Схема формирования земельного рынка в городе Кургане Курганской области

Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленного центра и другие). Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется: высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж; высокими темпами прироста продаж участков; быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар - земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели. Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут привлекать покупателей. При этом применяются такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участка, инвестиционная привлекательность, престижность и другие.

В Кургане рынок земли только начинает складываться. Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Спрос и цена реализуемых земельных участков зависят от назначения участка, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка города Кургана, формирование рыночных цен на участки происходит недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Основными факторами, действующими на рынке являются спрос и предложение, цена. Цена является результатом взаимодействия спроса и предложения.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное значение:

1. Экологическую функцию в качестве природного объекта.

2. Земля одновременно - это почва, её поверхность, пространственный базис.

3. Социальная роль - место обитания, условия жизни людей.

4. Земля как территория государства и субъектов Федерации обуславливает политическую функцию.

Примерной формой ценового зонирования территории города Кургана стало разделение территории города на зоны градостроительной ценности. Определение градостроительной ценности каждого земельного участка города - это большая и трудоемкая работа, осуществляемая по специальной методике.

Зоны градостроительной ценности утверждены решением Малого Совета Курганского городского Совета народных депутатов № 291 от 23 сентября 1993г. Вся территория Кургана разбита на 13 жилых и три промышленных зоны, приняты коэффициенты градостроительной ценности, приведено их описание и указаны ставки земельного налога по каждой зоне в зависимости от принятого балла.

В целях реформирования земельных платежей предусмотрены: разработка правил и проведение оценки земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования; планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость; установление общих принципов расчета арендной платы за находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки и прочно связанные с ними объектов недвижимости в случае единства прав на них, а также определения цены земельных участков при отчуждении и залоге из государственной и муниципальной собственности.

Наиболее сложным и в правовом отношении противоречивым является вопрос об установлении продажной цены земельных участков под приватизированными предприятиями. Спрос и предложение определяют равновесную рыночную цену земельных участков с учетом их местоположения и других условий. Однако действующие пока нормативные положения о порядке определения выкупной цены земельных участков в большей мере отражают не экономические закономерности, а политические предпочтения их авторов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 года, цена выкупа государственных и муниципальных земель собственниками расположенных на них зданий, сооружений и строений в городе Кургане устанавливается субъектом РФ - Правительством Курганской области - в следующем размере - цена земли в размере, кратном к ставке земельного налога от 5 до 10 ставок за единицу площади земельного участка на начало текущего календарного года.

При продаже земельного участка его цену корректируют на поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенного на нем здания (строения, сооружения). Эти поправочные коэффициенты (от 0,7 до 1,3) утверждает Правительство Российской Федерации.

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цену соответствующих земельных участков определяют, исходя из указанных минимальных размеров.

Федеральным законом установлены не подлежащие отчуждению земельные участки:

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов;

- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному загрязнению;

- водного и санитарно-защитного назначения;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.);

- транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

- не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На рынок земли не поступают земли лесного и водного фонда.

Земля не имеет цены, имеет стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке, при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления обстоятельств. Земля включается в экономический оборот как ресурс, не имеющий альтернатив взаимозамещения в других сферах деятельности. На предложение земли влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1.Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку.

2.Физические характеристики участка.

3. Данные о взаимосвязи участка с окружением.

4. Экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками таких данных могут быть территориальные отделы Роснедвижимости, регистрационные палаты по сделкам с недвижимостью, риэлтовские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков широко применяется кадастровая и нормативная цена земли. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в г. Кургане 8734 руб./га. (по данным Комитета Госдумы РФ).

Территория города Кургана поделена на 11 блоков, в которых 588 кадастровых кварталов, в каждом из которых определены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков по 14 видам функционального использования. Эти показатели утверждены Постановлением Администрации (Правительства) Курганской области от 17.12.2002 года № 448. Кадастровая стоимость земельных участков является их налоговой базой.

Кадастровое деление территории проводят с целью формирования кадастровых единиц, описания и индивидуализации земельных участков, присвоения им кадастровых номеров и характеристик, позволяющих однозначно выделить его из числа множества других участков.

Создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости, проведение территориального зонирования земель поселений для разрешенного использования стимулирует эффективное использование земли и развитие рынка, активное вовлечение в оборот земли, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке. Земельный кадастр создается для оценки земель, обоснованной платы за землю, обеспечения государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав граждан и юридических лиц на землю, с целью информационного обеспечения гражданского оборота земель о местоположении участка и его характеристиках.

Схема кадастрового деления территории представлена на рисунке 3.2.

Нормативная цена земли - это стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, устанавливается правительством РФ, это минимальная цена земли. Основой её определения является: ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов; размер цены; 200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения. Согласно постановления правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319, нормативная цена не должна превышать 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны.

Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность граждан; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка.

Земля, в отличие от других товаров, имеет ряд особенностей:

1.Земля - недвижимый товар (недвижимость), её нельзя перемещать покупателю. Она продается и используется там, где находится.

2. Земля - многоцелевой товар, имеет спрос со стороны всех видов предпринимательской деятельности.

3. Потребительская и меновая стоимость земли с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает при общей тенденции спроса к возрастанию и снижению объемов предложения, к внедрению достижений научно-технического прогресса к процессу использования земли.

4. Потребительская стоимость земли формируется в результате взаимодействия природного комплекса и общества.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность её предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена полностью формируется спросом, т.е уровнем цен продуктов, производимых на земле.

Оценочная стоимость связана с ценностью данного земельного участка и включает в себя качество не только всех недвижимых природных свойств, но и улучшений земли. Оценочная стоимость позволяет определять ставки налогообложения, арендную плату, залоговую стоимость, цену продажи. В рыночном хозяйстве товаром являются предметы потребления, а в условиях частной собственности на землю - земля, которая обладает потребительской и меновой стоимостью. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя, она связана со свойствами земли: пространством, почвой, растительностью, водными ресурсами. Оценка потребительской стоимости этих свойств производится в процессе кадастровых работ.

Пространство оценивается через показатели: удаленность участка от внешних и внутренних экономических центров, его конфигурацию, расчлененность, контурность, уклон и экспозицию склонов, высоту над уровнем моря. Почва оценивается в процессе бонитировки, где учитывается механический состав, гумус, кислотность, засоленность, величина пахотного горизонта и другие свойства, определяющие её естественное плодородие. Растительность оценивается по её продуктивности, проективному покрытию, поедаемости травы, полноте, классу лесов. Водные ресурсы характеризуются запасами, дебетом, биохимическим составом, глубиной залегания воды.

Главным критерием оценки земли выступает дифференциальный доход как разница в доходности при эксплуатации худшего участка и оцениваемого или как показатель окупаемости вложенного капитала.

Особые потребительские свойства земля представлены в таблице 3.2:

Таблица 3.2 Потребительские свойства земли.

Свойства Характеристика
1.Назначение 2. Форма функционирования в сфере предпринимательства. 3. Происхождение. 4. Степень подвижности. 5.Длительность хозяйствен-ного кругооборота. 6.Состояние потребительской формы в процессе использования. 7.Износ в процессе использования. 8.Изменяет стоимость по времени. 9. Количество. 10. Качество. 11.Взаимозаменяемость. 12. Оборотоспособность на рынке. 13. Возможность сервитута. 14. Формирование потреби-тельской стоимости. 15.Особый способ распоряже-ния землей.	Многофункциональная (экологическая, социальная, экономическая, средство производства, предмет труда, пространственный базис бизнеса). Натуральная вещественная форма, стоимостная. Невоспроизводящаяся, естественная часть природы. Недвижимо абсолютно, большая зависимость цены от местоположения. Бесконечное использование в общественном и частном производстве. Сохраняется натуральная форма в течении всего использования. Не изнашивается и не разрушается, не теряет полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании. Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего её дефицита. Постоянно, не воспроизводится в натуре (земля). Количество земельных участков меняется. Определяется уникальным место-положением и плодородием, восстанавливается естественным путем, рельефом. Земля не может быть заменена ни на какой другой ресурс. Отдельные виды земли ограничены или исключены из оборота. Право ограниченного пользования чужим участком. Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, путем приложения труда и капитала. Землеустроительные действия (купля-продажа, изъятие и другие).

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию.

3.2 Правовое зонирование

Правовой режим земельного участка - это совокупность всех позитивно установленных правовых предписаний, объединяющих всю совокупность прав, обязанностей, дозволений и запретов безотносительно к личности субъектов, которым они принадлежат или арендованы. Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель - их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель - это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.

Правовое регулирование территории города - это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому использованию весь земельный фонд России делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные, населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий, лесного и водного фондов, земли запаса. Территория города Кургана представляет собой земли одной категории - земли поселений.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ правовое зонирование - это деятельность органов местного самоуправления по подготовке и принятию правил землепользования и застройки.

Правовое зонирование - это процесс подразделения городской территории на определенное число зон с установлением границ.

Правила застройки в соответствии с действующим законодательством регулируют вопросы зонирования и планирования застройки территории города Кургана.

Зонирование территории города - на территории Кургана определены территориальные зоны различного функционального назначения, их границы, а также градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.

Распределение земельного фонда Кургана по функциональному назначению следующее:

Земли жилой застройки - земли, застроенные и предназначенные под застройку многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами и приусадебными земельными участками. Общая площадь таких земель составляет 4733 га (12%) от общей площади города. Основные разрешенные виды использования жилых зон: спортплощадки, детские игровые площадки, скверы, аллеи, приусадебные сады, библиотеки, магазины. Разрешенным видами использования, сопутствующим основным являются: объекты дошкольного воспитания, почтовые отделения, школы, оздоровительные центры.

Земли общественно-деловой застройки - основные разрешенные виды использования: предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности. Представлены магазинами продовольственных и промышленных товаров, столовыми, кафе, барами, рынками, гостиницами, почтамтами, детскими учреждениями, учебными заведениями, библиотеками и т.п. Общая площадь составляет 1217 га (3%) от общей площади города.

Земли промышленности, коммерческой и коммунально-складской застройки - земли занятые промышленными, производственными объектами или предназначенные для этих целей. Данная категория размещена, в большей части, в северном и западном промышленных районах города, площадь их составляет 2797 га. (7%). Разрешенные виды использования: автозаправочные станции и станции технического обслуживания, гаражные сооружения, промышленные предприятия, санитарно-защитные насаждения, офисы. Разрешенными видами использования, сопутствующими основным являются: столовые, павильоны розничной торговли, котельные.

Земли общего пользования - земли, занятые площадями, улицами, дорогами, набережными и т.п., предназначенными для удовлетворения нужд населения. Площадь их составляет 1025 га. (3%).

Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций предназначены для размещения и функционирования сооружений коммуникаций железнодорожного, автомобильного транспорта, воздушного и трубопроводного, связи, инженерного оборудования - основные разрешенные виды использования: вокзалы, сооружения транспорта, дорожное полотно, опоры электроосвещения, санитарно-защитные земельные насаждения, карманы для парковки автомобилей. Площадь их 1342 га (3%).

Земли сельскохозяйственного использования - сельскохозяйственные угодья, лесные полосы, внутрихозяйственные дороги. Площадь их составляет 13682 га (35%). Основные разрешенные виды использования: лесопарки, луга и участки естественного озеленения, водоемы, фермерские хозяйства.

Земли особо охраняемых территорий и объектов - 9138 га (20 %). Основные разрешенные виды использования: парки, лесопарки, бассейны, спортивные сооружения. Разрешенные виды использования, сопутствующие основным: профилактории, санатории, летние кафе, спортивные городки.

Земли под поверхностными водными объектами - 2978 га (8%), из них 392 га - земли водного фонда р. Тобол.

Земли под военными объектами и иными режимными территориями - земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные профессиональные образовательные программы, предприятий, учреждений и организаций федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне и безопасности. Занимают площадь 96 га (0,2%).

Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность, составляют 4881 га (8 %).

Застройка территориальных зон осуществляется в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, согласованной и утвержденной в установленном порядке разрешительной и проектной документации на строительство.

Основным, пространственно регулирующим фактором при проектировании и строительстве объектов территориальных зонах являются линии градостроительного регулирования.

Схема разделения территории города Кургана по правовому зонированию представлена на рисунке 3.3.

3.3 Организация торгов

Торги представляют собой один из способов заключения договоров, имеющих взаимный и возмездный характер (ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Торги - это односторонняя сделка, совершая которую лицо берет на себя обязанность организовать и провести торги, а также заключить договор купли-продажи с победителем торгов. Извещение о проведении торгов должно содержать информацию по всем существенным условиям заключаемого договора. При этом объявление о проведении открытых торгов является отзывной офертой, так как лицо, объявившее о проведении таких торгов, вправе отказаться от их проведения.

Специфика торгов заключается в том, что при их проведении на один предмет торгов претендует не менее двух возможных претендентов, поэтому торги имеют состязательный характер и направлены на получение собственником имущества или правообладателем наибольшей выгоды от заключаемого на торгах договора.

Торги проводят в форме конкурса или аукциона, причем выбор формы обусловлен целью проведения торгов. Если собственник имущества или обладатель имущественного права хочет получить за предмет торгов наибольшую цену, то торги проводят в форме аукциона. Если же собственник имущества ставит целью извлечь какую-либо дополнительную выгоду, которая может быть связана с различного рода улучшениями имущества или выполнением социально значимых программ, такие торги проводят в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия. Применительно к российским условиям такие торги приобретают форму конкурса, а не аукциона, так как цена заключаемого договора является одним из его условий, а победителем конкурса признается лицо, предложившее наилучшие условия.

Земельные торги - это торги по продаже земельных участков или на заключение договоров аренды земельных участков. Главной особенностью правового регулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм гражданского законодательства и законов о земле и иных природных ресурсах.

Введение в конце 1997года в федеральное законодательство регламентации земельных торгов имело своей целью как упорядочение отношений по предоставлению гражданам и юридическим лицам предназначенных по застройку свободных земельных участков или права их аренды в городах и иных поселениях, так и предоставление муниципальным образованиям дополнительных возможностей пополнения местных бюджетов за счет использования эффективного в условиях большого спроса на земельные участки механизма торгов, их высокой реальной (рыночной) стоимости.

Указ Президента Российской Федерации от 26.11.1997 года № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений или права их аренды» предписывает проведение земельных торгов как фактически единственную форму продажи земельных участков под застройку в населенных пунктах. Правительством Российской Федерации было принято Постановление № 2 от 05 января 1998 года, которое несколько смягчило Указ № 1263, предусмотрев возможность продажи земельных участков определенной категории граждан без проведения торгов. Порядком организации проведения земельных торгов было установлено, что продавцом может выступать только орган государственной власти или орган местного самоуправления. Из этого следует, что продаже подлежит только земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 года № 808 были утверждены новые правила организации и проведения торгов, в которых регулируется более широкий круг общественных отношений, связанных с заключением на торгах (аукционах, конкурсах) договоров купли-продажи и аренды земельных участков.

Предметом земельных торгов, согласно ст. 38 Земельного кодекса, в настоящее время может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Организатор торгов подготавливает по каждому земельному участку необходимые документы и материалы, которые должны содержать следующие сведения:

- регистрационный номер предмета торгов;

- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;

- план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленных для данного земельного участка;

- заключение соответствующего территориального отдела Роснедвижимости о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и другие).

- заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям; его ориентировочной общей стоимости).

- начальная цена предмета торгов;

- проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;

- проект договора о залоге земельного участка в необходимом случае;

- сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.

Предмет торгов должен иметь начальную (стартовую) цену, по которой продавец предлагает ее участникам торгов. Согласно Правилам начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы определяют, исходя из рыночной стоимости независимые оценщики, что является одним из преимуществ Правил перед действовавшим порядком, согласно которому цена рассчитывалась на основе ставки земельного налога или нормативной цены земли, в результате чего начальная цена занижалась.

Начальная цена предмета земельных торгов должна быть наиболее вероятной ценой, по которой он может приобретен при нормальных условиях на рынке недвижимости либо несколько ниже, но не меньше нормативной цены, установленной в соответствии с Законом Российской Федерации « О плате за землю». В данном направлении целесообразно законодательно предусмотреть тот минимум цены, ниже которого предмет торгов вообще не может быть продан, а договор аренды не заключен.

Процесс земельных торгов сводится к сценариям конкурса и аукциона, где общим будет условное разделение их на четыре этапа.

1. Обоснование проведения торгов.

2. Подготовительный этап (сбор и формирование необходимой документации, организация конкурса или аукциона).

3. Проведение торгов (продажа лотов на аукционе, подписание протокола по итогам торгов).

4. Заключительный этап (оформление договоров, расчеты, распределение средств).

Первый этап нормативно не регламентирован, но он важен для определения целесообразности запуска процедуры торгов. Под основанием проведения торгов следует понимать те необходимые и достаточные условия, которые позволяют организовать торги и дают собственнику - государству или муниципальному образованию - возможность извлечь из их проведения реальную выгоду. Можно выделить экономическое и юридическое обоснование земельных торгов.

Экономическое обоснование предполагает наличие:

- сформированных земельных участков, которые могут быть проданы на торгах;

- результатов рыночной оценки этих земельных участков, произведенной в целях прогнозирования доходности проведения торгов;

- изученности спроса на земельные участки, сходные по характеристикам и стоимости с выставляемыми на продажу;

- примерных расчетов затрат на организацию и проведения торгов;

- положительного финансового и (или) инвестиционного прогноза результатов выставления земельных участков (прав на заключение договоров их аренды) на аукцион или конкурс.

Юридическое обоснование предполагает наличие нормативного правового акта, регламентирующего порядок организации и проведения земельных торгов, государственной регистрации права собственности соответствующего субъекта на выставляемые на торги земельные участки, а также статус собственника и органов, призванных действовать от его имени, организатора, участников, кадастровых характеристик земельных участков, которые должны отвечать требованиям федерального законодательства.

Остальные этапы регламентируются Правилами. Базовым нормативно-правовым документом, регламентирующим имущественные отношения, связанные с заключением договоров купли-продажи или аренды на торгах выступает Гражданский кодекс.

Поскольку на торгах (конкурсах, аукционах) совершается большое количество сделок, действия по их организации и проведению должны иметь четкие нормативные рамки, обеспечивающие последовательность, взаимосвязь возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей, связанных с заключением договор купли-продажи и аренды на торгах. При этом основным принципом построения такого рода норм является принцип системности - внутренней взаимосвязанности и последовательностей правовой регламентации, а также открытости норм к воздействию со стороны иных нормативно-правовых актов: Конституции Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998г № 102-ФЗ), « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997г. № 122-ФЗ) и других.

Открытая форма проведения торгов (конкурсов, аукционов) позволяет привлечь наибольшее число граждан и юридических лиц к участию в них, что позволяет государству и муниципальным образованиям, как собственникам имущества, получить максимальную выгоду от совершаемых на торгах сделок с земельными участками. Участником торгов может быть любое лицо, своевременно подавшее заявку по установленной форме. Претендент получает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок. Участниками торгов могут быть любые физические и юридические лица, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если запрет или ограничения на такое участие не предусмотрены федеральным законом.

Участники земельных торгов должны быть правоспособны, дееспособны, платежеспособны. Участие в торгах может быть осуществимо посредством института представительства.

При проведении торгов в форме конкурса, приоритетным является предложение победителя конкурса по цене за приобретаемый земельный участок в собственность или величине арендной платы.

В городе Кургане порядок подготовки материалов для организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или продаже прав на заключение договор аренды земельных участков утвержден Постановлением Администрации города Кургана № 2836 от 15 сентября 2005г. «О порядке подготовки материалов для организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды земельных участков». На основании данного Постановления, организатором торгов и продавцом земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков является департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана. В принятии данного постановления администрация города руководствовалась Земельным и Градостроительным кодексами, Федеральным законом от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законом Курганской области от 06.06.2003г. № 312 «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений в Курганской области», Постановлением Правительства РФ от11.11.2002г. № 803 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков».

Контроль за выполнением настоящего постановления возложен на департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана.

Порядок подготовки материалов для организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков следующий:

1.Общие положения

1.1 Предоставление земельных участков для строительства гражданам и юридическим лицам без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

1.2. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются с заявлением в муниципальное учреждение «Административно-техническая инспекция города Кургана». В заявлении должны быть указаны назначение6 объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

1.3. МУ «Административно-техническая инспекция города Кургана»:

1.3.1. На основании кадастровой информации запрашивает в Управлении архитектуры и градостроительства департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана схему планировочной организации земельного участка (срок исполнения 5 дней) с обозначением места размещения объекта с учетом его разрешенного использования, с указанием параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

1.3.2. Направляет схему в муниципальное унитарное предприятие «Центр по землеустройству г. Кургана» для подготовки в течении 5 дней проекта территориального землеустройства.

1.3.3. выносит на рассмотрение комиссии по вопросам градостроительства и земельных отношений (далее - комиссия) варианты размещения объекта. Комиссия принимает решение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, или предоставление земельного участка без проведения торгов (конкурса, аукциона).

1.4. В случае проведения торгов (конкурса, аукциона) по инициативе администрации города Кургана Управления архитектуры и градостроительства департамента развития городского хозяйства администрации города Кургана осуществляет подготовку необходимой документации на земельные участки, подлежащие реализации на торгах, а также предоставляет на рассмотрение комиссии сформированные земельные участки.

2. Порядок подготовки материалов для проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2.1. Управление архитектуры и градостроительства департамента развития городского хозяйства администрации города Кургана на основании решения комиссии о проведении торгов обеспечивает в двухнедельный срок подготовку постановления администрации города Кургана об утверждении проекта границ земельного участка, подлежащего реализации на торгах.

2.2. МУ «Административно-техническая инспекция города Кургана»:

2.2.1. На основании утвержденного проекта границ осуществляет в течении месяца постановку земельного участка на кадастровый учет.

2.2.2. Обеспечивает сбор согласований, технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, сведений по оплате за подключение и иной необходимой информации.

2.2.3. Направляет протокол комиссии, сведения о согласованиях, технических условиях, оплате и иные необходимые сведения в департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана.

2.3. Департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана:

2.3.1. Устанавливает на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальную величину платежа за право заключения договоров аренды, величину их повышения («шаг аукциона»), размер задатка.

2.3.2. проводит расчет затрат на проведение торгов, а также на формирование земельного участка. Затраты в дальнейшем компенсируются за счет победителя торгов (конкурса, аукциона).

2.3.3. Обеспечивает опубликование сообщения о проведении торгов (конкурса, аукциона) и приеме заявок.

2.3.4. Проводит торги (конкурс, аукцион), подписывает протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона).

3. заключительный этап.

3.1. Департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана на основании протокола о результате торгов (конкурсов, аукционов):

3.1.1. Заключает с победителем торгов (конкурса, аукциона) договор купли-продажи аренды земельного участка не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результате торгов (конкурса, аукциона).

3.1.2. Подписывает акт приемки - передачи земельного участка с указанием его границ на местности после внесения победителем торгов платы по договору купли-продажи земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка.

3.2. Государственная регистрация права на земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области осуществляется победителем торгов (конкурса, аукциона) за счет собственных средств.

3.3. Получение разрешения на строительство объекта осуществляется победителем торгов (конкурса, аукциона) в установленном законом порядке.

В декабре 2004года были приняты ключевые поправки в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земли для жилищного строительства с 01 октября 2005 года предоставляются исключительно в результате торгов в форме открытого аукциона. Продавцом и организатором торгов является департамент развития городского хозяйства администрации города Кургана. Но Земельным кодексом РФ предусмотрен иной порядок предоставления, но только в аренду земельных участков. В этом случае, заинтересованное в получении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду, лицо обращается с соответствующим заявлением в департамент развития городского хозяйства администрации г. Кургана. Данный орган вправе принимать решение о проведении аукциона, либо опубликовать в СМИ сообщение о приеме заявления о предоставлении испрашиваемого земельного участка от других лиц. Если по истечению месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявления о предоставлении земельного участка в аренду не поступили, то земельный участок будет предоставлен лицу, который обратился с заявлением. В случае поступления других заявлений проводится аукцион.

Установление многообразия форм собственности на землю усложняет управление земельными отношениями. Возникает необходимость решения комплекса правовых, организационных, технических вопросов: совершенствование кадастрового учета и оценки земель, создание инфраструктуры рынка земли и формирование рыночной цены земли.

3.4 Анализ сделок с землей на территории города

По данным Департамента государственного имущества и промышленной политики г. Кургана, в течение 2005 года управлением земельными ресурсами рассмотрено 2795 обращений граждан и юридических лиц по вопросам земельных отношений, в результате рассмотрения которых принято 292 распоряжения Администрации (Правительства) Курганской области и департамента, заключено 160 договоров аренды на сумму 13 млн. рублей.

Мероприятия, направленные на совершенствование эффективности управления государственными землями, за три года работы привели к увеличению общей суммы неналоговых платежей от использования земель в 3,3 раза.

В 2005 году процедуру согласования в Администрации (Правительстве) Курганской области прошли 2406 земельных участков, из них:

952 земельных участка, подлежащих отнесению к собственности Российской Федерации;

128 земельных участков, подлежащих отнесению к собственности Курганской области;

1326 земельных участков, подлежащих отнесению к муниципальной собственности.

Данные по 2004 году следующие:

Всего -276;

Относимые к федеральной собственности - 158;

Относимые к областной собственности - 60;

Относимые к муниципальной собственности - 58.

Из приведенных выше данных мы видим, что количество сделок, проведенных по согласованию земельных участков за 2005 год увеличилось на 1230, в том числе земельные участки, относимые к федеральной собственности увеличилось на 794; относимые к областной собственности - на 68; относимые к муниципальной собственности - на 1278.

Диаграмма представлена на рисунке 3.4.

Рис.3.4 Сделки с земельными участками, прошедшие процедуру согласования в Администрации (Правительстве) Курганской области.

В 2005 году отделом территориального (городского) земельного кадастра было принято 93 распоряжения главы городского самоуправления по предоставлению земельных участков в собственность за плату. В течение года заключено 142 договора купли-продажи земельных участков, на общую сумму выкупной стоимости 5,09 млн. рублей. Поступление средств от продажи земли за 2004 год составило 5,364 млн. рублей.

Специалистами за данный период было подготовлено 997 договоров аренды земельных участков и соглашений о внесении изменений в договора аренды. Расторгнуто 196 договоров.

Согласно Федерального закона «Об индексации ставок земельного налога», специалистами была проведена корректировка ставок арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Начисленная сумма арендных платежей за 2005год составила 178,77 млн. рублей.

В Департамент государственного имущества и промышленной политики Курганской области направлены сведения о 500 земельных участках, на которые у муниципального образования города Кургана возникает право собственности на территории Российской Федерации в границах города Кургана.

Установлены границы 427 земельных участков, предоставленных для эксплуатации муниципальных объектов.

За 2005 год в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курганской области передано 90 участков для постановки на бесхозный учет.

Проведем анализ сделок с землей на территории города Кургана за период с 2003 года по 2005год на основе данных Центрального межрайонного отдела Управления Роснедвижимости по Курганской области.

Количество сделок, проведенных в период с 2003 по 2005 годы, представлены в таблицах 3.3, 3.4, 3.5.

Таблица 3.3 Сделки с землей, совершенные в 2005 году.

Сделки	Количество сделок	Площадь (га).	Цена за кв.м., руб.
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления Продажа земельных участков гражданам для: Индивидуального жилищного и дачного строительства. Личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. Других целей. Продажа земельных участков юридическим лицам для: Использования в целях промышленности и иного специального назначения Других целей. Продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам: Всего сделок - продажа земельных участков с иными объектами недвижимости и незастроенных земельных участков гражданами для: Индивидуального жилищного и дачного строительства Личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Других целей Юридическими лицами для: Использования в промышленных целях и иного специального назначения Сделки по продаже незастроенных земельных участков гражданами для: - индивидуального жилищного и дачного строительства -личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы Предприятия, организации, учреждения: - промышленности, транспорта, связи, строительства. -торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания -другие. Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: -жилищного, дачного и гаражного строительства. -личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. Дарение земельных участков Передача по наследству земельных участков	122 74 7 8 3 30 1171 376 706 63 26 18 5 4234 137 189 329 223 251 35 17	9,7 4 0,5 0,4 0,8 4,3 136,96 37,46 42,82 8,48 48,2 12 0,3 5310,0 593,0 . 84 670,0 38,0 31 2,68 1,09	5,7 2,8 166,8 105,6 105,6

Таблица 3.4 Сделки с землей, совершенные в 2004 году.

Сделки	Количество сделок,	Площадь, га.	Цена за кв.м.; руб.
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления Продажа земельных участков гражданам для: Индивидуального жилищного и дачного строительства. Личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства Других целей Продажа земельных участков юридическим лицам для: Использования в целях промышленности и иного специального назначения Других целей. Продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам Всего сделок - продажа земельных участков с иными объектами недвижимости и незастроенных земельных участков гражданами для: Индивидуального жилищного и дачного строительства Личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Других целей Юридическими лицами для: Использования в промышленных целях и иного специального назначения Сделки по продаже незастроенных земельных участков гражданами для: - индивидуального жилищного и дачного строительства - личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы: Предприятия, организации, учреждения: - промышленности, транспорт связи, строительства. -торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. -крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения и использования - другие Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: -жилищного, дачного и гаражного строительства. -личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. Передача по наследству земельных участков.	134 86 7 22 12 7 40 15 21 4 - 5 6 3883 802 480 17 293 1019 12725 11	100,01 7,1 0,35 7,76 83,4 1,4 3,4 1,6 1,5. 0,3 - 0,63 0,5 3713,40 1690,40 88,99 170,58 469,65 296,78 997 0,8006	5,18 2,59 151,6 96,05 96,05 9,3 13,7 12,13 121,3 102,96 12,01 9,09 0,36

Таблица 3.5 Все сделки с землей, совершенные в 2003 году.

Сделки	Количество сделок,	Площадь, га.; цена за кв.м.	Цена за кв.м.
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления Продажа земельных участков гражданам для: Индивидуального жилищного и дачного строительства. Личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. Других целей. Продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам Всего сделок - продажа земельных участков с иными объектами недвижимости и незастроенных земельных участков гражданами для: Индивидуального жилищного и дачного строительства Личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Других целей Юридическими лицами для: Использования в промышленных целях и иного специального назначения Сделки по продаже незастроенных земельных участков гражданами для: - индивидуального жилищного и дачного строительства - личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства Аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы: Предприятия, организации, учреждения: - промышленности, транспорт связи, строительства. -торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. -крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения и использования - другие Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: -жилищного, дачного и гаражного строительства. -личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства Передача по наследству земельных участков. Дарение земельных участков.	131 117 14 - 114 109 8 22 14 1 1 1977 727 416 17 293	94,45 59,02 35,43 - 9,51 55,26 3,7 36,63 27,86 0,8. 0,1 2093,54 1080,72 80,84 170,58	2,88 56,16 57,6 33,6 12,13 121,3 102,96

Проведем анализ сделок с землей на территории города Кургана за период с 2003 года по 2005год на основе данных Центрального межрайонного отдела Управления Роснедвижимости по Курганской области

Большее количество сделок по продаже земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления гражданам и юридически лицам было совершено за 2004 год - 134 сделки. В 2005 год произошло сокращение числа сделок до 122, в результате меньшего количества проводимых сделок по продаже земельных участков для личного подсобного хозяйства и использования в целях промышленности и иного специального назначения.

В 2005 году произошло увеличение числа сделок по продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам со 114 в 2003 г до 1171 в 2005 году.: увеличение произошло в связи с ростом количества сделок по продаже гражданам земельных участков незастроенных и с объектами недвижимости для личного подсобного хозяйства и садоводства; юридическим лицам для использования в промышленных целях.

В период с 2003г по 2005г. число сделок по аренде государственных и муниципальных земель увеличилось с 1977 до 4234 соответственно. Увеличение количества сделок произошло в результате предоставления в аренду земельных участков гражданам для жилищного и дачного строительства со 150 в 2003 г до 223 сделок в 2005 году.

Возникновение права собственности на земельные участки привело к возможности сделок по дарению участков. Количество сделок такого характера с 2003г по 2005г. увеличилось с 14 до 35 соответственно. В 2004 году сделок по дарению земельных участков не зарегистрировано.

Так же в период в данный период времени увеличилось количество сделок по передаче земельных участков по наследству. В 2005 году было зарегистрировано наибольшее количество сделок - 17.

Изменение количества совершенных сделок представлено на рисунке 3.5.

3.5 Техническое обеспечение рынка земли в городе

Технический прогресс охватил все стороны нашей жизни, современные технологии становятся неотъемлемой её частью. Компьютеризация производства стремительно меняет технологические процессы во всех отраслях человеческой деятельности. Быстрая обработка информации, её обобщение, значительное увеличение объемов хранения и возможность извлечения конкретных сведений о земельном участке за короткий за промежуток времени.

Рынок земли включает в себя проведение сделок с землей. Техническое обеспечение земельного рынка - это проведение работ по выбору, межеванию, предоставлению земельных участков, постановки на государственный кадастровый учет, регистрация права на земельные участки в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Проводить данный вид работ имеют право только предприятия, имеющие соответствующие лицензии на проведение работ, связанных с использованием земель. Для оформления землеустроительной документации на территории Кургана можно обратиться в следующие предприятия: Курганский геодезический центр « Уралаэрогеодезия», ОАО «Кургангипрозем», МУП «Центр по землеустройству города Кургана», ООО «Земсервис», ООО «Геосервис», ООО «Сибирь-Текс», ГП «Кургантехинвентаризация», проектное предприятие ООО «Ас».