФ от 03.11.94 №1204 нормативная цена земли стала определяться величиной 200-кратной ставки, что при ежегодных индексациях ставок земельного налога в 1,5-2 раза во многих случаях привело к тому, что нормативная цена земли стала существенно (до 4-х раз) превышать уровень рыночных цен на землю.

Последним постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. №319 “О порядке определения нормативной цены земли” была разорвана связь нормативной цены с земельным налогом - нормативная цена земли теперь должна определяться уровнем рыночных цен на землю и в связи с этим тоже может служить базой для налогообложения земельных участков. Однако, поскольку нормативная цена земли является зональным показателем, то одна и та же величина налогооблагаемой стоимости устанавливается для всех участков, находящихся на территории какой-либо зоны. В то же время известно, что даже соседние участки по своим потребительским свойствам и рыночной стоимости могут существенно различаться. Поэтому переход на оценку кадастровой стоимости каждого участка в отдельности представляется вполне естественным и закономерным.

На налогооблагаемую стоимость земли не должны влиять ни сезонные колебания спроса, ни оперативные корректировки экономической политики и финансовых курсов, ни другие факторы конъюнктурного характера. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования стабильного бюджета. Трудоемкость оценочных работ иллюстрируется следующим примером: для целей налогообложения во Франции пришлось в течение года провести оценку 80 млн. земельных участков.

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель в Российской Федерации Правительством РФ было принято Постановление от 25 августа 1999г. №945 “О Государственной кадастровой оценке земель”.

Важным аспектом данного постановления является принятие решения о проведении в 1999-2001 годах Государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В целях упорядочения организации работ по Государственной кадастровой оценке земель РФ Постановлением РФ от 8 апреля 2000г. №316 были утверждены правила проведения кадастровой оценки земель:

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводиться для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты. А также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства или сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится кадастровое зонирование территории.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке

Прежде всего, стоит уделить внимание некоторым базовым терминам и определениям, которые непосредственно употребляются в тексте диплома:

Территориальные кадастровые единицы - земельные участки, кадастровые кварталы, кадастровые массивы, кадастровые зоны, район, город областного значения, область.

Земельный участок - часть поверхности земли, спроецированная на плоскость, имеющая фиксированную границу, площадь, правовой статус, качественную оценку и стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Граница земельного участка - линия, определяющая пределы территории земельного участка.

Целевое назначение земель - порядок, условия, предел использования земель для конкретных целей.

Сельскохозяйственное угодье - земельное угодье, систематически используемое для получения сельскохозяйственной продукции.

Сервитут на земельный участок - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Объект недвижимости - объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (земельный участок, обособленный водный объект, лес, многолетние насаждения, здание, сооружение).

Нормативную базу развития земельных отношений в Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации, в том числе и в Самарской области, составляют следующие законодательные и иные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст.ст. 8,9,35,36). Конституционной основой земельного оборота являются ст.9, провозглашающая право частной собственности на землю и ст.36 в соответствии с которой, владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

2. Гражданский кодекс РФ по состоянию на 1 июня 2003 года, гл.17 определяет право собственности и иные вещные права на землю.

3. Земельный кодекс РФ от 10 октября 2001 года.

4. Уголовный кодекс РФ 1997 года ст.ст. 170 и 254 устанавливают ответственность за должностные, экономические преступления и порчу земель.

5. Указ Президента Российской Федерации от 27 Октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Согласно (п.2) граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

6. Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю", согласно которому, собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству, продать земельную долю, подарить земельную долю, обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, передать земельную долю в аренду, внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации.

7. Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды".

Действующее федеральное законодательство устанавливает ряд особых правил земельного оборота, так, например:

8. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 2.01.2000г.;

9. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.63), регулирующий, в том числе и ипотеку земельных участков, вводит определенные ограничения на залог земельных участков, не допуская ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимальных размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

10. ст.25 Закона "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. является нормой закона, свидетельствующей о формировании в России рынка земли. В статье говорится об установлении нормативной цены земли, которая, в частности, вводится при определении стоимости земельного участка при получении банковского кредита.

А также правовые акты, предусматривающие государственную регистрацию сделок с земельными участками. К последним относятся:

11. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость";

12. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он является правовой основой, в частности, и для оценки земельных участков, поскольку в соответствии со ст. 5 ФЗ объектом оценки является и недвижимое имущество, а значит - земельные участки. Применительно к земельному обороту следует отметить, что оценка обязательна при выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

13. Постановлению правительства "06 утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" № 660 от 06.09.2000.

Рассмотренный перечень законодательных и иных правовых актов, принятых на уровне Российской Федерации, позволяет сделать вывод о наличии правовой базы для становления и развития гражданского земельного оборота, которая может быть использована для вовлечения земельных участков в Самарской области в гражданский оборот.

1.2 Содержание и порядок ценового зонирования

Земля является природным ресурсом и национальным богатством и уже только поэтому не может иметь отрицательной стоимости. В то же время, при стабильной прибыльной предпринимательской деятельности в условиях рыночной экономики в государстве, регионе, поселении, на каждом отдельно взятом участке земли создается земельная рента, которая определяет его цену. Как только издержки на поддержание нормального производства начинают превышать извлекаемые доходы, предприятие становится неэффективным, не может оплатить земельного налога или арендной платы и становится тормозом для нормального функционирования и развития поселения. Если таких предприятий большинство, поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Чтобы этого не происходило, в рыночной экономике земельный рынок, как рычаг, заменяет неэффективного землепользователя эффективным. В настоящее время в российских условиях многие предприятия, являющиеся градообразующими для конкретного поселения, но остающимися неэффективными в условиях рыночной экономики. Это происходит также и потому, что в соответствии с принципом «наиболее эффективного использования» существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение или перемещение улучшений.

На базе этого мы считаем, что при оценке земель городских поселений в условиях современной России использование экспертных оценок становится жизненно необходимым.

Ценовое зонирование городского поселения, конечным результатом которого станет нахождение коэффициентов относительной ценности территории, выполняется экспертными методами. Статистические и аналитические методы позволяют определить базовые показатели стоимости земли для тестовых территорий. Затем, базовые показатели стоимости земель тестовых территорий и коэффициенты относительной ценности территории позволят определить цену земли по всей территории города.

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Существует методика ценового зонирования земель городов для дифференциации ставок земельного налога. Метод выполнения ценового зонирования поселения городского типа базируется:

на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской (поселковой) черты;

на основных градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения;

на категориях и видах функционального использования земель городских поселений как существующих, так и предусмотренных Земельным и Градостроительным Кодексами РФ и действующей градостроительной документацией;

на градостроительных регламентах, установленных местными законодательными органами в виде законодательно-нормативных актов «Правил землепользования и застройки»;

на действующих средних ставках земельного налога, устанавливаемых в соответствии с Законом РФ «О плате за землю»;

на затратах на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных для составления технико-экономических обоснований проектирования и строительства городов, жилых районов и микрорайонов;

В качестве конечного результата используется понятие «относительная ценность земель поселения», которая в каждой оценочной зоне выражается «коэффициентом относительной ценности территории». В разработанной методике используется количественные значения коэффициентов относительной ценности территории. Эти коэффициенты представляют собой удельные веса затрат в создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города, в поддержание соответствующего стандарта жизнедеятельности, охрану окружающей среды. То есть, методика базируется на затратном подходе к оценке недвижимости: суммирование всех коэффициентов относительной ценности территории внутри ценовой зоны.

Этапы.

Первый - выделение на карте (на электронном или бумажном носителях) поселения оценочных участков в целях необходимой и достаточной дифференциации территории поселения.

Второй - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков в границах оценочного участка, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

Третий - присвоение количественных значений факторам относительной ценности территории, представленным на территории оценочного участка и расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

Четвертый переход от коэффициентов относительной ценности территории к коэффициентам дифференциации ставок земельного налога и формирование ценовых зон.

Пятый - оценка удельного показателя рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам с использованием:

исследования ценовой ситуации на рынке недвижимости

или

экспериментальных расчетов рыночной стоимости нескольких земельных участков методами индивидуальной оценки по ряду оценочных участков, выбранных в качестве тестовых.

Шестой - перенос удельного показателя рыночной стоимости земли тестовых участков на все ценовые зоны поселения с учетом разработанных коэффициентов дифференциации.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Методы, принципы и подходы массовой оценки земель азличных категорий.

В 2000 году Федеральным кадастровым центром «Земля» Центром оценки земель была проведена работа в части нормативного правового обеспечения государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации и разработаны следующие нормативно-правовые документы:

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений.

Методика государственной кадастровой оценки земель рекреационного назначения.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда.

Методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда.

Методика государственной кадастровой оценки земель запаса.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и иных объединений граждан.

Методика государственной кадастровой оценки земель пригородных зон.

Методика государственной кадастровой оценки земель районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

1. В отсутствии рынка сельскохозяйственных земель, основным методическим принципом оценки кадастровой стоимости последних является определение расчетного рентного дохода, получаемого при их использовании.

Работы по Государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных земель проводятся в два этапа: на уровне субъектов России и в границах их территорий по хозяйствам.

Сельскохозяйственные земли оцениваются по качеству их почвенного покрова местоположению, как производственный ресурс независимо от фактического использования под пашню или кормовые угодья.

2. Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных земель по субъектам России и разработка базовых показателей (нормативов) для проведения второго этапа кадастровой оценки земель внутри территории субъекта РФ по хозяйствам.

Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных земель в среднем по субъекту РФ определяются умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации. Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается для современных условий равным 33 годам.

В основу расчета рентного дохода с 1 гектара сельскохозяйственных земель принимаются следующие показатели:

Расчетная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

Оценочные затраты;

Цена производства валовой продукции.

Базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта РФ служат показатели расчетной продуктивности и расчетных затрат.

Расчетный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных земель субъекта РФ определяются вычитанием из стоимости валовой продукции (расчетная продуктивность) цены ее производства.

Расчетная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных земель определяется расчетной продуктивностью 1 гектара пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных земель субъекта России.

Расчетные затраты по основным сельскохозяйственным культурам (зерновые, технические, кормовые) по субъекту России определяются умножением средних фактических затрат по России (за базовый 1998г.) по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту.

При дальнейшем расчете затрат (за 1999г.) на 1 гектар сельскохозяйственных земель вводится индекс регионального удорожания цен на материально-технические ресурсы, необходимые для сельскохозяйственного производства.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель в среднем по России составила 11,0 тыс. руб., изменяясь от 43,6 тыс. руб., по Краснодарскому краю (Северный Кавказ) до 0,4 тыс. руб. по Мурманской области и ряду автономных округов Сибири и Дальнего Востока.

3. На втором этапе Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в границах субъекта Российской Федерации по хозяйствам предусматривается определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ, в соответствии с фактическими показателями качества почв (бонитет) и их местоположением по отношению к местам сбыта продукции.

В Самарской области в течение 1971-1989гг. выполнены четыре тура бонитировки почв и оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1990-1991 г.г. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

В ходе работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

Материалы 4 тура оценки земель (1989г.) положены в основу действующих ставок земельного налога.

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего тура оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах РФ.

На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. Оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий по Самарской области составила 1362 руб./га или 11,8 ц. к. ед./га, оценочные затраты - 977 руб./га, цена производства при окупаемости затрат 7%- 1045 руб./га, земельная рента - 329 руб./га, кадастровая стоимость (при сроке капитализации 33 года) -10860 руб./га.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих товариществ.

Основными методами кадастровой оценки земель садоводческих товариществ являются статистические методы обработки информации, методы факторного анализа, а также экспертные оценки.

При развитом земельном рынке кадастровая стоимость земель садоводческих товариществ определяется на основании статистического анализа рыночных цен по сделкам купли-продажи с земельными участками садоводческих товариществ.

При ограниченной и противоречивой рыночной информации кадастровая стоимость земель садоводческих товариществ определяется на основе базового показателя стоимости земель, установленного по садоводческим товариществам с наибольшим количеством сделок, и экспертной оценки ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель садоводческих товариществах.

При анализе земельного рынка учитываются сделки купли-продажи земельных участков садоводческих товариществ с незастроенными участками, а также с застроенными участками, где в наличие есть только хозяйственные постройки (сарай и др.), ветхие строения или участки со сгоревшими постройками. При анализе земельного рынка учитывается информация за последние три года.

Значения кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ как при развитом земельном рынке, так и при ограниченной и противоречивой рыночной информации, устанавливаются для зон различной удаленности от поселений, население которых формирует спрос на земельные участки садоводческих товариществ.

На территории административного района выделяются оценочные зоны различной удаленности от города-центра субъекта Российской Федерации или крупного промышленного центра, жители, которых формируют преимущественный спрос на земельные участки в садоводческих товариществах. Выделенные зоны, в свою очередь, делятся на подзоны с учетом границ территориальных администраций (или сельских округов).

В случае если в выделенной подзоне нет зафиксированных сделок купли-продажи садовых участков, за базовое берется базовое садоводческое товарищество ближайшей подзоны в одной выделенной оценочной зоне удаленности от центра-поселения.

Результаты оценки кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ представляются в следующем виде: оценочные таблицы и картографические материалы на основе кадастровых карт административного района, где нанесены границы поселений, территориальных администраций (или сельских округов), садоводческих товариществ с кадастровыми номерами, оценочных зон и подзон с номерами.

Методика государственной кадастровой оценки земель Крайнего Севера

Особенности государственной кадастровой оценки (ГКО) земель Крайнего Севера и приравненных к ним местностей обусловлены удаленностью территории с суровыми климатическими условиями, мерзлотностью почв, социально-экономическим зонированием, связанным с применением коэффициентов и северных надбавок к заработной плате, исторически сложившимся расселением малочисленных народов Севера.

Кадастровая стоимость земель Крайнего Севера и приравненных к ним местностей формируется под влиянием следующих ценообразующих факторов:

удаленность от основных центров расселения, промышленных центров, баз строительной индустрии (удорожание стоимости основных фондов, товаров и услуг, а также эксплуатации народно-хозяйственного комплекса за счет транспортных затрат);

суровые климатические условия (удорожание строительства и эксплуатации объектов и увеличение сроков строительства, в том числе и за счет мерзлотности грунта и почв, продолжительности периода полярной ночи и т.п.);

уникальность и уязвимость природных ресурсов (увеличение затрат на охрану и воспроизводство природных ресурсов);

проживание малочисленных народов Севера (издержки, связанные с ограничением хозяйственной деятельности, нарушающей исторический уклад жизни малочисленных народов Севера);

особые условия оплаты труда (удорожание строительства и эксплуатации объектов за счет затрат на привлечение и оплату рабочей силы);

народнохозяйственная значимость и эффективность разработки полезных ископаемых (большой объем геологоразведочных работ, работ по освоению площадок и прокладок трубопроводов и дорог, мероприятий и затрат по охране окружающей среды);

неконкурентоспособность предприятий, не относящихся к добывающим и перерабатывающим полезные ископаемые, (высокий уровень безработицы, избыточность трудовых ресурсов, отрицательная миграция населения, сокращение объемов нового производственного и непроизводственного строительства и землеотводов, низкие цены на недвижимость).

Перечисленные факторы оказывают негативное влияние на земельный рынок, снижая спрос до минимального значения, что приводит к понижению показателей кадастровой стоимости земель в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям по сравнению с другими регионами.

ГКО земель Крайнего Севера проводится с учетом следующих положений:

1. По землям поселений, землям промышленности вне черты поселений, землям садоводческих товариществ, землям рекреационного назначения, землям водного фонда, сельскохозяйственным угодьям и лесным землям - в соответствие с утвержденными методиками ГКО по перечисленным категориям и видам использования земель при наличии необходимой рыночной информации;

2. По тем же категориям, что в п.1., но при отсутствии необходимой рыночной информации - принимаются показатели кадастровой стоимости земель, установленные для смежных административно-территориальных образований (территория субъекта РФ, административного района);

3. По оленьим пастбищам - в соответствие с настоящей Методикой.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости оленьих пастбищ является экономический эффект, получаемый в результате использования оленьих пастбищ.

Основным методом определения кадастровой стоимости оленьих пастбищ является метод капитализации чистого дохода от использования оленьих пастбищ.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) оленьих пастбищ проводится на уровне субъектов Российской Федерации, оценочных зон, выделяемых на территории субъектов Российской Федерации, административных районов.

По настоящей Методике основным видом использования оленьих пастбищ, капитализированный доход от которого формирует кадастровую стоимость земель, принято оленеводство, как наиболее характерный и традиционный вид хозяйственной деятельности.

При проведении ГКО оленьих пастбищ учитываются организационно-технологические свойства оленьих пастбищ, включающие эколого-хозяйственную классификацию земель, оценку кормосодержащих площадей, хозяйственный запас кормов, состав кормов, площадь пастбищ лимитирующего сезона, тип организации стадного выпаса, условия реализации продукции оленеводства и другие пастбищные и хозяйственные условия оленеводства.

Объектом оценки оленьих пастбищ является административный район или группа районов с близкими значениями пастбищных и организационно-технологических условий оленеводства, объединенных в оценочную зону.

Удельный показатель кадастровой стоимости оленьих пастбищ Р (руб./га) по объектам оценки зависит от среднего значения удельной оленеемкости пастбищ, поголовья оленей, среднего значения стоимости продукции с одного оленя, среднего значения удельных затрат на производство и реализацию продукции оленеводства, коэффициента соотношения потенциальной площади к общей площади оленьих пастбищ, коэффициента капитализации.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений.

Объектами государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ) в соответствии с данной Методикой являются земельные участки, отнесенные к следующим видам функционального использования земель в составе категории «Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения вне черты населенных пунктов» (далее - земли промышленности вне поселений):

земли промышленности, энергетики;

земли автомобильного транспорта;

земли железнодорожного транспорта;

земли водного (речного и морского) транспорта;

земли трубопроводного транспорта;

земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

земли обороны, безопасности, космического обеспечения и иные режимные объекты.

Методика ГКОЗ промышленности вне черты поселений разработана с учетом следующих условий:

отсутствие сложившегося рынка производственной недвижимости в большинстве субъектов Российской Федерации, и, в первую очередь, незастроенных земельных участков, предназначенных под застройку производственными зданиями (строениями), сооружениями;

отсутствие рыночной информации о стоимости земельных участков из-за ограниченного количества сделок с предприятиями как имущественными комплексами и конфиденциальности данных о стоимости сделок;

трудности в получении достоверной финансовой отчетности по полному циклу производства конечной продукции, по которой имеются конкурентные рыночные цены;

сложившаяся практика оценки основных фондов предприятия для целей налогообложения без учета стоимости земли;

разнообразие видов хозяйственной деятельности на землях, относимых к рассматриваемой категории, и соответствующее многообразие отчетных технико-экономических и финансовых показателей;

существенные различия между субъектами Российской Федерации по уровню развития земельного рынка.

Кадастровая стоимость земельного участка формируется на рентной основе с учетом следующих видов земельной ренты:

межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями субъектов Российской Федерации;

отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода в различных отраслях народного хозяйства и различных сегментах рынка недвижимости;

локальная рента, связанная с факторами локального местоположения земельного участка, в том числе относительно системы расселения

-инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель промышленности вне черты поселений является расчет базовых показателей кадастровой стоимости земель на уровне субъекта Российской Федерации или кадастрового округа с последующей его корректировкой в зависимости от местоположения объектов оценки по отношению к потенциалам влияния в пределах территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, ГКОЗ промышленности вне черты поселений осуществляется на двух уровнях:

I уровень - региональный - определение базового показателя кадастровой стоимости земель на уровне субъекта Российской Федерации или кадастрового округа;

II уровень - локальный - определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по объектам оценки в пределах территории субъекта Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений на уровне кадастровых округов определяется величиной базового показателя кадастровой стоимости земель.

Базовый показатель кадастровой стоимости земель промышленности вне черты поселений на уровне кадастрового округа устанавливается на основе межрегиональной земельной ренты, формируемой за счет природно-климатических и социально-климатических различий между субъектами Российской Федерации. Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений на территории субъекта Российской Федерации определяется величиной удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ).

УПКСЗ определяется на основе корректировки базового показателя кадастровой стоимости земель, установленного в виде среднего показателя для территории субъекта Российской Федерации, на поправочные коэффициенты, характеризующие локальные факторы размещения, влияющие на изменение стоимости земельных участков.