Таким образом, в результате сегментации рынка недвижимости можно выделить четыре основных класса недвижимости, на которые ориентировано большинство реализующихся строительных проектов на рынке.

В третьей главе данной работы будут подробно рассмотрены важнейшие, на наш взгляд, характеристики, по которым можно отличить объекты между собой в рамках классов. Указанные характеристики будут сформированы в результате обобщения различных рыночных классификаций и рекомендаций агентств недвижимости, консалтинговых компаний.

2.4 Основные тенденции в различных сегментах рынка жилой недвижимости на фоне социально-экономического кризиса

В условиях социально-экономического кризиса далеко не все застройщики способны выдержать условия, в которых вынуждены существовать компании. За 2016 г. существенно увеличилась доля компаний, вошедших в стадию банкротства. Больше всего обанкротившихся компаний находится в Москве (11 компаний). Основными причинами банкротств является снижение покупательского спроса и недоступность заемных средств. По расчетам РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) в настоящий момент на начальных стадиях банкротства находится 149 компаний по России [34].

Кроме того, одной из причин тяжелого состояния рынка является рост стоимости строительных материалов из-за резкого курса валют в 2014-2015 гг. По словам старшего партнера компании Sminex, доля строительных материалов в себестоимости жилья высока, от 25% в массовых классах жилья до 40% в элитных сегментах. При этом себестоимость некоторых материалов выросла практически вдвое [39].

Сравним основные тенденции рынка жилой недвижимости по классам в начале 2014 г. с тенденциями на рынке в начале 2017 г. Для анализа будут использованы отчеты департамента консалтинга компании БЕСТ-Новострой [30].

Эконом-класс и комфорт-класс

1. Увеличение предложения в сегментах больше, чем в два раза;

В 2014 г. на рынке было представлено 17 проектов эконом-класса и 10 проектов комфорт-класса. В 2017 г. всего было 64 проекта в обоих сегментах.

2. Появление проектов экономического класса во всех округах города;

В 2014 г. 80% располагалось в ЮАО и ЮВАО (плохая экология, трудная транспортная ситуация), в 2017 г. предложение распределяется по всем округам, появляются проекты в престижных ЗАО, СЗАО и даже в ЦАО.

Рисунок 10. Распределение предложения по округам г Москвы в % от общего объема квартир по количеству корпусов [30].

3. Активно проявляется ценовая и неценовая конкуренция;

Снижение цен, использование акций, а также предоставление бесплатного дополнительного сервиса и услуг.

Бизнес-класс

1. Появилась тенденция продажи жилья на ранних сроках строительства дома;

Возможно, это связано с тем, что стоимость реализации жилья на ранних этапах, обычно, существенно дешевле, чем на поздних этапах. Кроме того, в условиях нестабильности жилье может долго не продаваться, поэтому застройщики стремятся выставить на продажу только начатые объекты.



Рисунок 11. Распределение общего объема предложения в зависимости от стадии готовности за 2014 и 2017г [30].

В спросе и предложении происходит смещение рынка в сторону квартир малой комнатности.

В бизнес-классе появились квартиры-студии, которых раньше не было в принципе. Кроме того, увеличилась доля однокомнатных квартир (25% против 19%) и снизилась доля трехкомнатных квартир (36% против 28%).

Однако предпочтения потребителей изменились гораздо сильнее. Доля купленных однокомнатных квартир увеличилась с 18% до 36%, а доля трехкомнатных уменьшилась с 39% до 20%.

2. Жилая недвижимость бизнес-класса стала менее привлекательна для инвестирования и коммерческих целей;

В начале 2014 г. около 30% квартир приобреталась с целью инвестирования или коммерческих целей, в начале 2017 г. только 10% квартир были приобретены не для собственного проживания.

3. Появление масштабных комплексов бизнес-класса;

До кризиса большие комплексы строились только в массовых сегментах.

Элитная и премиальная недвижимость

1. Продажа на поздних этапах постройки;

В 2014 г. на стадии готовности реализовывались 24% объектов, в 2017 г. их доля составила 36%.

2. Уменьшение площадей продаваемых квартир;

В рассмотренных аналитических отчетах, квартиры элитных классов были представлены не по числу комнат, а по площади. С 2014 по 2017 г. произошли существенные смещения в предложениях застройщиков. Доля квартир до 150 кв. м. снизилась с 31% до 65%, соответственно, доли остальных квартир также были смещены в сторону уменьшения.

Рисунок 12. Распределение предложения по площади квартир в % от общего объема [30].



3. Вывод проектов с отделкой «под ключ»;

Кроме отделки клиентам также предлагается приобрести квартиру уже со встроенной кухней, сантехникой и другими удобствами.

В результате анализа основных тенденций по классам жилья, можно выявить общие закономерности. К ним относится смещение рыночного предложения в сторону массовых классов жилья (в основном из бизнес-класса в комфорт-класс), большое количество скидок, рассрочка. Кроме того, иногда покупателям элитных квартир делаются очень дорогие подарки. Например, покупатели трехкомнатных квартир в ЖК «Дыхание» получают в подарок квартиру в Геленджике [43]. Присутствует снижение метража квартир. В аналитических отчетах мало информации о площадях квартир, представленных на рынке, однако, по словам экспертов, эта тенденция активно развивается [43].

Подводя итог, социально-экономических кризис затронул застройщиков всех классов жилья. На рынке наблюдаются различные тенденции. С одной стороны, из-за роста себестоимости строительства, из-за которого доходность застройщиков сильно снизилась, логичным решением было бы сократить инвестиции в проекты и продавать типовое жилье. С другой стороны, ожидания потребителей остаются высокими, и застройщикам приходится учитывать различные потребности клиентов.



ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНОЧНЫХ СТРАТЕГИЙ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА

В данной части работы будет проведено исследование рынка жилой недвижимости Москвы. Целью исследования будет выделение основных рыночных стратегий строительных компаний. В ходе исследования будет использоваться несколько методов: количественный контент-анализ, корреляционный анализ и статистическая обработка данных.

3.1. Описание объектов исследования

Для исследования была использована база проектов и застройщиков Москвы, находящаяся на сайте http://topnovostroek.ru/developers/moskva/?&page=1. Кроме того, для сбора информации о проектах была использована база объявлений и документы, опубликованные на сайте https://www.novostroy-m.ru/baza. При необходимости проводился сбор информации и из других источников: сайтов жилых комплексов и строительных компаний, тематических форумов и сообществ.

Так как база проектов включала себя разнообразные по своим характеристикам строительные объекты, было принято решение сделать выборку более однородной. Для этого была проведена сортировка и фильтрация проектов и компаний. Прежде всего, были удалены нерелевантные для исследовательских задач проекты, в частности, коммерческие объекты и объекты Московской области. Затем были отброшены аппарт-комплексы, квартиры без планировки и разделения на комнаты (лофт-пространства), перестроенные здания, так как к данным объектам применяются особые правила (как юридические, так и строительные).

Таким образом, генеральная совокупность состоит из компаний, работающих на первичном рынке жилой недвижимости Москвы. Выборочная совокупность состоит из Ѕ генеральной совокупности (51 компания из 101). Так как многие строительные компании не публикуют полностью отчетность в открытом доступе или публикуют ее в агрегированном виде (крупные холдинги и тресты), невозможно осуществить классификацию компаний по финансовым результатам. Для удобства сопоставления информации и анализа были сформированы три группы компаний по числу реализующихся проектов (Табл.1).

Таблица 2

Соотношение числа компаний и проектов различных групп в выборке

Группа	Число проектов	Число компаний	Выборочная совокупность	Число проектов
1-я группа	от 11 до 30	5	3	31
2-я группа	от 2 до 10	48	24	64
3-я группа	по 1 проекту в регионе	48	24	24
Всего	101	51	119

Как видно из таблицы, число компаний второй и третьей группы совпадает. Однако проектов у второй группы больше, чем у остальных групп. Общее число исследуемых проектов - 119.

В связи с тем, что есть основание полагать, что используемые строительными компаниями стратегии могут зависеть от их размера, разобьем их на группы в зависимости от величины, что включает в себя число реализованных ранее проектов, которое, в частности, зависит от длительности нахождения на рынке, и одновременно реализуемых проектов в настоящее время.



Типы застройщиков

Первая группа проектов состоит из очень крупных застройщиков и холдингов, существующих на рынке более 20 лет, в сумме компаниями было реализовано более 120 проектов. Все застройщики входят в рейтинг надежности застройщиков Московского региона и занимают хорошие места в рейтинге строительных компаний [56].

Компании работают в различных сегментах рынка, в частности, «Донстрой» и «Капитал Групп» работают, в основном, в сегментах премиум и элит. ГК «ПИК» работает, преимущественно, в сегменте «эконом». При этом диапазон деятельности компаний широк, компании выполняют функции инвесторов, застройщиков, риелторов, иногда также осуществляют функции управляющих компаний. При этом такими организациями предлагаются большие возможности для ипотеки в крупнейших российских и иностранных банках.

Вторая группа состоит из крупных и средних компаний. Существенная часть застройщиков входит в рейтинг надежности застройщиков, однако занимают разные позиции, от 1 до 92 места. Большая часть компаний также выполняет различные функции от строительства объекта до помощи в оформлении сделок с недвижимостью. Преимущественно компании работают в сегментах «бизнес» и «комфорт», предоставляют широкие возможности для ипотеки.

Третья группа компаний преимущественно занята единичными проектами различной направленности. Зачастую это элитная недвижимость и недвижимость класса бизнес, однако, есть и проекты эконом-класса. При этом масштабы также варьируются, от небольших малоквартирных домов до крупных микрорайонов, но в основном объекты небольшие. Некоторые компании входят в рейтинг надежности застройщиков и занимают в нем хорошие места. В результате анализа компаний можно сделать вывод, что в данной группе находятся дочерние предприятия крупных строительных компании, созданные для реализации конкретного проекта, диверсифицированные компании («Московский комбинат хлебопродуктов», «Прачечная Очаково» и т.д.). Кроме того, существуют также иностранные компании и компании, работающие, в большинстве случаев, в сегменте коммерческой недвижимости.

3.2 Используемые критерии для оценки объектов жилищного строительства и правила их количественной интерпретации

Далее будут введены важнейшие, с нашей точки зрения, характеристики рыночной деятельности строительных фирм, которые в дальнейшем могут быть использованы для идентификации используемых стратегий, а также правила интерпретации их величин. В дальнейшем на этой основе будут определены типы их рыночных стратегий.

К их числу относятся:

· Стоимость квартиры;

· Площадь квартиры;

· Срок сдачи дома;

· Наличие и тип отделки квартир;

· Расстояние до метро (пешком);

· Наличие парковки и ее тип;

· Дополнительный сервис;

· Уровень развитости социально-бытовой инфраструктуры вблизи объекта;

· Обеспеченность жильцов парковочными местами;

· Оценка инвестиционной стоимости строительных объектов.

Для проведения статистического анализа, необходимого для выявления важнейших взаимосвязей между перечисленными характеристиками и основных закономерностей, типичных для сегодняшнего рынка строительства жилья в г. Москве, будут введены специальные правила, основанные на шкалах.

В связи с тем, что шкалы для выделенных характеристик объективно обусловлены их смысловым содержанием и принятыми, в том числе нормативно, градациями, их размерность различна. Это приводит к разной точности оценок, осуществляемых на их основе. Однако, с нашей точки зрения, с учетом относительно низкой точности информации, на основе которой в дальнейшем будет осуществлен статистический анализ, проблема различия в числе градаций у используемых шкал не принципиально влияет на характер выводов.

Отдельной характеристикой, которая в дальнейшем не будет количественно оцениваться, но будет в значительной мере объяснять стратегию, используемую для определенного класса жилья и типа компаний, будет округ Москвы с точки зрения его экологической и транспортной привлекательности.

Далее будут рассмотрены перечисленные выше характеристики, обосновано использование каждой из них, введены оцениваемые количественные параметры и определены правила их количественной оценки.

1. Стоимость квартиры

а) стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры;

б) стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры.

В исследовании будут рассмотрены однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные в новостройках Москвы. Исходя из аналитических отчетов департамента консалтинга компании БЕСТ-Новострой, однокомнатные и двухкомнатные квартиры являются самыми востребованными в текущих экономических условиях [30]. Соответственно, есть основание полагать, что именно при их рассмотрении можно наиболее точно выделить рыночные стратегии компаний.

Согласно имеющейся в открытом доступе информации (объявлениях о продаже квартир), как правило, цены за квадратный метр для обоих типов квартир указываются одинаковые. В редких случаях приводился диапазон цен, в таких случаях для количественного анализа было взято среднее значение.

Так как значения цены за квадратный метр по выборке сильно колеблется (минимальное значение 80 476 и максимальное значение 846 316 рублей за квадратный метр), сравнение цен проектов со средним значением по всей выборке становится некорректным. Кроме того, характерной чертой для Москвы является резкая дифференциация стоимости жилья по округам. Это связано с тем, что имеются существенные различия в степени развитости их инфраструктуры, экологической обстановки, транспортной загруженности и в других параметрах [31]. Соответственно, округ существенно влияет на цену квадратного метра недвижимости [60].

В связи с приведенными выше соображениями за основу для оценки цены объектов будет использовано сравнение их цены с рассчитанными в SPSS средними значениями по выборке в каждом округе. Ниже представлены таблицы средних цен квадратного метра однокомнатной и двухкомнатной квартиры по округам Москвы.

Таблица 3.1

Средние цены квадратного метра однокомнатной квартиры по округам

Округ	Среднее значение	N	Стандартное отклонение
ВАО	215926,63	8	67386,831
ЗАО	248883,39	23	155045,287
ЗелАО	98500,00	2	25455,844
Новая Москва	109623,57	7	22489,961
САО	212195,89	9	68435,643
СВАО	191892,43	14	59520,554
СЗАО	227719,56	9	76477,798
ЦАО	424601,87	15	186097,238
ЮАО	241171,06	16	136858,035
ЮВАО	165157,90	10	30302,760
ЮЗАО	232845,50	6	87508,025
Среднее по выборке	238136,52	119	139012,601

Исходя из полученных данных, наблюдаются сильные колебания цен квадратного метра в однокомнатной квартире по округам, различия достигают 400 %. Максимальная цена наблюдается в Центральном округе, а минимальные цены можно увидеть в отдаленных округах - Зеленоградском и Новой Москве.

Таблица 3.2

Средние цены квадратного метра двухкомнатной квартиры по округам

Округ	Среднее значение	N	Стандартное отклонение
ВАО	221374,50	8	72130,017
ЗАО	220458,65	23	89034,205
ЗелАО	93250,00	2	22273,864
Новая Москва	94954,14	7	14441,621
САО	195686,67	9	57641,118
СВАО	186162,86	14	62753,243
СЗАО	216651,11	9	67447,180
ЦАО	450081,07	15	134621,317
ЮАО	227546,06	16	113079,185
ЮВАО	154643,80	10	36662,305
ЮЗАО	218483,00	6	83580,036
Среднее по выборке	229070,03	119	123859,013

Что касается цены двухкомнатных квартир, колебания немного ниже, однако наблюдаются аналогичные тенденции с распределением цен по округам.

2. Площадь квартиры

а) однокомнатная квартира (максимальная, минимальная и средняя площадь);

б) двухкомнатная квартира (максимальная, минимальная и средняя площадь).

Для группировки объектов используем единую классификацию жилых новостроек Российской гильдии риелторов, представленную во второй главе (параграф 2.3). Согласно данной классификации площадь является отсекающим фактором между классами жилья.

3. Срок сдачи дома

Квартиры продаются на разных этапах строительства. При этом прослеживается следующая тенденция: на ранних этапах (котлован) цены несколько дешевле, а чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем выше становится наценка на недвижимость [48]. Сроки строительства домов сильно колеблются, однако предполагается, что на каждый этап, в среднем, отводится полгода. В ходе сбора информации выявилось, что в выборке самый поздний срок сдачи дома объявлен на первое полугодие 2020 г.

Таблица 4

Шкала оценки срока сдачи дома

Срок сдачи дома	Значение
Дом сдан	7
2017 (1 полугодие)	6
2017 (2 полугодие)	5
2018 (1 полугодие)	4
2018 (2 полугодие)	3
2019 (1 полугодие)	2
2019 (2 полугодие)	1
2020 полугодие)	0

4. Наличие и тип отделки квартир



Таблица 5

Шкала для оценки наличия и типа отделки

Тип отделки	без отделки	стандартная отделка	улучшенная отделка
Значение	0	1	2

Согласно классификации Гильдии риелторов наличие отделки (и ее тип) является факультативным (необязательным) признаком, отличающим классы жилья друг от друга. Однако его наличие увеличивает ценность жилья для потребителя. В настоящее время это касается не только массовых типов жилья, появляется тенденция продавать с отделкой квартиры элитных классов [54]. При этом в элитном и премиальном классе жилья отделка будет улучшенной, высокого качества и с возможностью вариации.

5. Расстояние до метро (пешком)

Расположение жилого помещения относительно метрополитена оказывает влияние на стоимость жилья, так как является значимым фактором для потребителей. По словам экспертов, расположенность квартиры на расстоянии 10-15 минут ходьбы от метро дает основание увеличить стоимость квартиры на 10-15% на старте продаж по сравнению с домами, расположенными на большем удалении от метро [45]. Соответственно, можно составить следующую градацию, исходя из характеристик, указанных в рекламных объявлениях;

· меньше 5 минут - 5 баллов;

· 5 - 9 минут - 4 балла;

· 10 -14 минут - 3 балла;

· 15 - 19 минут - 2 балла;

· до жилого комплекса можно добраться только на транспорте (более 20 минут пешком) - 1 балл

6. Наличие парковки и ее тип

Согласно классификации Гильдии экспертов наличие парковки является отсекающим (обязательным) признаком между классами жилья повышенной комфортности. При этом для потребителя подземная парковка является более предпочтительным вариантом, а для застройщика ее строительство обходится на 30-40% дороже, чем строительство надземной парковки [38]. Под наземной парковкой подразумевается отдельно стоящее здание или огороженная территория. В результате этого можно составить следующую оценку объектов:

· Без парковки - 0 баллов;

· Наземная парковка - 1 балл;

· Подземная парковка - 2 балла.

7. Дополнительный сервис

Под «сервисом» подразумевается благоустройство застройщиком придомовой территории и охрана жилого комплекса. Оценка будет проводиться методом количественного контент-анализа. Для оценки будут использованы следующие категории:

· Детские площадки;

· Озеленение территории;

· Спортивные площадки;

· Зона для отдыха и прогулок;

· Безопасность (КПП, охрана, видеонаблюдение и т.д.);

· Дополнительная площадь для жильцов (гостевая парковка, места для хранения велосипедов, колясок, дополнительные санузлы, гардеробные).

При этом будут учитываться единицы анализа (подсчета) сформулированные таким же образом или сходные по смыслу. Примеры единиц анализа каждой категории можно увидеть в Приложении 1. В результате будет подсчитана сумма баллов из учета: наличие любой позиции - 1 балл, отсутствие - 0 баллов. В результате суммы баллов была создана следующая шкала качественной оценки признака:



Таблица 6

Шкала оценки дополнительного сервиса, предоставляемого застройщиком при реализации строительного проекта

0	1	2	3	4	5	6
Дополнительный сервис отсутствует или нет информации		Средний уровень сервиса		Максимальный уровень сервиса

Единых требований для проектов не существует, однако предполагается, что в экономическом классе обычно имеется стандартное благоустройство в виде озеленения и наличия игровой площадки [32]. С повышением класса жилья количество категорий должно увеличиваться, то есть в проектах комфорт-класса уже, зачастую, имеется спортивная площадка, зона для отдыха. Для бизнес-класса данный перечень может быть дополнен видеонаблюдением или охраной. В элитных классах практически всегда имеются дополнительные опции в виде кладовок, гардеробных и т.д. Кроме зависимости от класса жилья, наличие дополнительного сервиса имеет положительную связь с ценой квадратного метра [64].

8. Уровень развитости социально-бытовой инфраструктуры вблизи объекта

Под «инфраструктурой» подразумевается наличие социально-бытовых объектов в пешей доступности от жилого комплекса (на расстоянии 1-1,5 км). Иногда застройщики сами создают дополнительные преимущества для жильцов в виде создания частного детского сада или медицинского центра. Однако на ранних этапах строительства проверить соответствие этим обещаниям не всегда представляется возможным. В проектных декларациях часто указывается наличие нежилых помещений для коммерческого назначения, но конкретное их использование становится известно уже на этапе сдачи дома. Поэтому важными параметрами являются уже существующие инфраструктурные объекты вблизи жилого комплекса.

Оценка будет проводиться методом количественного контент-анализа. Для оценки уровня развитости инфраструктуры будут использованы следующие категории:

· Медицина (поликлиники, больницы, медицинские центры);

· Образование (школа, сад, университет);

· Досуг (парки,ТРЦ, кино, театр);

· Магазины;

· Общественное питание;

· Спорт (клубы, секции, ФОК);

· Сервисно-бытовые организации (бытовое обслуживание, банк, прачечная, химчистка и проч.).

При этом будут учитываться единицы анализа (подсчета), сформулированные одинаково или сходные по смыслу. Примеры единиц анализа каждой категории можно увидеть в Приложении 2. В результате будет подсчитана сумма баллов из учета: наличие любой позиции из приведенного списка - 1 балл, отсутствие - 0 баллов. В результате подсчета суммы баллов была создана следующая шкала качественной оценки признака:

Таблица 7

Шкала для оценки уровня развитости инфраструктуры вблизи строительного проекта.

0	1	2	3	4	5	6	7
Инфраструктура не развита или нет информации		Средняя развитость инфраструктуры		Сильно развитая инфраструктура

Сервис и инфраструктура - являются качественными параметрами, которые сложно отследить и количественно измерить. При этом важно отметить, что обещанный сервис не всегда может быть реализуем на практике (например, ввиду нехватки финансовых средств, либо за него может быть потребована дополнительная плата). Качество инфраструктурных объектов может быть условным (например, наличие городской поликлиники и частного медицинского центра не всегда может быть сопоставимо). Однако в данной работе будет проведена попытка дать общее представление о сервисе, который предлагают застройщики и местах, в которых ведется строительство жилых объектов.

9. Обеспеченность жильцов парковочными местами

В связи с транспортной загруженностью Москвы, проблема с нехваткой парковочных мест стоит довольно остро. Наличие парковки на территории жилого комплекса является безусловным преимуществом для строительного проекта [52]. Однако для полного представления об обеспеченности парковочными местами не достаточно определить ее тип и количество парковочных мест, важно определить их соотношение к числу квартир в жилом объекте. Это особенно актуально исходя из того факта, что на рынке в настоящее время реализуются жилые комплексы от 20-30 квартир до целого микрорайона, где число квартир достигает 5-6 тысяч. Расчет коэффициента обеспеченности парковочными местами будет производиться по следующей формуле:

Число парковочных мест / число квартир в жилом объекте

Закрепленных нормативов нет, однако в результате обобщения информации из различных источников можно выделить следующие нормативы обеспеченности парковочными местами:

Таблица 8

Соответствие класса недвижимости и числа машиномест в жилом комплексе

Класс жилья	Число машиномест в расчете на квартиру
Экономический класс	Нет требований
Комфорт-класс	0,6 машиномест [51]
Бизнес-класс	1 машиноместо[36]
Премиум-класс	1,5 машиноместа [53]
Элитный класс	2 машиноместа [47]

10. Оценка инвестиционной стоимости строительных объектов

Инвестиционная стоимость строительства жилого комплекса - это важный параметр, который может многое сказать о качестве постройки, класса жилья, о возможности реализации обещаний застройщика относительно сервиса, сроков сдачи жилья и т.д. Однако итоговая стоимость жилого комплекса дает мало информации. Как было сказано в предыдущем параграфе, в настоящее время реализуются жилые комплексы различного размера и класса, в результате чего диапазон значений стоимости может сильно варьироваться. Для того чтобы можно было корректно охарактеризовать число инвестиций в жилой проект, рассчитаем среднее количество инвестиций в расчете на одну квартиру:

Инвестиции / число квартир в жилом объекте

Этот коэффициент дает приблизительное значение, которое можно будет использовать при сравнении проектов между собой. Безусловно, инвестиционная стоимость может заключать в себе накладные расходы, которые не корректно учитывать, однако все же этот показатель хоть в какой-то мере может характеризовать издержки застройщика на строительство жилого комплекса. В открытом доступе не удалось найти какие-то нормативы по классам, поэтому для сравнения можно использовать только средние значения по выборке в рамках каждого класса недвижимости.

Таблица 9

Соответствие среднего числа инвестиций в расчете на одну квартиру по классам жилья

Экономический класс	6 928 480
Комфорт-класс	5 474 398
Бизнес-класс	10 083 977
Премиальный и элитный класс	40 996 247

Интересно заметить, что средняя стоимость квартиры комфорт-класса получается существенно дешевле, чем средняя стоимость квартиры экономического класса.

11. Округ

Данная характеристика носит неколичественный характер и будет использована для более глубокой интерпретации полученных в результате проведенного анализа результатов.

В результате анализа стоимости квартир, были выявлены ее существенные колебания в зависимости от округа. Предполагается, что стоимость постройки недвижимости тесно зависит от округа, в котором располагается объект. Для того чтобы дополнить результаты анализа, используем характеристику округов Москвы с точки зрения застройщиков и риелторов, разработанную экспертами компании «Метриум Групп» [31].

Северный административный округ (САО)

Транспортная ситуация: достаточно сложная. Основные автомагистрали характеризуются высокой загруженностью (Ленинградское, Волоколамское, Дмитровское шоссе).

Экологическая обстановка ? неблагоприятная. Существует множество промзон, зеленых насаждений крайне мало, всего около 10%.

Развитость рынка недвижимости: рынок активный. Множество пустующих зданий для реконструкции, большая доля вторичных предложений.

Перспективы для строительства: несмотря на неблагоприятную экологическую и сложную транспортную ситуацию, район считается перспективным за застройки, так как реализуются программы по сносу ветхого жилья. Кроме того, планируется открыть 8 станций метро до 2020 года и ведется реконструкция Ленинградского шоссе.



Северо-восточный административный округ (СВАО)

Транспортная ситуация: достаточно сложная. Ярославское, Алтуфьевское и Дмитровское шоссе имеют высокую загруженность и нуждаются в реконструкции. Так же в округе есть районы, где отсутствует метро.

Экологическая обстановка: удовлетворительная. Промышленных зон много, однако, частично они компенсируются соседством с «Лосиным Островом» и Ботаническим садом РАН.

Развитость рынка недвижимости: рынок малоактивный. Значимую долю занимают предложения вторичного жилья.

Перспективы для строительства: в ближайшие годы были открыты новые станции метро. Однако в целом район малоактивный для рынка и густонаселенный.

Восточный административный округ (ВАО)

Транспортная ситуация: сложная. Загруженная улично-дорожная сеть нуждается в реконструкции (шоссе Энтузиастов и Щелковское шоссе).

Экологическая обстановка: неблагоприятная. Огромное количество промышленных зон на территории округа (самая большая больше 500 га), неблагоприятная роза ветров в Москве.

Развитость рынка недвижимости: рынок умеренно активный. Застраивается преимущественно северная часть округа, на рынке множество вторичных предложений недвижимости.

Перспективы для строительства: Предполагается строительство новых станций метро, ведется активная реновация промзон.

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО)

Транспортная ситуация: крайне сложная в округе. Наличие самых загруженных старых трасс в Москве (Волгоградский и Рязанский проспекты).

Экологическая обстановка: крайне неблагоприятная для проживания. В целом 35% от территории округа занято промышленными зонами, а в некоторых районах больше 50% территории (Печатники, Капотня). Кроме того, здесь расположены опасные производства в Москве, такие как нефтеперерабатывающий и сталелитейный заводы. Также присутствует неблагоприятная роза ветров.

Развитость рынка недвижимости: рынок умеренно активный (в основном территория за МКАД).

Перспективы для строительства: самый неперспективный и неблагоприятный по экологическим соображениям округ города. Цены на недвижимость, зачастую, самые низкие в городе, как и среди первичной, так и среди вторичной недвижимости во всех классах жилья.

Южный административный округ (ЮАО)

Транспортная ситуация: крайне сложная. В округе высокая загруженность дорог в Москве.

Экологическая обстановка: удовлетворительная. В округе присутствуют промышленные зоны (около 22%), однако есть и зеленые зоны такие как «Царицыно», «Коломенское», Битцевский лесопарк.

Развитость рынка недвижимости: рынок активный.

Перспективы для строительства: Планируется масштабная реновация промзон, в 2018 г., также ведется строительство станции метро «Нагатинский затон». Район считается самым застраиваемым, однако, в настоящее время труднодоступным для населения.

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО)

Транспортная ситуация: довольно хорошая. Правильно спроектированная транспортная сеть, дороги расположены параллельно и перпендикулярно, что позволяет добраться до любого пункта несколькими путями.

Экологическая обстановка: благоприятная. Около трети района занимают лесопарковые зоны.

Развитость рынка недвижимости: рынок умеренно активный.

Перспективы для строительства: в ближайшем будущем будут построены две станции метро. В целом район перспективный, однако, густо застроенный.

Западный административный округ (ЗАО)

Транспортная ситуация: удовлетворительная. Самые крупные транспортные магистрали умеренно загружены (Кутузовский, Мичуринский проспекты, пр-т Вернадского), но в некоторых отдаленных районах до сих пор нет метро.

Экологическая обстановка: умеренно благоприятная. Около четверти от общей площади округа занимают лесопарковые зоны, природные заказники «Долина реки Сетунь» и «Воробьевы горы», ландшафтный парк «Крылатские холмы», Фили-Кунцевский лесопарк, также существует благоприятная роза ветров. Однако при этом на территории района располагаются 5 промзон.

Развитость рынка недвижимости: рынок активный.

Перспективы для строительства: планируется открытие новых станций метров ближайшее время. Имидж района солидный, комфортабельный.

Северо-Западный административный округ (СЗАО)

Транспортная ситуация: хорошая. Шоссе на территории округа активно реконструируются, практически все районы обеспечены метро.

Экологическая обстановка: крайне благоприятная для города. Самый экологически чистый округ Москвы, около 46% территории занято природными объектами (зеленые зоны, водоемы)

Развитость рынка недвижимости: рынок активный. В округе представлены различные виды недвижимости.

Перспективы для строительства: открытие третьего кольца метро, застройка тушинского аэродрома. Самый оптимальный район с точки зрения соотношения цены и качества, самый экологичный.

Центральный административный округ (ЦАО)

Транспортная ситуация: сложная. Плотная улично-дорожная сеть, пробки, малая обеспеченность парковочными местами.

Экологическая обстановка: удовлетворительная. Промышленных предприятий нет, однако присутствует сильная загазованность воздуха.

Развитость рынка недвижимости: рынок умеренно активный. В основном вторичная недвижимость, реконструкция домов. Объекты сегмента премиум и элитные, так как высокая стоимость участков земли и проведения коммуникаций.

Перспективы для строительства: реконструкция исторических зданий, перепрофилирование нежилых объектов в апартаменты. Район очень дорогой и престижный, но противоречивый с точки зрения экологии.

Зеленоградский административный округ (ЗелАО)

Транспортная ситуация: сложная. Два шоссе и линия железной дороги перегружены, округ далеко находится от центра города.

Экологическая обстановка: очень благоприятная. Множество лесопарковых зон, загрязняющих производств на территории округа практически нет.

Развитость рынка недвижимости: слабо активный. Много целевого и социального жилья.

Перспективы для строительства: строительство федеральной трассы Москва-Петербург и дополнительного железнодорожного пути.

Новомосковский административный округ (НАО)

Транспортная ситуация: средняя. Слабо развитая транспортная сеть, но в последнее время она активно развивается.

Экологическая обстановка: благоприятная. Большое количество зеленых зон.

Развитость рынка недвижимости: рынок активный.

Перспективы для строительства: планируется строительство метро.

Троицкий административный округ (ТАО)

Транспортная ситуация: сложная. Большинство районов обладает слабой транспортной доступностью, нет метро.

Экологическая обстановка: крайне благоприятная. Большое количество зеленых зон, самое малое количество населения в Москве.

Развитость рынка недвижимости: активность средняя. На данный момент в округе самые дешевые цены на жилье в Москве.

Перспективы для строительства: огромный потенциал в загородной недвижимости.

Таким образом, можно увидеть резкое расслоение округов по экологической обстановке, транспортной ситуации, плотности застройки и уровню качества жизни населения в целом.

В результате обобщения основной информации об округах и цен на жилые объекты в них можно выделить три группы округов:

· ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, СЗАО

Округа характеризуются высокой ценой жилья, развитой инфраструктурой, хорошей или удовлетворительной экологической обстановкой, престижные для жизни, рынок недвижимости активен.

· САО, ВАО, СВАО

Округа со средней ценой, плотно застроенные, присутствует высокая транспортная загрузка, удовлетворительная экология.

· ЮАО, ЮВАО, ЗелАО, ТАО, НАО

По ценам на жилье данная группа самая дешевая и непрестижная по сравнению с остальными. В округах за МКАД ? отличная экология, но очень слабая транспортная доступность. В округах, расположенных в пределах МКАД - сильная транспортная загрузка и очень плохая экология.

Таким образом, в данном параграфе были рассмотрены различные параметры исследуемых объектов, а также правила их оценки и интерпретации. Следующим этапом исследования будет оценка взаимосвязи характеристик между собой, а также взаимовлияние характеристик и класса недвижимости.



3.3 Стратегии застройщиков на рынке жилой недвижимости Москвы

3.3.1 Взаимосвязь класса жилья и характеристик жилой недвижимости

У каждого класса жилья имеются специфические требования и позиционирование на рынке. Хотя эти требования не закреплены официальными документами (исключением является классификация Российской гильдии риелторов, хотя ее признают не все застройщики), как уже было упомянуто в предыдущем параграфе, у потребителя уже сформировались ожидания от определенного класса жилья.

В данном параграфе будет проанализировано, насколько компании в условиях социально-экономического кризиса и вызванного этим спада спроса, а также доминирующим требований конечных потребителей к стоимости приобретаемого жилья, выдерживают сложившиеся представления о его классе. Для этого путем корреляционного анализа будет выявлены взаимосвязи между классом и характеристиками проектов жилой недвижимости в исследуемой совокупности. Для оценки корреляции будут использованы коэффициент ранговой корреляции Спирмена, характеризующий наличие монотонной связи, и коэффициент корреляции Пирсона, показывающий наличие линейной связи между характеристиками. Для оценки силы связи будет использованы таблица 10.

Таблица 10

Таблица интерпретации силы связи между переменными

Значение	Интерпретация
от 0 до 0,3	очень слабая
от 0,3 до 0,5	слабая
от 0,5 до 0,7	средняя
от 0,7 до 0,9	сильная
от 0,9 до 1	очень сильная

Прежде всего, проанализируем корреляцию цены квадратного метра и класса недвижимости.

Таблица 11

Корреляция цены квадратного метра и класса недвижимости
	Класс	Цена_1	Цена_2
Ро Спирмана	Класс	Коэффициент корреляции	1,000	,747**	,761**
		Знач. (2-х сторонняя)		,000	,000
		N	119	119	119

**. Корреляция значима на уровне 0,01 (двухсторонняя).

Согласно коэффициенту ранговой корреляции Спирмена (0,75), наблюдается сильная монотонная положительная связь между стоимостью квадратного метра однокомнатной квартиры и классом жилья (аналогичная связь наблюдается и со стоимостью квадратного метра двухкомнатных квартир). То есть с увеличением класса жилой недвижимости происходит увеличение стоимости квадратного метра квартиры.

Таблица 12

Корреляции площади квартир и класса жилой недвижимости
	Класс	Площадь_1min	Площадь_1max	Площадь_2min	Площадь_2max
Ро Спирмана	Класс	Коэффициент корреляции	1,000	,601**	,583**	,603**	,616**
		Знач. (2-х сторонняя)		,000	,000	,000	,000
		N	119	119	119	119	119

**. Корреляция значима на уровне 0,01 (двухсторонняя).

Между площадями квартир различной комнатности и классом жилья присутствует монотонная связь средней силы (Коэффициент Спирмана около 0,6 во всех значениях корреляции). С увеличением класса жилья происходит постепенное увеличение площади квартиры.

Таблица 13

Корреляции дополнительных характеристик жилой недвижимости и класса жилья
	Класс	Срок_сдачи	До_метро	Сервис	Инфраструктура	Парковка
Ро Спирмана	Класс	Коэффициент корреляции	1,000	-,211*	-,387**	,553**	,241**	,427**
		Знач. (2-х сторонняя)		,021	,000	,000	,008	,000
		N	119	119	119	119	119	119

Сервис, парковка и расстояние объекта до метро имеют связь средней силы с классом жилья (коэффициент Спирмана 0,55 и 0,43, соответственно). То есть с повышением класса недвижимости увеличивается степень развитости сервиса и класса парковки, а также уменьшается расстояние объекта до метро.

Наблюдается незначительная монотонная связь между сроком готовности жилого объекта и классом жилого проекта (значения коэффициента Спирмена меньше 0,3 по модулю). Это, видимо, означает, что существенной связи между моментом покупки квартир и классом проектов нет.

Аналогичная ситуация просматривается и для связи между степенью развитости инфраструктуры жилого района и классом жилого проекта. Однако хи-квадрат Пирсона в обоих случаях не равен нулю, следовательно, определенная связь существует, но она не носит монотонный характер.

В результате анализа можно сделать следующие выводы:

1. Можно проранжировать характеристики по степени характерности для определенного класса жилья:

· Стоимость квадратного метра однокомнатной и двухкомнатной квартиры;

· Площади однокомнатной и двухкомнатной квартиры;

· Сервис и наличие парковки, расстояние объекта до метро;

· Срок готовности жилья и степень развитости инфраструктуры.

2. Определяющими признаками при выборе и реализации проектов определенного класса для компаний-застройщиков становятся характеристики самих проектов (стоимость квадратного метра и площадь квартиры).

3.3.2 Взаимосвязь между различными характеристиками объектов жилой недвижимости

Так как стоимость квадратного метра максимально определяет класс жилья (коэффициент Спирмена 0,75-0,76), проанализируем влияние на нее других характеристик жилой недвижимости.

Таблица 14

Корреляции цены квадратного метра однокомнатной квартиры и дополнительных характеристик проекта

Корреляции
		Срок_сдачи	До_метро	Отделка	Сервис	Инфраструктура	Цена_2	Цена_1	СредПл_1	СредПл_2
Цена_1	Коэффициент корреляции	-,321**	-,427**	,182*	,374**	,389**	,909**	1,000	,548**	,572**
	Знач. (2-х сторонняя)	,000	,000	,048	,000	,000	,000		,000	,000
	N	119	119	119	119	119	119	119	119	119

**. Корреляция значима на уровне 0,01 (двухсторонняя).

*. Корреляция значима на уровне 0,05 (двухсторонняя).

Таким образом, согласно коэффициенту Спирмана наиболее тесная корреляция наблюдается между ценой и средней площадью однокомнатных квартир (0,548). При этом согласно коэффициенту корреляции Пирсона (0,516) между данными параметрами квартир существует не только монотонная, но и линейная положительная связь средней силы. Следовательно, можно предположить, что с увеличением средней площади однокомнатной квартиры, происходит линейное повышение стоимости квадратного метра.

Таблица 15

Корреляции цен и площадей жилой недвижимости

	Цена_1	Цена_2	СредПл_1	СредПл_2
Цена_1	Корреляция Пирсона	1	,897**	,516**	,535**
	Знач. (двухсторонняя)		,000	,000	,000
	N	119	119	119	119
Цена_2	Корреляция Пирсона	,897**	1	,605**	,611**
	Знач. (двухсторонняя)	,000		,000	,000
	N	119	119	119	119
СредПл_1	Корреляция Пирсона	,516**	,605**	1	,904**
	Знач. (двухсторонняя)	,000	,000		,000
	N	119	119	119	119
СредПл_2	Корреляция Пирсона	,535**	,611**	,904**	1
	Знач. (двухсторонняя)	,000	,000	,000
	N	119	119	119	119
**. Корреляция значима на уровне 0,01 (двухсторонняя).

При этом между ценами квадратного метра квартир различной комнатности и между средними площадями данных квартир существует прямая линейная зависимость (коэффициент Пирсона 0,9; коэффициент Спирмена 0,93 и 0,83).

В результате анализа можно сделать следующие содержательные выводы:

· Существует значимая положительная зависимость между ценой квадратного метра и площадью квартиры;

· Цены однокомнатной и двухкомнатной квартиры имеют очень тесную связь друг другом, как и площади данных квартир между собой. То есть политика ценообразования в рамках одного строительного объекта практически одинакова.

Таким образом, в результате корреляционного анализа мы можем сделать следующие выводы:

1. Как и было показано ранее, главные характеристики, определяющие класс жилой недвижимости - это площадь и стоимость квадратного метра квартиры. Остальные характеристики: срок готовности объекта, его расстояние до метро, предоставляемый сервис и имеющаяся инфраструктура меньше определяют как класс недвижимости.

2. Исходя из очень сильной зависимости цен квартир разной комнатности (значение приближается к единице), в дальнейшем анализе для удобства расчетов мы будем использовать цену квадратного метра однокомнатной квартиры, которые в условиях социально-экономического кризиса являются самым востребованным типом квартир [30].

3.3.3 Анализ закономерностей поведения строительных компаний в различных сегментах рынка жилой недвижимости

Проанализируем поведение компаний в рамках различных классов жилья, описанных во второй главе. Как уже было сказано ранее, существует четыре основных класса на рынке жилья (дополнительно в последнее время выделяют и пятый класс - премиум). У каждого класса жилья имеются специфические особенности, по которым их можно отличить на рынке. Если между ближайшими классами, зачастую, имеется много общих черт, то более полярные различаются принципиально. На рис.1 можно увидеть распределение проектов по классам жилья.

Рисунок 13. Распределение проектов по классам жилья.

Около половины объектов (46%) относится к бизнес-классу, на втором месте по численности находится комфорт-класс (27%). Элитная и премиальная недвижимость занимают около 16% рыночного предложения. Проектов класса эконом на рынке меньше всего - 11%.

Эконом-класс

Эконом-класс оказался по числу проектов на втором месте после бизнес-класса. В данной группе находится 13 объектов, 50% реализует крупная строительная компания ГК ПИК, другую половину проектов - средние и мелкие компании примерно в равных долях между собой.

Распределение по округам можно представить следующим образом:

Округ	ЦАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	САО	ВАО	СВАО	ЮАО	ЮВАО	ЗелАО	НАО	ТАО
Цена тыс. руб.	-	-	3	1	-	-	2	1	1	2	3	-

Часть проектов расположена в округах первой группы (экологичных, развитых, престижных), однако большая часть - в экологически неблагоприятных или отдаленных (31% против 69%). Основными чертами проектов эконом-класса в данной выборке являются

- далекое расстояние до метро (до 77% объектов можно добраться только на транспорте);

- в 31% случаев сервис развит очень слабо, но в 54% проектов он находится на среднем уровне;

- подземная парковка отсутствует в 53% случаев.

Колебания минимальной общей площади и цены однокомнатной квартиры можно увидеть на графике:

Рисунок 14. Соотношение цены и минимальной общей площади в экономическом классе жилья



На рисунке 14 красными линиями отмечены границы экономического класса жилья. Таким образом, по площади квартиры расположены ниже и выше границы нормативов экономического класса. В таком случае можно говорить о существенном занижении и завышении рекомендованных площадей. Можно предположить, что площадь будет одним из решающих факторов в различиях между проектами.

При этом цены колеблются в достаточно большом диапазоне (от 80500 до 204800 т. р. за квадратный метр). Влияние площади на цену квадратного метра явно присутствует.

Среди проектов экономического класса также хотелось бы отметить особенности стратегического поведения компании ГК ПИК (компании принадлежит 50% проектов). Проекты данной компании отличаются от других компаний в классе большим колебанием площадей однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом однокомнатные квартиры ниже норм экономического класса (начинаются от 22 квадратных метров), а двухкомнатные квартиры по площади сопоставимы с классом бизнес (максимальная площадь равна 90 квадратных метров, это значение даже сопоставимо с элитной недвижимостью). Колебания площадей и отклонения представлены в таблице.

Таблица 16

Колебание площадей и отклонение от среднего значения цены проектов ГК ПИК
	N	Минимум	Максимум	Среднее значение	Стандартное отклонение
Площадь_1min	7	22	43	30,47	9,403
Площадь_1max	7	39	48	45,11	3,194
Площадь_2min	7	42	61	51,05	7,095
Площадь_2max	7	59	90	70,08	10,582
N валидных (по списку)	7



Помимо значительных для этого класса недвижимости площадей, у 43% проектов есть отделка (компания единственная, кто предоставляет отделку в экономическом классе), предоставляемый сервис средний или выше среднего (4 или 5 баллов из 6), остальные характеристики варьируются (наличие подземной парковки, развитость инфраструктуры). Цена на проекты компании выше, чем у других проектов в классе (по округам).

В результате анализа можно сделать следующие выводы:

1) Основными рыночными стратегиями на данном сегменте являются лидерство по издержкам и дифференциация;

2) Применительно к эконом-классу компании-застройщики экономят на стоимости участка под строительство и часто на дополнительных удобствах проекта, включая подземную парковку;

3) Наблюдается стратегия дифференциации с выделением более локальных типов потребителей;

4) В условиях снижения финансовых доходов потенциальных потребителей, наблюдается попытка их привлечения за счет имитации более элитного жилья, чем оно есть на самом деле:

- одна группа объектов (над красным «коридором») - привлечение клиентов увеличенной площадью потенциальных клиентов из более высоких классов жилья, но по ценам эконом-класса;

- другая группа объектов (под красным «коридором») - привлечение клиентов относительно низкой ценой за квартиру за счет сниженного размера ее площади при сохранении имиджа эконом-класса.

Компания ГК ПИК использует стратегию широкой дифференциации, дифференциация осуществляется за счет наличия отделки, большого выбора площадей как однокомнатных, так и двухкомнатных квартир в рамках одного проекта (группа объектов над красным «коридором» относится к ГК ПИК), достаточно хорошего уровня сервиса в рамках класса. В сочетании признаков компания лучше, чем другие компании в классе удовлетворяет потребности клиентов. При этом характеристики многих проектов позволяют ей расширить целевую аудиторию и конкурировать с проектами более высоких классов на рынке.

Комфорт-класс

Комфорт-класс оказался по числу проектов на втором месте после бизнес-класса. В данной группе находится 31 объект, подавляющее число компаний, работающих в данном классе - это компании второй группы (средние и крупные по величине), их около 75 % по выборке, на втором месте компании первой группы (очень крупные), маленьких компаний в данном классе представлено совсем немного.

Распределение по округам можно представить следующим образом:

Округ	ЦАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	САО	ВАО	СВАО	ЮАО	ЮВАО	ЗелАО	НАО	ТАО
Цена тыс. руб.	-	-	4	2	3	3	5	6	5	-	3	-

Расположение проектов неоднородно, однако можно заметить, что в основном они расположены в округах ? «середняках» (31%) и в неблагополучных округах (45%).