Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования

Сумма кредита определяется в размере 80-50% от стоимости недвижимости, которую заемщик хочет приобрести. Размер залоговой стоимости определяется банком в зависимости от конкретных условий сделки, а рыночная стоимость - оценщиком на основании только сравнительного подхода оценки недвижимости для банков. Оценка не проводится доходным подходом, так как он учитывает полезность (доходность объекта), но не учитывает ликвидности, и затратным, так как затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

В Республике Казахстан применяется метод аннуитетного кредитования с постоянными ежемесячными платежами (типовая ипотека). Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог приобретаемой недвижимости. Далее он погашает долг вместе с процентами равными взносами каждый месяц в определенное кредитором число.

Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора при определенной процентной ставке. При расчете платежа ипотечного кредита (R) учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок и процентная ставка:

R = D (i + SFF),

где R - месячная сумма взносов;

D - сумма ссуды;

i - месячная ставка процентов;

SFF - ежемесячный фактор фонда возмещения:

Схема 3. Взаимосвязь между участниками ипотечного соглашения

Найденная по формуле величина срочной уплаты является базой для разработки плана погашения долга. Согласно общепринятому правилу из этой суммы выплачивают проценты, а остаток идет на погашение основного долга. В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель и кредитор (схема 3).

3 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИПОТЕЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений.

Оценка является обязательным условием при кредитовании, что закреплено в статье 6 пункт 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года N 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»: “Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

- для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;

- для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);

- для ипотечного кредитования;

- для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;

- для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражают против произведенной судебным исполнителем оценки;

- для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;

- в иных случаях.

При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входит.

- местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;

- интерес в недвижимом имуществе (абсолютное право собственности - фригольд, имущества, сданное в аренду абсолютным собственником, лизгольд, сублизгольд), подлежащее оценке;

- любое движимое имущество, движимость, присоединенное арендатором для целей бизнеса, или неосязаемые объекты, неявляющиеся движимым имуществом, но включенные в оценку;

- любые известные сервитуты, ограничение, обременение, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу и другие предметы аналогичной природы;

- является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять особые соображения:

- требования проанализировать слияние состояний (стоимость объединения или стоимость группы) или раздел интересов собственности (стоимость составленных частей);

- эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа;

- рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или функционирования.

Оценщик и клиент услуг по оценке должны договориться относительно контекста и сферы оценки. Определение задания по оценке включает:

- идентификацию оцениваемой недвижимости;

- идентификацию имущественных прав, подлежащей оценке;

- предполагаемое использование оценки и любые, связанные с этим ограничения;

- идентификация любых субконтракторов и агентов, также их вклада;

- определение предполагаемого типа стоимости и базы оценки;

- определение даты, на которую рассчитана величина стоимости будет применяться, и даты составления отчета;

- определение назначения и возможных пределов применения результатов оценки и отчета об оценке;

- идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых основывается оценка.

Всё вышеперечисленное представляет собой процесс оценки по определению стоимости недвижимости.

При выполнении этапов предварительного анализа, отбора и сбора предполагаемых в процессе оценки данных оценщик знакомится с общим состоянием рынка и оцениваемым имуществом. После этого он может перейти к процессу более детального анализа.

Общеэкономические данные собираются на уровне района, города, региона и даже национальном и международных уровнях в зависимости от рассматриваемого имущества. Для лучшего понимания ситуации с конкретным имуществом исследуются социальные, экономические, политические и экологические факторы, которые способны влиять на рыночную стоимость (или иной тип стоимости в соответствии с определением). Следует также детально изучить другие специфические факторы.

Данные, специфические преимущества, или данные, имеющие более прямое отношение к оцениваемому имуществу или к сопоставимому имуществу, также собираются и анализируются. Сюда входят данные о площадке и улучшениях, данные о затратах и амортизации, данные о доходах и расходах, данные о ставках капитализации и доходностях, история нахождения в собственности и использовании и другая информация, которая признана значительной и которая обычно принимается в расчет с соответствующими покупателя и продавцами в их переговорах и сделках.

Данные о спросе и предложении, характеризующие наиболее вероятный рынок для данного имущества, анализируются для того, чтобы получить перечень объектов имущества, которые конкурирую с рассматриваемым имуществом за долю на рынке, а также анализируются данные об объектах, которые могут быть приспособлены для новых объектов имущества, и могут, соответственно, увеличить конкурентный спрос.

Оценщик должен быть в состоянии определить возможное использование для оцениваемого имущества. Поскольку различные «пакеты» недвижимости могут обладать различными потенциалами использования, первый необходимый шаг к отбору продаж и других сопоставимых данных состоит в том, чтобы определить наиболее эффективное использование имущества. Оценщик рассматривает наиболее эффективное использование земельного участка как если бы он был свободным, и наиболее эффективное использование имущества как улучшенного.

Оценщик обязательно проводит фотосъемку объекта. Объекты недвижимости снимают снаружи и внутри (офисные или жилые помещения, коридоры, санузлы, инженерные коммуникации), необходимо зафиксировать фрагменты конструктивных элементов строения, имеющие повышенный физический износ (выпадения фрагментов штукатурки, подтеки на потолке и стенах вследствие разрыва рулонного покрытия кровли и так далее).

Во многих государствах в процессе оценки используются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Оценщику целесообразно применить каждый из них, которые частично основывается на принципе замещения, то есть в наличии имеются несколько сходных или сопоставимых товаров или услуг. Цена недвижимости, устанавливаемая данным рынком, ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которые конкурируют с данными за долю на рынке, финансовыми альтернативами инвестирования денег где-либо в другом месте, и затратами на строительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества для использования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. Предполагается, что все три подхода должны давать показатель рыночной стоимости, однако окончательное заключение о стоимости зависит от рассмотрения всех использованных данных и процессов. Согласование всех показателей стоимости, полученных при различных подходах, приводит к окончательной расчетной величине стоимости.

На базе Центра судебной экспертизы Министерства Юстиции Республики Казахстан были разработаны «Методические рекомендации по определению стоимости квартир в многоквартирных жилых домах (вторичный рынок) при проведении строительно-товароведческой экспертизы», в которых рекомендуется при определении рыночной стоимости квартир:

- проводить расчеты с обязательным использованием трех основных подходов - затратного, аналогового и доходного, с последующим установлением удельного веса каждого и обосновании приоритетности одного из них при выведении итоговой величины;

- при затратном подходе расчеты проводить исходя из стоимости 1м2 базисных цен на 01 января 1991 года с корректировкой на основные коэффициенты - месторасположения, материал стен и внутренней отделки и дополнительные - этажности, благоустройства, внешней отделки и другие;

- при аналоговом подходе следует внимательно проанализировать информационные источники, отдав предпочтение не специализированным еженедельникам, но базам данных оценочных и риэлторских ассоциаций, палат, известных компаний;

- при доходном подходе приоритет предоставлять методу прямой капитализации и обосновано выводить коэффициент капитализации.

Учеными и специалистами Казахстанской республиканской палаты оценщиков на следующий год также подготовлены «Методические рекомендации особенности оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования».

Авторы методики исходили из определения ипотеки, как вида залога, при котором заложенное недвижимое имущество, или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Заемщик и кредитор не обладают полным правом на заложенное имущество в течение всего срока кредитования. При этом задачей заемщика является погашение основного долга и начисленных процентов, уплата налогов, страховых взносов и поддержание недвижимости в надлежащем состоянии.

Задача кредитора - контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности и своевременно реагировать на изменение финансовой устойчивости заемщика и уровень рыночной доходности.

Правильная (корректная) оценка рыночной стоимости определяет длительность физической и экономической жизни недвижимости, которая является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов.

Для ипотечного кредитования значение затратного подхода в том, что подробное описание и расчеты позволяют определить продолжительность физической жизни жилой недвижимости.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости зданий за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли:

(строительный объем ? стоимость 1м3 строения в ценах 1969 года ? поправочные коэффициенты) = восстановительная стоимость ? предпринимательский доход - накопленный износ + стоимость земельного участка = рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом.

На практике при определении рыночной стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования затратный подход применяется редко или вовсе списывается на основании того, что затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

Затратный подход сложен в применении и требует детального рассмотрения конструкций, отделки, систем коммуникаций объекта оценки. Для проведения оценки этим методом необходимо руководствоваться следующими положениями:

- при расчетах использовать коэффициент инфляции по строительно-монтажным работам (СМР), рассчитываемый Агентством Республики Казахстан по статистике ежеквартально, а не по элементному расчету, разница между которыми составляет 30% в стоимости оцениваемого объекта в пользу первого;

- для расчетов восстановительной стоимости рекомендуется использовать метод укрупненных обобщающих показателей стоимости, что объясняется разработанностью методики расчетов и доступностью основных показателей, так как расчеты по УПВС производились по СМР с последующим дополнением корректирующих коэффициентов (внутренней, внешней отделки, инженерного оборудования);

- при расчетах поправочных коэффициентов внутренней, внешней отделки, инженерного оборудования, благоустройства и дополнительных удобств для жилых домов и квартир, относящихся к типу построек с использованием морально устаревших конструкций и материалов, рекомендуется использовать вышеуказанные методические рекомендации, а также Сборник №4 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и сооружений бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете 1972 года (УПВС).

Практика показывает, что основная часть ипотечных кредитов привлекается для приобретения дорогостоящей и элитной недвижимости в престижных районах - квартиры, коттеджи, особняки. Для их строительства использовались современные технологии, строительные, отделочные и другие материалы, отсутствующие в сборниках УПВС. В этой связи, при определении стоимости 1мІ и 1мі строения или при поэлементных расчетах, рекомендуется использовать материалы проектно-сметной документации крупнейших строительных компаний - «Куат», «Элитстрой», «Базис А», «Алматыкурылыс» и других, но в большинстве случаев, эти компании не желают предоставлять такую информацию оценщикам, ссылаясь на коммерческую тайну. В действительности компании просто не хотят афишировать действительную стоимость 1мІ элитного жилья и, соответственно, свои колоссальные прибыли, которые они получают при продаже, даже с учетом затрат на строительство;

- необходимо использовать коэффициент перевода цен строительства 1969 года в цены строительства 1984 года и коэффициент перевода цен строительства 1984 года в цены строительства 1991 года;

- расчетная восстановительная стоимость недвижимости должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода. Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности инвестора, связанные с реализацией строительного проекта. Реализация строительных проектов в городе Алматы, в настоящее время, прибыльный бизнес. Ставка предпринимательского дохода составляет 20-50%;

- на практике, часто при определении рыночной стоимости объекта затратным подходом не определяется и не учитывается стоимость земли. В результате сведение полученных стоимостных показателей к единой стоимости объекта получается не корректным. Стоимость земельного участка (право частной собственности) под коммерческими объектами в наших центральных городах составляет 10-50% от стоимости объекта, в зависимости от местоположения.

Учитывая вышеизложенное, необходимо в каждом случае оценки объектов недвижимости или имущественных комплексов с использованием затратного подхода определять правильно восстановительную стоимость объекта недвижимости и стоимость земельного участка, или чтобы привести в сопоставимый вид результаты расчетов доходного и сравнительного подходов с затратным, необходимо из результатов определения стоимости объекта вычесть стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка при расчете рыночной стоимости объекта, в практике определяется двумя методами.

1. Метод аллокации (подобия). В основу метода положен стоимостной принцип сбалансированности. Соотношение между землей и зданиями в стоимости конкурирующих (подобных) между собой объектов.

Если на момент оценки объекта право собственности на земельный участок не выкуплено у государства, то собственник зданий и сооружений имеет право долгосрочного землепользования земельным участком (право аренды), как часть права собственности на земельный участок.

Право пользования земельным участком определяется по формуле:

ПА=С3 х КА,

где ПА - право пользования земельным участком;

С3 - стоимость права собственности на земельный участок;

КА - коэффициент доли права аренды от права собственности на земельный участок.

Коэффициент доли права пользования определяется в соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а так же размера платы за продажу права аренды земельных участков» и составляет 0,54 от рыночной стоимости земли.

2. Метод остаточной продуктивности (техника остатка для земли). Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить затратным методом.

В соответствии с техникой остатка, стоимость земельного участка определяется по формуле:

С3=(ЧД - ВСзд * Ку) : Кзм,

где ЧД - чистый операционный доход;

ВСзд - восстановительная стоимость строения;

Ку - коэффициент капитализации для здания;

Кзм - коэффициент капитализации земли.

Определенные по двум методам стоимость права собственности на земельный участок или право землепользования (право аренды) сравниваются. Сведение полученных стоимостных показателей приводит к единой стоимости права на земельный участок.

Если затратный подход при оценке жилой недвижимости требует наличия специальных данных - показатели, нормативы, коэффициенты и другое, то сравнительный подход, являясь менее технологичным, может выступать основным (приоритетным) при выборе итоговой величины рыночной стоимости. Его удельный вес среди других подходов (затратный и доходный) может составлять от 50% до 100%.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

а) право собственности на недвижимость;

б) условие финансирования;

в) условия и время продаж;

г) месторасположение;

д) физические характеристики.

Для расчетов дополнительно используются вводимые поправки, корректировки и методы.

Сравнительный подход самый распространенный подход среди оценщиков. Оценка для целей кредитования проводится именно этим подходом методом сравнения аналогов продаж, так как отражает реальную рыночную стоимость имущества. Но при всём своём преимуществе имеет ряд проблем в применении для казахстанского рынка недвижимости:

а) информационные источники по рынку недвижимости в Южной столице сформировались за последние 3-4 года. Это Центр по недвижимости, агентства по недвижимости, риэлторские, ремонтные и строительные компании, специализированные рекламные еженедельники и другие. Анализ объективности этих источников имеет следующие результаты:

- РГП «Центр по недвижимости по городу Алматы» МЮ РК проводит, в основном, оценку нормативно-расчетной (налоговой) стоимости квартир и, частично, оценку рыночной стоимости индивидуальных жилых домов с хозяйственными постройками с земельным участком и не обладает достаточной методологической, и квалификационной базой. Оценка налоговой стоимости отличается от рыночной оценки жилья в среднем 2-3 и более раз;

- агентства по недвижимости и риэлторские компании («Аладдин», «Абсолют», «ЦКН» и другие) выступают активными участниками рынка жилья, нередко работают собственными или привлеченными средствами. Первыми реагируют на объявления о продажах, предлагают выкуп квартиры с целью последующей перепродажи. Их цена продаж на 15-20 и более процентов выше реальной рыночной стоимости;

- в специализированных рекламных еженедельниках («Крыша», «Недвижимость», «Из рук в руки» и другие) лучшие варианты, обычно, перехватываются риэлторами и не выходят в объявлениях. Предлагаемые цены отличаются от реальных на 10-20% в сторону увеличения. Наиболее точной информацией о сделках с недвижимостью обладают нотариусы и ипотечные компании;

б) общетеоретические основы сравнительного подхода к оценке недвижимости достаточно разработаны. При его использовании в ипотечном кредитовании в условиях города Алматы, особое внимание следует уделить таким характеристикам жилья, как сейсмостойкость, экологичность, экономическая привлекательность, наличие транспортных и коммуникационных развязок, использование строительных и отделочных материалов, металлоконструкций, архитектурное решение, наличие дополнительных услуг и другое, но чаще всего эти характеристики не упоминаются в отчета об оценке;

в) с развитием программы ипотечного кредитования возникает необходимость создания единой базы (хранилища) информации по совершенным ипотечным сделкам. Её источниками и пользователями, в первую очередь, являются сами ипотечные компании. Основными условиями предоставления информации должны быть анонимность участников сделки и независимость оператора базы данных. Для этих целей при КИК создана оценочно-консалтинговая компания «Value Ex». Однако на казахстанском рынке ипотечного кредитования данная практика не разработана и не имеет достойной конкуренции.

На рынке ипотечного кредитования в городе Алматы активное развитие получила коммерческая жилая недвижимость. Приобретаемая недвижимость сдается в аренду, или, после реконструкции, используется под офис, аптеку, парикмахерскую, салон, то есть переходит в разряд коммерческой (доходной).

Использование заёмного капитала целесообразно при условии обеспечения высокой ставки доходности, покрывающей расходы по обслуживанию кредита и получению собственного дохода.

При доходном подходе функции оценщика в системе взаимоотношений «ипотечная компания - оценщик - заемщик» значительно расширяются.

Основой качества оценки выступает следующая информация, не относящаяся к коммерческой тайне:

- личность и способность заемщика к дополнительному привлечению

собственного капитала;

- сумма ипотечного кредита;

- график погашения кредита и процентов;

- размер процентной и кредитной ставки;

- особые условия кредитования.

Математические расчеты при доходном методе требуют дополнительной квалификации, проводятся по определенной методике, с использованием таблиц сложного процента, специального финансового калькулятора для целей ипотечно-инвестиционного анализа.

При стабильном доходе от использования жилой недвижимости, обычно, применяется метод прямой капитализации. В других условиях - метод дисконтирования денежных потоков.

Оценщиками при использовании доходного подхода для ипотечного кредитования применяется в основном метод прямой капитализации дохода, но и применение его не всегда обнаружишь в отчете об оценке. В большинстве случаев они ссылаются на то, что подход не учитывает ликвидность объекта.

Методика применения доходного подхода на практике неструктурированна и применяется оценщиками, работающих в разных организациях (РГП «Центр по недвижимости по городу Алматы», Налоговый комитет, независимые оценочные компании) по-разному. В результате у двух оценщиков получаются различные показатели стоимости по одному и тому же объекту оценки.

Необходимо систематизировать процесс оценки при применении доходного подхода в условиях ипотечного кредитования. Поэтому размеры стабильных арендных ставок на жилые строения и коммерческие помещения по городу Алматы должны регулироваться и утверждаться Акиматами и налоговыми организациями для конкретности и структурированности оценки недвижимого имущества.

К примеру, в России в крупных городах ставки дисконтирования и капитализации для различных типов объектов на каждый квартал рассчитываются оценщиками, финансовыми аналитиками и налоговиками. В Казахстане такой системы нет, так как сложно собрать информацию по ценам сделок с недвижимостью и по доходам, приносимых недвижимостью от сдачи в аренду, в результате отсутствия профессионального управления недвижимостью и многочисленных проблем в сфере экономики недвижимости.

В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого жилья и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается поправка на условия финансирования, которая трансформируется в рыночную стоимость недвижимости - в цену.

По данным Агентства финансового надзора Национального банка РК «…на 01 января 2005 года удельный вес кредитов коммерческих банков строительным компаниям и ипотеки составил 37,9% кредитного портфеля банков. В денежном выражении этот показатель равен 560 миллиардов тенге ($4,3 миллиарда).

Важнейшим этапом в решении основной социальной задачи по обеспечению населения жильем является принятие казахстанской программы ипотечного кредитования. В настоящее время каждая третья квартира в городах Астана, Алматы и Атырау приобретается с использованием «кредита под жилье».

В программе Казахстанской Ипотечной Компании (КИК) участвуют 12 банков второго уровня и 3 ипотечные компании. Период кредитования колеблется от одного до двадцати лет. Кредитная ставка - от 7,5% до 17% в год.

Вместе с тем активное продвижение ипотеки привело к значительному удорожанию жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Именно ипотека, наряду с ростом общеэкономических показателей и, как следствие, ростом платежеспособности населения, а также рыночная продажа земельных участков под застройку, являются основными причинами роста цен на жилую и коммерческую недвижимость.

В данных условиях изменяются задачи эксперта-оценщика по определению реальной рыночной стоимости недвижимости на дату оценки и по прогнозированию изменений на период ипотеки.

Таким образом, при ипотечном кредитовании в Республики Казахстан необходимо обязательно проводить оценку жилой недвижимости, которая выступает обеспечением ипотеки.

После подачи заёмщиком необходимых документов в банк на получение ипотечного кредита и выбора жилья проводится оценка объект залога. Оценка недвижимости осуществляется тремя основными подходами: затратным, сравнительным, доходным. Оценщик обязательно должен провести осмотр оцениваемой недвижимости, составив подробное описание объекта, на основании которого проводится оценка. Затем составляется отчет об оценке, в котором должны быть представлены описание объекта и расчеты по определению рыночной и возможной залоговой стоимости недвижимого имущества (в зависимости от залоговой политики банка определяется коэффициент ликвидности, который позволяет установить размер залоговой стоимости). В связи с массовостью и тем, что затратный и доходный подходы в данном случае не отражают реальной рыночной стоимости, оценка для ипотеки проводится только сравнительным подходом.

Однако в Международных стандартах оценки установлено, что если законами государства не установлены ограничения на применение одного или нескольких основных подходов, то оценщику целесообразно применять каждый из них.

Для более «правильной» оценки имущества необходимо применять все основные подходы, если, конечно, не возникнут случаи, когда использование одного из них не возможно вследствие отсутствия данных этих подходов или наличия существенной причины, объясняющей неприменимость в каждом конкретном случае.

4 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

4.1 Затратный подход

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительства нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно. К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Когда это возможно учитывается предпринимательский доход, который добавляется к затратам на строительство.

Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы накопленной амортизации, чтобы рассчитать цену, приближенно равной рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель рыночной стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являться индикатором рыночной стоимости, но необходимо учитывать, что во многих случаях не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Основные этапы определения стоимости затратным подходом.

1. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого здания. Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах нового (без учета накопленного) износа и соотносится к дате оценки.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы - расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1мІ, 1мі) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах;

- метод разбивки по компонентам - стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и тому подобное. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

,

где Сзд - стоимость единицы объема;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1);

- метод количественного обследования - детальный количественный и стоимостной расчет затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

2. Определение всех видов износа (физического, функционального и внешнего) (таблица 6).

Таблица 6 - Виды износа

Вид износа	Характеристика
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС	устранимый	возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В денежном выражении этот вид износа определен как «стоимость отложенного ремонта», то есть затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному
	неустранимый	затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС	устранимый	определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости
	неустранимый	вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: - капитализацией потерь в арендной плате; - капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке
ВНЕШНИЙ ИЗНОС	неустранимый	определяется с помощью методов: - капитализации потерь в арендной плате; - сравнительных продаж (парных продаж) - анализ имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам; - срока экономической жизни - позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время

3. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ и поправочные коэффициенты.

Для проведения оценки используется информационная база данных по:

- сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) 1970-1972 гг. издания;

- коэффициентам перевода цен строительства 1969 года в цены строительства 1984 года и перевода цен строительства 1984 года в цены строительства 1991 года;

- коэффициенту перевода цен в капстроительстве 1991 года по городу Алматы на дату оценки (Агентство РК по статистике);

- курсу доллара США к тенге на дату оценки (Национальный банк РК);

- карте экономико-планировачного зонирования города Алматы с таблицей коэффициентов зональности.

Стоимость 1 мі помещения определяется по формуле:

Сзд = Смі * S * Кц1 *Кц2* Кс * Кк * Квн * Квр* Кбл * Кнз * Кпд * Кз * Кинф,

где С зд - стоимость оцениваемого помещения;

С мі - стоимость 1 мі типичного сооружения в ценах, указанных в УПВС (руб.);

S - квадратура оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кц1 - коэффициент перевода из цен строительства 1969 года в цены 1984 года;

Кц2 - коэффициент перевода из цен строительства 1984 года в цены 1991 года;

Кс - коэффициент сейсмичности;

Кк - коэффициент на климатический район;

Квн - коэффициент внешней отделки;

Квр - коэффициент внутренней отделки;

Кбл - коэффициент благоустроенности жилья;

Кнз - коэффициент накопленного износа;

Кпд - коэффициент предпринимательского дохода;

Кз - коэффициент зональности;

Кинф - коэффициент, учитывающий инфляцию в капстроительстве по городу Алматы на дату оценки (ежеквартальные данные Агентства РК по статистике, тенге).

Определение стоимость помещения, исходя из средней стоимости нового строительства 1мІ квартиры по региону расположения исследуемой квартиры:

Сзд = Спр *S* Кст* Кфиз* Крас *Кэт *Кбл *Кпл *Квыс* Куг,

где Спр - стоимость 1мІ квартиры, принимаемая по данным средней стоимости единицы жилья по месту расположения исследуемой квартиры, полученные на основе статистических данных или на основе исследования рынка недвижимости;

S - полезная площадь квартиры;

Квыс - коэффициент, учитывающий высоту жилых помещений в квартире.

4. Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта. При определении стоимости объекта недвижимости необходимо полученную стоимость помещения увеличить на стоимость земельного участка:

С = Сп + Сз.

Рыночная стоимость права частной собственности на земельный участок, занимаемого жилым домом определяется с учетом наилучшего использования земельного участка, методом аллокации или подобия.

В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности - допущение, что соотношение между землей и строениями в стоимости конкурирующих (подобных) между собой объектов, не одинаково.

С3 = Вс х Кз,

где С3 - стоимость права собственности на земельный участок;

Вс - текущая стоимость строительства зданий и сооружений с учетом накопленного износа;

Кз - коэффициент доли стоимости земли под объектом.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного анализа результатов, полученных при использовании данного подхода, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

4.2 Сравнительный подход

Данный подход исходит из признания, что цены имущества определяются рынком, в которую уже входит стоимость земельного участка. Поэтому показатель рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Недостаточная развитость рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход основывается также на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Но основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Этот подход является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости. Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного на сравнении продаж, может быть ограниченным. Недостаточное исследование, проведенное оценщиком, тем не менее, не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать.

Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором методов сравнительного подхода является достоверность полученной информации.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость - корректировка на права собственности - разница между рыночной и договорной арендной платой;

- условия финансирования - при нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки;

- условия и время продажи - рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, а для внесения поправок на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на недвижимость с течением времени;

- местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, т.к. оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта;

- физические характеристики - размеры, вид, качество материалов, состояние, степень изношенности объекта и другие характеристики.

2. Отбор информации, проверка достоверности полученных данных и сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения. В единицах сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель, который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы сравнения, которые покупатели и продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о покупке и продаже, приобретают особую значимость и им может придаваться больший вес.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и оцениваемым имуществом, оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Существуют денежные и процентные поправки, с учетом которых выводится рыночная стоимость оцениваемого объекта (схема 5).

Денежные поправки - суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Стоимостные поправки:



Схема 5 - Классификация поправок

- денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже применяется отрицательная поправка (поправки на качественные характеристики);

- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений).

Процентные поправки - используются в случае, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Их можно вносить в виде:

- независимой основы (+/-) - когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. После определения всех поправок они складываются вместе, затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент. Данная сумма прибавляется или вычитается от действительной продажной цены, что дает скорректированную стоимость сравниваемого объекта;

- кумулятивной основы - когда оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки. В этом случае каждая поправка прибавляется или вычитается из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются и агрегированный коэффициент используется как сомножитель к действительной продажной цене.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж - продажа двух объектов, являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов;

- экспертные методы расчета и внесения поправок - основу поправок обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога;

- статистические методы - суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимый формализации зависимости между изменениями каких-либо его характеристик.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Тщательно проверяются использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Необходимо провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

4.3 Доходный подход

Доходный подход- это подход, который исходит из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, приносимых данной недвижимостью (схема 6).

Схема 6. Методы расчета стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, полученных от использования имущества, в которых уже заложена стоимость земельного участка (при наличии данного) и отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В соответствии с порядком определения потока дохода оценщик должен выбрать метод доходного подхода. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года. При дисконтировании денежного потока применяется ставка дисконтирования, на которую делится доход нескольких лет.

Метод капитализации доходов. Метод прямой капитализации дохода использует процессы, которые рассматривают приведенную стоимость предвидимых будущих выгод в форме дохода. Основные этапы процедуры оценки методом прямой капитализации:

Оценка потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% её использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки:

ПВД = S * Cа,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, мІ;

Са - арендная ставка за 1 мІ.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникации, срока аренды и так далее.

2. Оценка потерь, связанных с неполной загрузкой, и потери поступлений (неполное погашение дебиторской задолженности, потери в арендной плате).

Для оценки потерь от недогрузки и недобора арендной платы анализируются данные об аналогичных объектах с типичным уровнем управления, учитывается текущая ситуация на рынке недвижимости и тенденции изменения положения на этом рынке.

Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, за основу которого берётся рыночный показатель, что возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Но при отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту.

Для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов: общеэкономической ситуации; перспектив развития региона; стадии цикла рынка недвижимости; соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и других). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки:

Кз = 1-Кнд,

где Кнд - коэффициент недоиспользования.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

где Кп - коэффициент потерь при сборе платежей;

Па - потери при сборе арендных платежей.

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

,

где Кндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Пнд - потери от недоиспользования площадей.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов.

Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Определение чистого операционного дохода (I). Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД =ДВД-ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (таблица 7).

Таблица 7. Операционные расходы

Вид операционных расходов	Характеристика
Условно-постоянные	Расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: - налог на имущество; -страховые взносы (платежи по страхованию имущества); - заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на неё
Условно-переменные	Расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные; на текущие ремонтные работы; на содержание территории; заработная плата обслуживающего персонала; налоги на заработную плату; расходы по обеспечению безопасности; расходы на управление
Резервные	Расходы, которые необходимо проводить 1 раз в несколько лет, их величина сильно изменяется с течением времени (периодическая замена быстроизнашивающихся улучшений - кровля, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства

Определение общего коэффициента капитализации (R).

Методы расчета коэффициента капитализации приведены в схеме 7.

Метод кумулятивного построения:

- использование безрисковой ставки в качестве базовой, которая приравнивается к ставке рефинансирования Нацбанка РК в размере 5,5-10%;

- добавляются поправки:

а) за риск (связана с особенностями оцениваемой недвижимости);

б) за низкую ликвидность (недвижимость низколиквидна по сравнению с ценными бумагами);

в) за инвестиционный менеджмент (требуемый объем усилий по управлению капиталом для конкретной инвестиции).



Схема 7. Методы определения коэффициента капитализации