Схема формирования земельного рынка в городе Кургане Курганской области

94

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общая характеристика объекта

1.1 Природно-экологическое описание объекта

1.2 Характеристика объекта по формам собственности, категориям земель и землепользователям

2. Основные понятия земельного рынка

2.1 Земельный участок как основа создания объекта недвижимости

2.2 Законодательные и другие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения в городе

2.3 Основные сделки с землей

3. Формирование земельного рынка города

3.1 Ценовое зонирование

3.2 Правовое зонирование

3.3 Организация торгов

3.4 Анализ сделок с землей на территории города

3.5 Техническое обеспечение рынка земли в городе

3.6 Перспективы развития и совершенствования земельного рынка города Кургана

4. Экологическое обоснование проектных решений

5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Анализ существующей нормативно-правовой базы в области охраны труда и безопасности жизнедеятельности

5.2 Анализ организации работы по созданию здоровых и безопасных условий труда и защиты населения при различных чрезвычайных ситуациях

5.3 Анализ производственного травматизма

5.4 Требования безопасности при выполнении землеустроительных работ

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Радикальные преобразования в сфере земельно-имущественных отношений России, вызванные целым рядом причин социально-экономического, экологического и политического характера, предъявляют новые, все более высокие требования к современной системе управления развития этих отношений.

Переход к рынку, введение частной собственности на землю, многообразие форм хозяйствования и платности объективно показывают, что прежние методы регулирования земельно-имущественных отношений, сформировавшиеся в дореформенный период, в новых условиях являются малопродуктивными. Но уже заметны экономические выгоды от возникновения прав собственности на земельные участки и связанную с ними недвижимость, их регистрации, оценки и налогообложения, изменения принципов и методов градорегулирования, жилищной политики, развития ипотеки, форм привлечения инвесторов и частных застройщиков к городскому развитию повышаются. В условиях рынка земля приобретает свойство товара и способна участвовать как недвижимость в различных рыночных операциях - купли-продажи, аренды, залога, дарения, наследования.

Дипломный проект на тему: «Схема формирования земельного рынка в городе Кургане Курганской области» представлен пятью разделами, наименование и содержание которых соответствует поставленным задачам дипломного проекта, направленным на достижение его цели.

В основу разработки проекта положены следующие материалы:

- нормативно-правовые документы принятые по г. Кургану;

- сведения о сделках с землей в городе;

- кадастровое деление территории;

- генеральный план объекта изучения;

- отчет Департамента государственного имущества и промышленной политики;

-годовые отчеты Центрального межрайонного отдела Управления Роснедвижимости по Курганской области за период с 2003 по 2005г.

Объектом и предметом исследования данного проекта является город Курган Курганской области.

Задачи исследования - проследить формирование земельного рынка в городе Кургане, проанализировать сложившиеся земельно-имущественные отношения, определить перспективы развития земельного рынка Кургана.

1. Общая характеристика объекта

1.1 Природно-экологическое описание объекта

Город Курган является центром Курганской области, которая входит составной частью в Уральский экономический район и Уральский Федеральный округ Российской Федерации. Область выделена из Челябинской 06 февраля 1943г.

Курганская область граничит со Свердловской, Челябинской, Тюменской областями и с северными районами Казахстана. Через её территорию проходит транссибирская железнодорожная магистраль, автодорога союзного значения «Байкал», связывающая область с экономическими центрами Европейской и Азиатской частями России. Автодорога Екатеринбург - Шадринск - Курган так же отнесена к дорогам федерального значения. Республиканская автодорога Курган- Звериноголовское связывает область с Казахстаном. Дорогами областного значения являются дороги Курган - Куртамыш, Курган - Белозерское, Курган - Белозерское.

Курган является узловым железнодорожным узлом, с которого отходят три основных направления: на Свердловск, Челябинск, Омск. Входит в состав ЮУЖД, основной работой является пропуск транзитных грузовых и пассажирских поездов. Из общего числа пассажирских перевозок на пригородное сообщение - 60%.

В границах города северо-восточнее центра находится аэропорт «Курган» гражданской авиации, осуществляющий связь с городами России и ближнего зарубежья.

С южной стороны г. Кургана проходит нефтепровод, диаметром 530 мм. направления Туймазы - Омск, транспортирующий нефть из Татарии.

С западной стороны в обход города проходит коридор нефтепроводов большего диаметра 1220 м. Альменьевск - Курган - Усть-Балык и Куйбышев - Курган - Нижневартовск.

В городе имеется централизованные сети водоснабжения, канализации; теплоснабжение осуществляется от котельных, кроме домов усадебной застройки.

Климат города Кургана континентальный, характеризуется суровой снежной продолжительной зимой, теплым иногда жарким летом и очень короткими переходными сезонами. В результате совместного влияния влажных воздушных масс Атлантики и сухого континентального воздуха Сибири зимой устанавливается морозная погода с частыми снегопадами и сильными ветрами.

Отличительной чертой климата является обилие солнечного света в теплый период, обусловленное небольшим количеством облачности и длинным летним днем. Продолжительность солнечного сияния в среднем за год составляет 2081 час.

Летом формируется континентальный местный теплый, увлажненный воздух.

Переходные периоды короткие и интенсивные, с малым количеством осадков. Весной, как правило, ветрено, нередки возвраты холодов.

Равнинная территория, открытая с севера и юга, подвержена влиянию арктических масс воздуха и сухих тропических масс из Казахстана и Средней Азии, что вызывает резкие понижения или понижения температур.

Максимальные значения обеспечиваются в июне - июле (237-307 часов в месяц). В декабре только 59 часов за месяц.

Самый холодный месяц январь со среднемесячной температурой- 18^оС. Самый теплый месяц июль со среднемесячной температурой +18^оС.

Таким образом, амплитуда среднемесячных температур составляет 37^оС. Абсолютные температуры колеблются в гораздо более широком диапазоне, амплитуда их составляет 89^оС, что свидетельствует о значительной континентальности климата.

Переход температур через 0^оС наблюдается в первой половине апреля и во второй половине октября. Период с положительными температурами составляет 197 дней.

Вегетационный период длится 127 дней. За это время сумма температур выше 10^оС накапливается 1978.

Расчетная температура для проектирования отопления и вентиляции равна -35^оС. Продолжительность отопительного периода - 217 дней.

Последние весенние заморозки наблюдаются в третьей декаде мая. Первые осенние заморозки начинаются в середине сентября. Продолжительность безморозного периода колеблется от 120 дней - до 150.

Устойчивые морозы держатся в среднем 137 дней с середины ноября до третьей декады марта, устойчивый снежный покров держится 152 дня с середины ноября. К концу зимы высота снежного покрова в среднем достигает 25-30 см, а в наиболее снежные зимы может достигать 40-45 см. Средняя глубина промерзания почвы 100-120 см.

В экстремально холодные зимы глубина промерзания может достигать 160-170 см.

Территория города относится к зоне достаточного увлажнения. Годовое количество осадков 472 мм, большая их часть выпадает в теплый период (315 мм). Летом осадки имеют преимущественно ливневый характер.

Весной возможны периоды с устойчивой засушливой погодой, когда осадки не выпадают в течение длительного времени. Возникают засухи.

Относительная влажность воздуха высока в течение всего года 74%, особенно в холодное время года, когда ее значение не опускается ниже 76%. Минимум наблюдается в мае 58%.

Количество "сухих" дней, когда относительная влажность в дневное время больше 30%, достигает 26 дней за год. Большинство из них отмечается весной и в первую половину лета, что указывает на наличие засушливых явлений в это время.

Ветровой режим на данной территории формируется под влиянием основных Центров действия атмосферы (циклонов и антициклонов), стационирующих над северной Атлантикой, над континентом Евразии.

Зимой преобладающими направлениями ветра являются южное и юго-западное направление. Летом больше преобладают - северные ветры. Среднегодовая скорость ветра 4,5 м/сек с максимумом в июне (15,1 м/сек) и минимумом в августе (3,4 м/сек).

К наиболее часто повторяющимся атмосферным явлениям относятся:

Ш туманы - 31 день в холодный период;

Ш метели - 32 дня;

Ш грозы - 24 дня в теплый период.

Таким образом, климатические условия не вызывают планировочных ограничений. Продолжительная и суровая зима обуславливает необходимость максимальной теплозащиты зданий и сооружений.

Почвенный покров города Кургана характеризуется большим разнообразием почвенных типов, сложным и своеобразным сочетанием почвенных комплексов и значительным распространением солонцовых, солончаковых и осолоделых почв. Всего выделено девять почвенных типов: черноземы, серне лесные почвы, солонцы, солоды, солончаки, пойменные, лугово-черноземные, лугово-болотные и болотные почвы.

Черноземы - являются преобладающими почвами на данной территории. Выделяется четыре подтипа черноземов - выщелоченные, солонцеватые, осолоделые, солончаковатые Лучшими почвами являются черноземы выщелоченные, которые могут быть использованы под любые сельскохозяйственные культуры и сады.

Серые лесные почвы - большей частью заняты лесом; в случае освобождения из-под леса могут быть использованы под сельскохозяйственное производство с внесением больших доз органических удобрений и с соблюдением противоэрозионных мероприятий.

Солонцы - это почвы, которые обладают неблагоприятными водно-физическими свойствами. Эти почвы наиболее целесообразно использовать под лугово-пастбищный севооборот.

Солоди - почвы, приуроченные к замкнутым понижениям и обычно покрытые березовым лесом. В случае введения их в сельскохозяйственный оборот необходимо улучшить их физические свойства и питательный режим.

Солончаки для сельскохозяйственного использования пригодны только после коренных мероприятий по рассолению.

Пойменные почвы представлены пойменными слоистыми и пойменными дерновыми, на которых произрастает растительность, используемая для выпаса скота.

Лугово-черноземные почвы представлены тремя подтипами: лугово-черноземными солонцеватыми, солончаковатыми и осолоделыми. В естественном состоянии наиболее пригодны под выпаса.

Лугово-болотные почвы подразделяются на лугово-болотные солонцеватые, осолоделые и солончаковые. Для сельскохозяйственного использования эти почвы пригодны лишь после проведения мелиоративных работ.

Болотные почвы - среди болотных почв встречаются торфяники засоленные и перегнойно-глеевые почвы. Болотные почвы требуют коренных мелиорации.

Климатическая характеристика и многообразие почв позволяют использовать их в сельскохозяйственном производстве для выращивания плодово-ягодных, овощных, зерновых и кормовых культур.

Территория города Кургана расположена в юго-западной области Западно-Сибирской низменности и характеризуется плоским слабовсхолмленным или полого-увалистым рельефом, расчлененным террасированными долинами р. Тобола и его притоков (р. Черной).

В долине р. Тобол выделяются пойма и три надпойменные террасы.

Пойма изрезана многочисленными старицами, озерами, которые местами превращены в болота. Ширина поймы - 3-6 км, абсолютные отметки поверхности 68-70 м.

Рельеф - полого-увалистый, высота увалов колеблется до 10 м. Между увалами расположены бессточные понижения.

Болота, в основном, развиты в северной части рассматриваемой территории, где занимают большие площади. По характеру питания болота относятся к типу низинных.

Геологическое строение рассматриваемой территории представлено снизу вверх по разрезу:

Ш породами мелового возраста, вскрытыми скважинами на глубине 160-200 м от поверхности. Представлены переслаиванием известковых глин, глинистых песчаников и песков. Вскрытая мощность до 100 м и более;

Ш осадками третичного возраста. Они распространены повсеместно и залегают на глубине 8-20 м. Представлены переслаиванием опоковидных глин, опок, диатомитов, трепелов, глауконито-кварцевых песчаников, песков и глин. Мощность толщи - 140-150м.

Ш четвертичными отложениями, распространенными повсеместно и по генезису разделяются на эоловые, аллювиальные, озерно-аллювиальные, озерные и болотные.

Подземные воды в районе города содержатся в отложениях четвертичного, третичного и мелового возраста.

Воды четвертичных отложений и средневерхнеолигоценовый водоносный горизонт третичных отложений, образуют единый водоносный комплекс. Пресные воды (с минерализацией до 1,5 в) занимают в нем более половины площади рассматриваемой территории. По химическому составу воды пестрые. Воды этого комплекса не могут быть использованы для централизованного водоснабжения. Они эксплуатируются колодцами в мелких населенных пунктах и индивидуальных хозяйствах.

Воды третичных отложений по химическому составу пестрые, с большим содержанием сульфатов и хлоридов, с минерализацией 2-3,4 г/л, очень жесткие. Используются только для технических целей.

В меловых отложениях воды сильно минерализованы, поэтому не пригодны для хозяйственно-питьевых целей.

С целью изучения возможности водоснабжения г. Кургана за счет подземных источников, в 1987-1989 годах были проведены, поиски подземных вод в долине р. Тобол.

В результате работ было установлено, что наиболее пресные находятся в районе д. Каширино; в 2 км южнее д. Логовушка и в 3 км западнее д. Лиственная.

Эти воды будут и далее эксплуатироваться отдельными скважинами и колодцами для удовлетворения хозяйственно-питьевых нужд мелких населенных пунктов и индивидуальных хозяйств.

В опоковом горизонте минерализация воды изменяется от 2,0 до 3,4 г/л, увеличиваясь до 7-9 г/л в низкодебитных скважинах.

Для использования этих вод для хозяйственно-питьевых целей предлагается вариант подпитки и распреснения их, до минерализации 1,5 г/л паводковыми водами р. Тобола.

Так для водозабора производительностью 25000 м³/сут. (9млн. м³/год) необходимо 5,4 млн. м³ пресной воды из Тобола. Для ее "залива" в опоковый горизонт потребуется 50-60 приемных скважин.

Наиболее перспективным для ведения дальнейших работ является участок в правобережной части долины, к юго-западу от д. Лесниково.

В 15-20 км к С3 от г. Кургана выявлен Введенский участок, запасы воды в котором оценены 6,4 тыс.м³/сут. Но минерализация ее также превышает 1 г/л.

Поверхностные воды реки Тобола имеют первостепенное значение для организации водоснабжения города.

Современные физико-геологические процессы обусловлены деятельностью поверхностных и подземных вод. Они выражены в виде:

Ш разрушения берегового склона, особенно во время паводков, за счет боковой эрозии реки;

Ш оползневых явлений, как результат подмыва берегового склона, утечек из водопровода. Оползни могут стать причиной деформации и обрушения зданий;

Ш подтопления на территориях c высоким (менее 2,0 м от поверхности) уровнем стояния грунтовых вод. На подтопляемых территориях отмечается повышенная коррозийная активность грунтов;

Ш посадочных явлений на некоторых участках при замачивании лессовидных супесей и суглинков, которые являются основаниями фундаментов;

Ш неравномерная осадка вызывает деформации зданий;

Ш заболачивание территорий с плоским рельефом, отсутствием поверхностного стока, с наличием водонепроницаемых пород, а также с зарастанием озер;

Ш засоление грунтов, как результата капиллярного поднятия и испарения грунтовых вод, выносящих сели на поверхность.

Распространено преимущественно в озерных котловинах, тип засоления содовый, местами хлоридный и сульфатный.

По оценке КурганТИСИЗа за 1998 г. - 45,1% территории города Кургана затапливается паводками, 75,7% - подвержены подтоплению, 10,3% - заболочены, на 39% развиты просадочные грунты (на 16% их мощность превышает 3 м).

Курган расположен на левом берегу, в среднем течении реки Тобол, самом многоводном притоке Иртыша. Река Тобол берет начало в отрогах Южного Урала и впадает в Иртыш в 659 км выше устья. Протяженность реки до г. Кургана 875 км, водосборная площадь 159 тыс. км², причем бессточная часть бассейна составляет 50 тыс. км², т.е. 38% общей площади.

До г. Кургана бассейн реки - это плоская равнина со слаборазвитой речной сетью. Долины реки в районе города трапецеидальной формы. Пойма реки двухсторонняя, правобережная шириной - 4 км, левобережная - до 2 км.

Русло реки: извилистое, деформирующееся, глубоко врезано в долину, берега обрывистые (см. приложение 1). Ширина русла в межень около 100 м, глубины на перекатах до 1,5 м, на плесах до 5-7м. Средний уклон реки 0,1% и лишь на городском участке протяженностью 1,4 км уклон составляет 0,2%. Наибольший уклон водной поверхности наблюдается в межень (0,012-0,36%) наименьший - во время весеннего паводка (из-за подбора моста). Средняя скорость течения колеблется от 0,3 до 0,5 м/с. Максимальная при высоких уровнях во время половодья 0,8-1,2 м/с.

Гидрологический режим Тобола достаточно изучен. Наблюдения, проведенные постами Уральского и Казахского УТМС в створах у г. Кургана и выше р. Тобол и его притоках, охватывает ряд до 30 лет.

Засушливый континентальный климат района, в котором располагается бассейн р. Тобол, а также плоский равнинный рельеф его поверхности, являются основными факторами, определяющими особый Казахстанский тип рек.

Река Тобол имеет преимущественно снеговое питание, характеризуется хорошо выраженным половодьем, дождевыми подъемами уровня в летнее время и сравнительно устойчивой зимней меженью. Общая продолжительность половодья составляет в среднем 65-75 дней. Половодье проходит одним пиком. Начинается в среднем в 1^-ой декаде апреля.

Весенний подъем составляет в маловодные годы 3-4 м, а в многоводные 7-9 м.

Начало ледостава приходится на ноябрь месяц. Ледяной покров устанавливается в среднем 20 ноября. Ледостав продолжается от 117 до 180 дней и в среднем составляет 143 дня. Толщина, льда составляет 0,6-1,0 м, а вместе с наледями 1,5-2,0 м.

Весной, в среднем 14 апреля начинается ледоход. Он проходит при самых высоких уровнях. Оканчивается ледоход в среднем 19 апреля.

Общая минерализация воды р. Тобол у г. Кургана колеблется от 230 мг/л - в половодье, до1000 мг/л в межень.

Реакция воды нейтральная, либо слабо щелочная. Химический состав воды реки Тобол не постоянен по времени.

Ввиду крайней неравномерности распределения стоки реки в течение года, для улучшения условий водоснабжения г. Кургана построена плотина и создано русловое водохранилище сезонного регулирования.

1.2 Характеристика объекта по формам собственности, категориям земель и землепользователям

Общая площадь земель города Кургана составляет 40606 га и входит в категорию земель поселений.

Земли города Кургана по формам собственности подразделяется на следующие виды:

Собственность граждан - 8165 га;

Собственность юридических лиц - 276 га;

Собственность государственная - 30862 га;

Собственность федеральная - 1303 га.

Диаграмма разделения земель города по формам собственности представлена на рисунке 1.1



Таблица 1.1 Распределение территории Кургана по землепользователям.

	Количество хозяйствующих субъектов	Кол-во земельных участков	Площадь, га.	В собственность	Пожизненно наследуемое владение
				Количество	Площадь, га	Количество	Площадь, га
КФХ	21 физические лица	21	1177	18	1030	-	-
ЛПХ	3120	3120	358	3120	356	-	-
Сады	50758	50758	3539		2525	60	4
Огородничество	12650	12650	653	11	1	-	-
Животноводчество	4	4	339	-	-	-
Граждане, имеющие земельные участки для индивидуального жилищного строительства	31862	31862	2591		40	1905	127

Таблица 1.2 Земли, находящиеся в частной собственности.

№ п/п.	Собственники	Общая площадь по всем категориям земель, га.
1.	Земли в собственности граждан, из них:	8165
1.1	Земельные доли	4344
1.2	К(Ф)Х	892
1.3	Личные подсобные хозяйства	356
1.4	Садоводство	2525
1.5	Огородничество	1
1.6	Индивидуальное жилищное строительство	40
1.7	Участки, выкупленные для коммерческих и других несельскохозяйственных целей	7
2.	Земли в собственности юридических лиц	276
2.1	Земли в собственности сельскохозяйственных предприятий	3
2.2	Земельные участки, выкупленные приватизационными несельскохозяйственными предприятиями	113
2.3	Земли общего пользования в некоммерческих объединениях граждан, в т.ч. кондоминиумы.	22
2.4	Крестьянские хозяйства, не прошедшие перерегистрацию	138
3.	Общая площадь земель в частной собственности	8441

Таблица 1.3 Разделение земель по формам собственности и видам разрешенного использования.

Виды использования земель	Общая площадь, га.	В собственности граждан, га.	В собственности юридических лиц, га.	В государственной и муниципальной собственности, га.	В собственности РФ, га.
Земли жилой застройки, из них:	4733	40	26	4667	-
многоэтажной	2142	-	26	2116
индивидуальной	2591	40	-	2551
Земли общественно-деловой застройки.	1217	2	4	1211	30
Земли промышленности	2797	5	105	2687	281
Земли общего пользования	1025	-	-	1025	-
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, из них:	1342	-	-	1342	902
Железнодорожного транспорта	765	-	-	765	535
Виды использования земель	Общая площадь, га.	В собственности граждан, га.	В собственности юридических лиц, га.	В государствен-ной и муниципальной собственности, га.	В собственности РФ, га.
Автомобильного транспорта	143	-	-	143	-
Иного транспорта	434	-	-	434	367
Земли сельскохозяйственного использования, из них занятые:	13682	8118	141	5423	-
К(Ф)Х	1178	892	138	148	-
Предприятиями, занимающимися сельскохозяйственным производством	7070	4344	3	2723	-
Садоводческими объединениями и индивидуальными садоводами	3539	2525	-	1014	-
Огородническими объединениями и индивидуальными огородника-ми	654	1	-	653	-
Личными подсобными хозяйствами	358	356	-	2	-
Для других целей	883	-	-	883	-
Земли особо охраняемых территорий и объектов.	9138	-	-	9138	-

Сельскохозяйственных угодий на территории города всего 14626 га, в том числе: пашни -6660 га, залежь 3 га, многолетние насаждения 3334 га, пастбищ 2822 га. Разделение угодий показано диаграммой на рисунке 1.2

2. Основные понятия земельного рынка

2.1 Земельный участок как основа создания объекта недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Понятие недвижимости состоит из трех необходимых элементов:

- наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;

- содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;

- объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения, земельные участки и т.д.

Основной базой недвижимости является земля, которая занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности, самой жизни объектов недвижимости. Земля занимает центральное место в системе недвижимого имущества, являясь естественным, созданным природой всеобщим базисом размещения всех других элементов. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами и права на них.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В пределах земельного участка соблюдается один правовой режим. Участок имеет фиксированную поверхность, границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв. В результате воздействия физических, химических и биологических процессов, изменяются потребительские качества и функциональная пригодность недвижимости.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частых прав на неё, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Имуществом, по определению гражданского законодательства, является материальный объект гражданских благ. Имущество - это собственность. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимым имуществом является не только земля как средство производства и рекреации, но земля как комплексный и специализированный природный ресурс. Из этого следует, что земля во всем многообразии её свойств, находящаяся в частной собственности, является недвижимым имуществом. Земля как имущество является основой формирования земельно-имущественного комплекса коммерческих организаций.

Согласно ст. 1 п.5 Земельного Кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Единый объект недвижимости на основе прав на земельный участок может быть создан путем: передачи земельных участков под зданиями, сооружениями и предприятиями в собственность лиц, которым эти объекты принадлежат, и законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

При приватизации недвижимости как единого объекта необходимо передать новому собственнику полноценный объект недвижимости за его реальную рыночную цену, зафиксировать права, обязанности.

Отдельным направлением приобретения земельных участков гражданами и юридическими лицами является передача на конкурсной основе государственных и муниципальных земельных участков под застройку в собственность либо в аренду путем установления на федеральном уровне порядка такой передачи. При этом сохраняется правовое единство объекта недвижимости: возводимые собственником земельного участка строения и производимые им улучшения считаются его собственностью.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание и инвентаризационного номера здания.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Земля как недвижимость может иметь неотъемлемые части, которые находятся в неотторжимой связи с ней и не могут быть отделены от неё без несоразмерного ущерба назначению участка. К таким частям относятся здания, сооружения, ранее произведенные улучшения свойств земли.

Земля как имущество может подвергаться различного рода обременениям, установленным как органами государственной власти, так и договорами собственника и других юридических и физических лиц. Целевое назначение устанавливается государством посредством отнесения земельного участка к одной из установленных в Земельном кодексе категориям земель.

Разрешенное использование земель также устанавливается государством, определяет кроме цели использования еще ограничения и обременения использования.

Право на земельный участок может рассматриваться с позиций субъективных прав лица в отношении данного вида недвижимого имущества. В таком контексте право на землю представляет собой потенциальную возможность лиц-участников имущественных отношений путем реализации предоставленных им позитивных правомочий определять фактическую или юридическую судьбу того или иного земельного участка в рамках сферы правового дозволения.

С правой точки зрения земельный участок рассматривается, главным образом, как недвижимое имущество, имеющее ограниченный оборот.

Отчуждение здания, сооружения и иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право.

Каждый объект недвижимости имеет существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить его от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам. Эти признаки представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Основные признаки недвижимости.

№ п/п	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному значению
2 2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная.
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств.	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.
8	Видовые (частные) Технические и технологически характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируется все остальные её родовые и видовые признаки.

2.2 Законодательные и другие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения в городе

Принятие Земельного кодекса Российской Федерации и изменение подходов к рассмотрению земельного участка как объекта правового регулирования вызывает необходимость систематизации и консолидации имеющихся правовых постановлений о земле как о природном объекте хозяйствования и недвижимом имуществе. Нормы Земельного кодекса по разграничению государственной собственности на землю, более детально регламентирующие институт предоставления земель, положения об оборотоспособности земельных участков, процедуры принудительного прекращения прав на землю и др., требуют нового осмысления и практической реализации путем адекватного правоприменения.

Земельно-имущественые отношения представляют собой правовое, административное, экономическое и информационное взаимодействие субъектов собственности - государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности - земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Правовое регулирование земельно-имущественных отношений заключается в разработке и реализации на разных уровнях власти четкой взаимосвязанной системы законодательных, нормативных и административных актов, направленных на стабильное и эффективное развитие всех объектов собственности независимо от их организационно-правовой нормы.

Преобразования в области регулирования земельно-имущественных отношений на начальных этапах реформирования экономики проводились без глубоко проработанной социально-экономической платформы и полноценного правового обеспечения. В настоящее время формируется: комплексная стратегия действий, всеобъемлющая законодательная база, взвешенная методология и всестороннее методологическое обеспечение земельной реформы, рациональная инфраструктура управления земельными ресурсами.

Совершенствование земельно-имущественных отношений базируется на Земельном кодексе Российской Федерации и федеральных законах, раскрывающих его отдельные нормы.

В результате реформирования земельно-имущественных отношений и совершенствования системы управления земельными ресурсами должны вырасти доходы бюджетов всех уровней, сохранены природные свойства и качество земель в процессе их использования, созданы условия для развития реального сектора экономики, сформирован полноценный рынок земли.

В городе Кургане земельные отношения регулируются следующими законодательными актами:

1. Земельный кодекс Российской Федерации, действующий с октября 2001г.

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

3. Закон Курганской области от 6 июня 2003 г. № 312 «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений в Курганской области».

К данному закону вышли в изменения от 04 декабря 2003 года и от 01 апреля 2004года.

Настоящее Постановление рассматривает полномочия Администрации (Правительства) Курганской области по распоряжению землями, находящимся в государственной собственности; предоставление информации органами местного самоуправления о распоряжении землей, находящееся в государственной собственности.

4. Закон о внесении дополнений в закон Курганской области «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений в Курганской области» принятый Курганской областной Думой 25 ноября 2003 года.

Данный закон предусматривает нормы предоставления земельных участков в Курганской области, предельные и минимальные размеры участков, предоставленных гражданам для различных целей.

5. Решение № 131 от 3 ноября 2003 г. «О ставках земельного налога на территории города Кургана в 2004 году».

Решение устанавливает ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности за земли г. Кургана.

6. Решение № 97 от 3 сентября 2003 г. «Об утверждении Положения об аренде земли на территории города Кургана».

Настоящее Положение определяет порядок предоставления администрацией г. Кургана земельных участков в аренду, порядок начисления и взимания арендной платы за землю с юридических и физических лиц на территории г. Кургана.

7. Постановление № 2836 от 15 сентября 2005г. «О порядке подготовки материалов для организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды земельных участков».

Постановлением утвержден порядок подготовки материалов для организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

8. Постановление от 17.12.2002г. № 448 г. Кургана «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений».

Данным Постановлением утверждены результаты кадастровой оценки земель поселений Курганской области в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений по видам функционального использования земель согласно приложению к постановлению.

9. Закон «Оплате за землю».

10. Федеральный Закон от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

2.3 Основные сделки с землей

Земельные ресурсы обладают тремя фундаментальными свойствами, определяющих их исключительную ценность: жизнеобеспечение (как часть экологической системы), фактора производства (в аграрном секторе, строительстве, лесном хозяйстве) и гражданского оборота (земельно-имущественные отношения).

Совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным правовом, гражданским законодательством, с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными нормами и ограничениями. В России установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.

Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью её в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- систему зонирования;

- рациональное использование и охрану земель;

- контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников и пользователей землей;

- соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

-учет строительных норм и правил и др.

Временные ограничения правомочий собственников земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или права пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствуя криминальным сделкам с землей.

Собственники земельных участков вправе распоряжаться ими, в частности, путем совершения сделок, в чем проявляется оборотоспособность земельных участков.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на становление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляет волевое действие с определенной целью. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

1. Содержание и правовые последствия её не противоречат закону и иным нормативным актам.

2. Совершена она дееспособными и правоспособными лицами.

3. Волеизлияние лиц соответствует их действительной воле.

4. Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на ничтожные и оспоримые. Ничтожные - сделки недействительные с самого начала, оспоримые - сделки, недействительные по решению суда.

Самым ответственным моментом при совершении сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, является оформление документов и передача денег за покупку.

Основными способами заключения сделок с земельными участками являются:

- на неорганизованном рынке:

- выделение земельных участков органами власти;

- аукцион на право аренды участка;

- конкурс на право аренды участка;

- выкуп арендованного муниципального участка;

- продажа участка (части его) предприятия-банкрота;

- некоммерческие способы;

- на организованном рынке;

- на аукционах;

- на коммерческих конкурсах;

- на инвестиционных конкурсах: открытые или закрытые торги;

- закрытый тендер.

В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой её оборот допускается законами о земле и иных природных ресурсах. Эти законы определяют перечень земель, в отношении которых могут совершаться гражданско-правовые сделки, а также оговариваются особенности заключения определенных сделок с земельными участками. Оборот земель сельскохозяйственного назначения урегулирован Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Сделки с земельными участками совершают в письменной форме, в основном, в виде договоров; нотариально удостоверяют по желанию сторон, за исключением сделок ипотеки, завещания и ренты, заключение которых требует обязательного нотариального удостоверения.

К наиболее часто встречающимся сделкам относятся сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, наследования, аренды, залога.

Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования - это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Купленный земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене. По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется предоставить его в собственность покупателю, который должен произвести за него определенную плату. Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним и взаимным. Чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо его соответствие требованиям оборотоспособности, предъявляемые ст. 129 Гражданского кодекса РФ. Продавцами земельных участков могут быть физические и юридические лица, при этом на последних закон может налагать ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. Важным условием договора купли-продажи земельного участка является цена участка. Закон допускает оплату в рассрочку и кредит, предварительную оплату. При продаже в кредит земельного участка он находится у продавца в залоге до выплаты всей суммы.

По договору мены одна из сторон договора обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другое равноценное имущество. К договору применяются правила о купле-продаже земельных участков, если это не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ о договоре мены и существу обязательства.

В договоре мены каждую из сторон признают продавцом земельного участка, который она обязуется передать, и покупателем земельного участка, который она обязуется принять. В том случае, когда обмениваемые участки являются равноценными, сторона, обязанная передать земельный участок, цена которого ниже цены предоставляемого в обмен участка, должна оплатить разницу в ценах.

Дарение. По договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Эта сделка является односторонней. Дарение проводят с соблюдением положений гл. 23 (ст.5720582) Гражданского кодекса РФ. Договор дарения считается расторгнутым, если одаряемый отказывается от земельного участка в письменной форме. Заключение договора дарения и отказ от участка подлежат обязательной государственной регистрации.

Не допускается дарение земельных участков:

-от имени малолетних и признанных недееспособными гражданами и законными представителями;

-работникам лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- служащим государственных органов и муниципальных образований в связи с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей;

- в отношении между коммерческими организациями.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается при согласии всех участников совместной собственности.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренный земельный участок. Права одаряемого не переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения.

Разновидностью дарения является пожертвование, которым признается дарение земельного участка в общественных целях. Не допускается пожертвование земельного участка коммерчески организациям.

По договору ренты одна из сторон (получатель ренты) передает в собственность земельный участок другой сторонне (плательщику ренты), которая обязуется периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. Договор ренты земельного участка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

Земельный участок, который отчуждается под выплату ренты, может быть передан получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Рента обременяет переданный под её выплату земельный участок, в случае которого плательщиком ренты его обязательства переходят на приобретателя имущества.

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируют нормы гражданского, наследственного и семейного законодательства. При наследовании земельного участка умершего оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в одно и тоже время, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ.

Наследование осуществляется по завещанию, а при его отсутствии по закону. Днем открытия наследования является день смерти гражданина.

Аренда - это право пользования чужой недвижимостью, в нашем случае - земельным участком, на определенных основаниях. Аренда земель является распространенной организационно-правовой формой использования земель. Предмет аренды - это четко определенный на местности земельный участок соответствующего функционального назначения. Специфика договора аренды определяется целевым назначением земель, их принадлежностью к той или другой категории. Объектом договора может быть сам земельный участок, земельные доли (паи) граждан, право аренды на земельный участок. Сроки аренды по общему правилу устанавливаются соглашением сторон на краткосрочный период (до трех лет) и долгосрочный (до 49 лет). Договора аренды подлежат государственной регистрации, за исключением договоров, заключенных на 11 месяцев.

Земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно возрастает.

Поскольку земля - пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, прочно с неё связанных, то залог зданий и сооружений, многолетних насаждений невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов.

Залог земельного участка возможен не только в качестве самостоятельного объекта, но и как принадлежности главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всеми движимым и недвижимым имуществом, включая землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором.

Выделяют следующие особенности залога земельных участков:

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог (земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, площади).

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащей гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное.

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется соответствии с законом РФ об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания на участок в судебном порядке начальная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удостоверение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита.

3. Формирование земельного рынка города

3.1 Ценовое зонирование

Земельный рынок представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды и разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду признаков: по категории земель, по размерам участков, территориальному охвату, видам сделок, местоположению, формам собственности, типам рынка, степенью ограничения конкуренции.