Формування та оцінювання потенціалу підприємства

Внесок. Додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну.

Віддача. В міру додавання ресурсів до основних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту. Після цього темпи зростання дохідності починають уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

Збалансованість (пропорційність). Усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

Оптимальний розмір (величина). Вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва -- землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон'юнктури в даному районі.

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. Останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права.

Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об'єкта власності.

До групи принципів, які пов'язані з ринковим середовищем, входять: залежність, відповідність, попит і пропонування, конкуренція, змінювання.

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливом множини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього визначається, насамперед, відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його віддаленістю від ринкової інфраструктури. Разом ці дві важливі характеристики становлять економічне місцеположення підприємства.

Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства згідно з принципом залежності можуть справляти як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства чи іншого об'єкта нерухомості сама впливає на величину вартості об'єктів нерухомості та підприємств, що їх розміщено в даному регіоні.

Відповідальність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним екологічним ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом та пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна підприємства, як правило, відображує вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недостатній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рівень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об'єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

Конкуренція. Ціни на об'єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб'єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій у різних сегментах конкурентного ринку і дає можливість об'єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає від урахування надприбутків за оцінювання підприємств-монополістів, бо це спотворює їхню ринкову вартість.

Змінювання. Передбачає під час оцінювання вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середовища і внутрішньовиробничих змін потребує точного визначення дати проведення кожної оцінки вартості потенціалу підприємства. Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об'єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

Четвертий - принцип найліпшого і найефективнішого використання є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність.

Найліпше і найефективніше використання дає вихідну концептуальну модель для аналізу різних факторів, котрі впливають на вартість об'єкта оцінювання і забезпечують використання законодавчо незаборонене, фізично здійснюване, фінансово обґрунтоване і таке, що реалізує найбільшу вартість (дохідність) об'єкта оцінки.

ТЕМА 4. МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА

4.1 Методологія визначення вартості потенціалу підприємства

Загальну еволюцію методології дослідження та оцінки потенціалу підприємств можна умовно розподілити на дві частини - етап стихійного розвитку, етап наукової сегментації. Кожен з них свідчить про різний рівень економічної свідомості економістів-практиків. Наприклад, перший етап характеризується нечітким формулюванням предмета досліджень, хоч учені та бізнесмени-практики вже розуміли необхідність створення якісно нових механізмів управління, які дали б змогу поєднати вітчизняний досвід планування підприємницької діяльності із сучасними соціально-економічними перспективами (можливостями). Створення механізмів такого типу можливе лише на основі врахування спадкового характеру циклів розвитку економічних систем. У рамках цього етапу переважали етіологічний та ресурсний підходи до розуміння потенціалу, що свідчило передусім про недостатній рівень теоретичного опрацювання проблеми.

3 поглибленням теоретичних досліджень і спрямуванням їх саме на розкриття можливостей соціально-економічних систем підприємств, а також нагромадженням достатнього обсягу емпіричного матеріалу сформувався етап наукової сегментації. Для нього характерним є переважання різних концептуальних постулатів щодо сутності потенціалу протягом певних проміжків часу. Якщо в рамках першого етапу вчені виходили з інтуїтивного розуміння поняття «потенціал», то дослідники другого етапу обстоювали чітко сегментовані наукові гіпотези. Беручи загалом, усі наукові праці з проблематики визначення потенціалу окремих підприємств чи соціально-економічних систем різних рівнів можна розділити на чотири загальні групи (залежно від їхнього базового критерію) -- ресурсні (витратні), відносні (порівняльні), цільові (результатні) та суб'єктно-об'єктивізовані (експертні).

Вище було доведено, що найоб'єктивнішим та найадекватнішим критерієм оцінки потенціалу підприємств є їх ринкова вартість. Таким чином, базисом для оціночної методології слід вважати сукупність принципів, що базуються на міжнародних стандартах оцінки.

Будь-яку вартість можна розглядати з позицій колишніх, сучасних та майбутніх результатів з урахуванням того, що розширене відтворення можливе тільки тоді, коли в грошовому еквіваленті отримані результати покривають понесені для їх досягнення витрати. Ураховуючи причинно-наслідковий зв'язок та методологічну нерозривність цих категорій, зазначимо, що кожна з них має рівносильну ціноутворювальну функцію в практиці оцінки земельних ділянок, будівель і споруд. Інакше кажучи, залежно від умов розв'язання конкретного практичного завдання вартість об'єкта нерухомості чи земельної ділянки формується або колишніми витратами на створення (упорядкування) об'єкта, або вартістю сучасних чи майбутніх грошових потоків, очікуваних від його використання.

Класифікацію методів оцінки можна провести відповідно до різних ознак залежно від типів зв'язків ресурсів, процесів та отриманих результатів. Якщо оцінка проводиться з позицій ефективності понесення витрат на створення об'єкта чи упорядкування земельного масиву, то очевидно, що вартість об'єкта оцінюється постфактум. Коли враховується тільки теперішня ситуація, яка склалася на ринку (у певному регіоні), то можна казати про поточну оцінку вартості об'єктів. У тому разі, коли визначають майбутню корисність від господарського використання об'єкта, тобто обчислюють розмір чистого потоку капіталу, що буде отриманий інвестором-власником від експлуатації земельної ділянки, будівлі чи споруди, очевидно, що можлива вартість об'єкта розраховується аналітиком апріорно. Відповідно до цього з усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокремлюють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний (дохідний).

За класифікаційну ознаку зручно брати градації, що характеризують взаємозв'язок людини з головними характеристиками процесу її праці. Зрозуміло, що градацій цих взаємозв'язків у будь-якій господарській (та й у будь-якій іншій) діяльності людини може бути тільки три: результати (прибуток, ефект); витрати; сукупність результатів і витрат. 3 урахуванням цих градацій і постали три групи методів оцінки власності:

1) результатний (дохідний);

2) витратний;

3) порівняльний (результатно-витратний).

Ці групи методів можуть бути виділені й на основі іншої ознаки класифікації - урахування часу, що береться до уваги під час оцінки. Так, якщо враховується тільки минулий час, то методи зараховуються до групи витратних; якщо тільки дійсний час -- то до порівняльних (ринкових); якщо до уваги береться тільки майбутній час -- до групи результатних (дохідних).

Загальну класифікацію можливих методів вартісної оцінки Стисло економічну суть трьох підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:

* витратний (майновий) -- визначає вартість об'єкта за сумою витрат на його створення та використання;

* порівняльний (ринковий) -- визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об'єктами ринкових угод;

* результатний (дохідний) -- оцінює вартість об'єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

потенціал вартість управління земельний

4.2 Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства

Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник-користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку всіх складових цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства, на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.

У найзагальнішому вигляді логіку методів витратного підходу можна зобразити так (рис. 4.1.).

Кожен з перелічених компонентів утілює можливості підприємства в окремих сферах бізнесу чи його елементах -- будівлях (спорудах), земельній ділянці, основних фондах, нематеріальних (інтелектуальних) активах, трудових ресурсах. Слід особливо наголосити на необхідності точного врахування різних видів зносу об'єкта оцінки.

Найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.



Рис. 4.1. Вартість потенціалу підприємства відповідно до витратної концепції

Традиційно виділяють три рівні кошторисів:

* локальні кошториси -- документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносять їх на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об'єктів;

* об'єктні кошториси -- зведені документи, які акумулюють інформацію локальних кошторисів у розрізі цілісних об'єктів;

* зведені кошториси -- це загальні звіти про суму повних витрат на створення (використання), які включають дані об'єктних кошторисів та дають змогу оцінити суми витрат у цілому по підприємству.

Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:

1. Ресурсний метод-- розрахунок окремих елементів кошторису, що необхідні для реалізації управлінського рішення, через облік витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах.

2. Ресурсно-індексний метод -- поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об'єкта. Індекси вартості -- це відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об'єкта до базових аналогів-ресурсів.

3. Базисно-індексний метод -- перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригувальних коефіцієнтів.

4. Базисно-компенсаційний метод -- облік окремих елементів кошторису та визначення додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.

5. Метод аналогових об'єктів передбачає наявність значної бази даних щодо реалізованих проектів та їхніх кошторисів, а також потребує визначення причин та розміру відхилень планових значень від фактичних протягом порівнянного проміжку часу.

Визначивши на підставі кошторисів суму витрат на створення об'єкта оцінки, слід оцінити суму нагромадженого зносу різних видів, кожен з яких можна або усунути, або ні. Традиційно виділяють фізичний знос, функціональне, технологічне та зовнішнє (економічне) старіння майна.

Під фізичним зносом (спрацюванням) слід розуміти рівень фізичного руйнування об'єкта (утрати ним первинних техніко-експлуатаційних характеристик), зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів у процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об'єкта від фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.

Функціональне старіння пов'язане з невідповідністю габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об'єкта сучасним вимогам відповідно до його реального чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об'єкта визначається методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.

Технологічне старіння є наслідком науково-технічного прогресу в різних сферах, який забезпечує створення нових, прогресивніших, дешевших аналогічних об'єктів, що виявляється у знеціненні пов'язаної з ними техніки.

Зовнішнє (економічне) старіння (знецінення) зумовлене зовнішніми негативними ринковими чинниками: зміни попиту та пропонування, сприятливі умови фінансування аналогічних проектів тощо.

Варто зазначити, що витратний підхід був і залишається найпоширенішим (або й єдино можливим) у вітчизняній оціночній практиці.

4.3 Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства

Порівняльний підхід базується на інформації про недавні ринкові угоди з аналогічними об'єктами та її використання як рази визначення вартості об'єкта оцінки. В основу методів даної групи покладено допущення про те, що суб'єкти ринкових відносин укладають угоди по аналогії із заведеними традиціями чи колишнім досвідом. На жаль, абсолютних аналогів окремих елементів потенціалу не існує, тому слід використовувати різні механізми коригування вартості аналога. Загальну логіку розрахунків у цьому разі можна показати формулою:

(4.1.)

де Впп - вартість потенціалу підприємства;

х_і- коригувальний коефіцієнт за і-м параметром об'єкта;

п - кількість параметрів розбіжності, що використовуються у порівнянні;

ап - абсолютна сума поправок за всіма визначеними параметрами.

Об'єктивною необхідною умовою використання методів цієї групи є наявність розвинутого ринку об'єкта оцінки та існування на ньому об'єктів-аналогів.

Слід зазначити, що згадані вище оціночні коефіцієнти чи мультиплікатори - це відносні показники, котрі визначаються як співвідношення окремого суттєвого вартість-формувального критерію з певною фінансово-економічною базою. Загальна формула розрахунку має такий вигляд:

Вартість потенціалу підприємства = (значення критерію порівняння /база порівняння)*(з урахування характеру впливу вибраного критерію на загальну вартість)

Сукупність усіх можливих критеріїв порівняння можна розбити на такі групи: загальні показники сфери діяльності підприємства; показники масштабу діяльності; показники фінансово-економічного стану; показники якості менеджменту; показники ринкової позиції.

За базу порівняння традиційно беруть такі фінансово-економічні показники: сукупний капітал підприємства, сума його чистих активів, виторг від операційної діяльності (загальний валовий дохід), грошовий потік від функціонування об'єкта, чистий прибуток, середня сума виплачуваних дивідендів тощо.

Усі мультиплікатори поділяються на дві групи залежно від виокремленої ознаки:

1. Залежно від бази порівняння:

1.1 Ресурсні мультиплікатори -- за базу порівняння беруть суму витрат (наприклад, вартість / капітал підприємства).

1.2 Результатні мультиплікатори -- за базу порівняння беруть досягнуті результати діяльності (наприклад, вартість / генерований потік капіталу).

2. Залежно від періоду охоплення:

2.1 Інтервальні мультиплікатори-- відтворюють зв'язок вартості об'єкта оцінки з показниками, які формуються протягом певного періоду (наприклад, вартість / прибуток).

2.2 Одномоментні мультиплікатори -- визначають вартість підприємства відповідно до досягнутих на певну дату результатів чи понесених витрат (наприклад, вартість / чисті активи підприємства).

3. Залежно від сутнісного змісту:

3.1 Вартісні (цінові) мультиплікатори -- відношення вартості до бази порівняння.

3.2 Фінансово-економічні мультиплікатори - відношення ключових фінансових чи економічних показників до значень об'єктів-аналогів; як правило, використовуються у внутрішніх порівняльних процедурах.

Різновидом методу мультиплікаторів можна вважати метод галузевих співвідношень, який базується на попередньо визначених та усереднених співвідношеннях між характеристиками об'єктів порівняння.

4.4 Результатний підхід оцінки вартості потенціалу підприємства

Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об'єкта. Так, в процесі оцінки з позиції результатної концепції основним фактором, що визначає вартість об'єкта, виступає доход, який цей об'єкт здатний генерувати. Чим більше доход, принесений об'єктом оцінки, тим більше величина його ринкової вартості за інших рівних умов.

Сутність методів доходного підходу полягає в прогнозуванні майбутніх доходів від використання об'єкта на один або кілька років з наступним перетворенням цих доходів у поточну вартість об'єкта. При цьому мають значення тривалість періоду одержання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, що супроводжують даний процес.

Перетворення майбутніх доходів у величину поточної вартості здійснюється за допомогою спеціальних коефіцієнтів - ставки дисконту або коефіцієнта капіталізації, що розраховуються за даними ринку.

Ставка дисконту - це необхідна інвесторам ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти. Вона має розраховуватися з урахуванням впливу трьох факторів:

1) наявності у багатьох підприємств різних джерел залученого капіталу, які вимагають різних рівнів компенсації;

необхідності урахування для інвесторів вартості грошей у часі;

фактора ризику або ступеня імовірності одержання очікуваних у майбутньому доходів.

Існують різні методи визначення ставки дисконту, найбільш розповсюдженими з яких є:

модель середньозваженої вартості капіталу - для грошового потоку всього інвестованого капіталу;

модель оцінки капітальних активів для грошового потоку власного капіталу;

метод кумулятивної побудови (для грошового потоку для власного капіталу).

Розрахунок ставки дисконту за методом середньозваженої вартості капіталу здійснюється за формулою:

(4.2.)

де r - ставка дисконту;

В_пк, В_вк - вартість залучення позикового та власного капіталу відповідно;

ПП - ставка податку на прибуток підприємства;

w_пк>w_вк - відповідно частка позикового та частка власного капіталу в структурі капіталу підприємства.

Відповідно до моделі оцінки капітальних активів ставка дисконту розраховується за формулою

(4.3.)

де - безризикова ставка доходу;

- коефіцієнт бета, який характеризує рівень систематичного ризику, пов'язаного з макроекономічними та політичними процесами, що відбуваються в країні;

- загальна прибутковість ринку в цілому;

Размещено на http://www.allbest.ru/

41

- різні надбавки, пов'язані з ризиками інвестування в даний об'єкт.

Безризикова ставка доходу на капітал відображає гарантований доход, який може бути отриманий від інвестицій з низьким рівнем ризику. Як така ставка в практиці звичайно використовується ставка доходу за довгостроковими державними борговими зобов'язаннями (облігаціями або векселями) або ставка за внесками, що характеризуються найменшим рівнем ризику (ставка за валютними депозитами у будь-якому банку, що вважається надійним).

Коефіцієнт може бути отриманий двома способами:

шляхом проведення статистичного аналізу зміни
прибутковості акцій найбільших підприємств галузі;

на етапі проведення фінансового аналізу оцінюваного підприємства, виявлення й оцінки ризиків, пов'язаних з його фінансовим положенням.

В процесі використання кумулятивного методу базою розрахунків є ставка дисконту за безризиковими цінними паперами, до якої додаються надбавки на альтернативні витрати, пов'язані з ризиком інвестування даний об'єкт. Визначення таких надбавок передбачає внесений поправок на дію кількісних і якісних факторів ризику, пов'язаних зі специфікою оцінюваного об'єкта.

Ставка (коефіцієнт) капіталізації - це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Ставка капіталізації для підприємства звичайно виводиться зі ставки дисконту шляхом відрахування очікуваних середньорічних темпів зростання прибутку або грошового потоку (залежно від того, яка величина капіталізується). Таким чином, для того самого підприємства ставка капіталізації звичайно нижче, ніж ставка дисконту.

(4.4.)

K_кап- ставка капіталізації;

t - очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.

4.5 Інші методи оцінки потенціалу підприємства

З погляду процесів реформування власності, що відбуваються в Україні, значний інтерес представляє комплексна оцінка фінансового стану підприємств, що проводиться методом рейтингового аналізу.

Рейтинг (у даному контексті) -- це метод порівняльної оцінки діяльності декількох підприємств. У основі рейтингу лежить узагальнена характеристика по певній ознаці (ознакам), що дозволяє групувати підприємства в певній послідовності по спаданню (зростанню) даної ознаки.

Критерії класифікації підприємств можуть відображати окремі сторони їх діяльності (прибутковість, ліквідність, платоспроможність) або діяльність підприємства в цілому (об'єм операцій, надійність, імідж). В якості оціночного критерію може виступати рівень економічної спроможності підприємства.

Характер формування і призначення рейтингів різні. Часто рейтинги ґрунтуються на вивченні офіційної звітності підприємств (балансів). Адекватність таких рейтингів реальному положенню справ в значній мірі залежить від достовірності звітних даних і системи показників, використовуваних для характеристики надійності підприємств.

При складанні рейтингів виділяють два основні методи - експертні і аналітичні.

Експертний метод заснований на досвіді і кваліфікації спеціалістів - експертів, які використовують доступну інформацію і виконують за власними методиками аналіз кількісних і якісних параметрів. В процесі аналізу поряд з власне економічними показниками враховується цілий ряд показників загального характеру. Основними з них є:

* загальні характеристики (організаційно-правова форма, історія створення, наявність філіалів і структурних підрозділів, ділова репутація, наявні ліцензії, товарні знаки);

* узагальнюючі показники (статутної капітал, валюта балансу, наявність фондів і т.д.);

* спеціальні аналітичні фінансові показники (структура інвестицій, ліквідність, достатність капіталу, прибутковість).

Аналітичний метод базується на офіційній фінансовій звітності підприємства і аналізі кількісних показників. Аналіз проводиться по формалізованій схемі розрахунку коефіцієнтів і визначення загального (рейтингового) балу. Умовно можна виділити три основні етапи аналізу:

1) відсів підприємств (по формальних ознаках визначаються підприємства, про яких з високою часткою ймовірності можна сказати, що їх фінансовий стан сумнівний або достовірність представленої по них звітності викликає велику підозру);

2) розрахунок використовуваних коефіцієнтів, що визначають співвідношення окремої статті в балансі підприємства;

3) визначення підсумкового балу рейтингу (як правило, шляхом підсумовування розрахованих коефіцієнтів, кожному з яких надана певна питома вага).

Якість одержаного результату визначається повнотою оцінки рейтингової характеристики фінансового стану підприємства, коректністю і обґрунтованістю розрахунку підсумкового балу рейтингу. Повне і детальне дослідження діяльності підприємства може бути здійснене працівниками підприємства, які мають нагоду користуватися повною і достовірною інформацією, що включає не тільки фінансову звітність підприємства, але і аналітичні розшифровки всіх статей і дані спеціальних спостережень (архіви, картотеки і т.п.). Проте слід мати на увазі, що фахівці, які працюють на підприємстві, можуть бути суб'єктивні в своїх оцінках і в окремих випадках недостатньо компетентні.

Факторний аналіз доцільний при вимірюванні виробничого потенціалу. Виділення основних матеріальних, трудових і вартісних факторів (трудомісткість, матеріаломісткість, фондомісткість, капіталомісткість, енергомісткість), їх вимірювання і оцінка дозволяють визначити місткість виробничого потенціалу. Систематичний аналіз взаємозамінних факторів є основою для вибору оптимальної схеми організації.

Економіко-математичне моделювання доцільно застосовувати при оцінці науково-технічного потенціалу підприємства, тобто сукупної можливості підприємства по випуску нової продукції, упровадженню досягнень науки і техніки, прогресивних технологій. Використання економіко-математичних моделей дозволяє розробити сценарії реалізації інноваційних стратегій з урахуванням наявних ресурсів.

Економіко-математичне моделювання використовується також при діагностиці оптимальності плану випуску виробів, при максимізації прибутку і об'єму реалізації, при мінімізації витрат на одиницю вироблюваної продукції (робіт, послуг) і ін.

Індексний метод оцінки потенціалу

Завершальним етапом аналізу виробничого потенціалу є присвоєння максимальному значенню розрахованих показників 1 та проведення розрахунку часткових та інтегрального індексів конкурентоспроможності підприємства за формулами:

- для ознак-стимуляторів:

, (4.5.)

- для ознак-дестимуляторів:

, (4.6.)

де - частковий індекс виробничого потенціалу підприємства;

- максимум значення n-го показника ознаки-стимулятора порівнюваних підприємств;

- мінімум значення n-го показника ознаки-дестимулятора порівнюваного

підприємства;

- кількість показників.

, (4.7.)

де - інтегральний індекс виробничого потенціалу підприємства.

ТЕМА 5. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД

5.1 Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об'єктів складовими потенціалу підприємства

Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об'єкти нерухомості. Так чи так, але виробничі процеси всіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника за визначення їх потенціалу.

Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцем розташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно пов'язаний з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об'єкти.

Виняткова роль земельних ділянок та об'єктів нерухомості у виробничо-господарському процесі окремого підприємства та в розвитку суспільних економічних відносин спричиняє необхідність ґрунтовного дослідження втілених у них корисних матеріально-майнових властивостей, як реальних, так і потенційних.

Визначаючи потенціал підприємства як сукупність внутрішніх і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід підкреслити складність його кількісної детермінації. Найбільш піддатливою до кількісного вимірювання складовою цієї сукупності можливостей є земельна ділянка та збудовані на ній об'єкти.

З метою однозначного визнання об'єктів нерухомості та земельних ділянок підприємства елементами його потенціалу слід дослідити їхні специфічні риси, які можуть підтвердити чи спростувати цю тезу. Засадничим положенням такого дослідження слід уважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об'єктів нерухомості, які виявляються в господарських процесах. Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

1.Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об'єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.

2. З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку і підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об'єктів нерухомості.

3. Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

4. Сам процес залучення земельної ділянки чи об'єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об'єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

5. Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

6. Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.

Перш ніж перейти до методології визначення вартості земельно-архітектурних елементів потенціалу підприємства, слід визначитися з основними термінами, що їх уживатимемо надалі:

- земельна ділянка - це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцем розташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах. По суті, усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об'єкт оцінки - земельну ділянку.

- фізична площа земельної ділянки - це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні.

- геодезична площа земельної ділянки - це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За цією площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.

- межі земельної ділянки - це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж.

- юридичний статус - це сукупність права власності, забудови, застави, переваги придбання та інших законних зобов'язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання.

- цільове призначення земельної ділянки - це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей.

- поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) - фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживної вартості).

- до нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцем розташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус.

- конструктивна система об'єкта - це сукупність будівельних елементів і конструктивних рішень, яка визначає можливість об'єкта виконувати корисні функції та запобігає неприпустимим деформаціям у межах встановленого часового періоду й умов експлуатації..

- цілісний архітектурний комплекс - це сукупність об'єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі.

- конструктивний елемент нерухомості - це елементарна неподільна частина об'єкта, поєднана в загальній системі.

- будівлі - інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.

- приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами з певними функціонально-технічними характеристиками.

- споруди - будівельні об'єкти, призначені для перебігу спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Слід зазначити, що кожен аналітик використовує той чи інший метод визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій. Удалі спроби такого поєднання дають підстави казати про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства у цілому і таких його елементів, як земля, будівлі та споруди.

5.2 Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об'єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

- ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

На відміну від ділянок другої групи, вартість яких визначається виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оцінка вартості ділянок першої групи складніша, бо враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям та низку інших особливостей, які розглянуті далі.

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання; санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого - як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

У першому випадку йдеться про так звану масову оцінку, основна ціль якої-- встановлення нормативної ціни землі. Методичний та організаційний інструментарій такої оцінки викладено в затвердженому 1997 року типовому документі «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальновживаної у світовій практиці методології та методів визначення ринкової вартості землі.

У зв'язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався і об'єктивно неможливо забезпечити конкурентоспроможність продажу, типовість фінансування та інші ринкові умови, ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки, не можуть у повному обсязі відповідати загальновживаній концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають «умовно ринковими», «ринковою вартістю з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру», а також «оціночною' вартістю», тобто встановлення тієї можливої ціни, за якої на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умов власності або умов використання власності за підписання цивільно-правових угод.

Без огляду на певну обмеженість (спрощеність) сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок (проти можливих ринкових еквівалентів) практичне використання їх є прогресивним кроком у реалізації загальновживаної концепції ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, властиві нормативно-грошовій і експертній оцінці (табл. 5.1).

Таблиця 5.1 Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об'єктами нерухомості
Ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки	Ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і на ній самій
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом.
Не враховує кон'юнктури ринку та економічної ситуації в країні	Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною	Вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки
Має тільки нормативний характер	Має ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу і землекористування

Не зважаючи на позитивні зрушення у сфері земельно-оціночної діяльності, які відбулися за останні роки (1997-2002 рр.), запровадження загальносвітових ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок призводить до певних труднощів методичного характеру.

5.3 Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

На думку окремих авторів, існує понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, хоч за ретельного аналізу змістового наповнення і техніки розрахунків їх коло значно звужується. Якщо не зважати на термінологічні різночитання і процедурні відмінності, всі вони, по суті, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного.

Брак ринку промислової нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи:

1) метод залишку для землі;

2) метод капіталізації земельної ренти;

3) метод зіставного продажу;

4) метод співвідношення (перенесення);

5) метод витрат на освоєння.

Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, котра розглядає увесь дохід, що стосується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому ();

2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

(5.1)

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд () складається з коефіцієнта капіталізації для землі () і коефіцієнта відшкодування капіталу (), що дорівнює . Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об'єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості;

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку ():

. (5.2)

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки ():

(5.3)

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значущість цього методу зростає за умов наявності та розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує порівнянні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі. За сучасних умов метод є досить ефективним для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій.

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

- ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;

- ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

- ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов'язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента - з його функціональною структурою. її показники належать до галузі чи виду діяльності у цілому й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності даватимуть різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть потребувати найрізноманітніших умов для свого розміщення, а пропонування вільних ділянок через обмеженість міської території в цілому, як правило, не відповідає попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

, (5.4)

де - вартість земельної ділянки, грн.;

- витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км;

- нормативна рентабельність (як правило, становить не більше 6%);

- нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%);

- коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

- коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки;

- площа земельної ділянки, км .

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об'єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. Зіставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об'єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:

- за одиницями порівняння;

- за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв'язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за 1 м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за квартиру, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об'єкта оцінки. Серед цих ознак як елементи порівняння є найпоширенішими: правовий статус до земельної ділянки; умови продажу; дата продажу; місце розташування; фізичні характеристики.

Відмінності земельної ділянки-аналога та оцінюваної земельної ділянки в ознаках, які визначають їхню вартість, необхідно враховувати через надбавку чи знижку або іншим способом. Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за елементами порівнянь, які впливають на вартість.

Коригування може проводитися в гривнях або у відсотках за кожним фактором чи за всією їхньою сукупністю на незалежній основі через додавання або на кумулятивній основі через множення значень поправок. При цьому необхідно використовувати ряд індексів цін та поправочні коефіцієнти.

Максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку порівняльний метод є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише в тому, що в Україні нема розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок за зіставляння результатів продажу, у браку належного обґрунтування кількісних значень коригувальних коефіцієнтів.

На сьогодні з певним допуском можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів за внесення поправок стосовно розбіжностей у місцерозташуванні, фізичних характеристик земельної ділянки та особливостей використання прилеглої території.

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові - ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують цю суму й отримують вартість земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До відпливу капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До припливу капіталу відносять виторг від продажу ділянок, очищений від витрат на продаж, та освоєння кожного лота. Слід зазначити, що ставка дисконту формується відповідно до розглянутих у розділі 5 принципів та методів, а період дисконтування визначається, виходячи з тривалості періоду, протягом якого передбачається продати земельні ділянки.

Використовувати даний метод слід досить обережно. Основна сфера його використання - оцінка недавно поділеного чи підготовленого до поділу земельного масиву. Прогнозоване освоєння має відображати найліпший та найефективніший варіант використання землі.