Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

На территории города Кинеля находится старейший ВУЗ области - Самарская государственная сельскохозяйственная академия. Академия осуществляет подготовку кадров по 7 специальностям (агрономия, зоотехния, механизация сельского хозяйства, ветеринария, технология хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, технология сельскохозяйственного производства, экономика и управление сельскохозяйственного производства) на 5-ти факультетах: агрономическом, зооинженерном, механизации сельского хозяйства, технологическом, экономическом.

Экологическая обстановка в городе Кинеле отличается относительным благополучием. Здесь нет крупных промышленных предприятий с вредными выбросами агрессивных химических веществ в атмосферу. Основными источниками загрязнений являются транспорт, предприятия коммунального хозяйства и АПК, при правильной эксплуатации которых и оснащении их необходимыми воздухоочистительными установками вполне можно добиться определенного экологического равновесия при осуществлении хозяйственной деятельности.

Город Кинель снабжается водой преимущественно из поверхностных источников, качество воды, в которых для целей питьевого водоснабжения оставляет желать лучшего. В настоящее время стоит вопрос о переводе города на подземные источники водоснабжения.

Второй существенной проблемой, осложняющей жизнь города, является подтопление его территории, связанное с заполнением Саратовского водохранилища. В связи с этим: существенно расширилась площадь земель, затапливаемых во время весеннего половодья; в северной части города Кинеля из-за подъёма грунтовых вод затапливаются подвалы (в частном секторе): в пос. Усть-Кинельском подтопление привело к обострению оползневого процесса по берегу р. Большой Кинель. В Генплане города 1963 года было предложено решение этой проблемы путем переселения населения из подтопленной части города на юго-восточную территорию, где предусматривалось строительство нового микрорайона. В связи с изменением архитектурно-планировочных подходов рассматриваемая проблема требует поиска новых решений.

Город Кинель располагает комплексом благоприятных предпосылок для дальнейшего развития. К числу наиболее существенных предпосылок следует отнести исключительно выгодное транспортно - географическое положение, наличие мощного железнодорожного узла, научного, учебного и производственного потенциала, а также подготовленных кадров. Одно из бесспорных преимуществ города на фоне Самарско-Тольятинской агломерации - благоприятная экологическая ситуация. Все это безусловно, следует рассматривать как факторы, способствующие росту инвестиционной привлекательности города.

2.3 Перспективы использования земель в Генеральном плане

Характеристика пользования территории в черте города

По учтенным данным на 01.01.1997г. общая площадь земель, находящихся в ведении г. Кинеля. составляет 4190 га.

Планировочная структура города формировалась под влиянием развития его вокруг крупного железнодорожного узла: город застраивался к северу и к югу от железной дороги. В северной части расположена старая застройка. В южной части размещается современная многоэтажная застройка, новый городской центр.

Центральная часть поселка Алексеевка устроена многоэтажными домами, остальная территория занята индивидуальным фондом, на окраине южной части ведется строительство коттеджных домов преимущественно жителями г. Самары.

Поселок Усть-Кинельский формировался на базе комплекса сельскохозяйственной академии, в состав которой, кроме здания академии, входят машиноиспытательная и селекционная станции и другие организации сельскохозяйственного профиля. Жилой фонд поселка представлен двух лажными зданиями и небольшими кварталами многоэтажной застройки. Вдоль поселка Елшняги, Лебедь, Горный расположены дачные участки.

Промышленные и коммунально-складские территории тяготеют к железной дороге. Относительно крупные промышленно-складские узлы расположены в западной и восточной частях города, а также в поселке Алексеевка.

Благоприятные территориальные резервы для развития города ограничены. К городу примыкают с юга и запада земли Гослесфонда; с севера и северо-востока - учебно-опытное хозяйство Сельскохозяйственной академии (территория подвержена затоплению от р.Кинель, изрезана автомобильными дорогами); с востока и юго-востока - земли колхоза им.Кирова: территории к северу от железной дороги затапливаются паводками; в юго-западном направлении находятся зоны лесничества, подтопляемые территории, санитарно-защитные зоны. Резервные территории размещаются к юго-востоку от города и к северу от поселка Усть-Кинельскнй. Однако для их застройки необходимы мероприятия по понижению уровня грунтовых вод.

Город Кинель расположен в зоне Самарско-Тольятинской агломерации, где самая высокая в области нагрузка на территорию и самый высокий уровень ее загрязнения. Город лежит в зоне, нуждающейся в наиболее жестком государственном регулировании. Это тем более важно, что в связи с отсутствием крупных вредных промышленных производств территория города и прилегающие к ней земли представляют собой наиболее чистую часть агломерации. Находясь в близости от г. Самары, они представляют интерес для жителей областного центра как зона отдыха.

Город Кинель расположен в зоне влияния системы расселения - Самара. Участвуя активно в межселенном трудовом балансе, г. Кинель является поставщиком трудовых ресурсов. Обладая весьма низким социально-культурным потенциалом, г. Кинель характеризуется стабилизацией процесса развития общегородского центра. Используя теорию «попутности связей» можно заключить, что основную массу услуг эпизодического и частично периодического характера население города получает в более крупном центре.

В настоящее время город Кинель не имеет утвержденного нового генерального плана. Последний документ, регулирующий пространственное развитие новых территорий, - «ТЭО на развитие новых жилых образований», был выполнен «Самаргражданпроектом» в 1993 году.

Глава III. Использование кадастровой информации при проведении ценового зонирования земель города Кинель

3.1 Информационное обеспечение работы по ценовому зонированию территории города

Методика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений.

Методика кадастровой оценки земель поселений разработана во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель городских и сельских поселений для целей налогообложения и других целей, установленных законодательством. Результаты расчета кадастровой стоимости кадастровых кварталов приводятся в рублях на дату оценки.

Основной целью методики является определение кадастровой стоимости кадастровых кварталов с учетом:

уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

категории земель и вида территориальной зоны в соответствии с установленным классификатором земель поселений для целей ГКОЗ факторов местоположения и окружающей среды;

доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках;

установленных ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей.

Расчет кадастровой стоимости кадастровых кварталов производится на основе потребительской ценности (полезности) земельных участков по двум Технологическим линиям (ТЛ): по первой ТЛ осуществляется расчет кадастровой стоимости земель поселений с численностью населения 10 000 жителей, по второй ТЛ - с численностью менее 10 000 жителей. Первая ТЛ в свою очередь состоит из двух составляющих: статистической и экспертно-аналитической. В статистической составляющей кадастровая стоимость рассчитывается с помощью создания аналитических моделей на основе анализа стандартной статистической информации (социально-географо-экономических характеристик поселений, данные об инфраструктуре населенного пункта) с привлечением (для калибровки коэффициентов модели) ценовой (рыночной) информации. В экспертно-аналитической составляющей расчет кадастровой стоимости осуществляется при помощи показателей качества (относительной ценности) каждого кадастрового квартала, которые рассчитываются при помощи результатов обработки анкет, заполненных экспертами, с привлечением сведений об инфраструктуре и других качественных характеристиках каждого кадастрового квартала. На основе парных сравнений показателей, проводимых экспертами, определяется «вес» (вклад в стоимость) всех показателей для каждого вида использования земли.

Оценочные работы по статистической составляющей первой технологической линии (оценка земель поселений с численностью 10 000 жителей и выше)

Подход к оценке кадастровой стоимости по статистической составляющей технологически обусловлен применяемым в методике математическим аппаратом - факторным анализом и кластеризацией, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

Термины и определения статистической составляющей первой технологической линии:

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) поселений - комплекс правовых, административных и технических мероприятий направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая представления о ценности объекта оценки при существующем использовании и основанная на статистическом анализе рыночных цен на застроенные и незастроенные земельные участки, а также данные о расчетной доходности объектов недвижимости.

Объект государственной кадастровой оценки земель - объектом ГКОЗ первого этапа является территория кадастрового квартала в границах поселения. При этом, как уже отмечалось ранее, кадастровая стоимость кадастрового квартала определяется путем интегрирования рассчитанных кадастровых стоимостей или реальных рыночных цен земельных участков (как с объектами недвижимости на них, так и свободных от застройки) по территории оцениваемого кадастрового квартала; объектом ГКОЗ второго этапа является отдельный земельный участок.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта или параметра, влияющая на потребительскую ценность (полезность) объекта (района, поселения, земельного участка), выраженная в конкретных единицах измерения или же в стандартизованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта или параметра городской инфраструктуры на данную оцениваемую точку (объект сделки, участок) в пространстве поселения.

Факторы (главные компоненты)- линейные комбинации значений оценочных показателей или потенциалов влияния, полученные путем их факторного анализа (применением метода главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные главные факторы, полнее описывающие объект, а значит, оказывающие наибольшее влияние на потребительскую ценность объекта (района, поселения).

Кластеризация - процедура группировки объектов (районов, поселений, участков и т.п.) по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы (главные компоненты), полученные методом факторного анализа (или методом главных компонент). Объединение участков и других объектов оценки в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

В Методике кластеризация поселений предусмотрена только при комплексной оценке поселений в разрезе крупного территориального промышленно-экономического образования, такого, например, как федеральный округ. В случае производства оценочных работ по отдельно взятому субъекту РФ, кластеризация поселений возможна, но, как правило, технологически нецелесообразна.

Основные методические принципы статистической составляющей первой технологической линии

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости кадастровых кварталов поселений в условиях становления рынка земли и иной недвижимости, когда рыночная информация ограниченна и противоречива, является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками (как с объектами недвижимости и под ними, так и свободных от застройки и прочих улучшений) с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость кадастровых кварталов на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость кадастровых кварталов определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель объектов (поселений, а также участков и характерных точек).

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка, как со строениями, так и свободного, может быть описан следующей формулой, составляющей избыточную систему уравнений, описывающих конкретные сделки в конкретном поселении:

(1)

где:

F,j - значение факторов для j-го поселения, входящего в i-й кластер поселений;

- коэффициенты регрессии (веса) факторов для i-го кластера;

F,j - составляющая, используемая в расчетах, когда проводится кластеризация поселений с целью переноса базового УПКСЗ на те поселения, в которых отсутствует статистика ценовых данных (в случае, когда кластеризация поселений нецелесообразна, данная составляющая не рассчитывается);

Fj,n - значение сжатых факторов, полученных из потенциалов влияния объектов инфраструктуры j-го поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения);

- коэффициенты регрессии (веса) факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F;

k - вес k-того признака для n-го объекта сделки;

Gn,k - k-я характеристика признака n-го объекта сделки.

Const - свободный член уравнения имеющий смысл средней цены сделки (из анализируемых сделок) для конкретного кластера;

Статистическая составляющая I ТЛ Методики оценки кадастровой стоимости земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:

1)проведение факторного анализа с учетом ценообразующих параметров (показателей):

- пространственные показатели доступности различных центров тяготения населения, уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры, развития социально-бытового обслуживания, экологии, историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, инженерно-геологические условия строительства;

2)выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) однородных по общности признаков (ценообразующих факторов) объектов (районов на территории субъекта РФ, поселений на территории федерального округа, кварталов, участков, характерных точек на территории поселения) и отнесение объектов к конкретному кластеру;

выделение тестовых (наиболее типичных) объектов для каждого кластера - (при выборе должен учитываться имеющийся объемом рыночной информации по объектам кластера) и определение формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих объектов;

расчет по полученным тестовым объектам (центрам кластеров) удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель данных объектов;

5)распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов (кластерам);

6)расчет кадастровой стоимости земельных участков (точек) на основе удельных показателей потребительской ценности (полезности) земель с учетом кластера поселений, в котором находится земельный участок (если кластеризация поселений проводилась), площади и других локальных характеристик земельного участка (и объекта недвижимости расположенном на земельном участке).

Сбор информации и этапы работ по статистической составляющей по первой технологической линии.

Этапы работ по данной составляющей напрямую связаны с особенностями необходимой исходной информации. Технологически исходная информация может быть разделена на три вида:

1. Информация для проведения кластеризации поселений (>10 000) субъекта РФ;

2. Информация о качественных и адресно-координатных характеристиках объектов инфраструктуры конкретных поселений (необходима для расчета влияния инфраструктуры поселения на укрупненные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) различных видов использования);

3. Ценовая и качественная информация об объектах недвижимости каждого поселения (цены сделок, цены предложения и т.п.).

Этапы работ и сбор информации для проведения кластеризации поселений субъекта РФ

Если в результате предварительного анализа субъекта РФ выявлены поселения с полным отсутствием ценовых данных по рынку объектов недвижимости, то необходимо проводить кластеризацию поселений данного субъекта. Данная процедура проводится в целях перенесения базовых УПКСЗ на те поселения кластера, где рынок отсутствует.

Для этого проводится сбор стандартной статистической информации (официально имеющейся в соответствующих областных и муниципальных службах на момент оценки), по сформированным опросным листам по показателям в разрезе всех поселении численностью 10 000 человек.

Данные показатели, преобразуясь в факторы, участвуют в кластеризации поселении округа.

Первоначальное формирование опросных листов возможно по тем показателям, которые приводятся в приложении 1. На заседаниях муниципальных комиссий проводятся предварительные совещания по заполнению опросных листов представителями соответствующих муниципальных служб. После проведения предварительных совещаний, корректируется и уточняется содержание и формулировки показателей в опросных листах, а также вид их предоставления. Корректировка проводится в соответствии с реальным объемом и видом информации в соответствующих службах данного муниципального образования.

После корректировки показателей, еще до фактического получения информации по ним, в СПО может формироваться классификатор параметров поселения.

При этом два показателя: «общая численность населения» и «общая площадь поселения в городской черте», являются нормирующими для остальных показателей связанных соответственно с общей площадью и общей численностью (например: такие показатели как «площадь под офисно-деловой, административной застройкой», «площадь городских садов» будут нормироваться к показателю «общая площадь поселения в городской черте», а показатель «численность занятых в тяжелой промышленности по городу» будет нормирован к «общей численности населения»), Дифференциация показателей на нормируемые и нормирующие отражается при первоначальном формировании классификатора параметров поселения.

Как уже отмечено, формулировки показателей, их вид и состав могут корректироваться по результатам совещания, например, в ходе совещания выясняется, что какой-то показатель, адресованный УАГу, в данной службе отсутствует, но имеется в ДГХ, тогда соответствующая поправка вносится в опросные листы адресованные обеим службам: из первого опросного листа показатель убирается и вносится в опросный лист той службы, где есть такие данные; также возможна ситуация, когда выясняется, что какой-либо показатель, адресованный одной из служб имеет другую словесную формулировку, это должно быть отмечено в опросном листе - формулировка должна быть изменена, так как классификатор параметров в СПО можно настраивать по тем формулировкам, которые приняты в соответствующих службах данного поселения.

Как показывает практика большинство показателей, относящихся к поселениям (>10.000) содержится в банках данных следующих служб: органы областной и муниципальной статистики (статистические сборники «Социально-экономическое развитие городов N-ской области» (при этом, название соответствующих справочников, на местах может быть различным) и другая аналогичная статинформация о характеристиках поселений за отчетный год; муниципальные органы архитектуры и градостроительства; земельные комитеты (данные годового баланса, форма-22); аналитический департамент (отдел) при администрации; а также, различные отраслевые и ведомственные органы на уровне субъекта РФ и конкретного муниципального образования. Стандартные показатели, содержащиеся в данных органах могут иметь формулировки отличные от тех, что указаны в приложениях 2, а состав показателей может быть несколько другим, что нисколько не влияет на производство работ, так как классификатор параметров в СПО может быть настроен на любые показатели, а аппарат методики позволяет оперировать любым количеством данных. Одновременно со сбором указанной информации, в СПО формируется список поселений субъекта РФ (>10 000).

После сбора данных, в СПО происходит формирование матрицы наблюдений объектов, то есть присвоение каждому поселению (из списка поселений свыше 10 000) значений показателей (тех, которые внесены в классификатор параметров).

После формирования матрицы параметров объектов производится факторный анализ и кластеризация поселений (>10 000) на территории субъекта РФ. Результатом кластеризации является список поселений по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве наиболее информативных факторов. Автоматизированно может происходить выбор тестового объекта - поселений являющихся центрами полученных кластеров (условно - наиболее типичные поселения из вошедших в кластер). Однако СПО предусмотрен интерактивный выбор типичного поселения. Интерактивный выбор типичного поселения осуществляется исполнителем работ из чисто экспертных соображений. При выборе руководствуются сведениями о развитости рынка земли в том или ином поселении, доступностью ценовой информации и т.п. УПКСЗ, полученные по центрам кластеров будут переноситься на те поселения кластеров, в которых ценовая информация отсутствует.

Сбор данной статистической информации по поселениям и их кластеризация целесообразны только в случае отсутствия статистики ценовых данных по каким-либо поселениям. В этом случае создание общих для каждого кластера аналитических зависимостей позволит перейти к оценке поселений, в которых отсутствует рынок земли. Получение аналитических зависимостей дает наилучшие результаты для большой совокупности поселений.

Этапы работ и сбор информации для расчета влияния объектов инфраструктуры на УПКСЗ различных видов использования по конкретному поселению.

Параллельно со сбором общих стандартных показателей, необходимых для кластеризации поселений, на заседаниях муниципальных комиссий с помощью тех же опросных могут собираться данные необходимые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры конкретного оцениваемого поселения. Составление опросных листов это распределение вопросов соответствующим службам муниципального образования. Опросный лист должен содержать приложения - формы предоставления информации. При этом перечень показателей в опросных листах и форма их предоставления согласуется с представителями соответствующих муниципальных органов в соответствии с реальным видом и объемом информации. Запрашиваемые в муниципальных службах данные представляют собой адресно-координатные и качественно-количественные характеристики объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений (например: ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу на территории города и т.п.). Если кластеризация поселений не проводится, то работы начинаются именно с этого этапа, минуя сбор стандартных статистических показателей для поселений.

Качественно-количественные характеристики объектов влияния предназначены для сравнения удельного веса объектов одного типа между собой и, как правило, представляют описание некой «мощности», «производственной способности» объекта, называемой в СПО - рейтингом (например, количество койкомест в двух городских больницах одного медицинского профиля, позволяет делать заключения о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводах говорит о его большей престижности для рабочих этой сферы в данном городе).

С помощью адресно-координатных характеристик в СПО производится нанесение объектов влияния на электронную карту поселения.

Нанесение данных объектов на электронную карту и указание их качественно-количественных характеристик, позволит рассчитать их потенциал влияния на кадастровые кварталы или конкретные точечные участки территории в черте поселения. Исходный картографический материал должен представлять собой карту, схему поселения (М 1:2000-1:10000), на которую последовательно наносятся требуемые тематические слои объектов. Обязательными слоями являются слой кадастровых кварталов и слой улиц города.

Нанесение объектов влияния на электронную карту с помощью СПО может производиться по мере получения указанных выше (адресных и качественных) характеристик, и одновременно с формированием классификатора объектов влияния или после него. Такой порядок нанесения объектов влияния и формирования их классификатора предусмотрен, если адреса и характеристики объектов инфраструктуры даются в бумажном виде (список адресов и характеристик по типам объектов или же карты на бумажных носителях с нанесенными на них объектами влияния и прилагающимся списком их качественно-количественных характеристик), что предполагает их интерактивный ввод на карту, непосредственно исполнителем. В случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения их сбор осуществляется с учетом существующих карт и схем (инженерно-геологическая карта территории, транспортная схема, схемы экологической ситуации, градостроительного зонирования, кадастровая карта и т.п.). В случае отсутствия отдельных объектов / характеристик на существующих картографических материалах (например, не определен деловой центр города), их нанесение производится специалистами соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

В этой связи следует сказать, что для определения потенциалов влияния, прежде всего, нужно описание взаимного расположения объектов, геодезическая точность при этом не требуется, что позволяет использовать схемы поселений.

Если электронные карты с отдельными слоями объектов влияния даются соответствующими службами в готовом виде, то после изучения данного материала и последующего внесения названии слоев в классификатор СПО, производится автоматическая загрузка данных слоев. Ручной ввод объектов на карту необходим в этом случае, только в качестве редактирования, если установлено несоответствие или недостаточная информативность предложенного карт материала. При автоматической загрузке необходимо, чтобы смысловая тематика загружаемых слоев объектов соответствовала их названиям в сформированном классификаторе объектов для данного поселения. Здесь необходимо отметить, что рейтинг может быть присвоен только тем объектам, которые отображаются на электронной карте как точечные (дискретные). Для площадных и линейных объектов рейтингом является их площадь и протяженность соответственно.

После формирования классификатора объектов влияния, происходит его настройка, при которой уточняется, что должно быть рассчитано для конкретного типа (слоя) объектов: стоимость или потенциал влияния. Для расчета потенциалов влияния указываются буферные зоны объектов (область влияния объектов данного типа) и радиус наибольшего потенциала (область, в которой влияние объекта максимально и неизменно). Например, влияние от магазина распространяется на расстояние 500м (буферная зона), ослабевая по мере удаленности от него. В то же время, на расстоянии 50м, влияние магазина максимально и постоянно, и начинает уменьшаться только за пределами данного расстояния. Для последующего расчета территориальных коэффициентов и УПКСЗ, после настройки классификатора, необходимо получить список улиц поселения и перечень кадастровых кварталов, провести расчет по перекресткам.

Этапы работ и сбор информации для расчета УПКСЗ по ценовым и качественным характеристикам объектов недвижимости

Параллельно со сбором двух указанных выше типов информации должен производиться сбор ценовой и качественной информации:

- цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;

- цены предложения на объекты недвижимости и характеристики этих объектов;

- результаты торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков и характеристики других земельных участков;

- результаты торгов (конкурсов, аукционов) по выкупу прав аренды (в т.ч. долгосрочной) на земельные участки того или иного вида функционального использования и характеристики этих земельных участков. Переход от ставки арендной платы к величине УПКСЗ незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:

Р = Са.п. + (Аг - ЗНг) * К (2)

где:

Р - кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);

Са.п. - цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг - размер арендной платы за землю (руб./год);

ЗНг - размер земельного налога (руб./год);

К - срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному);

- цены продаж земельных участков под приватизационными объектами;

- иная (ценовая и качественная) информация об объектах недвижимости.

Сбор ценовых и качественных параметров объектов любого вида использования производится не по опросным листам, как в двух предыдущих случаях, а по специальным формам. Причем, с учетом местных особенностей ряд показателей по формам может быть изменен. Например, для массива сделок известна не общая, а жилая площадь. В этом случае необходимо, что бы по всему массиву сделок анализировался именно этот параметр. Следует отметить, что по всем видам использования, по которым не происходит приведения объекта к типовому (кроме квартир), сразу после получения ценовых и качественных характеристик, следует перейти непосредственно к стоимости единицы площади земли (либо методом извлечения, либо методом соотнесения).

Важнейшее значение придается наличию адресных характеристик этих объектов, так как по ним осуществляется привязка к электронной карте поселения, в качестве рейтинга в этом случае выступает ценовая характеристика. Для сделок (объектов предложения) на квартирном рынке как минимум необходимо указание улицы. Данные об объектах с ценовыми и качественными характеристиками, но без адресов, смысла не имеют.

При сборе данной информации, запросы рекомендуется направлять в виде специальных форм, в соответствующие муниципальные структуры: риэлтерские и оценочные фирмы, БТИ (если есть адрес сделки) для получения недостающей информации о качественных характеристиках объектов сделок (коэффициент износа, материал стен и т.п.). Возможно использование средств массовой информации и периодической печати для сбора ценовых (как правило, цены предложения) и качественных данных, в том числе и адресных характеристик.

При выявлении недостаточности сделок следует вести расчет по экспертно-аналитической составляющей методики, либо же получив результаты по статистической составляющей по имеющимся сделкам, проверить их адекватность критерием определенности (R2). Проверка адекватности созданных аналитических зависимостей математической модели рынка производится с помощью СПО.

R2 = 1 - sseun/sse, (3)

где:

sseun = n - регр.п.

sse = n - сред.,

n - цена n-ой сделки

регр.п - аналитическое выражение цены для п-ой сделки

сред - средняя цена сделки.

Критерий определенности представляет собой процент дисперсии цен продаж, объясняемый регрессионной моделью. При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R285%, чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sseun, тем правдоподобнее полученный результат. Иными словами, при выполнении данного условия, считается, что полученная математическая модель адекватно отражает рынок или потребительскую ценность данного вида использования земель, а значит, результаты расчетов УПКСЗ кадастровых кварталов в разрезе данного вида использования могут считаться корректными. В противном случае (R2<85%), расчет УПКСЗ по данному виду использования земли возможно проводить с помощью увеличения ценовой выборки путем добавления в качестве цен сделок УПКСЗ по каждому кварталу, полученных по экспертно-аналитической составляющей Методики. Если же результаты расчета по увеличенной выборке, так же окажутся не достаточно корректными, (то есть, опять R2<85%), то по данному виду использования рекомендуется принимать УПКСЗ экспортно-аналитической составляющей.

Ввод данных по сделкам с квартирами в многоэтажных жилых домах может осуществляться в СПО по мере поступления данных. Ввод может быть осуществлен как интерактивно, так и с помощью конвертации в программу из специально подготовленного структурированного текстового файла. При этом по соответствующей форме формируется «Классификатор коэффициентов качества» (Ккач.). При настройке этого классификатора различные обозначения качественных характеристик (в том числе и названия улиц) приводятся к единым. В дальнейшем с помощью СПО производится расчет весов коэффициентов качества Ккач. сглаживание и фильтрация цен сделок, рассчитывается базовая стоимость Р1 для всего поселения и определяются параметры типовой квартиры (для получения стоимости нового строительства), рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были сделки (Ктул.), рассчитывается УПКСЗ кадастровых кварталов по данному виду использования.

Сделки, по тем видам использования, где была четкая адресная привязка (для гаража достаточен адрес гаражного кооператива, для садового участка -- адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения с помощью СПО. Для этого типы объектов с адресами сделок должны быть отражены в классификаторе объектов влияния, при этом в качестве рейтинга используется ценовые характеристики, так как по ним может считаться УПКСЗ кадастрового квартала для данного вида использования.

Для интерактивной привязки объектов влияния и сделок к электронной карте, а также для определения территориального коэффициента по улицам, перед началом работ проводимых с помощью СПО следует сформировать список улиц (площадей, проспектов, переулков и т.п.) данного поселения. Объекты данного типа наносятся на электронную карту как линейные (в том числе площади и крупные проспекты).

После получения необходимой исходной информации и нанесения всех необходимых объектов на электронную карту, происходит расчет УПКСЗ по кадастровым кварталам в разрезе всех видов использования, по которым удалось получить необходимую ценовую и качественную информацию.

Оценочные работы по экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии

Обработка анкетных данных и расчет удельных весов показателей по видам использования земель.

При принятии управленческих решений и прогнозировании возможных результатов лицо, принимающее решение, обычно сталкивается со сложной системой взаимозависимых компонент, которую нужно проанализировать. В основу экспертно-аналитической составляющей лег метод, применение которого сводит исследование даже очень сложных систем к последовательности попарных сравнений отдельных компонент.

Эта теория была разработана американским математиком Т.Саати в 1971 г., во время исследования проблем планирования в непредвиденных ситуациях по заказу министерства обороны США.

Разработанная методология полезна для моделирования сложных неформализованных ситуаций, при этом совокупность знаний и суждений выражается таким образом, чтобы в итоге исследуемые сложные предметы были ясно выражены, оценены, а их приоритеты установлены.

Множество элементов, отражающих ситуацию, объединяют в группы в соответствии с распределением некоторых свойств по элементам. Эти элементы в свою очередь могут быть сгруппированы в соответствии с другим набором свойств, создавая элементы еще одного, более высокого уровня, и так до тех пор, пока не будет достигнут единственный элемент - вершина, которую можно отождествлять с целью процесса принятия решений.

Данную структуру называют иерархией, т.е. системой наслаиваемых уровней, каждый из которых состоит из многих элементов (показателей). Центральным вопросом на языке иерархии является следующий: насколько сильно влияют отдельные показатели самого низкого уровня иерархии на вершину - общую цель (в нашем случае - УПКСЗ). Неравномерность влияния по всем показателям приводит к необходимости определения интенсивности влияния, или приоритетов показателей.

В экспертно-аналитической составляющей Методики рассмотрена трехуровневая иерархия:

1 уровень - интегральные показатели;

2 уровень - групповые показатели (промежуточные показатели);

3 уровень - простые оценочные показатели.

В соответствии с предложенной иерархией выделяется шесть интегральных показателей:

1. Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, центрам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

2. Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

3. Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

4. Состояние окружающей среды;

5. Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Каждый из них, в свою очередь состоит из нескольких обобщенных (промежуточных) показателей, а те в свою очередь подразделяются на несколько простых оценочных показателей. Например, интегральный показатель «Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» состоит из следующих обобщенных и простых оценочных показателей:

Инженерно-геологические условия строительства

наличие на территории кадастрового квартала мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод;

нарушеность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала;

наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового квартала.

Степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера

возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест на территории кадастрового квартала;

нарушеность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов на территории кадастрового квартала;

подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям.

Перечень оценочных показателей по экспертно-аналитической части Методики представлен в Приложении 3.

Расчет удельных весов для оценочных показателей каждого функционального вида использования

При работах по экспертно-аналитической составляющей производится анкетирование экспертов, в процессе которого им предлагается выявить вклад каждого показателя в элемент более высокого уровня иерархии. Данная процедура на уровне интегральных и промежуточных показателей осуществляется с помощью попарных сравнений показателей одного уровня относительно их вклада в более высокий уровень. Сначала попарно сравниваются все интегральные показатели. Выявляется их приоритет относительно УПКСЗ. Сравнение осуществляется последовательно в разрезе всех существующих видов использования. Для формализации мнения экспертов разработана специальная качественная шкала. На ней откладываются оценки относительных предпочтений одного показателя по сравнению с другим. Значения приоритетов в шкале выражены словесными формулировками различных степеней превосходства. Эксперту необходимо ответить на вопрос: какой из интегральных показателей оказывает большее воздействие на стоимость кадастрового квартала (например, местоположение или уровень развития инженерной инфраструктуры). На пересечении строки-вида использования и столбца-значения приоритета (вклада) ставится какой-либо условный знак, выражающий мнение эксперта о степени превосходства того или иного показателя для данного вида использования.

Затем, так же попарно сравниваются обобщенные (промежуточные) показатели второго уровня. Необходимо определить вклад каждого обобщенного показателя из группы в соответствующие им интегральные показатели первого уровня. Или, иначе, выявить приоритеты в группах промежуточных показателей относительно общего для них интегрального. Сравнение обобщенных показателей, так же проводится в разрезе видов использования.

Третий блок иерархии, где рассматриваются оценочные показатели, имеет другой метод заполнения, который отличается от заполнения первой части анкеты. Попарного сравнения не производится. Экспертам необходимо присвоить номера каждому из критериев в порядке их значимости (вклада в формирование стоимости земель), в зависимости от вида использования кадастрового участка (в анкете вид использования приводится в скобках после выделенного обобщенного показателя).

Пример

1.1 Состояние инфраструктуры общественного транспорта (Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки)

Наименование критерия	Номер критерия по значимости
1.1.1. Интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях	2
1.1.2. Доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорт	1
1.1.3. Доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной станции (платформы)	3
1.1.4. Доступность с территории кадастрового квартала до станции метрополитена	5
1.1.5. Наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс сообщения	4

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей. Следующим этапом является приведение суммы оценочных показателей к единице по каждому функциональному использованию (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%). Эта задача выполняется при помощи СПО подсистема «Экспертная составляющая».

Определение рентных коэффициентов для каждого оценочного показателя

Анализ перечня оценочных показателей, предлагаемых к использованию в существующей методике, показывает, что в расчет включаются показатели, неподдающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно понижает точность исследования.

После определения весов наиболее важных оценочных показателей, необходимо получить их фактические значения на оцениваемой территории. Анализ показателей, предлагаемых к использованию, показывает, что в расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния, и показатели, влияющие на качество территории своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину УПКСЗ объекта ГКОЗП (кадастрового квартала), учитываются пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности и не учитываются при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения или по существующим нормативно-техническим документам (СНиПы, ГОСТы и т.п.). Например: доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта.

Показатель учитывается пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности остановок общественного транспорта, (радиус доступности определяется экспертами или по СНиПу). При отсутствии доступности с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта фактор не учитывается. При этом возможно выделение экспертами т.н. половинной доступности. Например, эксперты определили, что хорошая доступность до остановок - 100м, средняя, или половинная - 200м. Тогда территориям, попадающим в зону хорошей доступности, ставится значение показателя, равное единице, а территориям в зоне средней доступности - 0.5. Если же только часть территории кадастрового квартала попала в зону доступности, то всему кварталу присваивается значение показателя пропорционально площади, оказавшейся в зоне доступности (например: 0,7).

(Причем временное выражение транспортной доступности определяется экспертами для каждого города).

Факторы, описывающие развитие инженерной инфраструктуры, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей. Например: наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала. Показатель учитывается пропорционально площади кадастрового квартала покрытой централизованными сетями теплоснабжения и принимает значения в интервале от "О" до "1" (при 100% покрытии территории кадастрового квартала фактор принимает значение "1").

Показатели, влияющие на качество территории кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием, учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно. Например: архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории кадастрового квартала. Показатель учитывается со значением "1" при наличии на территории кадастрового квартала застройки, имеющей архитектурно-эстетическую ценность и не учитывается при ее отсутствии.

Получение коэффициента относительной ценности каждого квартала

На основании вышеприведенного анализа формулу определения рентного показателя качества объекта оценки можно записать следующим образом:

(4)

где:

Qц - рентный показатель качества участка для конкретного целевого использования;

Кi - факторы присутствия;

Кеj - факторы, нормализованные по экспертным определениям их оптимальных значений;

bi bj - коэффициенты влияния факторов, определенные в ходе экспертного исследования.

В результате получается аналитическое выражение для показателя Qцi для всех видов разрешенного использования земель. Общий вид формулы (4):

Qцi = Bi Кi (5)

где:

Qцi - рентный показатель качества (относительной ценности) территории i-го

кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади участка городской земли (стоимость 1 кв.м.);

Кi - нормализованный i-ый показатель влияния;

Bi - коэффициент влияния, вклад i-го показателя в стоимость, определенный в ходе экспертного исследования;

р - общее число показателей.

Как отмечено выше, набор показателей Кi, а также коэффициенты влияния этих показателей Bi определяется экспертным путем для каждого конкретного квартала. Таким образом, показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования определяется произведением матрицы-строки нормализованных коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец наиболее влиятельных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества (Qцi) сколько кадастровых кварталов в поселении, причем по всем видам функционального использования земель. Также можно сказать, коэффициент Q обозначает «коэффициент относительной ценности квартала», что не противоречит вышесказанному.

Полученные показатели качества (Qцi) являются удельными характеристиками каждого квартала по всем видам использования, что позволяет осуществить переход от УПКСЗ по одному виду использования к УПКСЗ остальных видов, и тем самым, совместить работу обеих составляющих первой ТЛ.

Совместная работа по двум составляющим первой технологической линии

УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок. То осуществляется переход от УПКСЗ кварталов, полученных по статистической составляющей к их УПКСЗ по видам использования с отсутствием рыночных данных.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости (Рiц ) осуществляется по следующей формуле:

(6)

где:

Рi* - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Оi* - показатель качества территории 1-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Оiц - показатель качества территории 1-го кадастрового квартала по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Кц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Этот алгоритм эффективен в случае, когда все отношения УПКСЗ к коэффициентам относительной ценности, но виду функционального использования земель, по которому существует наиболее полная информация о сделках с объектами недвижимости ( Qi* ) не имеют явных "выбросов". В случае наличия явных "выбросов" накапливаются ошибки, и полученные данные не будут соответствовать действительности. Чтобы исключить подобные ошибки проводится фильтрация, и "крайние" значения отношений УПКСЗ к коэффициенту относительной ценности удаляются (10% с каждой стороны статистического ряда).

Коэффициент перехода (Кц) от УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 4. под №№ 1, 4, 5, 6, 8 к УПКСЗ по видам функционального использования земель применяется с учетом коэффициента 1, приведенных в Приложении 4. под №№ 2, 3, 10, 11, 12, 13, 14, применяется с учетом коэффициента 1/8, к УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 4. под №№ 7, 9 - с учетом коэффициента 1/3.

Определение УПКСЗ кадастрового квартала по экспертно-аналитической составляющей Методики

Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме1 , то расчеты по статистической составляющей могут привести к неадекватным результатам (R20.85). В этом случае, расчет базового УПКСЗ ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей методики.

Р j=БП j *Qij; (7)

где:

Р j - УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

БП j - базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;