Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

договор аренда недвижимый имущество

Введение

1. Теоретико-правовые аспекты договора аренды недвижимого имущества

1.1 Правовая природа договора аренды недвижимого имущества

1.2 Виды объектов договора аренды недвижимого имущества

1.3 Форма договора аренды недвижимого имущества и его государственная регистрация

2. Содержание договора аренды недвижимого имущества

2.1 Условия аренды недвижимого имущества

2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества

3. Правовое регулирование изменения и прекращения договора аренды недвижимого имущества

3.1 Изменение договора аренды недвижимого имущества

3.2 Прекращение договора аренды недвижимого имущества

Заключение

Библиография

Введение

В результате перехода к рыночным отношениям огромный импульс приобрело применение собственниками имущества такого правового инструмента, как аренда. Ввиду отсутствия необходимости в самостоятельном использовании того или иного имущества, аренда позволяет извлекать определенную прибыль из этого имущества. Популярность аренды во многом объясняется не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также еще и тем, что не только арендатор нуждается в получении соответствующего объекта, но и арендодатель рассчитывает на известное вознаграждение и пополнение средств. Значительный эффект достигается уже в силу того, что собственник освобождается от хлопот по содержанию передаваемого имущества.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. (далее - ГК РФ) закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц

В группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, входят договоры аренды, найма жилого помещения и безвозмездного пользования. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, рассматриваемые договоры не влекут смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле они оформляют такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Так, применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т п Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В конце XX века договор аренды широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договоры аренды в настоящее время стали одними из самых распространенных. Среди разновидностей данных договоров преобладают аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

Между тем, несмотря на популярность и отсутствие практической новизны в использовании договора аренды недвижимости среди представителей предпринимательского сообщества, согласно статистическим показателям количество судебных споров по вопросам заключения, исполнения и прекращения договора аренды недвижимости неизбежно растет Белов В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное право. 2016. № 4. С. 71.. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемых договоров (например, предмет договора) Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

К теме правового регулирования договоров аренды недвижимого имущества обращались и обращаются многие авторы, среди которых особо хотелось бы отметить В.Г. Вишнякова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.А. Павлодского, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского. Одновременно с этим следует указать на отсутствие в их публикациях единого подхода по целому ряду вопросов.

Вышесказанное говорит об актуальности исследования правовых особенностей договоров аренды недвижимого имущества в современных условиях.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с заключением, исполнением и прекращением договоров аренды недвижимого имущества по российскому гражданскому законодательству.

Предмет исследования - положения отечественного гражданского законодательства, регламентирующие арендные отношения, практика их применения, работы ученых и специалистов, посвященные соответствующим договорам.

Цель настоящей работы - комплексный анализ договоров аренды недвижимого имущества, определение их сущности, установление правовой природы арендных отношений, а также разработка предложений по решению существующих научных и практических проблем с целью совершенствования гражданского законодательства.

Для достижения указанной цели необходимо последовательное решение следующих задач:

- выявить правовую природу договора аренды недвижимого имущества;

- классифицировать объекты договора аренды недвижимого имущества;

- охарактеризовать форму договора аренды недвижимого имущества и его государственную регистрацию;

- определить возможные условия аренды недвижимого имущества;

- установить права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества;

- описать возможные основания и порядок изменения договора аренды недвижимого имущества;

- найти особенности прекращения договора аренды недвижимого имущества.

Нормативную основу исследования составили положения Конституции РФ, ГК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов.

Теоретическую основу работы составили публикации уже названных авторов, а также книги, статьи и комментарии М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.Н. Гуева, Е.А. Суханова и других авторов.

Эмпирической основой работы послужили примеры из практики различных судебных органов.

Методологической основой исследования стали обще- и частнонаучные методы познания социально-правовых явлений и деятельности в сфере отношений по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование (диалектический, исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, конкретно-социологический, статистический, системный метод и др.), применение которых позволило автору исследовать рассматриваемые объекты во взаимосвязи и взаимозависимости, всесторонне и объективно.

Новизна настоящей работы заключается в том, что в нем дано авторское определение понятия договора аренды недвижимого имущества, определена специфика правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества, проанализированы положения об аренде недвижимого имущества с учетом последних изменений гражданского законодательства и сделаны предложения по их дальнейшему совершенствованию.

1. Теоретико-правовые аспекты договора аренды недвижимого имущества

1.1 Правовая природа договора аренды недвижимого имущества

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Причем ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» используются как тождественные. Как справедливо отмечается в литературе, «употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах» Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - № 7. - С. 27..

В соответствии с ГК РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору: временное владение и пользование; временное пользование. При этом центральную роль в арендных отношениях играет именно правомочие временного пользования Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. - 2014. - № 3. - С. 16..

Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).

Однако некоторые авторы указывают, что во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта РФ» Устав железнодорожного транспорта РФ от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ // СЗ РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 170. на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - Т. 2: Обязательственное право. - С. 324.. Иными словами, авторы такой точки зрения указывают, что правомочие владения будет отсутствовать у такого рода арендаторов.

Однако представляется, что такой подход является не совсем обоснованным, т.к. любое пользование вещью предполагает владение ею, хотя бы непосредственно в момент ее эксплуатации. Само по себе указание законодателем на передачу арендодателем конкретного правомочия арендатору является весьма спорным, поскольку для определения состава перешедших правомочий по тому или иному договору необходимо руководствоваться самой целью договора, которой является предоставление имущества арендатору для целей пользования.

В связи с изложенным представляется, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не совсем корректна, поскольку устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования».

Исходя из законодательного определения можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды) Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - № 7. - С. 28..

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Для субъектов договорных отношений важную роль играет правовая природа договора аренды и роль вещного и обязательственного права в структуре арендных отношений.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же, как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом» Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в том числе и договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 27..

Следует заметить, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М.: Статут, 2009. - С. 276 - 277.. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи // Современное право. - 2013. - № 5. - С. 51..

Здесь следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что «правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного» Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 37 - 44..

Представляется, что сказанное в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, в том числе его улучшения, первичные взносы и т.д. В результате этого в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору по общему правилу принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям - по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.

Следовательно, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Помимо названных правомочий арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Так, с согласия арендодателя допускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, с согласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такие распорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор.

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса - в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).

ГК РФ в целом не исключает и возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены без оговорок для государственного, муниципального или иного вида имущества. Однако законом может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Условия о выкупе арендованного имущества при этом могут устанавливаться законом, договором или дополнительным соглашением арендатора с арендодателем См.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1. - С. 31-32..

Праву аренды свойственны такие общие для всех разновидностей вещных прав свойства, как право следования и абсолютный характер защиты. Суть первого состоит в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество (то есть право следует за вещью) (п. 3 ст. 216 ГК РФ); второе же свойство заключается в том, что вещные права лица, не являющегося собственником имущества, защищаются от их нарушения любым лицом в предусмотренном законом порядке, в том числе против самого собственника имущества Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. - С. 92..

Правомочиям арендатора (прежде всего владения и пользования) присущи свойства следования за вещью. Так, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть ранее заключенный договор аренды сохраняет свою силу даже при смене арендодателя. При смене же арендатора правомочие пользования сохраняется не всегда (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ), но это не лишает право аренды свойства следования.

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим законодательством вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.

Считается, что в случае, если арендодатель передает имущество во временное владение и пользование и данное действие зафиксировано в акте приема-передачи, то у арендатора возникает ограниченное вещное право Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. - 2014. - № 3. - С. 17.. Данное обстоятельство позволяет последнему требовать восстановления своего нарушенного права не только на основании договора (обязательственных отношений), но и в рамках ст. ст. 301-305 ГК РФ.

О таком подходе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Судам необходимо обратить внимание на то, что истец заявил исковые требования об истребовании имущества не в рамках договора аренды, а по ст. 305 ГК РФ. Нормы указанной статьи предусматривают, что виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные владельцы. К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом, к которым относятся арендаторы» Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09 августа 2005 г. № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС Гарант.. Схожая позиция наблюдается в следующем деле: «Арендатор вправе защищать свои права от действий третьих лиц в самостоятельном порядке на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, то есть путем предъявления к лицам, препятствующим использованию помещений и земельного участка» Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2009 г. № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС Гарант..

Все вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных. На наличие у аренды черт абсолютного (вещного) права указывал О.С. Иоффе, который отмечал, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника» Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. - СПб.: Юридический центр «Пресс», 2009. - Т. 3: Обязательственное право. - С. 308.. В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. 617 ГК РФ.

В целом отрицая вещно-правовой характер аренды, В.В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договора найма не вписывается в рамки обязательственных отношений Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11. - С. 14 - 26..

Следует согласиться с З.А. Ахметьяновой, которая полагает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. «Так как «право на чужую вещь» (jura in rem aliena) является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод о том, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав» Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 21..

Есть и другие авторы, полагающие, что «предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных» Гражданское право. В 3-х томах. Том II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. - С. 152..

С учетом всего вышеизложенного, представляется, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование.

Необходимо отметить, что в настоящее время в рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду. Тем самым началось бурное обсуждение возможности образования обязательственной аренды Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. - 2013. - № 3. - С. 126.

Установление исключительно обязательной аренды будет очевидно свидетельствовать о реформировании статей ГК РФ, а именно: ст. 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон), т.е. произойдет исключение «права следования по договору аренды», а также ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды). Данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов, которые могут лишиться арендуемого имущества, в связи со злоупотреблением правом арендодателем, в т.ч. посредством заключения фиктивных сделок между дружественными организациями, в целях повышения арендной платы и/или расторжения действующего договора аренды.

Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.

Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1.. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды. О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Лицо, которому передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника» Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 // Вестник ВАС РФ. - 2014. - № 4..

Таким образом, понятие договора аренды, закрепленное в ст. 606 ГК РФ, подлежит реформированию, т.к. вводит в заблуждение субъектов договорных отношений и не соответствует действительным реалиям, вытекающим из процесса исполнения договора аренды. Введение «новых» ограниченных прав не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды. Существование института договора аренды и «новых» ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.

1.2 Виды объектов договора аренды недвижимого имущества

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В настоящее время выделяются следующие типы договора аренды: договор проката, договор транспортного средства с экипажем (без экипажа), договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды. О порой необоснованном и неверном выделении указанных типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. 12.00.03. - Владивосток, 2011. - С. 12; Белов В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и экономика. - 2014. - № 6. - С. 19..

По сути, указанные типы договоров можно объединить в две большие группы: договор аренды движимого имущества; договор аренды недвижимого имущества.

Все объекты недвижимого имущества подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости Исключение составляют участки недр, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые исторически к недвижимости не относились и не являются «недвижимостью по природе» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1. С. 306..

Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.

Недвижимые вещи, сведения о которых подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, характеризует ряд признаков:

- прочная конструктивная связь с земельным участком;

- невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;

- создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил;

- государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

- объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок.

Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь.

О физической связи говорили такие ученые, как Е.В. Васьковский Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 118 - 119. и К.П. Победоносцев. Недвижимые вещи - это объекты, которые по природе состоят в «...органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют свое первоначальное назначение» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 88..

Критерий «наличия юридической связи прав владельца строения с землей, на которой оно воздвигнуто», означает, что не следует признавать недвижимостью строения, построенные на чужой земле и на время Цит. по: Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. № 8. С. 20., «...важно не столько физическое прикрепление вещи к земельному участку или к зданию, сколько намерение лица, прикрепляющего вещь к имению» Тютрюмов И.М. Законы гражданские. С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 10..

В российском законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее.

Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.

Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ, 2010, № 1, ст. 5. от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ в п. 26 ч. 2 ст. 2 содержит определение строительной конструкции, под которой понимается «часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции».

Несущие конструкции здания - это строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, воспринимающие нагрузки и воздействия, обеспечивающие прочность, жесткость и пространственную устойчивость зданий и сооружений. К ним относятся фундаменты, несущие стены, колонны, связи, диафрагмы жесткости, фермы, элементы перекрытий и бесчердачных покрытий (балки, ригели, плиты, настилы), если они участвуют в обеспечении общей устойчивости и геометрической неизменяемости здания.

Ограждающая конструкция - это конструктивный элемент здания, защищающий внутреннее пространство, в котором поддерживаются требуемые параметры микроклимата, от воздействий наружной среды Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 21.

Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно.

Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич: «Вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полною точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая свободно перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. С. 96 - 97..

Второй признак недвижимости - «невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта» - является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством. Так, в судебной практике отмечается, что «необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав является не только его конструктивная связь с землей, но и юридическая - то, что он был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с соблюдением градостроительных и иных норм и правил» Решение Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2015 года по делу № А41-12888/15 // СПС Гарант..

Четвертый признак, наличие сведений о регистрации в Едином государственном реестре прав, вытекает из Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.. Несомненно, регистрация является формальным признаком недвижимости, однако без ее наличия недвижимая вещь не будет полноценным объектом гражданских прав и не будет включена в гражданский оборот. «Регистрация - это юридический акт внесения в официальную базу данных сведений о лицах, объектах гражданских прав или действиях, призванную создать относительную правовую определенность для субъектов общественных отношений» Якушева Н.Е. Новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юридический мир. 2012. № 4..

Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014 // СПС Гарант. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью.

Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. С. 217..

Так, в аренду могут сдаваться земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса - ст. 9 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс РФ от 04 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278. или водные объекты - ст. 12 Водного кодекса РФ Водный кодекс РФ от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.).

Заметим, что это единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре водопользования.

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). «Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1. - С. 199.. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ «О недрах» Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. и ст. 33 Федерального закона «О животном мире» Федеральный закон от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире» // СЗ РФ. -1995. - № 17. - Ст. 1462.). Впрочем, «и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1. - С. 204..

Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков.

Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых Федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в РФ и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4350.. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика См. п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», 2012, № 1..

Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

При определении арендуемого имущества следует учитывать, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п. 1 ст. 608 ГК РФ). Так, в настоящее время не могут быть переданы в аренду изъятые из оборота земельные участки (ст. 22 ЗК РФ), ограничено право опекуна или попечителя по сдаче в аренду имущества подопечного, т.к. требует предварительного согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что договор аренды недвижимого имущества - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату. Причем договор аренды недвижимости - это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет.

1.3 Форма договора аренды недвижимого имущества и его государственная регистрация

Форма сделки - это способ выражения внутренней воли вовне. Как известно, ГК РФ предусматривает две формы сделки: устная и письменная, последняя подразделяется на простую письменную и квалифицированную (нотариальную).

При этом государственная регистрация сделки не является формой договора, поэтому вопрос о надлежащей форме сделки необходимо рассматривать в отдельности от выполнения условия о государственной регистрации.

Письменная форма сделки представляет собой составление документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ). Часть 2 ст. 434 ГК РФ предусматривает, что договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Однако в соответствии с положением п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора должно повлечь его недействительность. Такой порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора.

Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, в связи с чем на протяжении длительного времени судебная практика исходила из того, что в случае если договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают с момента такой регистрации.

Так, в одном из дел суд указал, что «...договор аренды от 23.05.2007 № 3/11 является незаключенным, поскольку подписан на срок более одного года и не прошел государственной регистрации; у общества отсутствуют правовые основания для нахождения в спорном помещении, поскольку договор аренды от 01.03.2006 № 3/11, на который также ссылается ответчик, является недействительным...» Определение ВАС РФ от 08.11.2012 № ВАС-14896/12 по делу № А32-15675/2011 // СПС Гарант..

Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя. Для целей превенции такого рода злоупотреблений Пленум ВАС РФ указал, что договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущение с их стороны вопроса государственной регистрации Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового.

Так, в одном из дел уже после предоставления Пленумом ВАС РФ соответствующего разъяснения коллегия судей ВАС РФ указала следующее: «Для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым был признан договор от 11 августа 2000 г., действительно требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствовало о незаключенности договора. Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами» Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2014 № 4-КГ14-18 // СПС Гарант..

Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный).

Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 2015. № 10. Ст. 1412..