Договор аренды недвижимого имущества
Теоретико-правовые аспекты договора аренды недвижимого имущества. Форма договора аренды недвижимого имущества и порядок его государственной регистрации. Изучение правового регулирования изменения и прекращения договора аренды недвижимого имущества.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 12.01.2017 |
| Размер файла | 401,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.
При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.
При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.
Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.
Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь.
В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее.
Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно.
Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.
Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.
Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью.
Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.
Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков.
Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика.
Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.
Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора.
Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий.Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового. Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный).
Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции.Следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором.
Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора.Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме.
Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации:
1) регистрация договора аренды;
2) регистрация прав арендатора на объект аренды.
Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения. Тем самым стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным.Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды.
Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества.
Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени, представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора.
Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота, а существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.
Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.
Среди обычных и случайных условий договоров наибольший интерес представляют условия об ответственности сторон рассматриваемых договоров.Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.В то же время подобное условие судами не всегда признается законным.
С одной стороны, различные судебные инстанции, включая ВАС РФ, признают, что договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.В то же время существует способ, который позволяет избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Минфина России от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев. 1.01.2007 между ООО «Стандарт Сервис» и предпринимателем Семибратовым Р.С. Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО «Топ Сервис» обратилось с иском в арбитражный суд. На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.
Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным.
Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.
Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.
В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.
При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь.
В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери.
Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей.
В то же время по вопросу о том, может ли договор аренды содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа, существует две позиции судов.
Согласно первой из них договор аренды может содержать условие о том, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора арендодатель удерживает взнос, переданный арендатором в обеспечение исполнения обязательств, в качестве штрафа.
Еще одной особенностью рассматриваемых договоров выступает необходимость составления передаточного акта.Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.
При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.
При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.
Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.
Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.
И наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.
При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.
При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.
Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.
3. Правовое регулирование изменения и прекращения договора аренды недвижимого имущества
3.1 Изменение договора аренды недвижимого имущества
Изменение и расторжение договоров можно расценивать как волевые юридические акты, правомерные действия, в которых отражена воля самих участников правоотношения. Если они, сохраняя природу юридического акта, совершаются не по обоюдному согласию, а в форме, например, отказа от исполнения договора, их можно расценивать как один из видов самозащиты гражданских прав.
Объединение в главе 29 ГК РФ норм, касающихся как изменения, так и расторжения договора, связано, прежде всего, со схожими основаниями совершения таких действий и порядком их совершения. Однако не вызывает сомнения, что указанные понятия не идентичны.
Под изменением любого гражданско-правового договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора, в том числе условий по исполнению договорных обязательств, предусмотренных статьями 309-328 ГК РФ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. I / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2007. С.854..
Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашении таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств Миронец Е.Е. Изменение и расторжение договора по гражданскому законодательству РФ. Краснодар, 2008. С.9..
Расторжение договора - это акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время действия договора с целью прекращения на то же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер Ивачев И. Изменение и расторжение договора // «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2006, № 28.
Таким образом, расторжение договора является частным случаем прекращения обязательств. Основанием для такого вывода являются нормы пункта 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.
Расторгать или изменять можно только такое соглашение, обязательства по которому возникли. Если договор является незаключенным или недействительным, то суду следует отказывать в удовлетворении иска об изменении или расторжении договора. В данном случае отсутствует объект, на который направлена воля сторон с целью изменить его содержание или прекратить действие.
Кроме того, на момент расторжения договора он не должен быть прекращен по иным предусмотренным законом или соглашением сторон основаниям.
Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора Сальникова Л. Бонусы и риски субаренды // Расчет. - 2009. - № 1. - С. 17.
Изменение и расторжение договора субаренды может происходить добровольно, по соглашению сторон, в судебном порядке, при существенном нарушении договора другой стороной, а также в силу одностороннего отказа заказчика или подрядчика от исполнения договора. Относительно прекращения этого договора в ГК РФ предусмотрена только одна специальная статья 618, посвященная последствиям досрочного прекращения основного договора аренды, в остальном же, представляется, следует руководствоваться общими положениями о расторжении договора и общими положениями об аренде. При рассмотрении данного вопроса необходимо сначала выявить общие закономерности изменения и.расторжения договора субаренды, а затем на этой основе выявить особенности, обусловленные субдоговорной природой.
Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Т.А. Еремкина проводит разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора в гражданском праве, в связи, с чем уточняет понятие «расторжение» договора, под которым понимается всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора. С данной позицией необходимо согласиться Еремкина Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. - М., 2008. - С. 9..
По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и общепринятая концепция, которая бы позволяла использовать различные основания прекращения действия договора и обязательства. Наряду с общими основаниями расторжения всякого договора непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды.
Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды -- это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей. Расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на волеизъявление обеих сторон, а на волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов.
По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с ГК РФ, является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) См.: Мызров C.H. Указ. соч. - С. 28..
ГК РФ предусматривает правило, согласно которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М.: Статут, 2009. - С. 207..
Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.
Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.
В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:
когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
3.2 Прекращение договора аренды недвижимого имущества
Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В ст. 619 ГК РФ перечислен перечень оснований досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Данный перечень не носит исчерпывающего характера. Это означает, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.
К указанным в ст. 619 ГК РФ случаям относятся случаи, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.
|
Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования и т.д. Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь. В законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно. Нельзя не отметить, что для идентификации вещи в качестве недвижимой данного признака недостаточно. На несовершенство этого критерия обращал внимание еще Г.Ф. Шершеневич.Второй признак недвижимостиявляется оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место. Третий признак недвижимости (создание недвижимости в установленном законом порядке) прямо не указан в ГК РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством. Пятый признак - объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок. В этой связи интересным представляется случай, рассмотренный Верховным Судом РФ в Определении от 7 апреля 2016 г. В сведениях ЕГРП содержалась запись о правах на недвижимое имущество - спортивную площадку. Исследовав материалы дела и установив, что спортивная площадка представляет собой лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, суд пришел к выводу о том, что объект, права на который были зарегистрированы, не отвечает признакам сооружения, равно как и другим видам объектов недвижимости, а, следовательно, не является самостоятельной недвижимой вещью. Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков. Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика. Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Порядок заключения договора аренды недвижимости, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, является дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной. Особого внимания заслуживают вопросы государственной регистрации рассматриваемого договора. Специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий.Такого рода практика позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового. Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий (правообразующий) характер. Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный). Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года п. 3 ст. 433 ГК РФ был изложен в новой редакции.Следует предположить, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором. Безусловно, можно использовать подход системного толкования п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ и принципа, согласно которому более поздний закон отменяет закон более ранний, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора.Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении № 73 в полном объеме. Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный «двойной» порядок государственной регистрации: 1) регистрация договора аренды; 2) регистрация прав арендатора на объект аренды. Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения. Тем самым стороны должны были «пойти» в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным.Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды. Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит неразбериху в сферу правоприменения. Договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору. В некоторой степени сказанное подтверждается исследователями, указывающими, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества. Представляется, что отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел ввести законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в первой редакции. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени, представляется, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора. Акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота, а существующий «двойной» порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды. Среди обычных и случайных условий договоров наибольший интерес представляют условия об ответственности сторон рассматриваемых договоров.Например, условиями договора на арендатора может быть возложена обязанность уплатить неустойку за передачу имущества в субаренду без согласования с арендодателем.В то же время подобное условие судами не всегда признается законным. С одной стороны, различные судебные инстанции, включая ВАС РФ, признают, что договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.В то же время существует способ, который позволяет избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Минфина России от 14.04.2009 № 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев. 1.01.2007 между ООО «Стандарт Сервис» и предпринимателем Семибратовым Р.С. Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО «Топ Сервис» обратилось с иском в арбитражный суд. На практике не редки случаи, когда в процессе действия договора возникает необходимость во внесении в него изменений либо его расторжения. Причем риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров). Согласно второй позиции при сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды. Другими словами, если договором не определен объект аренды, но в акте приема-передачи информация о нем присутствует, и такой акт подписан сторонами без оговорок, договор признается действительным. И напротив, если акт, как и сам договор, не содержит сведений, позволяющих определить объект аренды, договор считается незаключенным. Заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, не составит труда определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь. Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания. В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь. При согласовании условий об объекте аренды не меньше внимания заслуживают нормы, касающиеся проведения ремонтных работ, перепланировки и переустройства, поскольку в результате таких работ может быть изменен не только вид помещений, но и их функциональное назначение, а также площадь. В этом случае интересы арендодателя могут серьезно пострадать. Распространены, в частности, случаи, когда арендатор в результате незаконной перепланировки увеличивает площадь арендуемого объекта, оплачивая лишь ту, что указана в договоре. Или же образовавшиеся площади сдаются в субаренду. В обоих случаях арендодатель несет материальные потери. Стоит отметить, однако, что в подобных случаях арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать с арендатора неосновательное обогащение. При наличии доказательств проведения ответчиком соответствующих работ и увеличения площади суды становятся на сторону заявителей. |
Подобные документы
Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002Гражданско-правовая характеристика договора аренды. Определение понятия данного договора и основные элементы. Анализ основания и порядок прекращения договора аренды. Особенности заключения сделки. Договор аренды недвижимого имущества и его регистрация.
курсовая работа [49,0 K], добавлен 12.05.2009Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.
курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011Понятие, правовое регулирование и виды лизинга. Предоставление предмета лизинга без права перехода собственности. Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности. Регистрация договора финансовой аренды имущества.
курсовая работа [49,5 K], добавлен 19.03.2013Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.
дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012Понятие и элементы договора аренды, который является консенсуальным, взаимным и возмездным. Его стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Условия заключения и прерывания договора аренды движимого и недвижимого имущества.
реферат [59,1 K], добавлен 16.04.2015Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России, условия возникновения и прекращения договора аренды. Отдельные виды договоров аренды: движимого и недвижимого имущества, финансового лизинга.
дипломная работа [88,4 K], добавлен 18.07.2010Общая характеристика договора аренды недвижимого имущества. Особенности договора аренды нежилого помещения. Заключение, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения, а также его особенности. Общие правила заключения договоров.
дипломная работа [95,6 K], добавлен 04.12.2008Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010
