Особенности и основания договора отчуждения жилых помещений (договор купли продажи, мены, дарения дома квартиры и т.д.)

Размещено на http://www.allbest.ru/

НИЖЕГОРОДСКИЙ ФИЛИАЛ

ГУМАНИТАРНОГО ИНСТИТУТА

(Г.МОСКВА)

Юридический факультет

ВЫПУСКНАЯ ВКВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Тема: Особенности и основания договора отчуждения жилых помещений (договор купли продажи, мены, дарения дома квартиры и т.д.)

Студент: Лобанкин Роман

Нижний Новгород

2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. Основания приобретения и прекращения права собственности на жилые помещения

§1. Основания приобретения права собственности на жилые помещения

§2. Прекращение права собственности на жилые помещения

ГЛАВА II. Отчуждение жилых помещений на основании договоров

§1. Договор купли продажи жилого помещения

§2. Договор мены жилого помещения

§3. Договор дарения жилого помещения

§4. Договор ренты жилого помещения

ГЛАВА III. Порядок заключения и форма договоров по отчуждению жилых помещений

§1. Государственная регистрация права на жилое помещение и сделок с ним

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ

договор право жилой помещение

В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения.

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров связанных с куплей-продажей, меной, дарением, рентой жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Объектом исследования данной дипломной работы является особенности и основания договора отчуждения жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи, ренты, дарения, мены жилого помещения.

В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище»1. Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Актуальность данной работы заключается в том, что последние годы характеризуются появлением новых концепций решения отдельных вопросов в договоре отчуждения жилых помещений. Для нашей страны проблема жилищного вопроса в настоящее время является одной из самых актуальных. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество24.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Цель данной дипломной работы - рассмотреть особенности и основания договора отчуждения жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора отчуждения жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора отчуждения жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора отчуждения жилых помещений;

7) выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;

8) описать форму договора отчуждения жилых помещений;

9) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

10) обратить внимание на процедуру заключения договора;

11) описать процедуру исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений;

13) охарактеризовать виды договоров отчуждения жилых помещений.

ГЛАВА I. Основания приобретения и прекращения права собственности на жилые помещения

§1. Основания приобретения права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

- первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

- производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

-создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

-при определенных условиях - самовольная постройка;

-приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

- на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

- в порядке наследования после смерти гражданина;

- в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

- в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например в п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301. Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом имеет момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации в ст. 131 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Там же. Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"// "Российская газета" - N 292. - 31.12.2004. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки п. 2 ст. 222 ГК РФ. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил п. 1 ст. 222 ГК РФ. Там же.

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности п. 3 ст. 225 ГК РФ. Там же.

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Там же. Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц п. 2 ст. 234 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Российская газета" - N 292 - 31.12.2004.

§2. Прекращение права собственности на жилое помещение

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ);

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г. - № 237.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном Гражданско- процессуальным кодексом Российской Федерации и Арбитражно- процессуальным кодексом Российской Федерации РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ. Там же.

ГЛАВА II. Отчуждение жилых помещений на основании договоров

§1. Договор купли продажи жилого помещения

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи.

Прежде чем приступить к рассмотрению договора купли продажи жилого помещения, определимся с трактовкой понятия "жилье" и установим правовое содержание договора купли-продажи жилья.

Термин "жилье", широко употребляемый в обиходе, тем не менее достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие - "жилое помещение".

Между тем, например, из содержания ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 и ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // "Российской газете" - от 12 января 2005 г. - N 1.можно сделать вывод, что понятие "жилье" является равнозначным понятию "жилое помещение". В настоящей статье мы также будем использовать данные понятия как идентичные по содержанию.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Там же.

Анализ действующего гражданского, жилищного законодательства и юридической литературы позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" очень неоднозначен и имеет несколько толкований:

1) Жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

2) Жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Федеральный закон от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // Российской газете. - от 8 мая 2003 г. - N 86.

3) Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410. 4) Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М., 1999.С. 248.

К жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся:

-жилой дом, часть жилого дома;

-квартира, часть квартиры;

-комната.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. При этом общеизвестно, что среди сделок, совершаемых на рынке недвижимости, договорам купли-продажи жилых помещений отводится одна из самых важных ролей.

Договор продажи жилого помещения является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - жилого помещения. В то же время жилое помещение является недвижимостью, поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров и договора купли-продажи недвижимости.

В параграфе 7 главе 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его исполнению, а статья 558 этой же главы закрепляет особенности продажи жилых помещений. Все эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 глава 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей жилья, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2.М., 2002.С. 20.

Так как Гражданский кодекс не содержит определения договора купли-продажи жилого помещения, то для того, чтобы его выявить необходимо обратиться к определениям договора купли-продажи в общем виде и договора купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Там же.

Важным моментом является то, что в не исчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих продаже, включена квартира, то есть один из наиболее часто встречающихся видов жилья, тем самым, еще раз подтверждая распространение правового действия норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, на договор продажи жилого помещения.

Таким образом, рассмотрев оба определения в сочетании со статьей 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещения можно определить так:

- По договору купли-продажи жилого имущества (помещения) продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты. Это:

- возмездность;

Возмездным является договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Там же.

- синаллагматичность (взаимность);

Синаллагматическим является договор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. М., 2006.С. 258. Договор продажи жилья является таковым, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной плате жилого имущества покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не передавать жилье до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т. 3. М., 2008.С. 238.

- консенсуальность;

Консенсуальным является договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон, он считается заключенным с момента его подписания. Серый Е.С. Бизнес-словарь // Справочно-информационный ресурс поддержки предпринимательства. М., 2003-2008. Но консенсуальность договора продажи жилого помещения сопряжена с государственной регистрацией. Объяснение этому дается в статье 558 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи влечет его недействительность. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.

Существенные условия договора.

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.” Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" // "Хозяйство и право" - 1997 - № 10.

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ). Там же

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Собрание законодательства РФ" - 28.07.1997 - N 30 - ст. 3594.

- адрес (местоположение) жилого помещения;

- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);

- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);

- назначение (жилое);

- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Собрание законодательства РФ" - 28.07.1997 - N 30 - ст. 3594.

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

- конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;

- сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;

- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);

- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

- и другие условия.

Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".

Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ, собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства. Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи жилья. Данную классификацию можно провести по различным основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений.

1. по предмету

а) по виду предмета

1. Договор купли-продажи жилого дома

2. Договор купли-продажи квартиры

3. Договор купли-продажи части жилого дома

4. Договор купли-продажи части квартиры

5. Договор купли-продажи доли

В судебной практике, связанной с отчуждением жилых помещений, наибольшее количество споров возникает при продаже доли жилого помещения (квартиры, жилого дома).

Гражданин, продающий свою долю в общей собственности на жилое помещение, в первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам, и только в случае их отказа приобрести указанную долю за цену и на условиях, названных собственником, возможна продажа этой доли другим лицам. Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в общей собственности на жилое помещение, либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности должен быть отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты в коммунальной квартире согласия соседей на продажу комнаты не требуется, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре, и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются.

Наибольшее число споров, вытекает из договоров, обычно называемых сторонами договорами долевого участия, что еще не предопределяет их правовой природы. Обычно суд пытается ответить на вопрос, является ли договор об участии в строительстве договором о совместной деятельности, и если основания для такой квалификации есть, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, причем общая собственность возникает одновременно с возникновением самого объекта.

Известно, например, дело, в котором один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собственности на объект третьему лицу. Другой участник потребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки.

Судебная практика достаточно твердо стоит на определении долей участников пропорционально размеру их вклада. В Информационном письме от 20 мая 1993 года содержится предложение ориентироваться, прежде всего, на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю "в пределах ранее переданных средств"Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1993, № 6, с. 117., что значительно снизило роль договора в определении объема прав участников строительства. В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрении конкретных дел и применялась не только к жилищному строительству.

Однако, подобная практика не раз подвергалась критике. Защита прав предпринимателей арбитражными судами // Государство и право, 1997, № 2, с. 54-56, 58

б) по целостности предмета

1.Договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством

2. Договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).

2. по основаниям нахождения жилого помещения с собственности

1.1. Договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах

2.2.Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).

Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следует иметь в виду, что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пай полностью выплачен. Далее надо передать справку в БТИ чтобы получить удостоверение о праве собственности - необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником членов семьи при этом не требуется.

Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции.

На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

3. по субъектам

1. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами

2.Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица)

3. Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований

- Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица)

- Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).

О необходимости учета корпоративного законодательства при отчуждении жилых помещении акционерными обществами упоминает судебная практика. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1 приводится в пример следующее дело.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи жилого здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу, вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Акционерному обществу в иске было отказано. При вынесении решения арбитражный суд исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса). В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об акционерных обществах" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"- 01.01.1996 - N 1 - ст. 1. решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.

Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает. Довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

Таким образом, для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется лишь в случаях, установленных законодательством.

Несмотря на то, что в данном деле акционерному обществу было отказано, в практике имеется немало дел, когда пренебрежение интересами акционеров либо умышленное не информирование контрагента о крупности, заинтересованности сделки купли-продажи недвижимости влечет к признанию такой сделки недействительной.

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410. Это означает, что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности.

Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ (ред. от 28.11.2011) "О бухгалтерском учете"// "Собрание законодательства РФ" - 25.11.1996 - N 48 - ст. 5369., бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.