Совершенствование организации ипотечного кредитования в РФ на примере Северо-Западного банка Сбербанка РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМ

Тема: Совершенствование организации ипотечного кредитования в РФ (на примере Северо-Западного банка Сбербанка РФ)

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты исследования системы ипо-течного кредитования

1.1 Кредитование населения как одна из функций кредитно-финансовых институтов

1.1.1 Сущность функций и принципы кредитных отношений

1.1.2 Кредитование - как основная составляющая банковской дея-тельности

1.2 Роль и место системы ипотечного кредитования в кредитно-финансовых отношениях

1.3 Отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования

1.3.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

1.3.2 Особенности ипотечного кредитования в России

1.4 Анализ состояния рынка ипотеки в Санкт-Петербурге.

Глава 2. Экономическая оценка эффективности деятельности Северо-Западного банка Сбербанка РФ в сфере ипотечного кредитования

2.1 Характеристика деятельности Северо-Западного банка Сбер-банка РФ

2.2 Порядок и условия выдачи ипотечных кредитов в Северо-Западном банке

2.2.1 Основные виды ипотечных кредитов, действующие в банке

2.2.2 Процедура получения ипотечного жилищного кредита в Се-веро-Западном банке СБ РФ

2.3 Анализ финансового состояния Северо-Западного банка СБ РФ

Глава 3. Разработка мероприятий по совершенствованию орга-низации ипотечного кредитования в Северо-Западном банке СБ РФ

3.1 Коммерческая оценка инвестиционного проекта

3.2 Механизм совершенствования ипотечного кредитования в Се-веро-Западном банке Сбербанка РФ

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Ее значение так велико, оттого, что покупка жилой недвижимости - одно из самых дорогостоящих и значительных приобретений в жизни любого человека.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность нашей работы состоит в том, что на сегодняшний день большое количество россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий, но многие из них лишены такой возможности по разным причинам. Решение данной проблемы возможно благодаря ипотечному кредитованию граждан. Развитие ипотечного кредитования - одно из наиболее приоритетных и перспективных направлений деятельности банка на долгие годы.

Объектом исследования является Северо-Западный банк Сбербанка РФ. Сбербанк России - крупнейший банк России и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции в кредитной системе. Северо-Западный банк Сбербанка РФ - это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг, как традиционных, связанных с привлечением средств во вклады, кредитованием, расчетно-кассовым обслуживанием, так и сравнительно новых для банка - дилинговых, операций с фондовыми ценностями, посреднических и т. д. Приоритетным направлением в работе Северо-Западного банка Сбербанка России является развитие операций по кредитованию населения. Банк является самым крупным участником рынка кредитования физических лиц, предлагая наиболее разнообразный перечень кредитных продуктов, постоянно расширяя и совершенствуя его.

Целью нашего исследования является разработка мероприятий по совершенствованию организации ипотечного кредитования в Северо-Западном банке СБ РФ.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;

- исследовать состояние рынка ипотеки в Санкт-Петербурге;

- проанализировать финансовое состояние Северо-Западного банка Сбербанка РФ;

- выявить проблемы организации ипотечного кредитования в банке;

- разработать проект по открытию ипотечного центра;

- дать предложения по совершенствованию организации ипотечного кредитования в Северо-Западном банке СБ РФ.

В работе использованы современные литературные источники для наиболее полного понимания и раскрытия возможностей ипотечного кредитования. В том числе монографическая социально-экономическая литература, статьи современных профессиональных СМИ, материалы Сберегательного банка РФ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Кредитование населения как одна из функций кредитно-финансовых институтов

1.1.1 Сущность функций и принципы кредитных отношений

Кредит происходит от латинского "kreditum" (ссуда, долг). В то же время "kreditum" переводится как "верую", "доверяю". В широком смысле слова -- и с юридической, и с экономической точек зрения -- кредит -- это сделка, договор между юридическими или физическими лицами о займе, или ссуде. Один из партнеров (ссудодатель, кредитор) предоставляет другому (ссудополучателю, заемщику) деньги (иногда имущество) на определенный срок с условием возврата эквивалентной стоимости, как правило, с оплатой этой услуги в виде процента. При кредите появляется договор займа, или ссуды (понятия займа и ссуды можно использовать как синонимы). В современных условиях все ссуды оформляются в виде денежного кредита, и кредитные отношения являются частью всех денежных отношений. Главное, что отличает денежную ссуду от всех других форм денежных отношений, -- это возвратное движение стоимости. В кредите находят выражение производственные отношения, когда хозяйствующие субъекты, государство, организации или отдельные граждане передают друг другу стоимость на условиях возвратности во временное пользование. Под кредитными отношениями подразумеваются все денежные отношения, связанные с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, эмиссией наличных денежных знаков, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита, совершением страховых операций (частично) и т.д. Деньги выступают как средство платежа всюду, где присутствует кредит. Формой движения ссудного фонда является кредит. Благодаря кредиту в хозяйстве, производительно используются средства, высвобождаемые в ходе работы предприятий, в процессе выполнения государственного бюджета, а также сбережения отдельных граждан и ресурсы банков. Кредит является средством межотраслевого и межрегионального перераспределения денежного капитала. Кредитные отношения обусловлены непрерывным кругооборотом средств в хозяйстве и позволяют эффективно использовать все фонды денежных средств для нужд производства, торговли и потребления[16].

Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют как крупные предприятия и объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так и отдельные граждане.

Место и роль кредита в экономической системе общества определяются, прежде всего, выполняемыми им функциями, как общего, так и селективного характера:

- перераспределительная функция;

- экономия издержек обращения;

- ускорение концентрации капитала;

- обслуживание товарооборота;

- ускорение научно-технического прогресса[9].

Кредит - это экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщиком по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование. Кредит представляет собой движение ссудного фонда, осуществляемого через банковскую систему и специальные финансово-кредитные институты. Банки аккумулируют временно свободные денежные средства предприятий и населения и передают их на основе возвратности, обеспеченности, срочности и платности предприятиям, нуждающимся в них.

Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных капиталов. Эти принципы стихийно складывались еще на первом этапе развития кредита, а в дальнейшем нашли прямое отражение в общегосударственном и международном кредитном законодательствах.

Банковское кредитование осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, которые предоставляют собой требования к организации кредитного процесса. К принципам кредитования относятся:

- возвратность и срочность кредитования;

- дифференцированность кредитования;

- обеспеченность кредита;

- платность банковских ссуд.

- целевой характер кредита[9].

Возвратность является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать, поэтому возвратность является неотъемлемой частью кредита, его атрибутом. Возвратность и срочность кредитования обусловлена тем, что банки мобилизуют для кредитования временно свободные денежные средства предприятий, учреждений и населения. Эти средства не принадлежат банкам, и, в конечном итоге, они, придя в банк с различных сегментов рынка, в них и уходят (потребительское, коммерческое кредитование и т.д.). Главная особенность таких средств состоит в том, что они подлежат возврату владельцам, вложившим их в банк на условиях срочных депозитов. Поэтому "золотое" банковское правило гласит, что величина и сроки финансовых требований банка должны соответствовать размерам и срокам его обязательств. Нарушение этого основополагающего принципа и приводит к банкротству банка.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок, т.е. в нем находит конкретное выражение фактор времени. И, следовательно, срочность есть временная определенность возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств в хозяйстве заемщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные. Если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет свое подлинное назначение.

Дифференцированность кредитования. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.).

Обеспеченность кредита закрывает один из основных кредитных рисков - риск непогашения ссуды. Если бы не принимался во внимание этот принцип, то банковское дело превратилось бы в спекулятивное занятие, где высокий риск ведения операций привел бы к резкому росту процентных ставок. Размеры и виды обеспечения зависят от финансового положения заемщика условий ссуды, отношений с заемщиком.

Действующее законодательство предусматривает, что одним из способов обеспечения банковских ссуд является залог. В силу залога кредитор (банк) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение требований коммерческого банка из стоимости заложенного имущества производится по решению суда или арбитража (хозяйственного суда).

В обеспечение ссуды банки могут принимать от ссудозаемщиков в залог любое имущество заемщика, в том числе здания, сооружения, товарно-материальные ценности, товарораспорядительные документы, векселя и другие долговые обязательства, ценные бумаги (акции, облигации, казначейские обязательства и др.), иностранную валюту. В залог принимается только имущество, свободное от залога, которое находится в собственности заемщика или принадлежит ему на праве полного хозяйственного ведения. Принимаемые банком в залог товары должны быть застрахованы за счет заемщика.

Платность банковских ссуд означает внесение получателями кредита определенной платы за временное пользование для своих нужд денежными средствами. Реализация этого принципа на практике осуществляется через механизм банковского процента. Ставка банковского процента - это своего рода «цена» кредита.

Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлеченные в депозиты чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования их на собственные и другие нужды.

При рассмотрении вопроса размера платы за кредит, банки должны учитывать следующие факторы:

- ставка рефинансирования ЦБ РФ;

- средняя процентная ставка привлечения (ставка привлечения межбанковских кредитов или ставка, уплачиваемая банком по депозитам различного вида);

- структура кредитных ресурсов (чем выше доля привлеченных средств, тем дороже должен быть кредит);

- спрос на кредит со стороны потенциальных заемщиков (чем меньше спрос, тем дешевле кредит);

- срок, на который испрашивается кредит, вид кредита, а точнее степень его риска для банка в зависимости от обеспечения;

- стабильность денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции, тем дороже должна быть плата за кредит, т.к. у банка повышается риск потерять свои ресурсы из-за обесценивания денег).

1.1.2 Кредитование - как основная составляющая банковской деятельности.

Кредитные ресурсы предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим высокую репутацию и надежность. Кредиты юридическим лицам предоставляются как на финансирование отдельных проектов, контрактов, сделок, так и на пополнение оборотных средств предприятий и покрытие разрывов в платежном обороте в соответствии с разработанными бизнес-планами.

Кредитование предприятий и населения относится к традиционным видам банковских услуг. В дипломном проекте мы обратим особое внимание кредитованию частных клиентов (физических лиц).

С целью наиболее полного удовлетворения индивидуальных потребностей представителей различных социальных и возрастных групп банки активно продвигают розничные кредитные продукты самого широкого спектра.

Кредитование физических лиц является самым быстрорастущим сектором банковского бизнеса в России. Среди кредитов физическим лицам подавляющую долю составляют ссуды со сроком погашения более 3 лет. На них приходится около 72% портфеля кредитов. Второе место занимают кредиты от года до трех лет (18% портфеля) и от полугода до года (10% портфеля). Большая срочность подавляющей части ссуд обеспечивает банки, занимающиеся подобными кредитами, высокими доходами на протяжении нескольких лет вперед. Иными словами, банки - лидеры кредитования физ. лиц - будут оставаться также лидерами по объему годовой прибыли в течение нескольких предстоящих лет. Десятка крупнейших банков по объёму выданных кредитов физическим лицам на 1 июля 2007 года представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1 Банки - лидеры кредитования физических лиц

Банк	Объём кредитов, выданных физ. лицам, млн. руб.
Сбербанк	872162
Русский Стандарт	171555
Росбанк	87550
ВТБ24	86451
Уралсиб	50636
Банк Москвы	49533
Россельхозбанк	48737
Урса-банк	47478
ХКФБ	38769
Альфа-банк	31944

Как видно из табл. 1.1, безусловным лидером является Сбербанк, на который приходится около 42% рынка (исходя из текущей экспертной оценки совокупного объема рынка). Второе место занимает частный банк Русский Стандарт. Несмотря на то, что он не публикует открытую отчетность на него приходится 6,36% рынка. Третье место закрепилось за Росбанком. Его доля на рынке составляет порядка 3%[5].

Рассмотрим основные виды кредитов, предоставляемые банками физическим лицам.

- Потребительский кредит

Наиболее популярной услугой в последнее время на российском рынке становится потребительский кредит. Потребительский кредит - это продажа торговыми предприятиями потребительских товаров с отсрочкой платежа или предоставление банками ссуд на покупку потребительских товаров, а также на оплату различного рода расходов личного характера (плата за обучение, медицинское обслуживание и т.п.). Главный отличительный признак потребительского кредита - целевая форма кредитования физических лиц. Потребительский кредит может предоставляться как в товарной форме: товар приобретается в кредит или в рассрочку в розничной торговле, так и в денежной: денежную ссуду получают в банке и используют в потребительских целях.

С помощью такого кредита реализуются товары длительного использования (автомобили, мебель, бытовая техника). Как правило, российские банки выделяют отдельно кредиты на покупку транспортных средств, ввиду специфических характеристик этого товара и особых правил его приобретения.

Кроме того, отдельно выделяются ссуды на оплату обучения, отдыха, медицинских и прочих услуг, так как для российского рынка частного кредитования это услуги новые и поэтому многие банки не рискуют пока их оказывать в массовом порядке.

Срок потребительского кредита обычно составляет от одного года до трех лет, процент - от 10 до 25%. Население промышленно развитых стран тратит от 10 до 20% своих ежегодных доходов на покрытие потребительского кредита. В случае неуплаты по нему, имущество изымается кредиторами.

- Автокредит

Автокредит - целевой кредит на покупку автомобиля. Автокредитование - составная часть потребительского кредитования. Как уже было указано, кредиты на покупку транспортных средств выделяются банками в отдельную группу. Это вызвано рядом особенностей. Возникает необходимость страхования транспортного средства и автогражданской ответственности заёмщика. Страховка может повлиять на размер кредита.

Автокредит, в отличие от других потребительских кредитов, может предоставляться как на новый автомобиль, так и на поддержанное транспортное средство.

Чтобы получить экспресс-кредит на любую новую машину, заемщику потребуются лишь паспорт и водительские права, и при благоприятном стечении обстоятельств он может уехать на новом автомобиле в этот же день. При этом в банк, как правило, приезжать не нужно, достаточно посетить автосалон. Отсутствие достаточного количества времени для проверки надёжности клиента - основная причина повышения кредитных ставок при экспресс-кредитовании.

Довольно высоки процентные ставки и при кредитовании автомобилей с пробегом. Сам процесс кредитования приобретения подержанных автомобилей не сильно отличается от кредитования покупателя нового автомобиля. Удорожание услуг кредитования связано с тем, что качество предмета залога (собственно автомобиля) в данном случае заведомо ниже. Если заемщик окажется недобросовестным, банку придется потратить значительно больше усилий на то, чтобы реализовать заложенную машину. Также при выдаче кредитов на подержанные автомобили возникает ряд ограничений и требований, которым должна соответствовать покупка. Это касается в первую очередь юридической чистоты приобретаемого автомобиля. Существуют ограничения и по возрасту авто. Бывают и дополнительные условия по страхованию или по покупке машины только в салоне официального дилера данной марки, который может дать гарантию на автомобиль.

При кредитовании подержанных автомобилей банки стараются не брать на себя лишние риски на случай, если оценка рыночной стоимости машины не соответствует действительности. Поэтому сумма кредита на машины с пробегом не превышает, как правило, 40-50% стоимости автомобиля. В целом, различия между программами автокредитования постепенно стираются. Большинство банков выдает кредиты на покупку автомобилей как в долларах или Евро, так и в рублях. Максимальная величина автокредита определяется кредитующим подразделением Банка на основе платежеспособности заемщика, но не может превышать цены приобретаемого транспортного средства, указанной в договоре купли-продажи и/ или платежных документов. Размер первоначального взноса чаще всего составляет 10-20% от стоимости автомобиля. На сегодняшний день ставки по автокредитам составляют 10,5-12% годовых в валюте и 11-20% годовых в рублях, кредиты выдаются на срок от года до пяти лет. Стандартным обеспечением по автокредиту является сам автомобиль, который должен быть полностью застрахован (страховка составляет 7-10% от его стоимости).

- Кредит на обучение

Кредит на обучение является составной частью потребительского кредитования. Надо отметить, что, когда речь идёт об образовательных кредитах, в первую очередь имеются в виду займы на получение высшего образования.

На Западе кредиты на образование давно стали нормой. Передовой страной в этом плане являются США. Американское правительство давно внедрило федеральную программу, предусматривающую материальную помощь студентам. Она бывает двух видов -- гранты на обучение и займы. Распространена ситуация, когда студент во время учебы просто работает на университет и таким образом оплачивает обучение. По статистике, за финансовой помощью обращаются около 70% студентов. В США существует три вида государственных займов: его выдают правительство, частные структуры (под гарантии правительства) и кредит для учащихся из малоимущих семей. Вопрос о сумме и сроке возврата ссуды решается в индивидуальном порядке в зависимости от учебного заведения.

Сейчас в России существуют три схемы получения высшего образования: бюджетные места (финансируются из госказны или бюджетов регионов); целевой набор (платит организация, заказавшая для себя специалиста); коммерческий прием (платит сам студент или его родители).

Поступить на бесплатное место по конкурсу удается далеко не всем и часто не из-за отсутствия знания, а по причине несоответствия стандарта уровня образования выпускников средних школ и требований, предъявляемых в вузе. Не каждая семья готова заплатить за обучение от 800 до 3000 долларов в семестр, а абитуриент тем более вряд ли располагает достаточными средствами для поступления в университет на коммерческой основе. Кроме того, с каждым годом бюджетных мест в вузах становится меньше, а плата за обучение регулярно повышается.

Во всем мире эта проблема решается с помощью кредитов на образование. В России этот продукт предоставляется немногими банками. В получении образовательного кредита нуждаются, как правило, те, кто еще не имеет стабильного заработка. Значит, условия выдачи займа на образование должны быть более мягкими по сравнению с другими потребительскими кредитами: желательна более низкая ставка, а срок кредитования должен как минимум в 2-3 раза превышать срок обучения.

На сегодняшний день одним из самых развивающихся видов кредитования является ипотечное кредитование.

В следующем разделе рассмотрим подробнее один из основных видов кредитов - ипотечный кредит.

1.2 Роль и место системы ипотечного кредитования в кредитно-финансовых отношениях

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование. Формирование системы ипотечного кредитования является важным аспектом в современной кредитной политике государства. Согласно современным экономическим концепциям, система жилищного кредитования представляет собой совокупность отношений по аккумулированию денежных средств и их целевому распределению на приобретение жилой недвижимости и иные цели, способствующие улучшению жилищных условий. Система ипотечного жилищного кредитования - это комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе, которая занимает уникальное положение в национальной экономике. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе[1].

В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. В развитых странах система жилищного кредитования составляет важнейшую часть национальной финансовой системы, Ее значение так велико оттого, что покупка жилой недвижимости - одно из самых дорогостоящих и значительных приобретений в жизни любого человека. В связи с высокой стоимостью жилья по сравнению с годовым доходом домохозяйств в системе жилищного кредитования аккумулируется значительный объем финансовых средств, которые направляются на приобретение гражданами жилья и улучшение их жилищных условий. Операции жилищного ипотечного кредитования в финансовом секторе экономики развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережения, инвестирование и финансирование денежных средств.

Основными участниками такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств, для решения жилищных проблем. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести также риэлторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Основные кредиторы ипотечных жилищных кредитов в России - универсальные коммерческие банки. В западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные институты[22].

Когда широкие слои населения вовлечены в систему жилищного кредитования и им доступны условия заимствования средств, деятельность финансовых учреждений и способствует повышению эффективности использования капитала в экономике. Обеспечивая гражданам доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции. Доступность ипотеки для большинства домохозяйств позволяет им приобрести жилье в наиболее сжатые сроки и тем самым способствует снижению социальной напряженности, создает основу стабильных взаимоотношений в обществе.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство; кредиты на строительство и реконструкцию жилья; кредиты на приобретение жилья. Неотъемлемый инструмент системы ипотечного жилищного кредитования - обеспечение кредита, т.е. гарантия его возврата. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотекой. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике[14].

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им[8].

Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий: залога, закладной, ипотечного кредита.

В настоящее время основными источниками залогового права в России являются: часть I ГК РФ, Закон РФ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним». Законодательное обеспечение рынка недвижимости требует единства и соответствия денежно-кредитной и финансово-налоговой политики[14].

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе[1].

1.3 Отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования

1.3.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - германская (одноуровневая) и американская (двухуровневая). Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Вопрос заключается в том, какая из этих систем больше подходят для развития в России[15].

Немецкая модель ипотечного кредитования

Такая система доминирует в Германии, Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Германская модель отличается от американской подходом к недвижимости как к единичному товару, который нельзя унифицировать как финансовый продукт. А раз так, то вторичный рынок таких закладных весьма ограничен. Поэтому немецким ссудным банкам и компаниям приходится создавать большие уставные фонды для выпуска собственных ценных бумаг. Это значительно снижает возможности спекуляции, а значит и активность рынка.

С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных «стройсбережений».

Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.

Государство поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «воспомоществования» зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

Нетрудно понять, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. В Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

Американская модель ипотечного кредитования

Американцы чаще всего покупают готовое жилье, оплачивая сначала небольшую сумму наличными, а остальную стоимость - деньгами ипотечного банка под залог купленной недвижимости. Срок погашения таких кредитов - 15 - 20 лет. Государство выступает гарантом ипотеки, благодаря использованию посредничества больших фирм. Все эти сделки совершаются на основе стандартных финансовых составляющих, их продукт - недвижимость, ценные бумаги, закладные.

Вся схема такой ипотеки функционирует благодаря четырем субъектам рынка - заемщик, ипотечный банк, государство и инвестор. Государство выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, которые продаются инвестору. Он получает по ним небольшой, но постоянный обеспеченный доход. Различные страховые компании по законодательству обязаны выкупать определенное количество закладных. И когда заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о кредите, последний, выдав кредит, создает ипотечный пул - совокупность закладных (выданных кредитов), включая в игру остальных участников рынка. Американец в таком случае платит 10% вначале и 10 % при заселении, остальные средства, отдавая по ипотеке.

В августе прошлого года начало лихорадить и надежные немецкие ипотечные банки. Виной тому - невиданный кризис в системе жилищных кредитов в США, похоже, грозящий обернуться мировым банковским кризисом. У крупнейших европейских банков возникают проблемы - все из-за того, что беззаботные американские бедняки набрали кредитов, которые не желают гасить. В настоящее время в США ипотечным кредитованием занимаются более 1300 организаций, ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн. долларов.

Однако в этом лишь отчасти виновата ипотечная система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. На вырученные средства банк выдает новый ипотечный кредит. В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ - в зависимости от целей приобретения недвижимости: для проживания, сдачи в аренду, участия в инвестиционном проекте. Средняя процентная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.

Один из самых популярных вариантов - покупка квартиры в доме, как говорят американцы, «с чертежной доски». До начала строительства девелоперские компании начинают реализовать квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.

После реализации 30-40% квартир происходит второй решающий скачок цен, а затем стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть в первые 10-20% покупателей.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

На сегодняшний день более 90% российского ипотечного рынка развивается по законам американской двухуровневой модели кредитования.

1.3.2 Особенности ипотечного кредитования в России

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд рублей. При этом взрывным ростом характеризовался рынок ипотечного кредитования в регионах РФ. В целом 2007 год не был однозначным для российской ипотеки: С одной стороны - активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы - характеристики первичного рынка в прошедшем году[2].

К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно переходит в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедряются системы автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.

Объем выданных жилищных кредитов на 1 октября 2007 г. достиг 622,99 млрд. руб. Из них 486,22 млрд. руб. (78%) составили ипотечные кредиты, причем половину рынка контролировали Сбербанк и ВТБ. Данные о количестве и объеме выданных кредитов приведены в табл. 1.2.

Таблица 1.2 Итоги работы 10 ведущих ипотечных банков на 1 октября 2007 года

Банк	Текущий портфель ипотечных кредитов,млн. руб.	Объем выданных кредитов, млн. руб.	Количество выданных кредитов, шт.
1	2	3	4
1. Сбербанк ***	198 500	261 905	477118
2. Группа ВТБ	88 318	100 108	43286
3. Москоммерцбанк	23 232	30 915	5931
4. ГПБ-Ипотека ***	25 390	29 599	38739
5. ДельтаКредит	16 519	21 580	14000
6. Городской ИБ	10 557	20 100	9300
7. ТрансКредитБанк	17 857	19 328	16336
8. УРАЛСИБ	16 000	18 700	21600
9. Абсолют Банк	18 275	17 484	10115
10. КИТ Финанс	18 810	16 315	9564

В России безусловными лидерами на рынке ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ банк.

Как и в предыдущие годы, ипотечные кредиты демонстрировали опережающий рост по сравнению с другими кредитами населению: за 9 месяцев прирост задолженности по ипотеке составил 107,9% (по жилищным кредитам - 77,9%, по всем кредитам физическим лицам - 41,6%). При этом в третьем квартале 2007 г., несмотря на проблемы некоторых участников рынка, обусловленные ограничением возможностей фондирования из-за глобального дефицита ликвидности, ипотечные кредиты продолжали ускоренный рост: в июле-сентябре их объем увеличился на 29,9% (в то время как кредиты населению в целом выросли на 13,7%)[12].

На российском рынке пока не произошло повышения среднего уровня ставок по ипотечным кредитам в ответ на ограничение доступа российских банков к иностранному финансированию и удорожание заимствований. Напротив, ставки по вновь выданным ипотечным кредитам по результатам трех кварталов сократились (по сравнению с первым полугодием 2007 г.): в рублях - с 13% до 12,7%, в иностранной валюте - с 11,2% до 11%. Это обусловлено тем, что выдачу ипотечных кредитов активизировали крупнейшие российские банки, в меньшей степени зависимые от внешних источников фондирования, и дочерние ипотечные банки, получающие поддержку от материнских банков.

По состоянию на 01.10.07 в России насчитывалось 735 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 557 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. Регионами - лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов по итогам трех кварталов 2007 года стали: Москва (51,1 млрд. руб.), Тюменская область (24,3 млрд. руб.), Санкт-Петербург (23,8 млрд. руб.).

Большинство россиян берут ипотечные кредиты на срок до 20 лет. Банковские специалисты подсчитали, что именно 20-летний срок оптимален с точки зрения доходов населения и получения максимальной суммы кредита. 60% заемщиков подтверждают свои доходы по “смешанному” варианту[13].

Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 2,3%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой - становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионерах на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

Следует отметить ускоренный рост объемов ипотечного кредитования в регионах. Произошла сегментация рынков жилья и клиентской базы, банки переориентируются с продуктов, рассчитанных на широкие клиентские группы, на кредиты, предназначенные для целевой аудитории, например, молодые семьи. Совершенствование бизнес-процессов и либерализация условий кредитования обусловили повышение доступности (увеличение максимального размера кредита). Выходя на международные рынки, российская ипотека становится частью глобальной финансовой системы и зависит от изменений, которыми нельзя управлять. Потенциал роста российского ипотечного рынка значителен, но долгосрочное фондирование является основной проблемой. Кроме того, повышение доступности кредитов несет дополнительные риски, ипотечные портфели должны быть сегментированы по рискам, необходимо их точно оценивать и управлять ими[10].

1.4 Анализ состояния рынка ипотеки в Санкт-Петербурге

В 2007 году российский рынок ипотечных кредитов составил 2,3% ВВП - $30 млрд. Продолжающийся рост цен на недвижимость стимулирует спрос на ипотечные кредиты.

Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. В северной столице средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке составляет около 77 тыс. рублей. На фоне общего роста средних цен общие тенденции для всех сегментов рынка является зависимость цены продаж в каждом конкретном объекте от его местоположения[6].

В целом за 12 месяцев 2007 года рост средних цен на вторичном рынке составил 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквивалентах. Средняя цена предложения на конец декабря 2007 года составила 3 132 $/м2. Ценовая разница между ценами квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке в 4 квартале 2007 года составила 22,8%, что соответствует нормальному диапазону значений в коридоре от 22% до 25%.

На первичном рынке по состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения типового жилья составила 2 552 $/кв.м, причем 2 459 $/кв.м в сегменте «эконом» и 2 622 $/кв.м в сегменте «средний».

В тройку самых популярных у покупателей жилья в Петербурге в 1 квартале 2008 года вошли двухкомнатные квартиры Невского, Приморского и Фрунзенского районов Петербурга. Цена за м2 продолжает оставаться на очень высоком уровне, цены представлены в табл. 1.3.

Таблица 1.3 Цены предложения по районам города по состоянию на 20 марта 2008 года

Район	Цена, руб./м2	Изменение цены с декабря 2007 года
Василеостровский	97 045.0	8.34%
Выборгский	81 820.8	17.08%
Калининский	82 120.9	19.69%
Кировский	73 722.1	18.91%
Красногвардейский	89 359.7	27.25%
Красносельский	64 109.1	21.69%
Московский	88 419.2	24.45%
Невский	71 958.0	17.91%

С ростом цен на недвижимость связано увеличение объемов ипотечного кредитования. Когда несколько лет назад рынок ипотеки только начинал развиваться, ипотечные кредиты были дорогим удовольствием. Но постепенно, с увеличением информированности населения о возможностях ипотеки, количество желающих получить ипотечный кредит увеличилось, повысился спрос на ипотеку. Соответственно, банки стали конкурировать между собой, смягчая условия ипотеки и разрабатывая новые, более доступные продукты. На рынок стали приходить новые игроки, ситуация стала постепенно меняться.

С каждым годом ипотека в Санкт-Петербурге приобретает все большую актуальность. Ипотечное кредитование позволяет получить жилье, а затем, в течение нескольких последующих лет, оплачивать его полную стоимость.

Далеко ни все граждане России сразу осознали, что подвергать свои накопления инфляционным и прочим рискам нецелесообразно, что взять ипотечный кредит значительно удобнее, и как ни странно, оказалось выгоднее, чем просто копить деньги.