Перспективы развития ипотечного кредитования на рынке ценных бумаг России
Виды и история развития зарубежного и российского ипотечного кредитования. Модели жилищного займа в России. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования, практика их выпуска за рубежом. Проблемы и перспективы соответствующего рынка.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 08.09.2010 |
| Размер файла | 1,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Среди современных тенденций следует отметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двух типов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляет уровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займа являются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляется под процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1.5% составляет первичный кредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративные облигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже на сумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных в долларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погасить облигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитают их использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларах США и имеют доходность от 7 до 8.25% годовых, что при процентной ставке по номинированным в долларах кредитам с доходностью 12.5% годовых дает КЖФ маржу 4-5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.
Правительства африканских стран при формировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировой опыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищных условий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок для развития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточно капитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так, семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40% позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, где первый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитию американской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкая активность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странах Африки, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционные расходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например, операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходы по другим схожим банковским операциям.
Многие специалисты в африканских странах активно изучают европейскую систему контрактных сбережений. Среди рекомендаций для развития ипотечного рынка Африки отмечается необходимость создания ипотечных банков и выпуск ипотечных облигаций, создания фондов принудительного накопления с вложением средств в ипотечные активы, создания специальных фондов по аналогии с турецким Фондом массового жилья, активной политики правительства в данной области, в том числе выделение бюджетных средств, обеспечения действия эффективных процедур обращения взыскания и выселения.
Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заём (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпушенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчёт с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.
Банки-участники эмитируют номинированные в валюте США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов, один из которых сейчас практически не используется. Первый представляет собой кредиты, выдаваемые в долларах США. Второй продукт - кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу. Третий продукт - кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой - из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется. С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того, необходимы определённые инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других).
Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.
Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии. Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.
Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов - облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так. в Бразилии - основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов - облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счёт экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.
В некоторых странах Латинской Америки существует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулировать средства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневая модель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственная политика в данной области заключается в развитии прямого субсидирования процентных ставок.
В Бразилии была создана система жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике - на 10-12 лет), начальная процентная ставка составляет 12% годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов, LTV (коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости) составляет 90%. максимальная сумма кредита -52 тыс. долл. Так же необходимо застраховать жизнь заёмщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.
Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина. Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия. Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. Страны Латинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия - высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами.
Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить:
- правовые и институциональные ограничения: запутанные и сложные процедуры;
- недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина, Чили и Колумбия - имеют опыт секьюритизации на сумму 850 млн. долл.);
- отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени;
- незначительная кредитная история по ипотечным кредитам;
- резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса;
- незначительные объёмы ипотечных кредитов и отсутствие стандартизованной документации;
- недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды;
- нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах.
Тем не менее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования: большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворённого спроса на жильё; успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах; развитие рынка капитала вследствие проведённых реформ: потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.
Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространённых механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.
В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка -- создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка -- это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию -- регулирования и контроля - НЖБ выполняет путем установления и контроля соблюдения стандартов ипотечного кредитования.
Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.
Большинство ипотечных кредиторов в стране предоставляют стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до 15 лет. Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредита заемщик оплачивает налог на проценты (2% от суммы процентного дохода), расходы по обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления в размере от 0,5 до 1% от суммы кредита и административный сбор в размере 1 % от суммы кредита.
В настоящее время процентная ставка значительно сократилась и составляет при сумме кредита 500 тыс. рупий ($11800) 14,5% годовых, снизившись на 100 базисных пунктов. В случае увеличения сроков кредитования процентная ставка по кредиту может вырасти на 25-50 базисных пунктов. Так как стоимость заёмных ресурсов для банков ниже, чем для специализированных ипотечных кредиторов, процентные ставки по банковским кредитам несколько ниже. Однако специализация позволяет компаниям жилищного финансирования более профессионально работать на рынке, в результате чего их доля на рынке значительно больше.
Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов, с одной стороны, и поставляющие ресурс на ипотечный рынок - с другой.
С начала развития ипотечного рынка в Индии, благодаря активности правительства, формирование ипотечной системы осуществлялось при мощной поддержке из-за рубежа. Так USAID с 1981 по 1988 г. выделила $125 млн. Корпорации финансирования жилищного развития для предоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало и по другим линиям.
Вторичный рынок закладных в Индии практически не развит. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных отобранными финансовыми компаниями, пытался осуществить НЖБ. Однако ряд правовых и налоговых вопросов делает развитие вторичного рынка в Индии практически невозможным. Так, передача прав по кредиту требует передачи и залога, что может быть осуществлено в письменной форме в виде специального инструмента, стоимость регистрации которого составляет от 3 до 17% (в зависимости от штата) от суммы секьюритизации (некоторые штаты снизили сбор до 0.1 %). Кроме того, передача долга требует специальной регистрации, что в условиях формирования пула кредитов, выданных кредиторами из разных мест, делает данный процесс достаточно дорогим. Существует также проблема по обращению взыскания на предмет залога.
Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования в России является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое значение развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль за которым проводится тайским Министерством финансов.
В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объёмов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12- 13%). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 млрд. бат до 30 млрд. бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБ по вновь выдаваемым кредитам выросла с 32% в 1996-м до 51% - в 1997 г. В 1998 г. в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18 - 19% годовых, однако, ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам, что позволило сгладить кризисные явления на рынке.
В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. В результате осуществлённых мероприятий в 1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5-7.5%). Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничения роста процентных ставок и ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.
Для создания и стимулирования вторичного рынка была создана Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем Министерства финансов.
В настоящее время КВН приступила к покупке ипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако более жёсткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстро наращивать операции на - вторичном рынке .
Интересный опыт создания вторичного рынка закладных имеется в Восточно-Карибских государствах. Традиционно система финансирования жилищного кредитования здесь основывалась на депозитной модели, где основными операторами выступали коммерческие банки, кредитные союзы и строительные ассоциации. В 1994 г. был создан Банк жилищного ипотечного кредитования Восточных Кариб (БЖНКВК). Доход по ипотечным облигациям, выпущенным БЖНКВК. был освобожден от налогообложения. Кроме того, ряд операций банка не подлежал налогообложению. Все это позволило БЖНКВК занять привилегированное положение на рынке.
Программа банка предполагала покупку кредитов, выданных банками на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, по фиксированной ставке на срок до 25 лет с коэффициентом LTV 90%. В случае дефолта по кредиту первичный кредитор обязан выкупить его обратно. За принятие на себя кредитного риска банки получают от БЖИКВК 1,5%. Маржа банка составляет не менее 2%.
В настоящее время БЖИКВК успешно разместил ипотечные облигации па сумму $57,3 млн. на срок от 3 лет (со ставкой 5,5% годовых) до 15 лет (со ставкой 7,75% годовых). Когда банк создавался, рынок первичных ипотек составлял $900 млн. в 1999 г. рынок кредитования составил $1.4 млрд.
Таким образом, обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах.
Суммировав проблемы, возникающие при развитии ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой, можно выделить основные:
низкая платёжеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
отсутствие длинных и недорогих ресурсов на местном рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и продажи залогов:
низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вследствие больших трудозатрат:
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
пассивная роль государства в развитии ипотечного кредитования.
2.3 Проблемы и перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России
Развитие механизмов ипотеки и ипотечного кредитования является для России важной задачей и позволит продвинуться в решении ряда социальных, экономических и финансовых проблем. Согласно социологическим исследованиям, порядка 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долл. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №8. - с. 35-37.
Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки - реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов - ипотечных ценных бумаг - поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой ликвидности и укрепления реального курса рубля Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. - 2004. -№19. - с.42-43.
Отечественный рынок ипотечных ценных бумаг только начинает формироваться.
В России динамика объемов ипотечного кредитования позитивная: в 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос в 1,9 раз -- с 7,8 млрд. до 15 млрд. руб. Но развитию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем.
Первая группа проблем - проблемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипотечный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверждения легитимности средств, используемых для приобретения жилья.
Для решения этих проблем необходимо, прежде всего, совершенствование действующего законодательства. Так, принятый в ноябре 2003 г. закон об ипотечных ценных бумагах в принципе создает условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные облигации. Но возникают противоречия между действующими законами, что не позволяет закону об ипотечных ценных бумагах работать в полную силу. Например, это касается ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, связанной с закладом земли; положений Жилищного кодекса, которые не позволяют выселять неисполнительных заемщиков, не оплачивающих жилье.
В принципе работа по разрешению этих противоречий ведется Комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы во взаимодействии с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Есть все основания полагать, что она будет успешной. Поэтому мы прогнозируем в ближайшие три года 4-кратное увеличение объема ипотечного кредитования (рис. 1).
Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.
Вторая группа проблем связана с созданием рынка ипотечных ценных бумаг для секьюритизации кредитов. С нашей точки зрения, в стране сложились объективные условия для его создания, прежде всего, на макроуровне: практически нивелировались политические риски, рост ВВП составил в 2003 г. 7,3%, положительное сальдо торгового баланса -- 60 млрд. долл., значительно укрепилась банковская система, в ходе налоговой реформы подоходный налог снижен до 13%.
Хорошие перспективы сейчас у рублевых инструментов. В России снизились валютные риски: золотовалютные резервы с начала 2004 года выросли на 6,8 млрд. руб. и в конце марта 2004 г. достигли 83,7 млрд. долл.. рубль укрепился к доллару на 5,1%. На этом фоне растет спрос на долговые инструменты, обеспечивающие низкие риски при доходности выше уровня инфляции и выше доходности федеральных ценных бумаг. В 2003 г. на рынке долговых инструментов произошло снижение ставок доходности с 14-17 до 6-12% при общем росте его объемов в 2 раза до 4,9 млрд. долл. (рис. 2). Индекс корпоративных облигаций ММВБ за 2003 г. вырос на 8%, с начала этого года - на 2%.
Рис. 2. Номинальный объем корпоративных облигаций в обращении на конец года, млрд. долл.
Дополнительным фактором роста спроса на долгосрочные рублевые инструменты выступает пенсионная реформа. В 2005 г. объем средств в пенсионной системе составил 8,4 млрд. долл. При этом согласно действующему законодательству разрешенная доля вложений в ипотечные бумаги составляет 40%. Таким образом, потенциальный объем спроса на ипотечные ценные бумаги, финансируемого за счет пенсионных средств составил в 2005 г. 3,36 млрд. долл. (рис. 3)
Рис. 3. Оценка средств, аккумулируемых в накопительной пенсионной системе Российской Федерации, млрд. долл.
Все сказанное выше свидетельствует о том, что спрос на ипотечные ценные бумаги на рынке присутствует. Ключевое значение в данной ситуации приобретает формирование инфраструктуры фондового рынка, позволяющей осуществлять операции с этими бумагами Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность // Рынок ценных бумаг. - 2005. - №23-24.- с. 60-63..
ММВБ накопила большой опыт по организации размещения долговых, в том числе и ипотечных, ценных бумаг. В секторе корпоративных облигаций ММВБ сейчас обращаются облигации трех ипотечных компаний: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Первой ипотечной компании (ПИК) и Московского Ипотечного Агентства (МИА). На текущий момент совокупный объем этих облигаций в обращении составляет 4.02 млрд. руб. (табл. 3).
Таблица 3 Облигации ипотечных компаний на ММВБ (по итогам I квартала 2004г.)
|
Показатель |
Агентство ипотечного жилищного кредитования |
Московское ипотечное агентство |
Первая ипотечная компания |
|
|
Дата размещения |
Апрель 2003г. |
Ноябрь 2002г. |
Июль 2003г. |
|
|
Дата погашения |
Декабрь 2008г. |
Сентябрь 2012г. |
Июнь 2005г. |
|
|
Номинал, тыс. руб. |
1000 |
1 |
1 |
|
|
Объем эмиссии по номиналу, млрд. руб. |
1,07 |
2,2 |
0,75 |
|
|
Среднемесячный объем торгов в 2004г., млн. долл. |
11,2 |
0,06 |
3,5 |
|
|
Текущая доходность, % |
9,1 |
Не рассчитывается (купон привязан к курсу доллара США) |
12,7 |
Несмотря на небольшую долю облигаций ипотечных агентств на рынке, спрос на эти инструменты налицо: месячный оборот по ним за последний год вырос в 5 раз, а доходность снизилась в среднем на 3 процентных пункта. ММВБ также имеет опыт работы с профессиональными участниками рынка ценных бумаг. На рынке облигаций ММВБ работают 517 организаций (банков и инвестиционных компаний). Центры технического доступа к торговой системе ММВБ обеспечивают выход на рынок региональных участников, и расположены они во всех федеральных округах России и в основных промышленных центрах. При организации торгов и расчетов на ММВБ широко применяются последние достижения в области электронных и информационных технологий. В феврале 2004 г. 86% сделок в СФР было заключено через Интернет-шлюз на сумму 6 млрд. долл. (50% объема торгов).
Для дальнейшего развития рынка ипотечных бумаг ММВБ предлагает адаптируемые механизмы первичного размещения. Суть механизмов заключается в предоставлении различных вариантов размещения: аукцион по определению цены и аукцион по определению купона. Биржа также обеспечивает взаимодействие между эмитентом и андеррайтером. Активность на первичном рынке корпоративного долга сейчас довольно высокая. В 2003 г. в режиме аукциона было размещено 17 выпусков корпоративных облигаций на сумму 420 млн. долл., в режиме переговорных сделок (РПС) -- 88 выпусков на сумму 2,14 млрд. долл.
Организация вторичного рынка ММВБ также соответствует международному уровню. На ММВБ реализовано два режима торгов: основной (безадресные сделки) и режим переговорных сделок. Доля последнего в обороте вторичного рынка в 2003 г. выросла с 48 до 79%. Динамично развивается рынок РЕПО на облигации. Объем сделок РЕПО в 2003 г. вырос в 16,7 раза, в текущем году среднемесячный объем сделок РЕПО в 2 раза превышает показатель прошлого года.
Кроме того, на ММВБ разработаны технологии, позволяющие гибко управлять долгом. На бирже реализовано два механизма выкупа облигаций: путем проведения аукциона по определению цены выкупа и выкуп по заранее определенной цене. Это соответствует мировой практике: в 2002 г. агентство «Фанни Мэй» в связи с падением процентных ставок выкупило значительную часть долгосрочных обязательств, вместо которых были выпущены краткосрочные обязательства, что позволило снизить стоимость текущих заимствований и среднюю стоимость привлеченных ресурсов в целом. Важнейший фактор гарантии качества ценных бумаг, обращающихся на ММВБ - процедура листинга. С февраля 2003 г. на бирже введена 3-уровневая система листинга: котировальный лист «А» 1-го и 2-го уровней и котировальный лист «Б». Сегодня 62 облигации 51 корпоративного эмитента включены в листинг ММВБ. Таким образом, мы видим, что в России есть высокая потребность в улучшении жилищных условий граждан. С одной стороны, граждане хотели бы улучшить свои жилищные условия. С другой -- по данным Госстроя, в ближайшие несколько лет износ жилищного фонда достигнет 60%. Это говорит о том, что сложилась объективная необходимость в строительстве и реконструкции жилищного фонда.
Уже сложились механизмы секьюритизации ипотечных кредитов, а капитализация рынка ипотечных ценных бумаг может составить 520 млрд. долл., что в 3 раза превышает существующую капитализацию фондового рынка и в 22 раза - капитализацию банков.
Учитывая значительный спрос со стороны пенсионных фондов и других профессиональных участников фондового рынка, а также готовность рынка в лице ММВБ, можно сказать, что сложились объективные предпосылки для развития рынка ипотечных ценных бумаг Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №8. - с. 35-37.
А для того, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг в России стал развиваться быстрее, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель - тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажен вопрос о придании ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также о включении их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБР.
Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний, в приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь стимулирует развитие рынка ипотечного кредитования.
Заключение
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надёжных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и. конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики.
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
Несомненно, главные проблемы ипотеки лежат в экономике, и макроэкономическая стабильность является непременным условием преодоления общего кризиса и эффективной работы финансовой системы. Только в условиях сильной экономики возможно развитие рыночного ипотечного кредитования. При том, что только государству по силам организовать все имеющиеся в стране ресурсы в эффективный, качественно новый, мощный инвестиционный блок.
Необходимо учитывать огромные инвестиционные возможности самого ипотечного кредитования, заложенные в этом институте - инвестиционный или жилищный мультипликатор. Поэтому реформированный жилищный сектор - это фундамент для развития многих других отраслей, локомотив для поднятия всей российской экономики.
Действительно, жилищные реформы позволили в своё время выйти из кризиса многим странам, в частности Германии, Аргентине, Чили, США. Если принять во внимание огромную роль, которую жилищное инвестирование, жилищная отрасль играют в экономике любой страны, то понятно, что именно реформирование жилищного инвестиционного сектора должно стать основным приоритетом в экономике, а сам жилищный сектор должен стать структурообразующим фактором, рычагом, движущей силой экономического развития страны. Но для этого нужна грамотная и эффективная инвестиционная жилищная политика, основой которой должен стать институт ипотеки.
Не менее важным, а возможно, и самым главным является то, что хорошо «поставленный», правильно управляемый жилищный инвестиционный рынок, базирующийся на институте ипотеки, - это удобные и стабильные для планирования в долгосрочном периоде финансовые «пассивы» и «активы», эффективные инструменты для регулирования финансового состояния России, и именно поэтому это реальный шанс укрепить финансовую систему России, главный «ключ» к стабилизации всей экономики.
Созданию же рынка ипотечных ценных бумаг в данной инвестиционной политике должно отводиться первоочередное значение. Именно ипотечные ценные бумаги, ввиду целевой направленности движения денежных средств, которое они обеспечивают, способны обеспечить ускоренный кругооборот финансовых ресурсов в экономике.
В итоге хотелось бы отметить следующее. Первичный рынок ипотечного кредита на сегодняшний день в России остаётся малоденежным, что может объясняться всё же повышенной рискованностью ипотечного кредита в России, некоторыми проблемами и недоработками в законодательстве. Однако активность государства в построении ипотечной системы, включая рынок ипотечных ценных бумаг, ощутимо возросла. Можно констатировать, что в России выстраивается некая гибридная схема рефинансирования ипотечного кредита, включающая американские технологии секьюритизации и аналоги пфандбрифов.
В заключении можно сказать, российский рынок ипотечных ценных бумаг фактически отпраздновал свой день рождения с вступлением в силу закона «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон регламентирует последний необходимый элемент системы ипотеки в России - непосредственно, сами ипотечные ценные бумаги. После этого можно сказать, что Россия обладает всеми необходимыми и достаточными условиями для полноценного использования института ипотеки на благо общества.
Список литературы
1. Закон РФ от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» с измен. От 29.12.2004 г.
2. Закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с измен. От 30.12.2004 г.
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 2000, №3, ст. 278.
4. И.Т. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие.- СПб.: Питер. - 2000. -208 с.
5. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие // Под ред. Е.Ф. Жукова,- М.: ЮНИТИ. - 2000 г.- с. 324.
6. Довдиенко И.В. Ипотека. Учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ - 2002. - 272 с.
7. Мехряков В.Т. Развитие кредитных учреждений в России: Учебное пособие.- М.: Дека, 1996. - 235с.
8. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005. - 208с.
9. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: Учебное пособие. - М.: Экономика. - 2001. - 358с.
10. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- 2002.- № 9. - с. 18-20.
11. Веремейкина В.Д. История развития ипотечных кредитных учреждений // Банковские услуги.- 2001.- № 11- с.34-39.
12. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России // Эксперт. -2000.- № 12.- с.24
13. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит.- 2000.- № 10.- с.45-53.
14. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы.- 2002.- №6. - с.19.
15. Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность // Рынок ценных бумаг. - 2005. - №23-24.- с. 60-63.
16. Ипотечные пенные бумаги: когда миф превратится в реальность.// Рынок ценных бумаг. - 2002. - № 15.- с.22-29.
17. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. - 2004. -№19. - с.42-43
18. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент.- 2002.- № 1.- с. 100.
19. Климюк С. Бумажная ипотека дешевле // Эксперт.- 2002. - №15.- с. 16-11
20. Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки. // Рынок ценных бумаг. - 1999. - №8.- с.18-24.
21. Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 1999.- №8. - с.25-29.
22. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики.- 2001.- № 5.- с. 89-105.
23. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России// Деньги и кредит. - 2003.-№12.-с.67-68
24. Логинов М.П. Как решить жилищный вопрос. // ЭКО. - 2001. -№ 11.- с.60-77.
25. Минц В.М. Готов ли рынок? // Рынок ценных бумаг.- 2002.- №4.- с.20-24.
26. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело.- 2002.- № 6. - с.30-34.
27. Миронов М. Ценные бумаги на рынке недвижимости: то густо, то пусто. // Рынок ценных бумаг.- 2002.- № 15.- с. 19-21.
28. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций. // Рынок ценных бумаг.- 1998.- №4. - с.33-37.
29. Митрошина К. Ипотечные банки: зарубежная практика. // Финансовый бизнес. - 2000.- №8. - с.32-36.
30. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок пенных бумаг.- 1999.- № 4.- с.37-38.
31. Михайлова И. А. Ипотекой займутся только правильные кредиторы // Российская газета. - 2004. - № 5. - с. 4.
32. Павлова II.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело.- 2000.- № 10.- с.35-40.
33. Пальянова С. Ипотечные ценные бумаги: рынки США и Германии. // Вестник НАУ-ФОР. - 2002.- 11 ноября. - с. 22-27.
34. Пастухова Н.С. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. // Рынок ценных бумаг.- 2001.- № 6.- с.66-70.
35. Пастухова Н.С. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России. // Рынок ценных бумаг. - 2002. - №6.- с. 18-20.
36. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №8. - с. 35-37
37. Рубцов Б.Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью // Банковские услуги. - 1999. - №4. - с.26
38. Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг.- 2001.- №6.- с.73-79.
39. Рябченко Л.П. Развитие системы ипотечного кредитования в США // Бизнес и банки.- 1998.- №49. - с.7.
40. Ступин И. В. Все дело в деталях // Эксперт. - 2003. - № 40.- с. 37-39.
41. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. - 2002. - № 4. - с.25-29.
42. Усоскин В.М. Секьюритизация активов // Деньги и кредит.- 2002.- №5.- с.39-44.
43. www.asdg.ru
44. www/irn.ru
45. www.rusipoteka.ru
46. www.finansy.ru
Приложение 1
Основные этапы и порядок предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
|
Этап 1: |
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика и оформление заявления на кредит. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Банк-кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит. При этом заемщик: предоставляет в банк документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита (удостоверяющие личность и семейное положение, характеризующие место постоянного жительства заемщика, подтверждающие сведения о доходе заемщика); заполняет лист предварительной квалификации, который содержит общую информацию о заемщике, сведения о доходах и расходах и о приобретаемой квартире, заполняет регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита. |
|
|
Этап 2: |
Андеррайтинг заемщика (оценка кредитором вероятности погашении ипотечного кредита). Анализ финансовых возможностей заемщика (доходы/расходы, максимальная доля платежей в доходе); Оценка стремления заемщика погасить кредит (кредитная история, арендные платежи, квартплата). Оценка коэффициентов риска по ипотечному кредиту ("кредит/залог", ''расходы по кредиту /чистый доход"); Оценка имеющихся компенсирующих факторов (наличие ликвидных активов, поручителей). На основе предоставленной информации кредитный комитет банка принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). |
|
|
Этап 3: |
Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, при этом заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита и рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье |
|
|
Этап 4: |
Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. При этом услуги независимого оценщика оттачивает заемщик. |
|
|
Этап 5: |
Заключение договоров купли-продажи имущества между заемщиком и продавцом, кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором. Затем заемщик-покупатель квартиры и банк подают документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли-продажи и ипотеки (регистрация перехода прав собственности и залога). |
|
|
Этап 6: |
Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик оплачивает стоимость жилья за счет собственных (сумма первоначального взноса) и кредитных средств. При этом целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи. |
|
|
Этап 7: |
Страхование предмета ипотеки, жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет. |
|
|
Этап 8: |
Обслуживание ипотечного кредита. График ежемесячных платежей для заемщика; Сбор ежемесячных платежей; Ведение учета по выданным кредита; Обработка досрочных платежей; Работа с проблемными кредитами. |
Приложение 2
Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в.
Приложение 3
Механизм взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка
Приложение 4
Схема первичного рынка ипотечного кредитования
Приложение 5
Схема вторичного рынка ипотечного кредитования (без участия посредника). Секьюритизация ипотечных кредитов
Приложение 6
Схема вторичного рынка ипотечного кредитования (с участием посредника)
Приложение 7
Виды ипотечных институтов
|
Страна |
Виды ипотечных институтов |
|
|
США |
коммерческие банки, ипотечные компании, ссудо-сберегательные ассоциации |
|
|
Германия |
ипотечные банки, строительные сберегательные кассы, коммерческие банки |
|
|
Великобритания |
строительные общества, коммерческие банки |
|
|
Канада |
коммерческие банки. Корпорация фермерского кредита |
|
|
Австрия |
сельскохозяйственные ипотечные банки, коммерческие банки |
|
|
Швейцария |
региональные банки, сберегательные кассы, ссудные кассы |
|
|
Франция |
коммерческие банки, Французский земельный кредит, взаимосберегательные банки |
|
|
Италия |
специализированные ипотечные институты |
|
|
Норвегия |
Ипотечный банк королевства Норвегия, специализированные учреждения |
|
|
Дания |
ипотечные кредитные ассоциации |
|
|
Швеция |
специализированные ипотечные институты |
|
|
Мексика |
коммерческие банки, небанковские ипотечные институты |
Подобные документы
Особенности развития ипотечного кредитования в России, модели его рефинансирования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования по итогам трех кварталов 2010 года. Влияние на ипотеку мирового финансового кризиса, проблемы и перспективы ее развития.
курсовая работа [2,0 M], добавлен 29.09.2011Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 21.06.2014Понятие, классификация и виды ипотечного кредитования. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Роль Агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития в России.
курсовая работа [4,1 M], добавлен 15.06.2020История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.
дипломная работа [143,8 K], добавлен 21.03.2011Мировой опыт развития рынка ипотечного кредитования. Становление и развитие российского рынка ипотеки. Объем, динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке. Меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного и жилищного рынка.
дипломная работа [2,7 M], добавлен 26.05.2015Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".
курсовая работа [42,7 K], добавлен 26.09.2011Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Экономическое содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Система и особенности ипотечного кредитования: обзор мирового рынка и ситуация в России.
дипломная работа [806,8 K], добавлен 24.04.2009Сущность кредита, его современные формы и виды. Сущность и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования, анализ зарубежного опта и возможности его применения. Характер ипотечного жилищного кредитования в России, банковская практика.
дипломная работа [1,4 M], добавлен 27.03.2013Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования. Основополагающие принципы ипотечного кредитования дореволюционного периода в России. Современный рынок ипотечного жилищного кредитования. Модели привлечения банками ресурсов для кредитования.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 10.06.2014Понятие ипотеки, субъектно-объектная структура отношений. Выявление особенностей ипотечного кредитования. Состояние ипотечного жилищного кредитования как в целом по РФ, так и в регионах в частности. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования.
дипломная работа [82,4 K], добавлен 25.06.2013
