Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане, сравниваются с перечисленными выше факторами относительной ценности.

Влияние факторов первой группы определяются пешеходной доступностью мест размещения услуг, создаваемых городским общественным центром или под центром. В зависимости от времени на передвижение к нему или под центром. В зависимости от времени на передвижение к нему или расстоянием до него это влияние учитывается в полном или частичном объеме. Для средней полосы России предложена следующая шкала доступности:

1-ая зона доступности - 800-метровая (10-ти минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной шкалы ценности - 1,1;

2-ая зона - 1600-метровая (20-ти минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной ценности - 0,55;

3-я зона - 2400-метровая (30-минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной шкалы ценности - 0,27.

При определении радиусов пешеходной доступности для города было получено пять зон доступности. Коэффициенты относительной ценности для 4-ой и 5-ой зон составляют соответственно 0,14 и 0,07.

Значения коэффициентов второй и третьей групп приняты с учетом обеспеченности территории района инженерным оборудованием и различными видами объектов культурно-бытового обслуживания.

Коэффициенты группы 4 - эстетическая, историческая и ландшафтная ценность территории, равно как и группы 7 - рекреационная ценность территории, - применяются локально, лишь к тем участкам города, где имеется такая ценность.

Значения коэффициентов факторов пятой групп определены с учетом наличия негативного воздействия антропогенных процессов. Коэффициенты этой группы факторов учитываются со знаком минус.

Для факторов шестой группы рекомендованы численные значения коэффициентов 0,2, которые применяются со знаком минус, так как устранение неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20%.

По каждому оценочному участку рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории путем суммирования по формуле:

К = 1+к1+к2+к3+к4+к5+к6+к7, где

К - суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка;

к1,…,к7 - поправочные коэффициенты соответственно 1-7 групп факторов.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по району коэффициент относительной ценности территории был равен 1. Этому средневзвешенному значению коэффициента относительной ценности территории дается термин «приведенный коэффициент относительной ценности территории».

Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы (18):

Кi = (У Pi / У Pi qi)?qi, i = 1,……..,n;

Кi - коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по i оценочному участку;

qi - коэффициент относительной ценности по i оценочному участку;

Pi - площадь оценочного участка, га;

i - номер оценочного участка;

n - количество оценочных участков в черте города.

Таблица 4. Расчет приведенных значений коэффициентов относительной ценности территории

Номер оценочного участка	Площадь оценочной зоны, га (Рi)	Коэффициент относительной ценности территории (qi)	(Рi* qi)	Приведенный коэффициент относительной ценности территории, Кi
1	21,52	0,43	9,25	1,60
2	18,44	0,40	7,38	1,50
3	13,11	0,36	4,72	1,34
4	12,06	0,30	3,62	1,11
5	11,84	0,29	3,43	1,08
6	27,10	0,25	6,78	0,93
7	10,64	0,22	2,34	0,82
8	44,14	0,19	8,39	0,71
9	8,58	0,15	1,29	0,56
10	10,64	0,07	0,75	0,26
Итого:	178,07		47,95

Затем значения приведенных коэффициентов относительной ценности территории округляются до 0,1 после чего их называют коэффициентами дифференциации ставок земельного налога.

Таблица 5. Расчет значений коэффициента дифференциации и формирование ценовых зон

Номер оценочного участка	Приведенный коэффициент относительной ценности территории	Коэффициент дифференциации	Номер ценовой зоны
1	1,60	1,6	I
2	1,50	1,5	II
3	1,34	1,3	III
4	1,11	1,1	IV
5	1,08	1,1	V
6	0,93	0,9	VI
7	0,82	0,8	VII
8	0,71	0,7	VIII
9	0,56	0,6	IX
10	0,26	0,3	X

Таблица 6. Расчет удельного показателя стоимости земель (руб./м?)

Номер оценочной зоны	Коэффициент дифференциации	Удельный показатель стоимости земель, руб./м?
I	1,6	638,4
II	1,5	598,5
III	1,3	518,7
IV	1,1	438,9
V	1,1	438,9
VI	0,9	359,1
VII	0,8	319,2
VIII	0,7	279,3
IX	0,6	239,5
X	0,3	119,7

В границах района выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость. Полученные тестовые стоимости переносятся на всю территорию с использованием рассчитанных коэффициентов дифференциации ставок земельного налога. Такова технология проведения ценового зонирования территории административного района.

Определение рентных коэффициентов для каждого оценочного показателя.

После определения весов наиболее важных оценочных показателей, необходимо было получить их фактические значения на оцениваемой территории. В расчет включались показатели, описывающие доступность объектов влияния, и показатели, влияющие на качество территории своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину УПКСЗ объекта ГКОЗП (кадастрового квартала), учитывались пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности и не учитывались при отсутствии доступности до них.

Показатель доступности с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта учитывался пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности остановок общественного транспорта (радиус доступности определялся экспертами). При отсутствии доступности с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта фактор не учитывался. При этом возможно выделение экспертами т.н. неполной доступности. Так факторы, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих на стоимость объекта оценки, учитывались со значением 1 - при 5 минутной доступности, со значением 0,5 -- при 10 минутной доступности, со значением 0,3 - при 15 минутной доступности и со значением 0 - при доступности свыше 20 минут.

Факторы, описывающие развитие инженерной инфраструктуры, учитывались пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей. Например: наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала. Показатель учитывался пропорционально площади кадастрового квартала покрытой централизованными сетями теплоснабжения и принимает значения в интервале от "О" до "1" (при 100% покрытии территории кадастрового квартала фактор принимает значение "1").

Показатели, влияющие на качество территории кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием учитывались с коэффициентом 1 или 0 соответственно. Например: архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории кадастрового квартала. Показатель учитывался со значением "1" при наличии на территории кадастрового квартала застройки имеющей архитектурно-эстетическую ценность и не учитывался при ее отсутствии.

После определения удельных весов оценочных показателей (ценообразующих факторов), при помощи СПО (модуль «Расчет КСК») учитываются особенности этих показателей и их присутствие.

Получение коэффициента относительной ценности каждого квартала

После расчета весов (В) каждого показателя по видам использования и получения фактических значений этих показателей (К) по кварталам, на основе полученных данных вычислялись показатели качества для каждого кадастрового квартала по всем видам использования.

Показатель качества объекта ГКОЗП (Qц) определяется по следующей формуле:

(19)

где:

-показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастровою квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений;

- коэффициент, учитывающий особенности i-го показателя и его присутствие;

- удельный вес i-го показателя, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

р - общее число показателей.

Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель определяется произведением матрицы-строки коэффициентов, оценочных показателей (К) по кварталам, на матрицу-столбец наиболее важных показателей (В) для данного вида использования, т.е. получаем столько показателей качества по каждому виду использования земель () сколько кадастровых кварталов в городе, т.е. семнадцать показателей качества (семнадцать коэффициентов относительной ценности кварталов).

Полученные показатели качества () являются удельными характеристиками каждого квартала по всем видам использования, что позволяет осуществить переход от УПКСЗ по одному виду использования к УПКСЗ остальных видов.

В данной работе коэффициенты относительной ценности кварталов по видам использования земли представлены в приложении 9.

Определение УПКСЗ кадастрового квартала по экспертно-аналитической

составляющей Методики

Расчет базового УПКСЗ велся по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей Методики по следующей формуле:

(20)

где:

P j -УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

БП j- базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

-- показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида

функционального использования земель.

Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель () имеет вид:

= (21)

где:

- средняя цена сделки с земельными участками в i-ом кадастровом квартале j-го вида функционального использования земель3;

n - количество кварталов.

Базовый УПКСЗ рассчитывался по индивидуальной жилой застройке, по тому виду функционального использования, по которому существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.

Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствовала информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (), осуществляется с использованием УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой, по следующей формуле:

3. При определении показателя Рi также может использоваться информация по сделкам с земельными участками с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае цена земельного участка определяется с использованием метода «извлечения», «соотнесения» и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.

(22)

где:

- УПКСЗ по ИЖС (но виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости);

- коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

4.3 Определение коэффициентов дифференциации средней ставки земельного налога по оценочным зонам для проведения налогообложения

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель () по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

= (23) где:

- показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

- показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Расчеты удельных весов оценочных показателей, показателей относительной ценности и расчет кадастровой стоимости по всем остальным видам функционального использования земель представлены в Приложении 7.

Результаты расчета УПКСЗ по всем видам функционального использования земель представлены в виде сводной таблицы в Приложении 10.

Зонирование территории по рентообразующим факторам и расчет кадастровой стоимости земель по таким видам функционального использования как земли под индивидуальной жилой застройкой (ИЖС), земли под объектами торговли и земли под промышленными объектами представлены на плакатах.

Оценочные зоны формировались в соответствии с показателями качества территории по следующему принципу: разность максимального и минимального значений показателей качества (0) делилась на шесть (в случаях с ИЖС, торговлей) и на восемь (в случае с промышленностью). Получились диапазоны значений, в соответствии с которыми шло объединение планировочных кварталов в зоны/

Таким образом, итогом работы явилось оценочное зонирование территории на примере трех видов функционального использования, составление карт (схем) оценочных зон и расчет кадастровой стоимости единицы площади в границах этих зон по всем видам функционального использования земель по всем выделенным планировочным кварталам (результаты представлены в приложениях и на плакатах).

Глава V. Экономическая эффективность ценового зонирования территории города Кинель

5.1 Анализ эффективности налогообложения по ценовому зонированию территории города Кинель

Переход к рыночным отношениям в области землепользования влечет за собой многообразие последствий принципиального характера для всех сторон социальной, административно-хозяйственной и проектно-планировочной деятельности на всей территории, но особенно на землях населенных пунктов.

Органы местного самоуправления, используя в рамках действующего законодательства рыночные механизмы регулирования земельных отношений, пополняют местные бюджеты и направляют их на развитие инфраструктуры поселений, инвентаризацию земель, создание и ведение информационных баз данных земельного кадастра.

Важное значение при формировании земельных и социально-экономических отношений в городе имеет государственная система земельного кадастра, информационная база которой позволяет не только вести количественный учет и регистрацию всех элементов недвижимости, но и на ее основе оценивать стоимость земли и неразрывно связанную с ней недвижимость как главного критерия при установлении социально-справедливого уровня платежей за пользование, владение и распоряжение землей.

Законом Российской Федерации «О плате за землю» установлены средние ставки земельного налога за земли городов, курортных и дачных поселков в зависимости от экономического района расположения поселения и численности населения. Этим же законом установлено, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления.

Дифференциация ставок земельного налога на территории поселения не только выполняет важную роль в области налогообложения на территории поселения, определяя вклад отдельных юридических лиц и граждан при формировании местного бюджета, но и существенно влияет на нормативную цену земли.

Ценовое зонирование и дифференциацию ставок земельного налога на территорию поселения в условиях недостаточной и необъективной по ряду причин информации о рыночных ценах на землю следует считать одним из первых и необходимых шагов органов местного самоуправления при регулировании земельных отношений.

Известные методы зонирования и оценки территории поселений следует рассматривать как первый этап в последовательном движении к оценке рыночной стоимости земли населенных пунктов.

При градостроительной оценке территории достаточно крупного города возникает необходимость оперировать как частными, так и общими оценками. Это связано с тем, что оценить в целом территорию нельзя, не оценив отдельные ее свойства и совокупности свойств. Частные оценки позволяют выявить относительное влияние того или иного свойства территории на условия ее освоения. Общие совокупные оценки дают возможность с помощью одного общего показателя выразить оценку всей совокупности свойств, определяющих возможности территории города.

Градостроительная оценка территории города отражает комплексную количественно-качественную характеристику условий жизнедеятельности в различных городских зонах, выявляет градостроительную ценность.

При анализе существующих методик определения градостроительной ценности земельных участков можно выделить наиболее важные пути, при которых может быть получена общая совокупность всех свойств, элементов и факторов территории города:

1.Балльная оценка, когда степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах и путем сложения балльных оценок выводится интегрированная оценка, на основании чего и делается окончательный вывод о предпочтительном виде использования территории. Этот прием наиболее употребителен в силу относительной его простоты и удобен для наглядного отображения сложившейся ситуации, но весьма неточен, так как сложные взаимосвязи в системе объект - субъект заменяются условными величинами, не отражающими по существу важность и предпочтительность отдельных факторов в тех или иных условиях.

2.Ранжирование факторов по их весу в общем комплексе условий для того или иного вида хозяйственной деятельности (посредством экспертной оценки) с последующей балльной оценкой отдельных факторов. Этот прием более точен и позволяет предметно оценить факторы и сопоставить их с условиями, оценить которые можно лишь качественно. По всей вероятности этот прием наиболее перспективен.

3.Стоимостная оценка, основанная на определении сравнительных удорожаний по каждому рассматриваемому фактору в зависимости от того или иного вида хозяйственной деятельности. Метод этот наиболее точный, но его недостатком является сравнительно условная стоимостная оценка факторов, оцениваемых обычно качественно: условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия и т.п.

4.Комбинированный метод оценки, учитывающий как стоимостную, так и экспертную оценку факторов. Данный метод является наиболее сложным, но достаточно эффективным.

Методика ГКОЗ поселений работает уже не первый год и можно сделать определенные выводы о возможностях методики? Есть два принципиальных момента, которые часто приводят к сомнительным результатам.

Во-первых, это расчет кадастровой стоимости земли при существующем виде функционального использования земельного участка, что в некоторых случаях, особенно для участков, расположенных в центральных и средних районах городов, не соответствует установленным градостроительным регламентам.

Во-вторых, кластеризация, которая выполняется с использованием ненадежных статистических данных и, по сути дела, не нужна.

И, в-третьих, использование типовых анкет для опроса в связи с их большим объемом и случайным отбором экспертов.

Поскольку в Методике ГКОЗ поселений использованы многие принципиальные положения нашей методики с их определенной интерпретацией, сопоставим две методики, чтобы оценить эффективность предположенной нами методики ценового зонирования земель городских поселений. Сопоставление проведем по нескольким позициям.

Методика предполагает выполнение комплексного градостроительного анализа территории поселения и выделение оценочных участков по результатам такого анализа. Тем самым обеспечивается предварительное, но вполне обоснованное проведение границ между ценовыми зонами. Зонирование выполняется экспертами высокой квалификации в области землеустройства, градостроительства и управления городскими территориями на электронной карте или на бумажном носителе.

Методика ГКОЗ поселений в качестве оценочного участка (объекта оценки) рассматривает кадастровый квартал. Это позволяет полностью выполнять оценку с применением компьютерных технологий по принципу гридовой сетки. Однако, в большинстве случаев, границы кадастровых кварталов не совпадают с границами ценовых зон.

Методика предполагает выполнение оценки по шести видам функционального использования земель городского поселения:

- быт - жилищно-бытовая функция - земли жилой застройки;

- труд - производственная функция - земли производственной застройки и земли сельскохозяйственного использования;

- отдых - земли ландшафтно-рекреационных территорий;

- деловая и культурная жизнь - земли коммерческих, финансовых, управленческих, развлекательных, общественных предприятий и учреждений;

- прочие земли - земли свободные от всех видов использования.

Однако Методику необходимо совершенствовать по следующим позициям:

- количество основных видов функционального использования земель, по которым проводится оценка уменьшить более чем в два раза, что значительно сократит трудоемкость и повысит качество работы экспертов, выполняющих оценку;

- границы ценовых зон не привязывать к границам кадастровых кварталов. В необходимых случаях проводить их по территории кадастрового квартала в соответствии с границей рентообразующих факторов;

- сделать методику прозрачной, чтобы в ней можно было проследить всю последовательность получения цены земли в каждой ценовой зоне.

Экономическая эффективность внедрения методики выразилась в уточнении налогооблагаемой базы и увеличении налоговых сборов по объектам в среднем на 15%.

5.2 Расчет экономической эффективности применения кадастрового зонирования для налогообложения

В данной работе мы рассматриваем два варианта ценового зонирования территории города Кинель. Первый вариант - существующее ценовое зонирование. Второй вариант - альтернативный вариант, который позволит проанализировать эффективность применения данного кадастрового зонирования для налогообложения.

Выше были рассчитаны коэффициенты относительной ценности территории по оценочным участкам для города Кинель, коэффициенты дифференциации, сформированы ценовые зоны и рассчитаны удельные показатели стоимости земель.

По этим показателям на карту нанесены ценовые зоны (вариант 1) (см. плакат 1). Для проведения анализа данного зонирования мною был предложен второй вариант ценового зонирования города Кинель (см. плакат 2).

Во втором варианте ценового зонирования территории города Кинель оценочные зоны укрупнены. Полученные данные отражены в таблицах.

Таблица 7. Расчет стоимости земли по оценочным зонам (вариант 1)

Номер ценовой зоны	Площадь оценочной зоны, га	Коэффициент дифференциации	Стоимость земель в оценочной зоне, руб./м?	Стоимость земли по оценочным зонам, млн. руб.
I	161,19	1,6	638,4	1029,04
II	59,21	1,5	598,5	354,37
III	63,71	1,3	518,7	330,46
IV	286,24	1,1	438,9	279,62
V	183,58	1,1	438,9	805,73
VI	1168,04	0,9	359,1	4194,43
VII	681,90	0,8	319,2	2177,10
VIII	549,93	0,7	279,3	1535,95
IX	120,03	0,6	239,5	287,47
X	916,94	0,3	119,7	1097,57
ИТОГО:	4190,77			12505,99

Таблица 8. Расчет стоимости земли по оценочным зонам (вариант 2)

Номер ценовой зоны	Площадь оценочной зоны, га	Коэффициент дифференциации	Стоимость земель в оценочной зоне, руб./м?	Стоимость земли по оценочным зонам, млн.руб.
I	169,34	1,6	638,4	1081,07
II	115,99	1,5	598,5	694,20
III	63,71	1,3	518,7	330,46
IV	235,08	1,1	438,9	1031,76
V	183,58	1,1	438,9	805,73
VI	620,91	0,9	359,1	2229,68
VII	535,29	0,8	319,2	1708,64
VIII	1017,37	0,7	279,3	2841,51
IX	101,31	0,6	239,5	242,63
X	1148,19	0,3	119,7	1374,38
ИТОГО:	4190,77			12340,10

Таблица 9. Таблица сравнения вариантов ценового зонирования

№ п/п	Номер ценовой зоны	Площадь оценочной зоны, га	Стоимость земель в оценочной зоне, руб./м?	Коэффициент дифференциации	Стоимость земли по оценочным зонам, млн.руб.
		1 вар.	2 вар.			1 вар.	2 вар.
1	I	161,19	169,34	638,4	1,6	1029,04	1081,07
2	II	59,21	115,99	598,5	1,5	354,37	694,20
3	III	63,71	63,71	518,7	1,3	330,46	330,46
4	IV	286,24	235,08	438,9	1,1	279,62	1031,76
5	V	183,58	183,58	438,9	1,1	805,73	805,73
6	VI	1168,04	620,91	359,1	0,9	4194,43	2229,68
7	VII	681,90	535,29	319,2	0,8	2177,10	1708,64
8	VIII	549,93	1017,37	279,3	0,7	1535,95	2841,51
9	IX	120,03	101,31	239,5	0,6	287,47	242,63
10	X	916,94	1148,19	119,7	0,3	1097,57	1374,38
	ИТОГО:	4190,77	4190,77			12505,99	12340,10

У (1 вариант) - У (2 вариант) = 12505,99 - 12340,10 = 165,89 млн.руб.

Расчет стоимости земельного участка осуществляется методом капитализации земельной ренты. Обычно ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной до 2,0% от их рыночной стоимости. Зная ставку земельного налога по каждой оценочной зоне города и считая ее равной 2,0% от рыночной стоимости, определим стоимость земельного участка в расчете на 1 м?. Средняя ставка земельного налога на 2005г. по городу Кинель равна 7,98 руб./ м? (см.приложение к постановлению Кинельской городской Думы №210 от 27.01.2005г.). Коэффициент дифференциации ставки для первой рассматриваемой зоны составляет 1,6. Следовательно, ставка равна 12,77 руб./ м?.

Для определения стоимости 1 м? участка капитализируем расчетную ренту (величину ставки земельного налога) на ставку дисконтирования, равную 0,02:

12,77руб./м?/0,02 = 638,4 руб.

Таким же образом посчитаем стоимость 1 м? земельных участков по остальным оценочным зонам.

После вычисления стоимости земли по всем оценочным зонам в первом и втором вариантах, очевидно, что первый вариант оценочного зонирования территории города Кинель экономически более целесообразен.

Технико-экономические показатели проекта

№ п/п	Показатели	Ед. измер.	Значения показателей по вариантам
			1	2
1.	Общая площадь города Кинель	га	4190,77	4190,77
2.	Площадь земель в административных границах (по Самарской области):	га	5356,5	5356,5
2.1.	Земли с/х назначения	га	3876,3	3876,3
2.2.	Земли поселений, в т.ч.:	га	340,9	340,9
	в городской черте	га	168,5	168,5
	в черте сельских поселений	га	172,4	172,4
2.3.	Земли пром-ти, транспорта и иного нес/х назначения	га	69,8	69,8
2.4.	Земли особоохраняемых территорий	га	135,3	135,3
2.5.	Земли лесного фонда	га	527,0	527,0
2.6.	Земли водного фонда	га	167,4	167,4
2.7.	Земли запаса, в т.ч. фонд перераспределения	га	239,8 239,8	239,8 239,8
3.	Кадастровая стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне:	руб./м?
	I	руб./м?	638,4	638,4
	II	руб./м?	598,5	598,5
	III	руб./м?	518,7	518,7
	IV	руб./м?	438,9	438,9
	V	руб./м?	438,9	438,9
	VI	руб./м?	359,1	359,1
	VII	руб./м?	319,2	319,2
	VIII	руб./м?	279,3	279,3
	IX	руб./м?	239,5	239,5
	X	руб./м?	119,7	119,7
4.	Площадь оценочной зоны:	га
	I	га	161,19	169,34
	II	га	59,21	115,99
	III	га	63,71	63,71
	IV	га	286,24	235,08
	V	га	183,58	183,58
	VI	га	1168,04	620,91
	VII	га	681,90	535,29
	VIII	га	549,93	1017,37
	IX	га	120,03	101,31
	X	га	916,94	1148,19
5.	Стоимость земли по оценочным зонам всего, в т.ч. по зонам:	млн. руб	12505,99	12340,10
	I	млн. руб	1029,04	1081,07
	II	млн. руб	354,37	694,20
	III	млн. руб	330,46	330,46
	IV	млн. руб	279,62	1031,76
	V	млн. руб	805,73	805,73
	VI	млн. руб	4194,43	2229,68
	VII	млн. руб	2177,10	1708,64
	VIII	млн. руб	1535,95	2841,51
	IX	млн. руб	287,47	242,63
	X	млн. руб	1097,57	1374,38
6.	Рекомендуемый вариант		+	-

Глава VI. Мероприятия по охране земель

6.1 Мероприятия по охране земель

Статья 9 Конституции Российской Федерации устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Статья 1 Земельного Кодекса устанавливает приоритет охраны земли (почв) как компонента имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде. Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей и имеет следующие цели (ст.12 ЗК РФ):

предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности;

обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В целях охраны земель собственники участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по (ст.13 ЗК РФ):

сохранению почв и их плодородия;

защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, переосушения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

ликвидация последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, захламления земель;

сохранения достигнутого уровня мелиорации;

рекультивация нарушенных земель, восстановлению плодородию почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

сохранению плодородия почв и их использование при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Статья 3 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» установила основные принципы охраны окружающей природной среды, которыми должны руководствоваться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, юридические и физические лица, осуществляющие хозяйственную и иную деятельность, оказывающую воздействие на окружающую среду:

соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду;

обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

охрана, воспроизводство и рациональное использование природных ресурсов как необходимые условия обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности.

Земля является ограниченным и незаменимым ресурсом и поэтому нуждается в охране. Прежде всего, земля ограничена пространственно; все потребности в земле можно удовлетворить только в пределах имеющейся территории. Пространственно ограничены участки, предоставленные и предназначенные для определенного использования. Увеличение площади при образовании нового участка возможно только за счет уменьшения площади или ликвидации другого участка. Для того чтобы увеличить площадь одного вида использования земли (например, земель какой-то категории земельного фонда), нужно сократить другие.

Ограничены также площади земель, наиболее пригодных для определенных видов использования (сельскохозяйственного производства, размещения промышленных объектов, объектов социального назначения и другие).

Режим использования земель в границах охраняемых территорий и объектов устанавливают с учетом их назначения и специальных требований.

Мероприятия по охране вод рек и других источников от загрязнения предусматривают:

анализ современного использования водных источников и их санитарно-технического состояния;

оценку влияния хозяйственного использования земель на состояние водных источников, выявление других источников загрязнения вод;

установление водоохранных зон и прибрежных полос вдоль рек, вокруг водоемов и зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения;

разработку режима хозяйственного и иного использования земель в водоохранных и санитарных зонах;

установление сроков и очередности проведения мероприятий и затрат на их осуществление.

Природоохранные мероприятия отражают на карте района и учитывают при разработке проектов землеустройства.

Основой, на которую выполняют организацию охраны природных ресурсов и окружающей среды, являются землепользования, в которых ведут конкретное производство или другую деятельность, поэтому охрану необходимо осуществлять внутри и вокруг них с учетом взаимно накладывающих форм использования земли.

Охрана земли и окружающей природной среды состоит в целенаправленном нахождении при проектировании средств, максимально ограничивающих и исключающих любые отрицательные последствия, вызываемые неправильными действиями человека, особенно снижение продуктивности биосферы; в применении таких способов, которые исключают ухудшение качества земли, ее деградацию, а также вредное воздействие проектируемого объекта и его землепользования на прилегающую территорию.

6.2 Охрана окружающей природной среды

Охрана земли и окружающей природной среды заключается в выполнении следующих действий:

соблюдение при разработке проектных предложений по образованию несельскохозяйственных землепользований всех условий и требований, обеспечивающих охрану земельных ресурсов и окружающей среды в настоящее время и на перспективу;

разработка системы организационно-территориальных и организационно-хозяйственных, технических и других мероприятий, обеспечивающих охрану земли и природы на территории сельскохозяйственного предприятия и всего района, на которую воздействует размещаемый объект и его земельный участок;

определение и учет расположения границ особо охраняемых территорий, подлежащих охране участков, зон и обеспечение рациональной организации использования земли внутри этих объектов и смежных с ними;

использование при проектировании землепользований несельскохозяйственных объектов экологических нормативов и проведение экологической экспертизы проектов.

При проектировании землепользований должны быть учтены все условия и факторы воздействия на окружающую среду. Предложения, содержащиеся в проектах, должны обеспечить:

недопущение снижения продуктивности, качества, ухудшения состояния, неправильного использования земель, окружающих объектов проектирования, по организационно-территориальным причинам;

недопущение загрязнения земель, водных источников и атмосферы при функционировании размещаемого несельскохозяйственного объекта;

охрану земель и природных ресурсов, экологического равновесия внутри и вокруг проектируемого участка;

правильное экологическое взаимодействие между землепользованиями сельскохозяйственных предприятий, несельскохозяйственных объектов и охраняемых территорий;

создание условий, обеспечивающих проектирование внутрихозяйственных мероприятий по рациональной организации территории, охране земли и окружающей среды;

определение режима охраны и использования в условиях ограничений.

Охранять землю необходимо от неправильного расходования, распределения и использования, разрушения и загрязнения, ухудшения ее качества и качества связанных с ней природных ресурсов и окружающей среды.

Охраняться должны все земли государства, отдельные земельные фонды, землевладения, землепользования, участки. В первую очередь охраняют:

плодородие и сельскохозяйственную продуктивность земель;

угодья, пригодные для сельского хозяйства и других специфических целей;

пространственные свойства (площади и формы) участков, угодий, землевладений, землепользований от сокращения, раздробления, ухудшения конфигурации;

экологическое равновесие (взаимодействие земли с другими природными факторами).

Необходимо также избегать действий (проектирования), последствия которых неизвестны и непредсказуемы, так как риск потерь в этом случае велик.

Охрану земли можно осуществлять различными путями и на различных стадиях проектирования и использования. Это самостоятельная задача и в то же время основа, на которой организуют охрану других природных ресурсов. Любые экологические мероприятия базируются на рациональной, научно обоснованной организации использования и охраны земли.

Охрана земли - это система правовых, организационно-хозяйственных, экономических, технических и других мероприятий, направленных на сохранение, восстановление, улучшение состояния земель; предотвращение нерационального, необоснованного использования и расходования земельных ресурсов, снижения продуктивности, уменьшения площади сельскохозяйственных и лесных угодий.

Глава VII. Безопасность жизнедеятельности

7.1 Правовые основы охраны труда

Успешная реализация экономических реформ в Российской Федерации предполагает активное участие профессионально подготовленных, грамотных и эрудированных специалистов, обладающих глубокими знаниями и гуманитарным мировоззрением по различным аспектам современного этапа развития общества, в том числе и по проблемам его безопасности.

Интенсивное использование природных ресурсов и загрязнение окружающей среды, широкое внедрение научно-технического прогресса во все сферы общественно-производственной деятельности, формирование рыночных отношений сопровождается появлением и широким распространением различных природных, биологических, техногенных, экологических и других опасностей. Они требуют от каждого специалиста умения определять и осуществлять комплекс эффективных мер защиты от их неблагоприятного действия на организм человека, здоровье трудовых коллективов и населения.

Решение проблемы безопасности жизнедеятельности состоит в обеспечении нормальных (комфортных) условий деятельности людей, их жизни, в защите человека и окружающей его среды (производственной, природной, городской, жилой) от воздействия вредных факторов, превышающих нормативно-допустимые уровни. Поддержание оптимальных условий деятельности и отдыха человека создает предпосылки для высшей работоспособности и продуктивности.

Обеспечение безопасности труда и отдыха способствует сохранению жизни и здоровья людей за счет снижения травматизма и заболеваемости. Поэтому объектом изучения безопасности жизнедеятельности является комплекс отрицательно воздействующих явлений и процессов в системе «человек-среда обитания».

Основополагающая формула безопасности жизнедеятельности - предупреждение и упреждение потенциальной опасности. Потенциальная опасность является универсальным свойством в процессе взаимодействия человека со средой обитания. Все действия человека и все компоненты среды обитания (прежде всего технические средства и технологии), кроме положительных свойств и результатов, обладают способностью генерировать опасные и вредные факторы. При этом новый положительный результат, как правило, соседствует с новой потенциальной опасностью или группой опасностей.

В современном мире к опасным и вредным факторам естественного происхождения (повышение и понижение температуры воздуха, атмосферные осадки, грозовые разряды и другие) прибавились многочисленные опасные и вредные факторы антропогенного происхождения (шумы, вибрация, электромагнитные поля, ионизирующие излучения и другие), связанные с производственной, хозяйственной и иной деятельностью человека.

Наиболее выражено процессы техногенного изменения качественных характеристик среды развиваются в производственной сфере, являющейся наиболее значимой в профессиональной трудовой деятельности специалистов различного профиля. Достигнутый прогресс в сфере производства в период научно-технической революции сопровождался и сопровождается в настоящее время ростом числа и повышением уровня опасных и вредных факторов производственной среды. Например, использование прогрессивных способов плазменной обработки материалов потребовало средств защиты работающих от токсичных аэрозолей, электромагнитных полей, повышенного уровня шума, воздействия электрических сетей высокого напряжения. Создание двигателей внутреннего сгорания решило многие транспортные проблемы, но одновременно привело к повышенному травматизму на автодорогах, породило трудноразрешимые задачи по защите человека и природной среды от токсичных выбросов (отработавших газов, масел, продуктов износа и других) автомобилей.

Производственная деятельность человека постоянно оказывает возрастающее негативное влияние на качество природной среды, способствуя возникновению неблагоприятных экологических факторов, формирующих до 25-30% патологию человека. При этом рост антропогенного воздействия на природную среду не всегда ограничивается лишь прямым воздействием, в частности увеличением концентрации токсичных примесей в атмосфере. При определенных условиях возможно проявление вторичных негативных воздействий на природную среду и человека (процессы образования кислотных дождей, смога, парникового эффекта, разрушение озонового слоя Земли, накопление токсичных и канцерогенных веществ в организме животных и рыб, в пищевых продуктах и других).

Многочисленные бытовые приборы и устройства значительно облегчают быт, делают его комфортным и эстетичным, но одновременно вводят целый комплекс опасных и вредных факторов: электрический ток, электромагнитные поля различных частот, повышенный уровень радиации, шумы, вибрации, опасности механического травмирования, токсичные вещества и другие.

Постоянное повышение технической оснащенности в различных областях человеческой деятельности сопровождается возрастанием энергетического уровня антропогенных факторов современной среды обитания. Данные о масштабе воздействия опасных и вредных факторов на человека и окружающую среду в динамике, к сожалению, свидетельствуют о неуклонном росте в последние годы травматизма, числа и тяжести заболеваний, количества аварий и катастроф, об увеличении материального ущерба, наносимого отечественной экономике.

Стремительное наращивание производственных мощностей, развитие энергетики и средств транспорта, интенсивная добыча природных ресурсов, широкое применение удобрений и ядохимикатов в сельском хозяйстве, мелиорация земель поставили ряд регионов страны на грань экологической катастрофы.

Большую часть времени активной жизнедеятельности человека занимает целенаправленная профессиональная работа, осуществляемая в условиях конкретной производственной среды, которая при несоблюдении принятых нормативных требований может неблагоприятно повлиять на его работоспособность и здоровье.

Производственная среда - это часть окружающей человека среды, включающая природно-климатические факторы и факторы, связанные с профессиональной деятельностью (шум, вибрация, токсичные пары, газы, пыль, ионизирующие излучения и другие), называемые вредными и опасными факторами.

Опасными называются факторы, способные при определенных условиях вызывать острое нарушение здоровья и гибель организма; вредными - факторы, отрицательно влияющие на работоспособность или вызывающие профессиональные заболевания и другие неблагоприятные последствия.

Условия труда зависят также от производственной обстановки или характера труда.

Характер и организация труда, взаимоотношения в трудовых коллективах могут неблагоприятно влиять на работоспособность или здоровье человека. Они носят название «производственные (профессиональные) вредности», под которыми понимаются все факторы, способные вызывать снижение работоспособности, появление острых и хронических отравлений и заболеваний, влиять на рост заболеваемости с временной утратой трудоспособности или другие отрицательные последствия.

Любой вид трудовой деятельности представляет собой сложный комплекс физиологических процессов, в который вовлекаются все органы и системы человеческого тела. Огромную роль в этой деятельности играет центральная нервная система, обеспечивающая координацию функциональных изменений, развивающихся в организме при выполнении работы.

Создание рациональных санитарно-технических условий на предприятиях - важная задача, от решения которой зависит здоровье трудовых коллективов, безопасные условия; производительность труда и культура производства в целом.

Общие санитарно-технические требования к производственным помещениям, рабочим местам и зонам, а также к микроклимату изложены в Строительных нормах и правилах (СНиП) и санитарных нормах проектирования предприятий.

Площадку для размещения предприятий (территория) выбирают, исходя из генеральных планировок развития населенных пунктов. Размеры площадки определяют в соответствии со строительно-санитарными нормами с учетом возможного расширения предприятия на перспективу. Площадка должна быть на сухом, незатопляемом месте с прямым солнечным освещением, естественным проветриванием, иметь относительно ровную поверхность, располагаться вблизи водоисточника с отводом сточных вод. Должны быть обеспечены удобства подхода, подъезда транспортных средств, соблюдены условия охраны труда и техники безопасности, а также противопожарной защиты. Предприятия следует располагать так, чтобы исключить неблагоприятное воздействие одного предприятия на другое.

В селитебной зоне разрешается размещать предприятия, не выделяющие производственных вредностей, не производящие шума и с неогнеопасными технологическими процессами. Предприятия с технологическими процессами, являющиеся источниками выделения в окружающую среду вредных веществ, а также источниками повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн, радиочастот, статического электричества и ионизирующих излучений, необходимо отделять от зоны заселения санитарно-защитными зонами.

Санитарная классификация производственных предприятий предусматривает размеры санитарно-защитной зоны, которая должна быть благоустроена и озелена. Зеленые насаждения благоприятно влияют на микроклимат участка, положительно воздействуют на организм человека и его нервную систему. Одновременно необходимо проводить озеленение помещений (интерьеров рабочих помещений, цехов, торговых залов, офисов и др.). Озеленение имеет большое санитарно-гигиеническое и эстетическое значение, так как улучшает состав воздуха, снижает температуру в жаркое время года, повышает влажность. Запах, цвет, шелест листьев благоприятно влияют на трудоспособность человека.

Важное значение имеют санитарные разрывы между зданиями. Если здания освещаются через оконные проемы, то санитарные разрывы должны быть не менее наибольшей высоты от уровня земли до карниза противостоящего здания. От открытых складов строительных материалов, топлива и вспомогательных зданий и помещений санитарные разрывы должны быть не менее 20м.

На предприятиях согласно установленным правилам должны быть оборудованные места для сбора отбросов, отходов и мусора. Их размещение и устройство согласовывается с местными органами санитарно-эпидемиологическокой службы.

Объемно-планировочные и конструктивные решения производственных зданий и сооружений должны отвечать требованиям СНиП (раздел технологического и санитарного проектирования).

Объем производственных помещений на одного работника должен составить не менее 15 м?, а площадь - не менее 4,5м?, высота - не менее 3,2м. Производственные помещения должны содержаться в надлежащей чистоте.

На предприятиях со значительным выделением пыли уборку помещений следует проводить при помощи пылесосных установок или путем гидросмыва.

Помещение с тепловыделениями (более 20 ккал/(м? с)), а также производства с большими выделениями вредных газов, паров и пыли следует располагать у наружных стен зданий и сооружений. В многоэтажных зданиях эти производства следует размещать в верхних этажах и оснащать приточно-вытяжной вентиляцией.

7.2 Особенности организации и охраны труда инженеров по специальности "Городской кадастр"

Камеральные работы проводятся в помещении, в котором должны соблюдаться требования производственной санитарии, техники безопасности и пожарной профилактики.

Особенностью определяющей организацию охраны труда инженеров-инвентаризаторов в камеральных условиях, является необходимостью их работы с чертежными инструментами и красящимися веществами, которые требуют особых навыков и осторожности при работе с ними.

Для каждого сотрудника необходимо иметь отдельный рабочий стол, достаточное для чертежей освещение, качественные инструменты и спокойную рабочую атмосферу, так как камеральные работы требуют максимального сосредоточения и концентрации внимания.

Таким образом, специалист должен владеть теоретическими основами безопасности жизнедеятельности в системе «человек-среда обитания»; правовыми, нормативно-техническими и организационными основами безопасности жизнедеятельности; основами физиологии и рациональными условиями деятельности; анатомо-физиологическими последствиями воздействия на человека травмирующих, вредных и поражающих факторов, их идентификации; средствами и методами повышения безопасности и экологичности технических систем и технологических процессов; методами исследования устойчивости функционирования производственных объектов и технических систем в чрезвычайных ситуациях; методами прогнозирования чрезвычайных ситуаций и разработки моделей их последствий.

Специалист должен уметь проводить контроль параметров и уровня отрицательных воздействий на организм человека на их соответствие нормативным требованиям; эффективно применять средства защиты от отрицательных воздействий; разрабатывать мероприятия по повышению безопасности и экологичности производственной деятельности; планировать и осуществлять мероприятия по повышению устойчивости производственных систем и объектов; планировать мероприятия по защите производственного персонала и населения в чрезвычайных ситуациях и при необходимости принимать участие в проведении спасательных и других неотложных работ при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной дипломной работе было проведено оценочное зонирование территории города Кинеля и установлены показатели кадастровой стоимости земель для всех существующих видов функционального использования земель по всем выделенным оценочным кварталам.

Правовой основой для проведения работ по оценочному зонированию и расчету кадастровой стоимости стало Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О Государственной кадастровой оценке земель", важным аспектом, которого является принятие решения о проведении в 1999-2001 годах Государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В целях упорядочения организации работ по Государственной кадастровой оценки земель РФ Постановлением РФ от 08.04.2000г. №316 были утверждены правила проведения кадастровой оценки земель, одним из пунктов которых является следующий:

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Также основой для проведения работ явилась утвержденная Росземкадастром Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), часть работ, по которой проводилась с использованием специального программного обеспечения (СПО).

Так как современный уровень статистики сделок купли-продажи, аукционных торгов по земельным участкам и арендной платы за пользование ими, также как и рыночная статистика, по другим объектам недвижимости (дома, квартиры, нежилые помещения) не позволяет провести полноценный анализ изменения стоимости земли в различных условиях из-за ограниченности и противоречивости информации, то основным методическим принципом оценки кадастровой стоимости, соответствующим современному состоянию земельного рынка в городе Кинеле (как и в большинстве регионов России), явилось совмещение результатов анализа рыночной статистики и анализа рентообразующих факторов рыночной стоимости земли (экспертно-аналитическая составляющая часть методики), т.е. факторов изменения ценности земель (доступность основных центров тяготения, инженерно-транспортное обустройство, состояние окружающей среды и т.п.).