Перспективы развития ипотечного кредитования на рынке ценных бумаг России

Понятие "ипотека" появилось еще в Древней Греции. Первоначально обеспечением долга служила личная свобода должника, т.е. в случае невыполнения обязательства ему грозило рабство. В VI в. до н.э. личная ответственность была заменена имущественной: обеспечением обязательства становилась земля, на которой ставился специальный столб (на нем отмечались все долги собственника земли). Этот столб и назывался ипотекой («hipotetheka»- подставка, подпорка) Довдиенко И.В. Ипотека. Учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ. 2002. - 272 с..

Однако это был лишь первый шаг на пути формирования классической системы ипотечного кредитования, так как отсутствовал механизм рефинансирования, появившийся значительно позже, во второй половине XVIII века в Германии.

В Германии получила распространение так называемая одноуровневая система ипотечного кредитования, суть которой состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов Веремейкина В.Д. История развития ипотечных кредитных учреждений.// Банковские услуги.- 2001.- № 11.- с.34-39.. Выпуск и обращение таких бумаг регулируется специальным законодательством. Кроме того, выпускать закладные листы могут только определенные эмитенты (ипотечные банки), деятельность которых строго контролируется государством и органами банковского надзора и ограничивается ипотечными операциями.

Первым ипотечным кредитным учреждением (прообразом ипотечного банка) стал созданный по решению Фридриха Великого в 1770г. в Силезии "Silesian Landschaft". представлявший собой ассоциацию землевладельцев и имевший статус публично-правовой корпорации Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов. // Рынок ценных бумаг.- 2001.- №6.- с.73-79.. В этот период (после окончания Семилетней войны) основной проблемой было восстановление сельского хозяйства, поэтому в этот кредитный союз обязаны были входить все дворяне и помещики, и лишь обязательное членство давало право на получение кредита. Такие учреждения предоставляли кредит ценными бумагами - пфандбрифами, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок (позже указание на конкретное заложенное имущество исчезло) и содержались гарантии, предоставленные всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал такую бумагу на рынке. Ландшафту он выплачивал полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления.

Вскоре в Пруссии и в других германских государствах также стали создаваться ландшафты, однако членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев, Позже кредитование ценными бумагами появилось в Дании. Швеции, Австрии, а с середины XIX в. получило широкое распространение и в России.

В отличии от ландшафтов, облигации французского ипотечного банка Credit Fonder de France ("Французский Земельный Кредит"), созданного еще в 1852 г. при участии государства, изначально представляли собой облигации акционерного общества, выпущенные для рефинансирования ипотечных кредитов Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов. // Рынок ценных бумаг.- 2001.- №6.- с.73-79.. Это были надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Обеспечением облигаций являлась совокупность всех объектов, гарантирующих выданные банком кредиты. Таким образом, происходило рассеивание риска. Со временем эта форма рефинансирования стала преобладающей и в других странах, в том числе и в самой Германии, однако, прежнее историческое название пфандбрифов сохранилось, а выпускать их стали ипотечные банки.

Изначально ипотечные банки были преимущественно государственными учреждениями (первый частный акционерный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте Деньги, кредит, банки: Учебное пособие // Под ред. Е.Ф. Жукова,- М.: ЮНИТИ. 2000 г.- с. 324.) и обслуживали в основном крупные помещичьи хозяйств, и лишь в ХIХ-ХХ вв. они стали предоставлять кредиты горожанам и крестьянам.

Наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в первой половине XX в.: кредиты массово выдавались промышленным компаниям, а также сельским производителям. В Германии в этот период действовали судостроительные ипотечные банки, которые предоставляли кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.

Ипотечное кредитование в дореволюционной России

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в XV-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку - 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в.

II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005. - 208с..

До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию -- дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

Государственный банк для дворянства, учрежденный в 1754 г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе - для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту - для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке в 1786 г. была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка: Учебное пособие.- СПб.: Питер, 2001.- 228с..

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном - ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга. Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привели к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Однако вплоть до революции 1917 г. государство всячески поддерживало дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 3.

Таблица 3 Ипотечные кредитные институты в России на рубеже XIX-XX вв.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. И 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования - срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам - 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. - 3,5%. Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн. руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к оттеснению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).

Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.) Мехряков В.Т. Развитие кредитных учреждений в России: Учебное пособие.- М.: Дека, 1996. - 235с..

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности. Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XXвв.

Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. представлена в Приложении 2.

Механизм ипотечного кредитования был следующим Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России// Деньги и кредит. - 2003.-№12.-с.67-68:

Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.

Заемщик подавал заявку на ссуду под залог недвижимого имущества.

Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50% стоимости заложенного имущества.

Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.

Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.

Заемщику предоставлялся заем в виде облигаций.

Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.

Государственный банк оплачивал облигации и купоны.

Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)

Кредитное общество оплачивало требования Госбанка.

Отличительные черты данной модели Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России// Деньги и кредит. - 2003.-№12.-с.67-68:

- заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;

- был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение - недвижимость;

- проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;

- значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации. Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки, предоставляющие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876 г. их совокупный оборот достигал нескольких миллиардов рублей.

Первоначально деятельность частных ипотечных банков была связана с высоким риском, прежде всего кредитным. Ипотечные банки не располагали исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обременяющих закладываемые имения, о правах банков в ограничении залогодателей по распоряжению заложенными имуществами. Все это часто приводило к заключению сомнительных кредитных сделок, обесцениванию принятого залога. Отсутствие у банков права регулировать размещение выпускаемых ими закладных листов, неудовлетворительные условия производства публичных торгов затрудняли формирование кредитных ресурсов, подрывали ликвидность банков, что требовало образования необходимого резерва и поэтому повышало цену кредита. К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных - Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908г. возросли на 254,8 млн. руб. (40%), Дворянского земельного банка - на 392,2 млн. руб.(53%), Крестьянского поземельного банка - на 542,3 млн. руб. (90%) Мехряков В.Т. Развитие кредитных учреждений в России: Учебное пособие.- М.: Дека, 1996. - 235с..

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. Массовый характер приняло возникновение судо-сберегательных товариществ. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. - уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами. Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.

1.3 Классификация ипотечных кредитов