Формування та оцінювання потенціалу підприємства

5.4 Оцінка вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об'єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1)за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв'язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об'єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід ураховувати за проведення практичних розрахунків.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об'єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. За еталон-аналог рекомендується брати найновіші об'єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об'єктами.

3. Визначення вартості об'єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

, (5.5)

де - вартість об'єкта на дату оцінки;

- вартість порівняльної одиниці;

- загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення.

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

, (5.6)

де - вартість об'єкта оцінки;

- об'єм -го елементу в об'єкті оцінки;

- вартість одиниці об'єму певного виду;

- кількість окремих елементів об'єкта оцінки;

- коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки;

- коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

За аналізу колишнього продажу об'єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м² загальної площі; вартість за 1 м² чистої площі, яка підлягає здаванню в оренду; вартість 1 м² площі будівель; вартість кімнати; вартість квартири чи іншої одиниці нерухомості; вартість 1 м³ будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка дає дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць в оцінюваному об'єкті та визначається рівень його відмінності від об'єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається нагромадженою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом - передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються за одним чи кількома параметрами, що дає змогу визначити грошову чи відсоткову ставку.

2. Метод амортизації витрат - використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінностей між об'єктами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних об'єктів: загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об'єкта оцінки.

Необхідною передумовою використання даних методів є нагромадження значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажу об'єктів певного виду. Забезпечуючи найточніші оцінки в рамках порівняльного підходу, цей метод є дуже дорогим на стадії нагромадження ринкової інформації, висуває підвищені вимоги до аналітиків, потребує наявності розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає в математичній формалізації залежності вартості об'єктів певного виду від зміни будь-яких ринкових параметрів.

Мультиплікатори порівняння є співвідношенням вартості об'єкта та ключового фактора впливу. Як правило, в оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

- валовий рентний мультиплікатор - співвідношення ціни продажу об'єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.

- мультиплікатор капіталізації - співвідношення суми чистого операційного доходу об'єкта та ціни його продажу.

Кожен з названих мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об'єкта прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об'єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб'єктивнішими. Використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв'язків вартості об'єкта з основними параметрами ринку чи об'єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

За використання експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінювачі мають повну і найновішу інформацію про ринок даних об'єктів. Загальний розрахунок вартості об'єкта за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об'єктів-аналогів. Припускається, що вартість об'єкта оцінки залежить від тих самих параметрів.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об'єктів, що формують дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному разі орендної плати) та поточної вартості об'єкта після закінчення строку оренди:

, (5.6)

де - середня орендна плата після завершення кожного періоду (року);

- очікувана вартість нерухомості після завершення років оренди.

За розрахунків ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їхнього безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Зазначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об'єктів нерухомості й земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки з урахуванням такого:

1) за базу слід брати відсотки за валютними депозитами;

2) величина депозиту має відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об'єкта;

3) термін депозиту має відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об'єкта;

4) вибираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.

Основними коригуваннями відповідно до ризиків об'єктів нерухомості є:

- поправка на ризик відмінностей умов інвестування - термін інвестування в земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу;

- поправка на ризик відмінностей рівня ліквідності - швидкість реалізації земельних ділянок чи об'єктів нерухомості суттєво впливає на їхню вартість, що й спричиняє необхідність компенсації;

- поправка на ризик менеджменту - компенсує додаткові витрати на менеджмент об'єкта та можливість прийняття не найефективніших управлінських рішень;

- поправка на інші ризики - призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику, притаманних окремому об'єкту.

На особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу об'єктів нерухомості. Не спиняючись докладно на цій проблемі, зазначимо тільки, що для її розв'язання використовують такі методи:

- поелементний метод - рівень зносу визначається окремо за кожним елементом об'єкта;

- метод Брендта - зіставлення нормативного та фактичного строків служби об'єктів;

- метод на основі технічного огляду - узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.

ТЕМА 6. ОЦІНКА РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ МАШИН І ОБЛАДНАННЯ

6.1 Об'єкт, цілі та особливості оцінки машин і обладнання

Машини та обладнання створюють техніко-технологічну основу будь-якого підприємства, забезпечуючи значну частину його індустріального потенціалу.

Уживаний у практиці господарювання термін «машини та обладнання» має широке значення і не обмежується тільки четвертою групою типової класифікації основних фондів, що використовується чинними системами бухгалтерського обліку та статистики. До складу машин та обладнання нерідко включають такі об'єкти, як транспортні засоби, окремі види інструмента та виробничо-господарського інвентарю, деякі передавальні пристрої.

Як об'єкт оцінки, машини та обладнання являють собою рухоме майно (власність).

Специфічною рисою машин та обладнання є їхня різноманітність за функціональним призначенням, типами, марками, моделями, технічними характеристиками та конструкторськими рішеннями. Тому, приступаючи до оцінки, слід визначитися з первинним об'єктом оцінки. Звичайно, для цього використовують інвентарний об'єкт, під яким розуміють закінчений пристрій, предмет чи комплекс предметів зі всіма пристосуваннями та приладдями, що належать до нього. Відповідно до цього, інвентарними об'єктами вважаються:

- за передавальними пристроями-- кожен самостійний пристрій, який не є складовою будинку чи споруди;

- за силовими машинами та обладнанням -- кожна силова машина з фундаментом та всіма пристосуваннями, приладдями, приборами та обмежувальною загорожею до неї;

- за робочими машинами та виробничим обладнанням -- кожен верстат чи апарат, включаючи всі пристосування, приладдя, прибори та обмежувальну загорожу до нього, а також фундамент, на якому змонтовано даний об'єкт;

- за транспортними засобами -- кожен об'єкт транспортних засобів з усіма його пристосуваннями та приладдями;

- за інструментами та інвентарем -- кожен предмет, який має самостійне значення і не є частиною будь-якого інвентарного об'єкта (машини, верстата, агрегату тощо).

Пошук та ідентифікація інвентарних об'єктів проводяться за їхніми номерами, які є обов'язковими за прийняття на баланс підприємства. Крім того, на кожен інвентарний об'єкт стосовно машин та обладнання в бухгалтерії оформляється інвентарна картка, де відображено дані первинних документів. Наприклад, інформація про прийняття чи передання засобів праці, відомості з їхніх технічних паспортів щодо основних характеристик об'єкта, дані про його початкову, відновну та залишкову вартість, час виготовлення та введення в експлуатацію й усе інше необхідне для його оцінки. До того ж визначається, в якому структурному підрозділі підприємства перебуває об'єкт та в якої матеріально відповідальної особи він стоїть на обліку.

Залежно від цілей, мотивів і масштабів оціночних робіт первинним об'єктом оцінки можуть бути не тільки окремі інвентарні одиниці, виявлені та взяті на облік у процесі останньої інвентаризації майна чи безпосередньо у ході так званої роздрібної оцінки («розсипом»), а й скомпоновані в той чи інший спосіб групи інвентарних одиниць (групова оцінка), а також виробничо-технологічні комплекси взаємозв'язаних машин та обладнання (системна оцінка).

За групової оцінки, яка найчастіше застосовується для директивних переоцінок основних фондів, унаслідок стислих строків їх проведення виділяється типовий об'єкт-представник, що якнайповніше враховує оціночні параметри машин, включених до групи, а результати його оцінки автоматично поширюються на всі об'єкти групи.

Як первинні об'єкти за системної оцінки розглядаються комплекси технологічних машин та допоміжних пристроїв, об'єднаних (локалізованих) в єдину систему або технологією виробництва кінцевої продукції, або місцем їх установлення (дільниця, корпус, цех). До цього ж типу відносять комплекси обладнання виробничих модулів міні-фабрик, міні-заводів з переробки сільськогосподарської продукції, виробництва продовольчих товарів та ін.

Таким чином, об'єктом оцінки техніко-технологічного потенціалу підприємств можуть бути:

1) машинний чи верстатний парк підприємства в цілому чи його структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць тощо);

2) технологічні комплекси (поточні й автоматичні лінії, роботизовані комплекси, гнучкі виробничі модулі тощо);

3) функціонально самостійні машини, агрегати та установки.

Оціночні роботи мають на меті розрахунок та обґрунтування ринкової вартості машин та обладнання на певну дату. В окремих випадках, коли намічені комерційні угоди з продажем, купівлею та обміном обладнання розтягнуті в часі, то його оцінка може проводитися на кілька календарних дат. Такий підхід дає змогу враховувати зміни вартості машинної техніки в часі під впливом ринкового середовища, а також фізичного зносу, технологічного та функціонального старіння.

Цілі оцінки чи причини, що зумовлюють необхідність проведення експертизи, як правило, регламентуються національним законодавством. У цілому вони виникають між фізичними, юридичними особами та державою, у сфері правовідносин, пов'язаних з володінням, розповсюдженням і використанням технічних засобів.

У кожному конкретному випадку, щоб отримати достовірні результати, оцінювач має знати завдання та мотиви оцінювання. Це дає йому змогу правильно вибрати потрібний методичний інструментарій, обґрунтовувати вид вартості та практичний метод оцінки. У разі необхідності замовник може запропонувати кілька цілей оцінки. Як справедливо зазначається в літературі, обидві цілі не виключають одна одну, а окремі процедури обстеження та аналізу для них збігаються, але кінцеві значення вартості будуть різними.

Досвід оціночних робіт уможливлює визначення найтиповіших ситуацій, тобто конкретних обставин й умов, які спричиняють необхідність проведення оцінки машин та обладнання. До них належать:

1.Продаж зайвих для виробництва машин та обладнання.

2.Оформлення застави під певну частину рухомого майна з метою отримання кредитних ресурсів для реалізації комерційних угод.

3.Страхування машин та обладнання як майна підприємства.

4.Передача машин та обладнання в оренду, лізинг.

5.Визначення бази оподаткування для нарахування податку на майно.

6.Визначення інвестиційної вартості машин та обладнання за обґрунтування інвестиційних проектів.

7.Оцінка вартості машин та обладнання, що імпортується, для нарахування мита, зборів та інших платежів.

8.Оцінка вартості машин та обладнання як проміжний етап за загальної оцінки потенціалу підприємства (бізнесу).

9.Передавання та оформлення як внеску до статутного фонду іншого підприємства.

10.Банкрутство підприємства і розподіл його майна в рахунок погашення боргів між кредиторами.

11.Ліквідація та утилізація об'єктів унаслідок зносу, стихійного лиха і т.д.

12.Примусова конфіскація засобів праці державним органом.

13.Оцінка для цілей розподілу майна за розформування товариств, корпорацій тощо.

14.Оцінка та вартісний аналіз техніко-технологічного потенціалу окремих виробничих підрозділів, технологічних комплексів, агрегатів та інших технічних засобів для підприємства.

15.Оцінка вартості чинного машинного парку для обґрунтування варіантів проведення реструктуризації виробництва, оновлення і реконструкції технічної бази підприємства та для прийняття інших управлінських рішень щодо інтенсивнішого та ефективнішого використання наявного науково-технічного потенціалу, а також забезпечення його оптимального розвитку.

Крім перелічених, можуть траплятися й інші ситуації, що потребують оцінки вартості машин та обладнання. Однак у кожному конкретному випадку обґрунтованість і достовірність величини вартості цих та інших майнових об'єктів сильно залежать від правильно сформульованої мети оцінки та сфери її наступного використання.

Як об'єкти оцінки машини та обладнання характеризуються низкою особливостей, що відрізняють їх від інших елементів майнового потенціалу підприємства, і передовсім від будинків і споруд. До основних із них належать:

По-перше, кількість об'єктів оцінки на підприємстві з-поміж них трапляються об'єкти, які важко ідентифікувати. Вони настільки міцно пов'язані з будинками та спорудами, що можуть бути віднесені як до нерухомості, так і до обладнання.

По-друге, в аналізованій предметній сфері оцінки немає таких узагальнюючих техніко-економічних показників, як вартість 1 м площі, 1 м³ об'єму, 1 погонного метра довжини та інших, що широко використовуються на практиці щодо оцінки будинків і споруд, передавальних пристроїв та полегшують процес оцінювання.

По-третє, для швидкозмінних поколінь машин актуальною, більш важкою для визначення і значимішою за своїми наслідками, ніж для нерухомості, є проблема фізичного зносу, функціонального, технологічного і зовнішньоекономічного старіння засобів праці, а також пов'язаного з цим їх знецінення.

По-четверте, оцінку вартості машин та обладнання дуже утруднює значна частка імпортного обладнання у складі машинного парку підприємства, яке, як правило, неспівставне з вітчизняними зразками не тільки за технічним рівнем та якістю, але й за вартісними (монопольно високими) параметрами.

Зустрічаються й інші оціночні ситуації, пов'язані з наявністю чималої частки спеціального (нестандартного) обладнання, яке не має відкритого ринку, із встановленням ремонтопридатності об'єктів оцінки, що визначається не тільки технічним оснащенням підприємства, складністю технології ремонту, а й можливістю придбання необхідних комплектів запасних частин, які часто вже не випускаються, і т. п.

Постійне збільшення кількості видів, типів, марок, типорозмірів машинобудівних виробів, зростання кількості продавців і покупців призводять до прискорення нагромадження цінової інформації. Така ситуація вимагає створення і постійної актуалізації бази даних ринкових цін на машини та обладнання, оцінка яких без використання сучасних комп'ютерних технологій малоефективна, а іноді й зовсім неможлива.

6.2 Класифікація й ідентифікація машин та обладнання

Велика різноманітність машин та обладнання, їхніх конструкційних, функціональних та інших характеристик створює об'єктивні труднощі для побудови науково обґрунтованої та практично корисної класифікації. Інженерно-технічне вирішення даної проблеми ускладнюється через відмінності мети та завдань, заради яких будується певна класифікація.

Існуючі системи класифікації основних фондів, видів економічної діяльності, продукції та послуг, галузеві класифікатори машин та обладнання не враховують особливостей оціночної діяльності та відіграють лише допоміжну роль у її інформаційному забезпеченні.

Цільова орієнтація класифікації машин та обладнання, що підлягають оцінці, полягає у забезпеченні ідентичності інформаційно-довідкового матеріалу, методичного інструментарію та технології оцінки однорідних видів обладнання. Ця обставина визначає такі способи групування об'єктів оцінки:

1) за належністю до основних фондів: віднесені до виробничих чи невиробничих основних фондів;

2) за роллю у виробничому процесі:

-- основне технологічне обладнання;

-- обладнання для виготовлення продукції (надання послуг);

-- допоміжне обладнання;

-- обладнання, що зайняте на побічних та обслуговуючих роботах;

3) за правом власності:

-- власне;

-- безкоштовно отримане у тимчасове користування;

-- орендоване в іншого власника (і ті, що за лізингом);

-- здане в оренду;

4) за способом придбання та походженням:

-- вітчизняне, придбане новим;

-- імпортне, придбане новим;

-- вітчизняне, що було у вжитку;

-- імпортне, що було у вжитку;

-- виготовлене власними силами;

5) за етапом життєвого циклу:

-- недавно отримане обладнання, що підготовлюється до експлуатації;

обладнання, що експлуатується;

-- обладнання, що перебуває у капітальному ремонті, модернізується, технічно доозброюється та інше;

-- законсервоване та запасне (у тому числі мобілізаційне) обладнання;

-- обладнання, що підготовлюється до вибуття, продажу та передання;

-- обладнання, виведене із експлуатації, що підлягає утилізації.

6) за рівнем універсальності:

-- стандартно універсальне, вітчизняного чи іноземного виробництва;

-- спеціалізоване, що випускається на базі універсального;

-- спеціальне, виготовлене за індивідуальним замовленням.

Важливе значення при проведенні оціночних робіт має ідентифікація об'єкта оцінки, тобто встановлення відповідності документації на об'єкт його реальному стану. У процесі ідентифікації складається чи уточнюється інвентарний список оціночних одиниць обладнання за їхньою фактичною наявністю, перевіряється та доводиться до відповідності з їхнім реальним станом основна вихідна інформація про об'єкти оцінки. Вона створює основу опису (лістингу) обладнання, що підлягає оцінці.

Розгорнута структурна характеристика документа проілюстрована на прикладі металообробного обладнання і має такий вигляд:

- найменування та модель верстата;

- призначення та опис виконуваних функцій;

- габаритні розміри та маса конструкції;

- основні технічні характеристики, що дають змогу визначити споживчі характеристики верстата (наприклад, відстань між «центрами» важлива для визначення потужності токарного верстата, довжина та ширина фрезерування -- для фрезерного, висота -- для радіально-свердлильного, вагові параметри -- для ковальсько-пресувального обладнання);

- характеристика системи управління;

- перелік додаткового приладдя, що ним стандартно комплектується верстат;

- рік виготовлення, дата введення в експлуатацію, нормативний строк служби;

- відомості про ремонт і технічне обслуговування, заміну окремих вузлів та агрегатів;

- поточна продажна ціна чи вартість заміщення аналогічною технікою;

- назва та реквізити фірми-виробника;

- інша інформація щодо об'єкта оцінки;

- відомості щодо додаткового приладдя, що не включається у стандартну комплектацію верстата.

У процесі збору, перевірки та вивчення техніко-економічних характеристик проводиться зовнішній огляд машин та обладнання, що дає змогу визначити загальний фізичний стан об'єкта, умови для організації робочого місця, експлуатаційну готовність, надійність і безпечність роботи, його екстенсивне та інтенсивне завантаження, а також реальну продуктивність.

Якість ідентифікації і технічної експертизи машин та обладнання, що оцінюються, багато в чому залежить від повноти та об'єктивності необхідної інформації. Внутрішніми джерелами інформації служать інвентарні картки, технічні паспорти та описи, стандарти та технічні умови, акти прийняття-передавання, документи бухгалтерського обліку, а також додаткові відомості, які отримуються опитуванням спеціалістів і робітників підприємства. При укладенні договору на оцінку машин та обладнання вказується склад документів та строки їх надання адміністрацією підприємства для своєчасного початку оціночних робіт. Зовнішніми джерелами інформації можуть бути номенклатурні довідники, прейскуранти, каталоги, прайс-листи, бюлетені товарних бірж, рекламні матеріали на ярмарках і виставках, періодична преса, бази даних фірм-оцінювачів та інші інформаційні масиви.

6.3 Вплив зносу на вартість машин та обладнання

Стосовно проблем оцінки знос означає втрату вартості об'єкта в процесі його експлуатації чи тривалого зберігання, внаслідок науково-технічного прогресу та зовнішнього економічного середовища. Зменшення вартості відбувається внаслідок матеріального зносу, під яким розуміється втрата об'єктом корисних властивостей, спричинена природними явищами, зносу конструктивних елементів під час експлуатації, а також під впливом зовнішніх негативних факторів (аварій, перевантажень, стихійних лих та ін.). Якщо вартість знизилася внаслідок втрати об'єктом конкурентоспроможності, падіння ринкового попиту порівняно з аналогічними об'єктами, то це свідчить про його техніко-економічне старіння (знос). Іноземні фахівці в галузі оцінки майна виділяють техніко-економічне старіння та пов'язане з ним знецінення на три види: технологічне, функціональне та економічне (зовнішнє).

Технологічне старіння заведено вважати наслідком науково-технічного прогресу в сфері створення нових конструкцій, технологій і матеріалів, що виявляється у знеціненні пов'язаної з ними техніки порівняно з новими аналогами, які дешевше коштують та потребують менших експлуатаційних витрат (обслуговування та ремонт).

Функціональне старіння -- це знецінення об'єкта в результаті невідповідності його параметрів і характеристик сучасному техніко-економічному рівню, що забезпечує достатню потужність, точність, надійність, енергоємність, екологічність та інші споживчі властивості.

Економічне старіння -- це знецінення об'єкта, зумовлене впливом зовнішніх факторів (зміною ринкової рівноваги попиту та пропонування, запровадженням законодавчих обмежень на використання певного виду устаткування через невідповідність екологічним чи ергономічним критеріям і т. п.).

Фізичний знос і техніко-економічне старіння в кожному конкретному випадку виявляються у системі, тому під час оцінювання враховується сукупний знос як сума втрат його вартості під впливом усіх видів старіння.

Якщо сукупний знос об'єкта оцінки під впливом усіх факторів старіння перевищує 100 %, то коефіцієнт (Ко), що враховує знецінення від сукупного старіння (зносу), можна визначити за формулою, яку слід доповнити складовою технологічного старіння об'єкта:

, (6.1)

де К_ф -- коефіцієнт фізичного зносу;

К_тс -- коефіцієнт технологічного старіння;

К_фс -- коефіцієнт функціонального старіння;

К_ес -- коефіцієнт економічного старіння.

На фізичний знос машин та обладнання в кожному окремому випадку впливає багато особливих чинників, що потребують прямих методів визначення його величини. Вони ґрунтуються на огляді об'єктів оцінки, випробуванні в різноманітних режимах роботи, оцінці спрацювання найважливіших вузлів, зовнішніх і внутрішніх дефектів і пов'язаних з ними втрат товарної вартості. За необхідності можуть діагностуватися всі найважливіші параметри функціонування засобу праці, а також виготовленого на ньому тестового виробу.

Унаслідок складності оціночних робіт значну трудомісткість і тривалість діагностичного циклу використання прямих методів украй обмежено. Тому перевага віддається непрямим методам визначення фізичного зносу машин та обладнання, які базуються на їх огляді, вивченні експлуатаційних умов, інформації про ремонти та вкладення грошових коштів у забезпечення працездатного стану.

Найпоширенішими непрямими методами визначення фізичного зносу об'єкта є такі:

1. Метод «ефективного віку»-- базується на міркуваннях фахівця-експерта чи самого оцінювача щодо фактичного стану машини (обладнання), враховуючи її зовнішній вигляд, умови експлуатації та інші фактори, і до того ж припущення про можливість достовірного визначення строку служби об'єкта. За застосування даного методу, аналогічно до визначення зносу будинків та споруд, використовуються такі терміни та визначення:

Строк служби (строк економічного життя) (С_с) -- тобто проміжок часу між датою встановлення до дати виведення з експлуатації об'єкта (чи повністю відпрацьовано ресурс об'єкта).

Залишковий термін служби (С₃) -- прогнозована кількість років до виведення об'єкта з експлуатації (чи залишковий ресурс можливого напрацювання).

Хронологічний (фактичний) вік (С_х) -- кількість років, що проминули від дати створення об'єкта (чи напрацювання).

Ефективний вік (С_е) -- різниця між строком служби і залишковим строком служби (чи розмір напрацювання об'єкта за минулі роки):

С_е = С_с - С₃.

Нормовані галузевими стандартами строки служби для різних груп обладнання і механізмів відображають їхні експлуатаційні можливості в середньостатистичних умовах роботи. Для оцінювача вони мають не більш ніж довідковий характер. Тому в кожному конкретному випадку визначення залишкового терміну служби обладнання необхідно враховувати реально існуючий на момент оцінки рівень фізичного зносу.

Метод експертизи стану передбачає залучення спеціалістів-експертів, у тому числі, можливо, й робітників служби головного механіка та ремонтних підрозділів підприємства, для оцінки фактичного стану обладнання та визначення рівня його фізичного зносу. Для того щоб експерти керувалися єдиними критеріями оцінки зносу на основі нагромадженого досвіду діагностичних робіт, складають спеціальні оціночні шкали.

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за наведеною шкалою або залежно від фактичного стану об'єкта, оціненого експертним шляхом («добре», «задовільно» і т. д.), або залежно від прогнозованого залишкового терміну служби, вираженого у відсотках.

3. Метод зниження споживчих властивостей відображає залежність основних параметрів потужності, продуктивності, надійності та інших характеристик машин і обладнання від їх зносу. Коефіцієнт природного (звичайного) фізичного зносу розраховується на базі індексів зміни основних параметрів на момент оцінки порівняно з вихідними значеннями, які мав об'єкт на момент введення в експлуатацію, за формулою:

(6.3)

де х₁, х₂, х₃ - значення основних параметрів на момент оцінки;

х_1,0, х_2,0, х_3,0 - значення основних параметрів на початок експлуатації;

а₁, а₂, а₃ - показники ступеня, що відображають силу впливу основних експлуатаційних параметрів на вартість об'єкта.

4. Метод зниження дохідності базується на припущенні, що нагромадження фізичного зносу пропорційно знижує дохідність (прибутковість) роботи обладнання. Коефіцієнт фізичного зносу обладнання, згідно з даним методом, визначається за формулою:

(6.4)

По -- прибуток (дохід), що приносило обладнання на початку експлуатації;

П₁ -- прибуток (дохід) на момент оцінки.

Виділення технологічного, функціонального та економічного (зовнішнього) старіння як структурних складових загального процесу техніко-економічного старіння машин та обладнання створює методологічні передумови для розроблення теоретичних основ методичного та прикладного інструментарію якісного вимірювання впливу цих процесів на зниження ринкової вартості об'єктів оцінки. Разом з тим науці та практиці ще не вдалося виробити прийнятні концептуальні підходи і методологічний апарат, необхідний для вирішення оціночних проблем, що виникають.

Під час проведення оцінки рівня знецінення діючого машинного парку під впливом різноманітних видів його техніко-економічного старіння, на наш погляд, слід враховувати таке.

Виступаючи наслідком науково-технічного прогресу, технологічне старіння пов'язане з появою нових моделей машин-аналогів, які порівняно з об'єктами оцінки коштують дешевше та забезпечують нижчі експлуатаційні витрати. 3 огляду на це, рівень знецінення діючих (оцінюваних) засобів праці через надлишкові капітальні витрати на їх придбання та підвищених експлуатаційних витрат можна визначити за допомогою коефіцієнта (К_то), який розраховується на такою формулою:

, (6.4)

де КВ₀ та КВ₁ -- повна вартість заміщення об'єкта оцінки та його відтворення;

ЕВо та ЕВ₁ -- експлуатаційні витрати, характерні для оцінюваного об'єкта і його сучасного аналога.

Створення та впровадження принципово (радикально) нових технологій здатне повністю знецінити традиційний машинний парк, бо вони базуються на адекватних сучасним технологічним вимогам видах техніки.

Поява на ринку засобів праці нових моделей машин з більшим діапазоном функціональних можливостей, вищими показниками продуктивності, потужності чи інших параметрів, порівняно з аналогічною оцінюваною моделлю, зумовлює її функціональне старіння (знецінення). Зниження вартості у цьому випадку відбувається через зниження споживчих властивостей, втрату функціональної корисності, а також можливе недовикористання потужності. Пов'язана з цим втрата вартості машин та обладнання визначається різноманітністю причин та умов, які необхідно ідентифікувати і враховувати під час виокремлення видів зносу обладнання.

Коефіцієнт функціонального старіння об'єкта оцінки внаслідок його функціонального знецінення, що зумовлює недовикористання параметрів продуктивності, потужності чи інших характеристик, визначається за такою формулою:

, (6.5)

де Кф₀ -- коефіцієнт функціонального старіння;

Нф -- фактична (реальна) потужність чи продуктивність об'єкта оцінки;

Нр -- розрахункова потужність чи продуктивність сучасного об'єкта-аналога;

п -- показник степеня, який враховує вплив закону економії на масштабах (коефіцієнт «гальмування ціни», коефіцієнт Чілтона). Згідно зі світовою практикою, середнє значення цього коефіцієнта для більшості видів машин та обладнання вважається рівним 0,6--0,7.

У випадку, коли нове обладнання перевищує оцінюваний аналог за екологічністю, ергономічністю та іншими функціональними параметрами, у наведену вище формулу вводяться додаткові співмножники, що враховують співвідношення цих параметрів.

Економічне старіння машин та обладнання -- це втрата ними вартості під впливом зовнішніх факторів. Тому інколи його називають зовнішнім старінням (зносом). Серед причин економічного старіння слід виділяти зниження попиту на машинну техніку, на виготовлювану на ній продукцію, зростання цінової конкуренції, скорочення ринкового пропонування та погіршення якості сировини, інфляційні процеси, законодавчі обмеження на права власності, ускладнення акцизної політики та інші зміни в навколишньому середовищі.

Кількісна оцінка впливу цих зовнішніх змінних сильно ускладнена, оскільки всі вони, як правило, впливають на підприємство в цілому, а не на окремий об'єкт. 3 огляду на це особливої актуальності набуває дохідний підхід до оцінки.

Для визначення рівня знецінення машин та обладнання, потужності яких не повністю застосовуються через вплив зовнішніх факторів, використовують вищенаведену формулу 6.5. У цьому разі в знаменник підставляють величину номінальної потужності чи продуктивності оцінюваного об'єкта.

Вплив інших зовнішніх факторів вимірюється у абсолютному чи відносному вимірі, а потім підсумовуються значення всіх його складових для визначення загального показника знецінення за рахунок економічного (зовнішнього) старіння.

6.4 Методичні особливості оцінки машин та обладнання

Вірогідність (достовірність) оцінки технічного потенціалу підприємства залежить від правильного вибору методів оцінки, що ґрунтуються на трьох підходах: витратному, порівняльному та дохідному.

Витратний підхід базується на принципі заміщення і під час оцінки машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об'єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням утрат від усіх видів зносу, старіння та знецінення.

Сутність витратного підходу полягає в тому, що як міра ринкової вартості беруться повні витрати на відтворення (заміщення) обладнання, тобто витрати на його виготовлення і реалізацію (відпускна ціна підприємства-виробника), транспортування, встановлення, підключення та інші підготовчі роботи, які необхідні для початку виробничого функціонування знарядь праці.

Отримана на основі витратного підходу вартість може значно різнитися від її ринкового еквівалента, тому що між витратами і корисністю немає прямого зв'язку. Незважаючи на це, даний підхід часто є єдино можливим під час оцінки машин та обладнання спеціального призначення, унікальних об'єктів, виготовлених за індивідуальним замовленням, які не мають аналогів на ринку. Застосування цього підходу також виправдане у разі обчислення податків на майно, страхування транспортних та інших технічних засобів, судового розподілу майна.

Витратний підхід до оцінки машин та обладнання практично реалізується в таких методах:

1) розрахунок за ціною однорідних об'єктів;

2) аналіз та індексація витрат;

3) поелементний розрахунок витрат;

4) визначення собівартості за укрупненими нормативами.

Метод розрахунку за ціною однорідного об'єкта базується на припущенні, що собівартість виготовлення однорідного об'єкта, схожого з об'єктом оцінки за конструктивними, технологічними та іншими характеристиками і показниками дорівнює його собівартості, бо формується під впливом загальних для таких об'єктів виробничих чинників. У процесі розрахунку вартості, виходячи з ціни однорідного аналога, визначається повна собівартість об'єкта оцінки, яка формує основу для визначення відповідного показника даного засобу праці. У разі необхідності користуються коригуючими коефіцієнтами, що пов'язані з відмінностями у масі (об'ємі) конструкцій порівнюваних об'єктів і рівнях серійності їх виробництва.

Відновна вартість об'єкта оцінки дорівнює за розрахунками сумі його повної собівартості та величини середньоринкового прибутку, який розраховується за такими усередненими значеннями рівня рентабельності:

- для техніки, що користується підвищеним попитом, -- 25-35 %;

- для техніки, що користується середнім попитом, -- 10-15 %;

- для техніки, що користується незначним попитом, -- 5-10 %.

За низького рівня ліквідності, якщо об'єкт оцінки не має ринкового попиту, його відновну вартість прирівнюють до собівартості.

Метод аналізу й індексації витрат є досить поширеним прийомом приведення старої ціни (вартості) об'єкта до її нинішнього рівня за допомогою коригуючих індексів. Для більшої точності розрахунків проводять не пряме індексування ціни об'єкта в цілому (як це відбувається при масовій переоцінці основних фондів, у т. ч. машин та обладнання), а індексують основні групи витрат, які формують його собівартість. У складі останніх вирізняють матеріальні та енерговитрати, витрати на оплату праці та амортизацію. Для визначення структури витрат послуговуються інформацією статистичних щорічників чи консультаціями з підприємствами--виробниками техніки.

Залежно від виду конструктивних матеріалів застосовують цінові індекси чорних чи кольорових металів, пластмас. Витрати на енергоносії переоцінюють за ціновим індексом на продукцію електроенергетики. Коригуючий коефіцієнт витрат на оплату праці формують як відношення середньомісячної заробітної плати по промисловості на момент оцінки до відповідного базового показника. Для індексації амортизації використовують комбінований коефіцієнт, який на 40% складається із цінового попиту на будівельні матеріали та на 60% із цінового попиту на продукцію машинобудування.

Проіндексовані групи витрат підсумовують, визначаючи повну собівартість відтворення технічного засобу на момент оцінки, а потім додаванням прибутку формують відновну вартість об'єкта оцінки.

Метод поелементного розрахунку витрат уживають для визначення вартості унікальних об'єктів, виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах за незначних складальних робіт можуть бути скомпоновані із самостійних, стандартизованих вузлів, пристроїв та агрегатів (що є на ринку) у готові засоби виробництва. Характерним прикладом може слугувати офісна і комп'ютерна техніка, оціночна вартість якої за поелементного розрахунку визначається підсумовуванням витрат на придбання окремих комплектуючих, їхнє транспортування та збирання, враховуючи прибуток. Обсяг власних витрат виробника, пов'язаних зі складальними та монтажними роботами, вважається рівним 30-0 % від загальної вартості основних частин об'єкта.

Метод визначення собівартості за укрупненими (збільшеними) нормативами. Технологічна схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин та обладнання (ткацький верстат, фасувальний автомат, пакувальна машина тощо) відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму та єдиних укрупнених нормативів виробничих витрат.

Під укрупненими нормативами витрат розуміють відносні чи питомі показники витрати будь-яких виробничих ресурсів чи інших видів затрат на одиницю ключового фактора. Таким фактором, наприклад, для визначення укрупненого нормативу матеріальних витрат, з урахуванням затрат на технологічну енергію та паливо, як правило, беруть масу (тоннаж) конструкції технічного засобу. Залежно від специфіки продукції та її виробництва можуть обиратись й інші фактори: об'єм конструкції, потужність, об'єм робочого простору, максимальні габарити виготовлюваних деталей і т. п.

Склад нормативів витрат обмежений та охоплює їх комплексні види, які у своїй сумі формують 70 % собівартості виробу, а саме: витрати на основні матеріали, на комплектуючі вироби, на заробітну плату основних робітників і накладні витрати.

Питомі матеріальні витрати розраховують на основі калькуляцій на виготовлювані технологічно схожі компоненти обладнання через розподіл основних матеріальних затрат за кожним аналізованим об'єктом на його масу, а потім установлюють усереднене значення цього показника. За необхідності даний норматив диференціюють залежно від матеріальної структури і груп складності об'єктів.

Витрати на комплектуючі вироби визначають методом прямого рахунку, тобто через перемноження їхнього числа в окремому об'єкті на покупну (нинішню) ціну кожного комплектуючого виробу. Для великої специфікації комплектуючих використовують укрупнений норматив як усереднений відсоток відповідних елементів у загальній сумі витрат на комплектуючі, що визначаються на основі калькуляцій кількох технологічно однорідних об'єктів.

Заробітна плата основних робітників встановлюється за укрупненим нормативом, виходячи з її суми на один окремий технологічний вузол (станину, корпус, траверси тощо). Такий норматив може диференціюватися залежно від окремого параметра, наприклад від маси конструкції. Для врахування конструктивно-технологічної складності певних вузлів і пов'язаних з цим одномоментних трудовитрат використовують бальний метод. Сутність цього методу полягає у тому, що кожному технологічному вузлу, враховуючи рівень складності та оригінальності його деталей, об'ємності конструкції та інших технічних характеристик, присвоюють число балів, після підсумку яких отримують загальний показник складності об'єкта в балах. Як норматив застосовують питому вартість одного бала.

Накладні витрати, до складу яких входять витрати на утримання та експлуатацію машин і обладнання, цехові, загальногосподарські та комерційні витрати, визначаються за допомогою укрупненого нормативу -- коефіцієнта (процента) цієї категорії витрат стосовно суми заробітної плати основних робітників.

Для успішного використання витратних методик визначення ринкової вартості машин та обладнання, у тому числі за допомогою укрупнених нормативів, необхідно систематично збирати та оновлювати інформацію по підприємствах--виробниках технічних засобів і на цій основі розробляти вартісні нормативи.

Порівняльний підхід ґрунтується на визначенні ринкової вартості машин та обладнання масового і серійного виробництва шляхом аналізу та порівняння цін недавніх продаж ідентичних чи аналогічних об'єктів. У разі вибору об'єктів порівняння, визначення відповідності їхніх основних характеристик об'єктові оцінки до уваги береться:

по-перше, функціональна схожість (ідентичність) основної функції, яку покликані виконувати об'єкти, що порівнюються;

по-друге, класифікаційна належність об'єкта оцінки і його аналога до одного класу (підкласу) чи виду за відповідним класифікатором об'єктів техніки;

по-третє, конструктивно-технологічна схожість, тобто подібність за конструкційною схемою, складу та однорідності елементів і в принципах технологічної дії.

За наявності у порівнюваних об'єктів функціональної та класифікаційної аналогії і частково конструктивно-технологічної подібності проводиться оцінка їх параметричної подібності. У випадку збіжності двох чи трьох функціонально обумовлених параметрів, тобто характеристик призначення техніки (у металорізальних верстатів -- розміри деталі та точність обробки; у вантажних кранів-- вантажопідйомність та зона обслуговування; у електродвигунів -- потужність та число обертів статора тощо), порівнювані об'єкти (об'єкт оцінки та аналог) вважаються ідентичними. Якщо характеристики та параметри об'єктів не збігаються, але достатньо близькі за значенням, тоді об'єкти вважаються аналогічними. За рівнем схожості значень параметрів знаходять близьку чи далеку параметричну аналогію.

Найпоширенішими оціночними методами, заснованими на порівняльному підході, є: метод прямого порівняння, метод статистичного моделювання ціни та метод процентного відновлення вартості. Вибір того чи того методу визначається характером об'єкта оцінки, умовами його використання і повнотою інформаційної бази щодо цін і параметрів аналогічних зразків машинної техніки.

Метод прямого порівняння базується на зіставленні продажу об'єктів ідентичних (аналогічних) з оцінюваним, за якими нещодавно відбулися комерційні угоди чи відома інформація стосовно ринкової ціни таких пропозицій. За ідентичності чи близької схожості функціональних і параметричних характеристик аналізованих технічних засобів вносяться незначні поправки у вартість об'єкта оцінки, пов'язані головним чином з його станом та інформацією про особливості місцезнаходження та умови ринку (умови продажу). У випадку аналогового порівняння продажу вартість об'єкта-аналога коригується на всі відмінності від об'єкта оцінки.

Поряд з уніфікованим серійно виготовлюваним обладнанням техніко-технологічний потенціал підприємства формується із багатьох нестандартних спеціальних технологічних і допоміжних видів обладнання, що не мають близьких аналогів. Така ситуація суттєво знижує можливість застосування методу прямого рахунку.

За відсутності близьких аналогів, але наявності сукупності конструктивно подібних об'єктів достатньо надійні результати можна отримати за допомогою методу статистичного моделювання ціни. Особливість цього методу ґрунтується на тому, що оцінюваний вид обладнання виступає в ролі представника певної сукупності однорідних об'єктів (параметричного ряду, класу машин) з відомою ціною. На основі інструментарію теорії статистики, параметричної та цінової інформації про об'єкти, що формують однорідну сукупність, розробляється математична модель залежності ціни від одного чи кількох параметрів. На базі сформованої моделі розраховують середньостатистичну ціну об'єкта оцінки, до якої додають поправні коригування, що пов'язані з наявністю додаткових пристроїв і/або товарного знаку. Залежно від побудованих математичних моделей розрахунки проводяться за питомими ціновими показниками і кореляційними моделями. Метод розрахунку за питомими ціновими показниками базується на припущенні щодо наявності пропорційної залежності між вартістю об'єкта і його основними характеристиками, Розрахункова вартість (ціна) об'єкта (Ц_р) визначається за формулою:

 (6.6)

де Ц_пв-- показник питомої цінової ваги, тобто ціна нового об'єкта, яка припадає на одиницю головного параметра (продуктивність, потужність, розмір деталі, час обробки тощо);

П_р -- значення головного параметра об'єкта оцінки.

Різновидом цього методу є масогабаритний метод, згідно з яким основним параметром вважається об'єм за габаритними розмірами. Простота та наочність розрахунків сприяли значному поширенню даного методу. Відповідно до цього методу на основі ринкової інформації розраховують питому ціну однієї тонни чи одного м³ габаритного об'єму для окремої номенклатурної групи машин і обладнання, а потім такі усереднені показники коригують враховуючи складності конструкції, точності обробки, рівня автоматизації та інших особливостей об'єкта оцінки.

Розрахунки на базі кореляційної моделей проводять на основі кореляційних залежностей (причинно-наслідкових зв'язків) між вартістю об'єкта та його технічними, функціональними та експлуатаційними параметрами. За статистичними даними щодо цін та параметрів кількох однотипних об'єктів проводять кореляційний аналіз, за результатами якого розробляють просту (однофакторну) модель залежності вартості об'єкта від основного (провідного) параметра чи складну (багатофакторну) модель, яка одночасно враховує вплив на вартість кількох параметрів-факторів. До складу кореляційних моделей поряд з вищеназваними характеристиками можуть включатися показники екологічності, ергономічності, естетичності тощо, визначені експертним шляхом.

У процесі практичної реалізації методу процента відновної вартості визначається співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об'єкта на момент продажу, тобто між віком засобу праці, ціною продажу та його вартістю. Якщо середня ціна продажу об'єктів-аналогів такого самого віку, як і на об'єкт оцінки і коливається, наприклад, у межах 20-30% від вартості відтворення, то вартість оцінюваного засобу праці може бути розрахована через визначення його поточної вартості відтворення з урахуванням указаних відсотків.

Дохідний підхід полягає у визначенні поточної вартості об'єкта майна як сукупності майбутніх доходів від його використання і реалізується в методах дисконтованих доходів, прямої капіталізації доходів та рівновеликого аналога.

Оскільки спектр і розмір майбутніх доходів від використання машин та обладнання безпосередньо визначити неможливо (дохід створюється всією виробничою чи комерційною системою, якою виступає підприємство у цілому: мікропідприємство, цех, дільниця, потокова лінія), то спочатку визначають загальний чистий дохід економічної системи, машинний комплекс якої оцінюється. Для цього враховують принцип найефективнішого використання машин та обладнання, у тому числі реальні можливості його технічного дооснащення.

Методи дисконтованих доходів\прямої капіталізації доходів застосовуються за схожими алгоритмами, склад та етапність яких подано у табл. 6.2.

Описані методи дохідного підходу використовують у випадках, коли можливо розрахувати чистий дохід від тієї чи іншої виробничої системи і більшу частину цього доходу віднести до машин та обладнання. Як свідчить досвід, значна частина верстатного парку в цехах підприємств виробляє проміжну продукцію (деталі, вузли, напівфабрикати) чи виконує допоміжні роботи внутрішнього призначення (транспортні, складські, ремонтні), дохід від яких важко визначити.