Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

(МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1 Основные понятия и виды стоимости недвижимости

2 Сущность и виды ипотечного кредита

3 Основы оценки ипотечной недвижимости

4 Методология оценки объектов недвижимости и земельных участков

4.1 Затратный подход

4.2 Сравнительный подход

4.3 Доходный подход

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Методические рекомендации по оценке жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования подготовлены на основании соглашения участников Круглого стола от 18 июня 2004 года, организованного Казахстанской ипотечной компанией, совместно с Программой по развитию финансового сектора корпорации «Прагма-ЮСАИД», предназначены для использования специалистами, практикующими оценщиками, оценочными компаниями и предполагают наличие специального образования.

Нормативной базой методики явились Законы РК, постановления Правительства РК, утвержденные инструкции, правила, рекомендации и др. документы, регламентирующие оценочную и ипотечную деятельность на территории Республики Казахстан. При этом авторы исходили из легитимности и последующего восприятия отчетов (справок) об оценке имущества со стороны судебных, налоговых, статистических, регистрирующих и др. организаций.

Методической базой выступили монографии, методические разработки и рекомендации Института оценки, Центра судебной экспертизы МЮ РК, ведущих казахстанских ученых и специалистов в области оценочной деятельности. Дополнительно привлекались разработки российских и других зарубежных авторов, использовались принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ) международные стандарты.

В качестве исследовательской базы использованы данные агентств по недвижимости, риэлторских компаний, специализированных изданий, РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы», Ассоциации риэлторов Казахстана, Национального банка РК, Агентства РК по статистике, Казахстанской республиканской палаты оценщиков.

В качестве постановочных вопросов и проблем выступили рекомендации руководителей, специалистов банков и компаний-участников программы по ипотечному кредитованию.

Авторы методики исходили из определения ипотеки, как вида залога, при котором заложенное недвижимое имущество, или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Заемщик и кредитор не обладают полным правом на заложенное имущество в течении всего срока кредитования. При этом задачей заемщика является погашение основного долга и начисленных процентов, уплата налогов, страховых взносов и поддержание недвижимости в надлежащем состоянии.

Задача кредитора - контролировать кредитуемый объект в течении всего срока погашения задолженности; своевременно реагировать на изменение финансовой устойчивости заемщика и уровень рыночной доходности.

Правильная (корректная) оценка рыночной стоимости определяет длительность физической и экономической жизни недвижимости, которая является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов.

Как известно, оценка является самостоятельным финансовым инструментом и служит для определения рыночной или иной стоимости имущества. Оценка имеет свои цели, задачи, принципы, виды стоимости и другие понятия.

Авторы предлагаемой методики, исходя из поставленной задачи и используя имеющийся опыт, знания, нормативную и методическую базу, сделали попытку выделить специфические особенности оценки при ипотечном кредитовании, проанализировать источники информации о ценах на жилую недвижимость, их легитимность, корректность. Выделить и обосновать использование результатов основного (приоритетного) подхода при выборе итоговой величины оценки. Разработать рекомендации по: выбору оценщика, построению взаимоотношений «ипотечная компания - оценщик - заемщик», натурному осмотру и составлению фототаблицы, составлению отчетов и расчету рыночной стоимости объекта для ипотеки.

В целях последующего использования основные нормативные и методические материалы по оценке приведены в приложении методики.

Основной особенностью международной практики по оценке ипотечной недвижимости является наличие двух основных школ - немецко-швейцарской и англо-американской.

Немецко-швейцарская школа предполагает оценку банковскими (внутренними) оценщиками, которые ориентируются на так называемую «устойчивую рыночную стоимость» и строят прогнозы на основании пессимистических данных доходности рынка недвижимости. В итоге ипотечная стоимость составляет не более 60% от рыночной стоимости. В случае привлечения внешнего (независимого) оценщика, оценка также проводится по правилам банка.

Англо-американская школа - предполагает привлечение независимого оценщика (компании). В итоге ипотечная стоимость на 90-95% соответствует рыночной стоимости.

В последнее время приоритет отдается методике расчетов представителей второй (англо-американской) школы. Обязательным условием при этом, является наличие обоснованного прогноза развития рынка недвижимости в данном регионе на срок 3-5 лет.

Выбор оценщика (оценочной компании). В настоящее время на Казахстанском рынке оценочных услуг функционируют около 1200 лицензированных оценщиков и более 400 оценочных компаний. Дополнительно, вузами выпущено почти 350 дипломированных специалистов - оценщиков.

Проведенный анализ показал, что в южной столице основную часть услуг по оценке жилой недвижимости для участников программы ипотечного кредитования оказывают ТОО «ВСС», ТОО «DND», ТОО «Valuation Service», ТОО «ЦКН-Консалтинг», ТОО «UAS», ТОО «Assessment Ltd», ЧП «Ибрагимов», а также около десяти практикующих оценщиков - физических лиц.

Следует подчеркнуть, что в выборе исполнителя услуг по оценке основным действующим звеном выступает оценщик, как физическое лицо. Оценочная компания (юридическое лицо) имеет право получения лицензии при условии работы в ней штатного, одного или нескольких, лицензированных оценщиков. Поэтому к лицензии на оценочную компанию дополнительно имеется приложение с поименным перечнем оценщиков, имеющих право оформлять отчеты об оценке от имени, данного юридического лица.

Приложение является неотъемлемой частью и должно предоставляться вместе с лицензией.

Подписание отчетов оценщиками, не занесенными в список, не допускается и является нарушением требований указанных Правил.

При выборе оценщика рекомендуется ознакомиться с его резюме и обратить внимание на:

- базовое образование - высшее образование по оценке или архитектурное, строительное, экономическое с курсами по оценке;

- стаж и место работы в качестве оценщика;

- наличие дипломов, сертификатов, свидетельств, ученой степени, званий, научных и методических разработок и др. материалов по данной специальности;

- членство в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях. Регулярность прохождения аттестации, сертификации с присвоением квалификационного звания;

- специализацию оценщика по объектам жилой недвижимости (квартиры, жилые дома с хозяйственными постройками и т.п.);

- наличие у оценщика патента на право занятия предпринимательской деятельностью, если он не является штатным сотрудником оценочной компании;

- наличие личной печати оценщика (утвержденной формы) с указанием Ф.И.О. и номера лицензии;

- наличие полиса о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика.

При выборе оценочной компании рекомендуется предварительно ознакомиться:

- с наличием лицензий по разрешенным направлениям оценки и списками оценщиков в приложении;

- с материально-технической, электронной и методической базой - наличие сайта, электронной почты оргтехники, собственного офиса, транспорта и т.п.;

- с материалами по аккредитации компании в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях;

- с наличием полюсов страхования гражданско-правовой ответственности компании.

После выбора оценщика (оценочной компании) рекомендуется совместно разработать и заключить договор о сотрудничестве (партнерстве и т.п.) между ним и ипотечной компанией. Договор может содержать различные стороны, в т.ч. финансовые взаимоотношения сторон.

Оплату за услуги по оценке рекомендуется проводить Заемщику (клиенту) по согласованному с ипотечной компанией тарифу. Взаимоотношения «оценщик-заемщик» регламентируются нормативными документами и Кодексом этики оценщика. Между сторонами заключается договор-поручение с указанием вида оценки, стоимости услуг, сроков выполнения, ответственности и реквизитов сторон. После выполнения заказа подписывается акт выполненных работ, и непосредственно после окончательного расчета заказчику передается отчет об оценке.

Оплату за оценку рекомендуется разделить на два этапа: аванс в размере 50% и окончательный расчет. Авансовые платы предполагают накладные расходы на натурный осмотр, составление фототаблицы, офисные затраты и др.

Перед заключением договора-поручения оценщику следует внимательно изучить оригиналы следующих документов:

а) жилой квартиры - план (схема) квартиры, составленные специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы»; свидетельство о госрегистрации квартиры; договор купли-продажи или акт приватизации;

б) индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком - нотариально заверенный договор купли-продажи; технический паспорт на жилой дом индивидуального жилищного фонда с поэтажным планом и экспликацией, составленный специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы; акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, составленный специалистами Комитета по управлению земельными ресурсами г. Алматы.

Для последующей оценки сделать копии указанных документов.

Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза данных документов не входит в компетенцию оценщика, если это не предусмотрено договором с ипотечной компанией.

Следующий, после документального, этап оценки - натурный осмотр и фотографирование объекта.

По согласованию с ипотечной компанией и с согласия Заказчика проведение натурного осмотра квартиры, особенно на вторичном рынке жилья, не является обязательным. Исключение составляют факты значительной реконструкции, внутренней перестройки помещений, использование при отделке комнат, лоджий, ванн и др. ценных материалов импортного производства.

При оценке первичного рынка (нового) жилья натурный осмотр носит рекомендательный характер. Результаты осмотра фиксируются в специальном инструментарии.

При оценке индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком выезд на осмотр и фотографирование имущества является обязательной частью оценочного процесса.

В течение всего периода осмотра нахождение рядом с оценщиком Заказчика или его представителя - обязательно.

В процессе натурного осмотра следует обратить внимание на:

- месторасположение, экологичность района, качество соседних строений;

- общее состояние несущих конструкций оцениваемого строения;

- особенности внутренней и внешней отделки;

- наличие и фактическое состояние основных систем жизнеобеспечения строения - централизованные (автономные) системы отопления, канализации, водо- и электроснабжения и др.;

- состояние земельного участка - планировка, ухоженность, наличие многолетних растений, дорожек, площадок и т.п.;

- наличие и состояние хозяйственных построек, имеющих регистрацию - баня, гараж, летняя кухня, навес, площадки, ограждения, удобных подъездных путей, охранной сигнализации, системы кондиционирования, электроподстанции, решеток и др.

Дополнительно рекомендуется провести интервьюирование владельцев имущества. Попытаться получить дополнительную информацию о недвижимости, причинах продажи, соседях по участку и т.п.

Обязательным является фотографирование основных объектов недвижимости, которое следует проводить с согласия владельцев. Не следует фотографировать картины, ценные вещи, сейфы и др. имущество, не имеющее непосредственного отношения к предмету оценки.

В подвальном помещении рекомендуется обратить внимание на технические составляющие - прачечная, сауна, печь для обогрева, коллектор, блоки управления системами кондиционирования и др.

На жилых этажах - зафиксировать основные элементы отделки - потолок, пол, стены, витражи, межэтажные лестницы, дверные, оконные блоки и т.д.

При фотографировании участка, надворных построек и ограждения следует ограничиться их общим видом.

Результаты оформляются в фототаблицу, где на одном листе располагаются две цветных фотографии размерами 10 х 15 см., с подписями и печатью в правом нижнем углу.

Последовательность расположения фотографий: ограждение внешнее с основным входом (въездом) - фасадная часть дома - общий вид участка - элементы внешней отделки дома - элементы внутренней отделки подвала - кухни - коридоров - жилых комнат - фото управления систем коммуникаций - надворные постройки. Использованная пленка отправляется в фотоархив.

Проведение натурного осмотра и составление фототаблицы можно поручить техническим работникам - ассистентам оценщика.

Форма отчета (справки) об оценке должна соответствовать «Правилам по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке», зарегистрированными Мю РК 05.12.2002 г. №2068 (см. Приложение 4).

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в затратный, доходный и сравнительные подходы.

1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимое имущество - это физические объекты (земельные участки) с фиксированным местоположением в пространстве и все, что находится под ним с проекцией к центру земли и над поверхностью земли, продленное в бесконечность, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

В международной оценочной практике недвижимость определяют в основном через объём понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам относят: здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей. В то же время казахстанское законодательство в недвижимое имущество включает движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемый «имущественный комплекс» (таблица 1).

Таблица 1 - Перечень объектов недвижимости

Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано)	Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации)
	- отдельные объекты	- сложные объекты
- земельные участки	- земельные участки	- предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - инвентарь и - оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - информация;
- участки недр	- участки недр
- обособленные водные объекты	- обособленные водные объекты
- здания	приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты
- сооружения	все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - сооружения
Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано)	Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации)
	- отдельные объекты	- сложные объекты
- многолетние насаждения	- иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	- нематериальные активы
- леса

Следовательно, объектами недвижимости являются:

- земельный участок - часть земной поверхности, имеющая юридический и определенный геодезический размер, который закреплен на местности межевыми знаками;

- первичные - земельный участок и все объекты, прочно связанные с ним, перемещение которых без несоразмеримого ущерба не возможно;

- вторичные - в установленном порядке пространственная часть здания, имеющая правовой статус;

- предприятие в целом как имущественный комплекс - все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Схема 1 - Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 2).

Таблица 2 - Концепции недвижимости

Концепции	Характеристика
Географическая	- отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры и местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, технологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом
Экономическая	- рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способность удовлетворить различные потребности и интересы людей
Юридическая	- совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Казахстане законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью (ст. 10 ГК РК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 255 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов
Социальная	- удовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя

Недвижимость также можно рассматривать в двух аспектах физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает свойствами:

- неподвижностью, то есть постоянство местоположения, фиксированностью и немобильностью;

- уникальностью, то есть индивидуальностью, единственностью в своем роде;

- неоднородностью;

- долговечностью существования эксплуатации.

В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется качествами экономического порядка:

- редкостью;

- дефицитностью;

- развитостью;

- зависимостью от местоположения объекта (влияние качества степени использования земли и объекта на ней).

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: земли и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих:

- земельный участок является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но и одновременно набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство);

- усовершенствования на земле, которые достигаются путем осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территорий или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и другое) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы, телефонные линии, подземные пути и другое). Все эти работы называются также развитием недвижимости;

- движимые конструкции, соединенные с недвижимостью, то есть прикрепленные к объекту, которые, в свою очередь, присоединены к земле и являются ее составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относится, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и другое. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикрепленные к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью;

- право собственности, включающей, в том числе, право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и другое.

В общем случае частный собственник земельного участка является владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком.

Негосударственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и тому подобное). Залежи угля, нефти и газа, руд не включаются в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 3).

Таблица 3 - Основные признаки недвижимости

Признаки	Характеристика
Существенные (родовые)	Степень подвижности	- абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
	Связь с землей	- прочная физическая и юридическая
	Форма функционирования	- натурально-вещественная и стоимостная
	Состояние потребительской формы в процессе использования	не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
	Долговечность	- многократное использование (здания) и бесконечное при правильном использовании (земля)
	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	- постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
	Общественное значение	- пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)	Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и другое)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и тому подобное. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.

По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два подхода к её классификации (таблица 4).

Таблица 4 - Классификация недвижимости

Вид недвижимости	Характеристика
С точки зрения получения дохода от недвижимости
Жилая недвижимость	- недвижимость, удовлетворяющая потребности в жилье
Недвижимость, приносящая доход	- недвижимость, удовлетворяющая потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования
С точки зрения выполняемых ею функций
Жилая недвижимость	- особняки, малосемейные и многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда
Нежилая недвижимость	- коммерческая	- постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли
	- промышленная (индустриальная)	- промышленные сооружения и инфраструктура, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и другое. Для этого подвида недвижимости важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям)
	- отели и мотели	- особый класс недвижимости. Они предназначены для временного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов
	- рекреационная	- различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (деловые клубы, гольф клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные и комплексы развлечений
	- институциональная	- здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения
	- недвижимость смешанного использования	- комбинация приведенных выше типов недвижимости (здания, в которых на первых этажах находятся магазины и офисы, а выше жилые апартаменты)

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

Спрос и предложение играют также немаловажную роль. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование, без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям оценки с учетом: - международных стандартов оценки;

- перехода экономики на международные требования бухгалтерского

- учета и аудита;

- принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (таблица 5):

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Таблица 5 - Виды стоимости недвижимости

Вид стоимости	Характеристика
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятия и другое
Рыночная	- наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют - разумно, располагая всей необходимой информацией, а - на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон - сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не
Вид стоимости	Характеристика
Рыночная	- обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки; платеж за объект оценки в денежной форме
Ликвидационная	- денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи
Залоговая	- стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости
Страховая	- денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом - накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения
Арендная	- величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, то есть если: на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины - арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки
Арендная	- стоимости аренды, то есть не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости; при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости
Утилизационная	- стоимость утилизационных материалов - активов, достигших предельного состояния в результате полного износа или чрезвычайного происшествия и потерявших свою первоначальную полезность
Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями, оценка стоимости производится исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость пользования рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей
Инвестиционная	- стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предложениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте
Балансовая	- стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные
Балансовая	- переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации
Налогооблагаемая	- устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти

2 СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит под залог недвижимости, при котором владелец имущества получает ссуду у залогодателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки, и играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- выдача ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению, которой занимаются ипотечные банки;

- продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Этим занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящееся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.

Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательство по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

В течение всего срока кредитования залогодатель и залогодержатель не обладают полным правом на заложенное имущество, так как, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый доход от недвижимости был достаточным для:

- погашения основного долга;

- уплаты начисленных процентов;

- уплаты налогов, страховых взносов;

- проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;

- получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.

Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость.

Большое значение для ипотечного кредитования имеет юридическое оформление сделок, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или хозяйственного ведения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления. Ипотека подлежит обязательной регистрации в БТИ (Центр по недвижимости по городу Алматы).

Объектами кредитования выступают:

- приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

- строительство (реконструкция жилья);

- приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

- земельный;

- строительный;

- кредит под приобретение жилья.

Сумма, выдаваемая банком, не должна, как правило, превышать 80% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

В ипотеку может предоставляться жилой дом (квартира, отдельная комната), принадлежащий залогодателю на праве собственности. На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при наличии письменного согласия всех собственников.

Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд существенных особенностей, при которых допускается ипотека жилых домов и приватизированных квартир (схема 2).

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам:

- характеру участия в инвестиционном процессе;

- стабильности процентной ставки по кредиту;

- стабильности величины взноса в погашение обязательств;

- участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;

- способу финансирования перепродажи;

- порядку погашения долга и уплаты процентов;

- назначению кредитуемого объекта.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования.

оценка рыночный стоимость недвижимость

Схема 2 - Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости. Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.

В зависимости от вида кредитных платежей:

- кредиты с постоянными платежами - самортизирующиеся кредиты с фиксированной процентной ставкой, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами;

- кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

В зависимости от стабильности величины взносов в погашение обязательств - кредиты с «шаровым» платежом (погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами):

- частичное погашение долга с уплатой процентов в период кредитования, а в конце срока «шаровым» платежом;

- уплата процентов по кредиту в период кредитования и в конце срока «шаровым» платежом;

- основной долг и сумма накопленных процентов погашаются в конце срока кредитования.

В зависимости от порядка погашения долга и уплаты процентов - кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:

- постоянное пропорциональное погашением долга;

- в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

В зависимости от участия кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - кредиты с участием (участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью). Возможно участие кредитора:

- в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма («кикер» - фиксированная часть потока доходов или проценты к чистому операционному доходу (денежным поступлениям);

- в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

В зависимости от стабильности процентной ставки по кредиту кредиты с меняющейся процентной ставкой - уменьшают риск долгосрочного кредитования, т.к. дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходность. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

- индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролловер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости:

- первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости

- принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу

- завершающаяся ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной и используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставляется в том случае, если заемщик не может получить кредит в банке на приемлемых условиях

Переход Республики Казахстан к рыночным отношениям способствовал зарождению ипотеки. Начало развития казахстанской ипотеки было положено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества», которым регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательства, а также предписываются правила осуществления ипотеки.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования его строительства постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года была одобрена концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Казахстане. В соответствии с данной концепцией Национальным банком было принято решение о создании Казахстанской ипотечной компании, осуществляющей рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет собой развитую систему отношений, в которых участвуют строительные и страховые компании, банки, риэлторские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.

В Казахстане банковские кредиты под залог недвижимости предоставляются на различные цели. Только несколько лет назад банки второго уровня начали выдавать ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Порядок получения кредита несложен, но не всегда заемщик отвечает требованиям банка.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в любом коммерческом банке Казахстана состоит из ряда стадий, которые необходимо пройти заемщику для получения кредита.

1. Предварительная квалификация заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

2. Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может осуществить риэлторская компания. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также, учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Оценочные работы проводятся с целью расчета и обоснования предмета залога. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, стоимость услуг которого включена в стоимость оформления кредита, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья на основе трех основополагающих подходов оценки (затратный, сравнительный и доходный), а кредитор соотносит ее с размеров выдаваемого кредита.

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.

6. Юридическое оформление ипотеки, регистрация залога недвижимости в РГП «Центр по недвижимости по городу Алматы», а также обязательное страхование приобретаемой недвижимости и жизни самого заемщика.