Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования

Метод рыночной выжимки (экстракции) - анализируются общие коэффициенты капитализации, характерные для продаж, сопоставимых объектов. Такая информация обычно оказывается наиболее значимой, так как непосредственно свидетельствует о поведении рынка:

,

где ЧОД - чистый операционный доход компаний - аналогов;

SP - рыночная цена их продаж;

Метод ипотечно-инвестиционного анализа (метод Акерсона) - техника получения общего коэффициента капитализации учитывает норму отдачи на собственный капитал, ожидаемую инвесторами на рынке:

R = d ? Rm + (1-d) ?Re,

где d - доля заемных средств в общей стоимости объекта (коэффициент ипотечной задолженности);

Rm - ипотечная постоянная (ссудный процент);

Re - требуемая ставка дохода на собственный капитал;

(1-d) - доля собственного капитала в общей стоимости объекта недвижимости.

Метод коэффициента покрытия долга используется ипотечными кредиторами, обычно как инструмент андеррайтинга, изменяющийся в зависимости от типа собственности, предложенной в качестве залогового обеспечения, и от потоков денежных средств, генерированных этой недвижимостью:

R = d ?Rm ? DCR,

где DCR - коэффициент покрытия долга (по экспертным оценкам банка) определяется путем деления суммы чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга (выплаты основной части долга и процента).

Методы, учитывающие возмещение капитальных затрат (таблица 8).

Таблица 8 - Методы, учитывающие возмещение капитальных затрат

Оценка стоимости недвижимости. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = I/R ,

где С - стоимость объекта недвижимости (денежные единицы).

При применении данного метода необходимо учитывать нестабильность потоков доходов и то, что недвижимость может находиться в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Этапы оценки методом дисконтирования денежного потока.

- проведение анализа валового дохода и подготовление их прогноза;

- проведение анализа потерь от недоиспользования и при сборе средств;

- проведение анализа операционных расходов и их прогноз;

- расчет денежного потока в форме чистого операционного дохода для каждого года прогнозного периода.

Денежный поток (Сash Flow) - разность между притоками и оттоками денежных средств. Сальдо реальных денег в период времени t составит:

,

где Пi,t - приток денежных средств от i-го вида деятельности в t-м периоде;

Oi,t - отток денежных средств от i-го вида деятельности в t-м периоде.

Определение ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

- метод кумулятивного построения - ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Применяется казахстанскими оценщиками для определения ставки дисконтирования - наиболее простой метод расчета:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;

- метод мониторинга - регулярный мониторинг рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать.

Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости, а также их суммарное значение.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном счислениях одинаковы.

Остаточную стоимость недвижимости в пост прогнозном периоде можно определить с учетом возможности расчета ее текущей стоимости, дисконтированной от бесконечного потока доходов, генерируемых недвижимостью. Остаточную стоимость добавляют к дисконтированному денежному потоку прогнозного периода.

Методы расчета остаточной стоимости.

1. Метод «предполагаемой продажи» состоит в пересчете денежного потока (прибылей) на конец прогнозного периода с помощью специальных коэффициентов.

2. Метод оценки по стоимости чистых активов - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная балансовая стоимость активов на конец прогнозного периода.

3. Метод оценки по ликвидационной стоимости - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая ликвидационная стоимость активов на конец прогнозного периода.

Определение остаточного коэффициента капитализации, при необходимости расходы на продажу и расчет текущей стоимости остаточной цены недвижимости.

Определить суммарную текущую стоимость недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

,

где PV - текущая стоимость;

Сt - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии (остаточная стоимость).

Проверка результатов. Использование заемного капитала целесообразно при условии обеспечения высокой ставки доходности, покрывающей расходы по обслуживанию кредита и получению собственного дохода.

Основой корректности и качества оценки выступает предоставленная информация для анализа, если она не содержит коммерческой тайны:

Личность и способность заемщика к дополнительному привлечению собственного капитала; сумма ипотечного кредита; график погашения кредита и процентов; размер процентной и кредитной ставки; особые условия кредитования.

Размещено на Allbest.ru