Несмотря на это следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором.

Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний Черданцев А.Ф. Толкование права и договора. М.: ЮНИТИ-ДАТА, 2003. С. 170., что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора. Однако если руководствоваться п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ, а также иметь в виду, что прямой нормы, регламентирующей момент возникновения обязательственной связи в договорах, подлежащих государственной регистрации, нет, можно сделать вывод, что обязательственная связь из договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, возникает исключительно после таковой.

Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме. Между тем до момента осуществления указанного нововведения утверждение о том, что моментом возникновения прав и обязанностей по договору аренды, подлежащего государственной регистрации, является достижение сторонами сделки соглашения по всем ее существенным условиям, может иметь несколько вариантов толкования.

Помимо этого, нельзя не отметить, что ст. 8.1 ГК РФ также предусматривает государственную регистрацию, но уже прав арендатора на объект аренды. Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации:

1) регистрация договора аренды;

2) регистрация прав арендатора на объект аренды.

Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения договора. Исходя из сохранившегося правила государственной регистрации договора аренды и прав арендатора, можно прийти к выводу, что стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным. Соответственно, с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав сведений о регистрации договора начинает течь тридцатидневный срок, по истечении которого наступит обязанность арендодателя по совершению акта распоряжения объектом аренды. Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды.

Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Тем самым предложенный пересмотр положений, закрепленных в ст. ст. 651 и 658 ГК РФ, представляется обоснованным.

Кроме того, следует указать, что договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005. С. 56.. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору См. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» // Российская газета. № 140. 30.06.2015.. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества Гражданское право. В 3-х томах. Том II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 169..

Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. В случае признания договора аренды заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям необходимость совершения мероприятий по государственной регистрации договора отпадает вовсе. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции См.: п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ, 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени Ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» // СЗ РФ.2013. № 9. Ст. 873., представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора.

Подытоживая, необходимо сделать следующие выводы:

- момент возникновения прав и обязанностей по договору аренды не может отождествляться с актом государственной регистрации указанного соглашения. Факт достижения сторонами договора аренды соглашения по всем его существенным условиям является единственным условием для возникновения обязательственной связи между арендодателем и арендатором;

- акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота;

- существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.



2. Содержание договора аренды недвижимого имущества

2.1 Условия аренды недвижимого имущества

Для того, чтобы решить, какие условия договора законодатель относит к числу существенных, необходимо обратиться к этимологическому значению термина «существенный».

Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды-сделки в том, что под существенностью этого условия понимается его участие в формировании существа данного договорного обязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий о существовании.

Таким образом, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды-сделки, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения.

общую характеристику аренды, необходимо еще два момента - существенных условиях договора, признаваемых в силу и о отношений сторон.

Требования ГК РФ сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607).

Можно заметить: то имущество, по поводу которого заключается договор, именуется в законе объектом аренды, что представляется не вполне обоснованным. Есть мнение о том, что объект и предмет являются синонимами с юридической точки зрения Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном законодательстве и судебной практике: сб. ст., посвящ. 70-летию С. А. Хохлова / С. С. Алексеев, В. С. Белых, В. В. Витрянский [и др.] ; под ред. С. С. Алексеева. - М.: Статут, 2011. - С. 45. .

В ГК РФ последовательности в применении этих терминов нет: в ст. 607 ГК говорится об объекте аренды, в ст. 666 - о предмете договора лизинга, в ст. 673 - об объекте договора найма жилого помещения, и этот список можно продолжить.

Очевидно, происходит смешение таких понятий, как предмет договора, объект гражданских прав, объект гражданского правоотношения.

Пункт 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что существенным условием каждого договора является условие о предмете. С утилитарной точки зрения необходимо, чтобы закон указывал именно на предмет договора. Учитывая сложившуюся терминологию в теории и практике гражданского права, отождествлять понятия «объект» и «предмет» не следует. Представляется правильным говорить о предмете договора в тех случаях, когда речь идет об имуществе, по поводу которого возникают права и обязанности сторон договора аренды.

Предметом договора аренды выступает индивидуально-определенная непотребляемая вещь, в силу того, что по окончании действия договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь с учетом нормального износа. Очевидно, что это правило невыполнимо по отношению к родовой и потребляемой вещи.

По общему правилу не могут передаваться в аренду вещи, изъятые из оборота. Как уже указывалось в настоящей работе, установлены особенности договоров аренды в отношении земельных участков, лесных участков, водных объектов.

Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Например, крыша здания является его конструктивным элементом и не может быть передана в пользование отдельно от здания Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. .

Часть вещи согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», рассматривается в качестве предмета договора аренды Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1. - С. 11. . Поскольку закон допускает передачу по договору аренды только права пользования, владение может осуществляться собственником. Такая ситуация возможна в случае передачи в аренду части вещи. Данное правило не применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку передача части земельного участка возможна только после кадастрового учета такой части. Фактически это означает появление нового самостоятельного объекта недвижимости.

По поводу одного и того же имущества может быть заключено несколько договоров аренды - арендаторы могут использовать разные части имущества или пользоваться ими в разное время. Например, лесной участок может использоваться для различных целей -заготовки живицы, древесины, пищевых лесных ресурсов, сбора лекарственных растений и т. д. (ст. 25 Лесного кодекса РФ).

Гражданский кодекс требует указания в договоре аренды данных, индивидуализирующих имущество, подлежащее передаче. Если в договоре предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для признания его незаключенным. Однако в настоящее время в судебной практике возобладала позиция, в соответствии с которой в первую очередь поддерживается стабильность гражданского оборота. Так, согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 13, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1. - С. 12..

Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным Постановление Арбитражного суда ЗСО от 25.02.2016 по делу № А75-3904/2015 // СПС Гарант.. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным Постановление Арбитражного суда МО от 07.12.2015 по делу № А40-9482/15 // СПС Гарант..

Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.

Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.

В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.

При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь.

В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.

Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей Постановление Тринадцатого ААС от 04.06.2013 по делу № А21-8761/2012 // СПС Гарант..

Закон не запрещает заключать договор аренды по поводу будущих вещей. Однако право собственности должно существовать у арендодателя к моменту передачи вещи по договору аренды.

Спорной представляется позиция Пленума ВАС РФ, изложенная в п. 10, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

С одной стороны, это последовательное применение позиции, допускающей возможность сдачи в аренду будущих вещей. С другой стороны, право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации. Поэтому следует уточнить, что на момент передачи имущества по договору право собственности арендодателя должно быть зарегистрировано.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора. Для аренды это условия о сроке аренды и об арендной плате. Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Законодательством, в свою очередь, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды недвижимого имущества заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за три месяца.

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

В четвертую группу существенных условий договора входят все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судебно-арбитражная практика существенными условиями признает далеко не все условия, которые при заключении договора содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки, и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным в том случае, если ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Обычными считаются условия, которые содержатся в императивных нормах закона, а также в диспозитивных нормах, если стороны их не изменяли. В силу своей определенности такие условия не нуждаются в дополнительном согласовании и поэтому не обязательны для включения в договор. Случайными называют условия, которые включаются в договор по усмотрению сторон. Случайные условия дополняют или изменяют обычные, поэтому требуют согласования сторон. После включения в договор они приобретают существенный характер. Вместе с тем отсутствие их в договоре не влечет недействительности последнего. Однако, если по требованию одной из сторон такое условие будет согласовано, оно приобретает обязательный характер.

Особого внимания заслуживают правила об ответственности сторон рассматриваемых договоров.

Гражданско-правовую ответственность можно определить как одну из форм государственного принуждения, состоящую во взыскании судом с правонарушителя в пользу потерпевшего имущественных санкций, предполагающую для правонарушителя невыгодные имущественные последствия См.: Чумакова О.В. Указ. соч. - С. 29-30. При этом под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора. В ст. 394 ГК РФ указано: «Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки».

При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов выделяются следующие две самостоятельные группы: восстановительные (компенсационные) способы - возмещение убытков, а также иные способы защиты - признание преимущественного» права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорной ответственности. Определяющее же положение занимают восстановительные способы защиты субъективных прав контрагентов.

В соотношении с мерами гражданско-правовой ответственности в юридической литературе выделяются два вида способа восстановления нарушенных субъективных гражданских прав: «а) способы восстановления, связанные с мерами ответственности; б) способы восстановления, не связанные с мерами ответственности» Витрук Н.В. Общая теория юридической ответственности. 2-е изд., исправленное и доп. - М.: НОРМА, 2009. - С. 103..

Соотношение мер ответственности и мер восстановления, по мнению исследователей, состоит в следующем:

1. Сущность восстановительных мер в гражданском праве заключается в полном восстановлении нарушенного положения одной из сторон. Эти меры не выходят за пределы восстановления, в частности, имущественного положения арендодателя или арендатора. В данном случае меры восстановления вкладываются в содержание мер защиты.

2. С целью совершения превентивных мер в отношении правонарушителя и осуществления стимулирующего воздействия на правомерное поведение субъектов арендных отношений, законодатель предусматривает возможность выхода имущественного воздействия на поведение людей за пределы восстановления или установление неблагоприятных имущественных последствий для правонарушителя без воздействия на имущественную сферу контрагента. Здесь меры, восстановления охватываются содержанием мер ответственности. Поскольку имеет место юридическое равноправие сторон, это влечет, следовательно, равную ответственность, независимо от форм собственности, на которой она основана Там же. - С. 107..

Договорная ответственность предполагает до наступления ответственности наличие обязательственного отношения между сторонами: здесь должник отвечает перед кредитором. Наступление ответственности означает изменение содержания уже существующего обязательства. Вместо передачи вещи, выполнения работы и т. д. должник должен возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением, т.. е. уплатить некоторую денежную. сумму. Несмотря на это считается, что обязательство осталось прежним, так как остальные элементы обязательства не меняются. Иначе происходит в случае наступления внедоговорной ответственности, которая не предполагает предварительного наличия обязательственного отношения между сторонами.

Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.

Так, Обществу было отказано в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 6.7 оспариваемого Положения в части слов «и (или) собственником...в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы».

Заявитель, обжалуя изложенную правовую норму, указывал на неправомерность возложения обязанности по согласованию договора субаренды с собственником, а также с установлением неустойки в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование объекта или его части с учетом действующей арендной платы.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено наличие у арендатора обязательства по получению согласия арендодателя в случае заключения договора субаренды. В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, наряду с прочим, неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При этом, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

С учетом специфики процедуры заключения договоров аренды муниципального имущества, лицо, обращающееся с заявкой на участие в конкурсе в порядке ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, выражает акцепт на публичную оферту, условия которой являются общедоступными и изложены, в том числе, в пункте 6.7 Положения.

Таким образом, учитывая наличие у арендатора обязательства по обращению к арендодателю за получением согласия на заключение договора субаренды, закреплением соглашения о неустойке в письменной форме в оспариваемом пункте Положения, акцепте заявителем условий предоставления имущества в аренду посредством обращения с заявкой на участие в конкурсе (аукционе), то эта норма в части установления неустойки соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества...» Постановление ФАС Центрального округа от 12 июля 2012 г. по делу № А09-7698/2011 // СПС Гарант..

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременении, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), уплате неустойки (ст. 330 ГК РФ).

Ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большее внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел ряд оснований ответственности, арендодателя и, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества См.: Чумакова О. В. Указ. соч. - С. 29..

Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь. В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно. Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место. Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством. Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью. Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков. Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика. Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной. Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора. Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий.Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового. Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный). Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции.Следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором. Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора.Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме. Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации: 1) регистрация договора аренды; 2) регистрация прав арендатора на объект аренды. Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения. Тем самым стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным.Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды. Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества. Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени, представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора. Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота, а существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды. Среди обычных и случайных условий договоров наибольший интерес представляют условия об ответственности сторон рассматриваемых договоров.Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.В то же время подобное условие судами не всегда признается законным. С одной стороны, различные судебные инстанции, включая ВАС РФ, признают, что договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.В то же время существует способ, который позволяет избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Минфина России от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев. 1.01.2007 между ООО «Стандарт Сервис» и предпринимателем Семибратовым Р.С. Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО «Топ Сервис» обратилось с иском в арбитражный суд. На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды. Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным. Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь. Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания. В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь. При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь. В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери. Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей. В то же время по вопросу о том, может ли договор аренды содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа, существует две позиции судов. Согласно первой из них договор аренды может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа. Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено. При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя. При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды. Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь. В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно. Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место. Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством. Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью. Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

Подобные документы

• Аренда недвижимого имущества

  Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
  
  курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002
  

• Договор аренды

  Гражданско-правовая характеристика договора аренды. Определение понятия данного договора и основные элементы. Анализ основания и порядок прекращения договора аренды. Особенности заключения сделки. Договор аренды недвижимого имущества и его регистрация.
  
  курсовая работа [49,0 K], добавлен 12.05.2009
  

• Договор аренды недвижимого имущества

  Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.
  
  курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011
  

• Договор финансовой аренды движимого имущества

  Понятие, правовое регулирование и виды лизинга. Предоставление предмета лизинга без права перехода собственности. Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности. Регистрация договора финансовой аренды имущества.
  
  курсовая работа [49,5 K], добавлен 19.03.2013
  

• Особенности договора аренды зданий и сооружений

  Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.
  
  дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012
  

• Договор аренды в гражданском праве России

  Понятие и элементы договора аренды, который является консенсуальным, взаимным и возмездным. Его стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Условия заключения и прерывания договора аренды движимого и недвижимого имущества.
  
  реферат [59,1 K], добавлен 16.04.2015
  

• Аренда и ее виды

  Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России, условия возникновения и прекращения договора аренды. Отдельные виды договоров аренды: движимого и недвижимого имущества, финансового лизинга.
  
  дипломная работа [88,4 K], добавлен 18.07.2010
  

• Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика

  Общая характеристика договора аренды недвижимого имущества. Особенности договора аренды нежилого помещения. Заключение, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения, а также его особенности. Общие правила заключения договоров.
  
  дипломная работа [95,6 K], добавлен 04.12.2008
  

• Правовое регулирование арендных отношений

  Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
  
  дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010
  

• Понятие, содержание и виды договора аренды

  Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
  
  курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам