Особенности и основания договора отчуждения жилых помещений (договор купли продажи, мены, дарения дома квартиры и т.д.)

Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 [35], себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природных ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчислений по основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи. После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости (подп. "и" п. 2 Положения о составе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг).[36]

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений сделок.

Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы:

- обводившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи,

- снимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья,

-свободившиеся жилые помещения,

- жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в общежитиях,

г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры, комнаты.

Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также осуществляет Управление по жилищной политике.

4.по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон

1.Договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон

2.Договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем Письме Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 1994 г. № СЗ-7/ОЗ-562 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, N 11. об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов", Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" (вместе с "Положением о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов") // "Российская газета"- N 111- 15.06.1994. который вступил в силу с момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 года.

Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов, заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральные государственные предприятия, такое решение принимается по представлению предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1). Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" (вместе с "Положением о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов") // "Российская газета"- N 111- 15.06.1994.

В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия, являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта.

В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являются гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а у первоначального заказчика (уполномоченного им органа) - обязанность заключить такой договор. Поэтому споры о признании недействительными результатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственны арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого помещения связан с жилищными сертификатами

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. № 03-55 суд в порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 года Указа № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1182(ред. от 24.08.2004)"О выпуске и обращении жилищных сертификатов"// "Российская газета" - N 111 - 15.06.1994.

Указом установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

-приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением, и условиями эмиссии;

- получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.

Раздел II Положения определяет права собственника жилищных сертификатов (пункт 8) и обязанности эмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 Положения количество жилищных сертификатов, и требование о заключении договора;

Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии.

1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

2)- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс, ст. 552-553 ГК РФ, содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменени. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.

При отчуждении жилых домов договор должен содержать необходимую информацию, подтверждающую расположение жилого дома на земельном участке, и правовой режим земли, на которой расположен жилой дом. Оформление договора должно производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ. Там же.

Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему права собственности, получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома.

Договора купли-продажи жилья в закрытых административных территориальных образованиях.

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г. № С5-7/03-736 "В связи с применением Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании" Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915 продублирована ст.3 Закона. И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно - территориального образования. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади, либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Права и обязанности.

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res - вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Соответственно, договор порождает лишь обязательство - право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору ст. 557 ГК РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

В договоре должны быть указаны сведения о том, каким образом стороны намерены осуществлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, в договоре следует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче. В случаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого жилого помещения уже состоялась либо будет производиться без составления документа о передаче, эти условия также необходимо отразить в тексте договора.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК РФ). Там же. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 государственная регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Приведем такой пример. Собственник приватизированной квартиры продала по домашней сделке свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем он распорядился ею, иначе и вернул квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора купли-продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ), а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича: "Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения". Шершеневич Г.Ф.. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995,с.98В. М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: "Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках". Хвостов В.М. Система римского права. // М., 1996. С.164.

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

В судебной практике рассмотренные проблемы обычно становятся предметом обсуждения при предъявлении покупателями требований о признании права собственности, основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь в собственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной в недавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью юридического быта.

В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между "дольщиками" - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры" Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С.19, приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Очевидно, что это право - обязательственное, а не вещное, и потому соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности. Следуемый отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающийся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты.

Конечно, собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требования точного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора), поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение.

§2.Договор мены жилого помещения

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже.

Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров, которые подлежат государственной регистрации, влечет их недействительность.

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный, направлен на передачу имущества.

Предмет договора - обмениваемые помещения, которые предполагаются равноценными, но по соглашению сторон возможно произведение доплаты одной из сторон.

Особенности договора мены:

1) обмениваемое имущество передается в собственность принимающей стороны;

2) характеризуется встречным предоставлением;

3) если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено - деньги.

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения либо право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут.

Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 295 ГК РФ, унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия. Там же.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.

«Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», - указывает В.С. Ем Ем, В.С. Договор мены. Гражданское право / В.С. Ем. - М.: Волтерс-Клувер, 2004. - 2-е изд. - Т. II. - П/т. I. - С. 336..

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила мены:

- презумируется равноценность обмениваемых товаров;

- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;

- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором не предусмотрено иное». Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки / М.Г. Пискунова, Е.А. Киндеева. - М.: Юрайт, 2006. - С. 167.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в Нижнем Новгороде, на жилье в Сарове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Нижнем Новгороде и в Сарове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на квартиру;

2) нотариально заверенный договор мены;

3) все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК)

Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и “свой человек” в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры, которая выше оценивается по справке БТИ», - указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Наумова, И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб.: Питер, 2004. - С. 31.

§3. Договор дарения жилого помещения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Договор дарения жилого помещения подлежит государственной регистрации. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому жилое помещение, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В настоящее время договор дарения жилого помещения пользуется определенной популярностью среди граждан Российской Федерации. Особенно такие сделки присущи между близкими друг другу лицами (к примеру, между родителями и детьми, братьями и сестрами, дедушками(бабушками) и внуками). Ввиду этого при регулировании заключения и исполнения данного вида договора возникают определенные юридические особенности, о которых будет указано в данной статье.

Следует обратить внимание, что в соответствие с подпунктом 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации - не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходов физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 03.12.2011) // "Российская газета"- N 148-149-06.08.1998. Таким образом, по общему правилу лицо, которое получило в соответствие с договором дарения недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, обязано уплатить налог на доходы физических лиц (налоговая ставка - 13 процентов).

Однако в данном случае законодатель в том же самом пункте делает соответствующее исключение, устанавливающее, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Таким образом, доходы, полученные в порядке дарения между вышеуказанными лицами, во всех случаях освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, даже если объектом дарения выступает недвижимое имущество, в частности жилое помещение. Стоит обратить внимание на форму и порядок оформления договора дарения жилого помещения.

Итак, руководствуясь статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации четко устанавливает, что дарение жилого помещения в любом случае осуществляется безвозмездно. Ввиду этого, при наличии встречной передачи какой-либо вещи или права либо встречного обязательства дарителю договор не признается дарением.

Однако данная норма не противоречит установлению в договоре дарения соответствующих условий (договор дарения может быть заключен под условием). Наиболее распространенным и встречающимся в практике условием, которые указываются в договоре дарения, является бережное отношение к жилому помещению (то есть принятие мер, способствующих его сохранению); установление права конкретного лица проживать в данном жилом помещении при его передаче одаряемому; возложение обязанности по производству ремонта такого жилого помещения одаряемым. При этом в случае неисполнения данных условий договора одаряемым, даритель вправе потребовать от него исполнения данных условий или обратиться в суд с исковым заявление о расторжении данного договора ввиду неисполнения дарителем своих обязанностей по договору.

При дарении в соответствие с вышеуказанной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации различают собственно передачу жилого помещения, то есть даритель непосредственно передает жилое помещение одаряемому, а также обязательство передачи такого жилого помещения в будущем (к примеру, по достижению лицом совершеннолетия, по достижению пенсионного возраста и другие обстоятельства). Такие обстоятельства либо срок должны быть четко прописаны в договоре дарения.

Стоит отметить, что в соответствие с пунктом 2 статьи 581 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти дарителя обязанность по передаче жилого помещения, обещанного по договору дарения, переходят к наследникам такого дарителя. Таким образом, обязанным по договору дарения жилого помещения становятся наследники дарителя. В свою очередь, в соответствие с пунктом 1 данной статьи установлено, что к наследникам одаряемого не переходят права такого одаряемого на обещанное по договору дарения жилое помещения. Но стороны могут изменить данные условия (указанные в этом абзаце) самим договором дарения.

Договор дарения жилого помещения не требует специального оформления. Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в простой письменной форме. Однако стороны по взаимному соглашению вправе удостоверить данный договор нотариально. Причем стоит указать, что нотариальная форма удостоверения договоров всегда вызывает большее доверие. При этом стоит помнить, что в соответствие с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410. Именно с момента такой регистрации данный договор будет считаться заключенным. Органом, который осуществляет государственную регистрацию договоров дарения жилых помещений, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или сокращенно ФРС). Также подлежит государственной регистрации сам переход права собственности на данное жилое помещение. Такая регистрация осуществляется вышеуказанным органом.

Иными словами при заключении договора дарения должны иметь место:

1) государственная регистрация договора дарения жилого помещения;

2) государственная регистрация перехода права собственности на такое жилое помещение;

Если даритель умер до заключения договора, то такой договор будет считаться незаключенным. Договор дарения должен содержать условия, указание которых обязательно в целях признания такого договора заключенным. Данные условия совпадают с условиями договора купле-продажи. Действующим законодательством предусмотрена возможность отказа или отмены дарения. Так, одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. Однако если договор дарения жилого помещения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Даритель также вправе отказаться от исполнения договора дарения жилого помещения, содержащего обещание передать его в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В условиях кризиса такие случаи появляются очень часто. К примеру к ним можно отнести следующие: увольнение с работы, резкое понижение заработной платы, рождение ребенка, декрет жены и иные ситуации. В данном случае законодатель защищает интересы такого дарителя, оказавшегося в неблагоприятных жизненных условиях. Стоит помнить, что отказ от дарения может быть осуществлен только до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Если же регистрация перехода жилого помещения уже имеет место, то отказ от дарения невозможен.

Ввиду этого, статьей 578 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень оснований, по которым договор дарения жилого помещения может быть отменен. Отмена договора происходит уже после регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Там же.

Итак, к таким основаниям относятся следующие:

1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

2) если обращение одаряемого с подаренной жилым помещением, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной утраты.

3) при нарушении положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (если дарение осуществлено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом).

4) если в договоре дарения установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан вернуть дарителю подаренное жилое помещение.

Стоит обратить внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрено право лица, имеющего генеральную доверенность, дарить жилое помещение, принадлежащее дарителю. "Иными словами дарение жилого помещения по генеральной доверенности запрещено". Для того, чтобы иметь право на дарение жилого помещения по доверенности, в такой доверенности должно быть четко прописано право конкретного лица на дарение жилого помещения дарителя. Такая доверенность должна содержать сведения о конкретном одаряемом, а также об имуществе, которое может быть подарено ему. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указано конкретное жилое помещение, признается ничтожной.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается только по согласию всех участников совместной собственности.

Таким образом, при заключении договора дарения и дарителю и одаряемому необходимо соблюсти все условия, которые установлены действующим законодательством и о некоторых из которых было указано выше.

§4.Договор ренты жилого помещения

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Договор реальный, односторонне-обязывающий, возмездный.

Виды договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.

Отличительным признаком договора постоянной ренты является его бессрочный характер.

Сроки в договоре постоянной ренты определяются лишь относительно времени выплаты рентных платежей - по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором.

Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты.

Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты нет.

Специфика договора пожизненной ренты связана с требованиями, предъявляемыми к рентным платежам. Рента может быть выражена только в денежной форме, размер - не менее 1 МРОТ в месяц, срок выплаты - не реже одного раза в месяц, если иное не предусмотрено договором.

Срок договора - до момента смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты - только гражданин.

Субъектный состав плательщика ренты не ограничен.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Разновидности договора ренты:

- постоянная рента - установление обязанности выплачивать ренту бессрочно. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;

- пожизненная рента - установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты;

- договор пожизненного содержания с иждивением.