Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

338259,49

365320,25

394545,87

426109,54

Расчет ПВД. Вариант В.

Наименование площадей	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018
Арендуемые офисные площади	тыс.руб./год	11054,14	11938,47	12893,55	13925,03	15039,04
Арендуемая площадь кафе	тыс.руб./год	5313,08	5738,13	6197,18	6692,95	7228,39
Арендуемая площадь автомобильных центров	тыс.руб./год	198551,72	214435,86	231590,73	250117,99	270127,43
Арендуемая площадь автотехцентра	тыс.руб./год	52960,00	57196,80	61772,55	66714,35	72051,50
Арендуемая площадь стоянки	тыс.руб./год	48977,14	52895,31	57126,93	61697,09	66632,85
?:	тыс.руб./год	316856,08	342204,57	369580,94	399147,41	431079,21

Расчет ПВД. Вариант С.

Наименование площадей	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018
Арендуемые торговые площади	тыс.руб./год	57519,07	62120,60	67090,25	72457,47	78254,06
Арендуемые площадь кафе	тыс.руб./год	7309,08	7893,80	8525,31	9207,33	9943,92
Арендуемая площадь парковок	тыс.руб./год	142449,84	153845,83	166153,49	179445,77	193801,43
Арендуемая площадь развлекательных центров	тыс.руб./год	146154,78	157847,16	170474,94	184112,93	198841,96
?:	тыс.руб./год	353432,77	381707,39	412243,98	445223,50	480841,38

Расчет ЭВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Для определения величины действительного валового дохода (ДВД) потенциальный валовой доход должен быть скорректирован на величину предполагаемой недозагруженности помещений.

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализировалась текущая информация по бизнес-центрам, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, величина периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе определялась величина недозагруженности.

Определение коэффициента недоиспользования и поправки на потери при сборе платежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

· общеэкономической ситуации;

· перспектив развития региона;

· стадии цикла рынка недвижимости;

· соотношение спроса и предложения.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы. В коммерческих объектах к прочим доходам можно отнести доходы от рекламных элементов, банкоматов, платежных терминалов.

Рекламные элементы подразделяются:

1. По функциональным особенностям поверхности представленной на рекламном элементе.

В данном случае выделяют три вида рекламных элементов:

· Статичные - рекламные элементы, поверхности, которых не меняются.

· Динамичные - рекламные элементы, поверхности, которых меняются с определенной периодичностью.

Среднее количество рекламных поверхностей на 1-ом элементе-5шт.

· Электронные - вид рекламного элемента, имеющий возможность воспроизводить видео и аудио ролики различного хронометража.

2. По месторасположению рекламных элементов.

В целях более полного охвата потребителей, рекламными средствами располагаются по всей территории коммерческого объекта.

Рекламные элементы также подразделяются в зависимости от их месторасположения:

· Внутренние - рекламные элементы, располагающиеся внутри коммерческих объектов.

· Внешние - рекламные элементы, располагающиеся снаружи коммерческих объектов.

3. По целевому охвату рекламных элементов потребителей.

· Реклама, для посетителей коммерческих объектов.

Данный вид рекламы направлен исключительно на посетителей коммерческого объекта. К рекламным элементам, направленным на посетителей, относятся те, которые располагаются внутри коммерческого объекта, а также часть внешних.

· Реклама для широкого круга потребителей.

В данном случае реклама направлена как на посетителей коммерческого объекта, так и на людей, взаимодействующих с коммерческого объекта (проходящие, проезжающие мимо).

В целях определения эффективности рекламоносителей по донесению информации до большинства потребителей рекламные элементы были дифференцированы по категориям.

Категории и арендные ставки рекламных элементов определяются на основе ряда факторов, таких как:

1. Размер арендуемой поверхности на рекламном элементе.

2. Зона расположения.

Оценивается месторасположение рекламных поверхностей относительно количества потребителей взаимодействующих с рекламой.

3. Этаж.

Оценивается этаж расположения рекламного элемента (для внутренней рекламы).

Формула определения категории:

X = (A+B+.....+Y)/Z,

где X - средняя оценка,

A, B.....Y - факторы оценки,

Z - количество факторов оценки.

Элементы прочего дохода. Вариант А.

Наименование элемента прочего дохода	Количество	Размер	Стоимость элемента, руб. в мес.	Доход, руб. в год.
1	2	3	4	5
Внутренние
Плазменная панель	6	1,2*0,8 мІ	2500	180000
Банкомат	6		5000	360000
Платежный терминал	4		5000	240000
Итого элементы:				780000

Элементы прочего дохода. Вариант B.

Наименование элемента прочего дохода	Количество	Размер	Стоимость элемента, руб. в мес.	Доход, руб. в год.
1	2	3	4	5
Внутренние
Плазменная панель	7	1,2*0,8 мІ	2500	210000
Банкомат	7		5000	420000
Платежный терминал	5		5000	300000
Итого элементы:				930000

Элементы прочего дохода. Вариант C.

Наименование элемента прочего дохода	Количество	Размер	Стоимость элемента, руб. в мес.	Доход, руб. в год.
1	2	3	4	5
Внутренние
Плазменная панель	5	1,2*0,8 мІ	2500	150000
Банкомат	5		5000	300000
Платежный терминал	5		5000	300000
Итого элементы:				750000

Расчет ЭВД при первом варианте управления объектом недвижимости - Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании. (Вариант А)

Доходы от аренды	Ед. измер.	2014	2015	2016	2017	2018
Офисные площади
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	2453,07	2649,32	2861,26	3090,16	3337,37
Коэффициент недозагрузки	%	90	95	95	95	95
Потери	тыс.р./год	245,31	132,47	143,06	154,51	166,87
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	2207,76	2516,85	2718,20	2935,65	3170,50
Торговые площади
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	88929,6	96044,01	103727,53	112025,73	120987,79
Коэффициент недозагрузки	%	85	95	95	95	95
Потери	тыс.р./год	13339,44	4802,20	5186,38	5601,29	6049,39
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	75590,16	91241,81	98541,15	106424,44	114938,40
Площадь кафе
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	34075,52	36801,56	39745,69	42925,34	46359,37
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	34075,52	36801,56	39745,69	42925,34	46359,37
Площади «Media Markt»
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	104519,16	112880,69	121911,15	131664,04	142197,16
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	104519,16	112880,69	121911,15	131664,04	142197,16
Площадь развлекательных центров
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	83225,88	89883,95	97074,67	104840,6	113227,9
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	83225,88	89883,95	97074,67	104840,6	113227,9
Итого ЭВД:	тыс.р./год	299618,48	333324,86	359990,86	388790,08	419893,33
Прочие доходы	тыс.р./год	842,40	909,79	982,58	1061,18	1146,08
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	300460,88	334234,65	360973,44	389851,26	421039,4

Расчет ЭВД при втором варианте управления объектом недвижимости - Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании. (Вариант В)

Доходы от аренды	Ед. измер.	2014	2015	2016	2017	2018
Офисные площади
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	11054,14	11938,47	12893,55	13925,03	15039,04
Коэффициент недозагрузки	%	90	95	95	95	95
Потери	тыс.р./год	1105,41	596,92	644,68	696,25	751,95
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	9948,73	11341,55	12248,87	13228,78	14287,09
Площадь автомобильных центров
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	198551,72	214435,86	231590,73	250117,99	270127,43
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	198551,72	214435,86	231590,73	250117,99	270127,43
Площадь кафе
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	5313,08	5738,13	6197,18	6692,95	7228,39
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	5313,08	5738,13	6197,18	6692,95	7228,39
Площадь автотехцентра
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	52960,00	57196,80	61772,55	66714,35	72051,50
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	52960,00	57196,80	61772,55	66714,35	72051,50
Площадь стоянки
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	48977,14	52895,31	57126,93	61697,09	66632,85
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	48977,14	52895,31	57126,93	61697,09	66632,85
Итого ЭВД:	тыс.р./год	315750,67	341607,65	368936,26	398451,16	430327,26
Прочие доходы	тыс.р./год	1004,4	1084,75	1171,53	1265,25	1366,48
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	316755,07	342692,4	370107,79	399716,41	431693,7

Расчет ЭВД при третьем варианте управления объектом недвижимости - Организация управления путем привлечения профессиональной УК. (Вариант С)

Доходы от аренды	Ед. измер.	2010	2011	2012	2013	2014
Площадь кафе
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	7309,08	7893,80	8525,31	9207,33	9943,92
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	7309,08	7893,80	8525,31	9207,33	9943,92
Торговые площади
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	57519,07	62120,60	67090,25	72457,47	78254,06
Коэффициент недозагрузки	%	85	95	95	95	95
Потери	тыс.р./год	8627,86	3106,03	3354,51	3622,87	3912,70
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	48891,21	59014,57	63735,74	68834,60	74341,36
Площадь парковок
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	142449,84	153845,83	166153,49	179445,77	193801,43
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	142449,84	153845,83	166153,49	179445,77	193801,43
Площадь развлекательных центров
Потенциальный валовой доход	тыс.р./год	146154,78	157847,16	170474,94	184112,93	198841,96
Коэффициент недозагрузки	%	100	100	100	100	100
Потери	тыс.р./год	-	-	-	-	-
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	146154,78	157847,16	170474,94	184112,93	198841,96
Итого ЭВД:	тыс.р./год
Прочие доходы	тыс.р./год	810,00	874,80	944,78	1020,37	1102,00
Эффективный валовой доход	тыс.р./год	345614,91	379476,16	409834,26	442621,00	478030,67

3.2 Формирование затрат при управлении управляющей компанией

Обоснование операционных расходов.

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением ЭВД. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее, а также некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых не зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Ш коммунальные;

Ш на текущие ремонтные работы;

Ш заработная плата обслуживающего персонала;

Ш налоги на заработную плату;

Ш расходы по обеспечению безопасности;

Ш на рекламу и заключение арендных договоров;

Ш на консультации и юридическое обслуживание;

Ш расходы на управление (принято определять величину расходов на управление в % от действительного валового дохода) и т.д.

Организация управления путем привлечения профессиональной управляющей компании.

Собственник нежилого помещения подписывает договор с управляющей организацией на управление недвижимостью. По этому договору управляющая организация берет на себя обязательства предоставлять определенные услуги.

Виды услуг:

6. Управление эксплуатацией объекта:

· ежедневное обслуживание и контроль за состоянием всех инженерных систем;

· обеспечение пожаробезопасности здания;

· обеспечение внешней и внутренней охраны здания;

· обеспечение чистоты здания (клининг);

· благоустройство прилегающей территории.

7. Осуществление технического менеджмента объекта:

· планирование и разработка графиков обслуживания здания;

· контроль за выполнением текущих работ;

· оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективно.

8. Администрирование объекта:

· организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;

· обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;

· работа по страхованию объекта;

· подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;

· юридические услуги;

· составление и контроль за исполнением бюджета объекта;

· ведение управленческого учета и отчетности.

9. Работа с арендаторами объекта:

· обеспечение сбора арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных расходов;

· контроль за выполнением договорных обязательств;

· подбор арендных договоров с долговременными обязательствами.

10. Маркетинг и продвижение объекта:

· позиционирование объекта;

· планирование и реализация рекламной компании объекта;

1.4 маркетинговые исследования.

1.5 Критерии оценки работ по четырем основным направлениям

Управление технической эксплуатацией	Управление финансовыми потоками	Управление арендными отношениями	Управление маркетингом
- бесперебойная работа всех инженерных систем, самого здания; чистота, уровень подготовки сотрудников; - состояние центра через несколько лет эксплуатации после открытия.	- насколько успешно УО выполняет функции по сбору арендных платежей, насколько она в состоянии защитить собственника от убытков, связанных с недоплатой, не доводя дело до арбитража; - умение УО оптимизировать затраты (себестоимость услуг на кв. м.) на содержание офисного центра -- за счет грамотной работы со штатом как офисного центра, так и своим собственным.	-сбалансированность состава арендаторов, соответствие их состава изначальной концепции ОЦ, сохранение и развитие этой концепции; - удовлетворение арендаторов состоянием дел на объекте; - гибкость отношений.	- количество и динамика посетителей в ОЦ (анализ счетчиков посетителей); - показатели маркетинговых исследований по известности и лояльности ОЦ на рынке, а также соответствие его образа заложенной концепции; - удовлетворение арендаторов существующей рекламной активностью ОЦ.

Основные цели собственника недвижимости, для достижения которых он обращается к управляющей компании:

1. Получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости.

На этом направлении в задачу управляющей компании входят функции налаживания отношений с арендаторами, сопровождение договорной базы, ведение финансовой отчетности и т.д. От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в целом.

2. Поддерживать здание в технически исправном состоянии.

На самом деле, задача управляющей компании состоит не в уборке помещений, не в проведении текущих ремонтов, не в технической эксплуатации здания - всем этим должны заниматься подрядчики. Задача управляющей компании - организовать процесс функционирования недвижимости так, чтобы она, как инвестиционный продукт работала на своего собственника. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих служб, чем более

комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше, в конечном счете, получит доходов собственник.

3. Увеличивать рыночную стоимость здания.

Доход, извлекаемый собственником от принадлежащего ему здания, не всегда соответствует прибыли, получаемой им от арендных платежей, т.е. реальный доход. Существует также доход "виртуальный" - т.е. повышение в процессе управления зданием рыночной стоимости объекта недвижимости.

4. Минимизировать расходы.

Эта цель собственника состоит из двух частей: минимизация расходов по владению объектом доходной недвижимости и минимизация расходов по содержанию управляющей компании.

11. Страхование

В соответствии с теорией управления страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко, но приводят к весьма большим потерям.

Сущность страхования: страховая компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-то из описанных страховых случаев (рисков) при страховании недвижимости.

Ниже в таблице приведены базовые страховые тарифы при страховании зданий с внутренним интерьером со сроком страхования в 1 год (с возможностью оплачивать страховую премию в несколько этапов -- поквартально, помесячно).

Тарифы при страховании зданий по полному пакету страховых рисков.

Объект страхования	Диапазон страховых тарифов, %
Здания, сооружения	0,3

По данным таблицы рассчитаем расходы на страхование объекта коммерческой недвижимости, общей площадью 19500 кв.м.:

Расчет страховой премии при страховании объекта.

Объект страхования	Страховой тариф по полному пакету рисков, %	Полная восстановительная стоимость объекта, руб.	Годовая страховая премия по полному пакету рисков, руб.
Коммерческий объект недвижимости	0,3	780000000	2340000

Предполагается, что годовая страховая премия по полному пакету рисков останется неизменной в течение семи лет, так как в бизнес-центр не планируется вводить новые имущественные объекты.

Страховая премия передается страхователем страховщику частями, при этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом, который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий, в частности, от: набора страхуемых рисков, степени защищенности имущества, расположения имущества, материала зданий и т. Д. выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости.

Расходы собственника на оплату услуг УК

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта -- либо в виде доли эффективного валового дохода. При этом здесь предполагается, что собственник помимо вознаграждения, должен возместить все понесенные расходы УК, связанные с эксплуатацией этого объекта.

В таком случае оценка расходов на управление в принципе должна опираться на рыночные данные о разумном уровне оплаты труда управляющего соответствующего уровня квалификации. При этом имеется в виду, что уровень квалификации определяет способность управляющего добиваться минимального уровня потерь от недозагрузки и неплатежей при рыночно обоснованном уровне арендных ставок.

Сумма вознаграждения управляющей организации составляет 10 % от эффективного валового дохода.

К расходам на управление почти всегда добавляются расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Этот вид расходов задается аналогично расходам на управление - долей эффективного валового дохода, и составляют 3-5 %. Часто эти расходы представляются суммарно с расходами на управление и оцениваются тогда в размере 10-15% от ЭВД.

Расчет расходов на управление объектом коммерческой недвижимости представлен в таблице.

Расчет расходов на управление объектом коммерческой недвижимости.

ЭВД в 1 год эксплуатации объекта, при недозагрузке помещений 5%, тыс. руб.	Расходы на вознаграждение УК, 6% от ЭВД, тыс. руб.	Расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги, 4% от ЭВД, тыс. руб.	Суммарные расходы на управление объектом коммерческой недвижимости, тыс. руб.
300460,88	18027,65	12018,44	30046,09

Для сдачи офисных помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендаторов.

В свою очередь для привлечения арендаторов необходимы расходы на маркетинг, т.е. рекламу. Данный вид расходов рассмотрим ниже.

Расходы на рекламу

В России чаще всего используется процентный метод, и величина расходов на маркетинг считается приемлемой на уровне до 3% от эффективного валового дохода. В эти расходы входят расходы на маркетинговые исследования и затраты на рекламу.

Приведем сведения о затратах на рекламу по рыночным данным:

Затраты на рекламу

Рекламные средства	Цена	Количество источников рекламы	Срок рекламной компании, мес.	Затраты на рекламу коммерческого объекта недвижимости, руб. в год
Реклама на телевидении, радио	15 000 руб/мес	3	12	540000
Размещение рекламы в печатных изданиях	3000 руб/мес	2	12	72000
Итого:				612000

Таким образом, расходы на рекламу составят 51000 рублей в месяц.

Расходы на ресурсы, эксплуатацию и техническое обслуживание.

Средняя стоимость коммунальных услуг представлена на рис.

Рис. Средняя стоимость коммунальных услуг.

Расходы на коммунальные услуги

	Площадь, кв.м.	Затраты на коммунальные услуги за 1 мІ руб./год	Итого за 1 кв.м. руб./год	Коммунальные затраты, руб./год
		Вывоз мусора	Электроэнергия	Вода и канализация	Теплоэнергия
Коммерческий объект недвижимости	19500	5	60	17	40	122	2379000

Данные расчеты на 1 кв.м. представлены, исходя из мощностей потребляемого тепла, воды, электроэнергии и существующих на них тарифов на сегодняшний день. Коммунальные расходы составляют 2379000 руб. в год. Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 8%.

Расходы на охрану. Коммерческий объект недвижимости требует охраны и предполагает выделение значительной суммы на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. Основные функции охраны представлены в таблице.

Расходы на охрану.

Наименование	Всего в месяц, руб.	Всего в год, руб.
1	2	3
Зарплата охранников с налогами	9000	864000
Зарплата начальника охраны с налогами	15000	180000
Компенсационный пакет	6500	78000
Материальные затраты	8000	96000
Итого:		1218000

Рис. Основные функции охраны.

Расходы на заработную плату обслуживающего персонала.

Расходы на содержание персонала представлены в таблице.

Расходы на содержание персонала

Наименование должности	Кол-во штатных единиц	Месячная заработная плата, руб.	ЕСН,%	Годовые расходы с учетом выплат в государственный бюджет и внебюджетные фонды, руб.
1	2	3	4	5
Слесарь-сантехник	2	8 500	30	265200
Электрик	2	9 500	30	296400
Инженер	1	10000	30	156000
Уборщики помещений	10	7000	30	1092000
Итого:				1809600

По перечисленным выше затратам составим сводную таблицу и посчитаем все расходы, связанные с управлением офисным центром с привлечением профессиональной управляющей компании.

Расходы, связанные с управлением офисным центром УК

Наименование расходов	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6
1. Налог на имущество, тыс.руб.	17160	17160	17160	17160	17160
2.Коммунальные платежи (электроэнергия; отопление; водопровод, канализация; уборка территории), тыс.руб.	2545,53	2723,72	2914,38	3118,38	3336,67
3. Вознаграждение управляющего, тыс.руб	32149,32	34399,77	36807,75	39384,29	42141,20
4. Расходы на рекламу, тыс.руб.	654,84	700,68	749,73	802,21	858,36
5. Расходы на охрану, тыс. руб.	1303,26	1394,49	1492,10	1596,55	1708,31
6.Расходы на содержание обслуживающего персонала, тыс. руб.	1936,27	2071,81	2216,84	2372,02	2538,06
7. Обязательное страхование недвижимости, тыс. руб.	2503,80	2679,07	2866,60	3067,26	3281,97
Итого:	58253,02	61129,54	64207,40	67500,71	71024,57

Таким образом, расходы, связанные с управлением коммерческого объекта недвижимости с привлечением управляющей компании составят в 2013 г.: 60017,72 тыс.рублей.

Расчет денежного потока от эксплуатации коммерческого объекта недвижимости с привлечением управляющей компании представлен в таблице.

Прогноз денежного потока от эксплуатации торгово-развлекательного центра

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-44066,70
Выплаты долга равными долями		-33762,67	-33762,67	-33762,67	-33762,67	-33762,67
Выплаты остатка долга						-170286,62
ЭВД		300460,88	334234,65	360973,44	389851,26	421039,40
Операционные расходы		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД до налогообложения		242207,86	273105,11	296766,04	322350,55	350014,83
Налог на прибыль		48441,57	54621,02	59353,21	64470,11	70002,97
ЧОД после налогообложения		193766,29	218484,09	237412,83	257880,44	280011,86
Итого: Денежный поток:	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57

Прогноз денежного потока от эксплуатации автомобильного центра (Вариант В).

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-39235,86
Выплаты долга равными долями по 10%		-32769,43	-32769,43	-32769,43	-32769,43	-32769,43
Выплаты остатка долга						-163847,17
ЭВД		316755,07	342692,4	370107,79	399716,41	431693,7
Операционные расходы, в том числе:		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД до налогообложения		258502,05	281562,86	305900,39	332215,70	360669,13
Налог на прибыль		51700,41	56312,57	61180,08	66443,14	72133,83
ЧОД после налогообложения		206801,64	225250,29	244720,31	265772,56	288535,30
Итого: Денежный поток:	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70

Прогноз денежного потока от эксплуатации торгово-развлекательный центр с парковкой (Вариант С).

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-37495,32
Выплаты долга равными долями по 10%		-32699,81	-32699,81	-32699,81	-32699,81	-32699,81
Выплаты остатка долга						-163499,06
ЭВД		345614,91	379476,16	409834,26	442621,00	478030,67
Операционные расходы, в том числе:		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД до налогообложения		287361,89	318346,62	345626,86	375120,29	407006,10
Налог на прибыль		57472,38	63669,32	69125,37	75024,06	81401,22
ЧОД после налогообложения		229889,51	254677,30	276501,49	300096,23	325604,88
Итого: Денежный поток:	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01

4. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. управленческий антикризисный инвестиционный

Потенциальному собственнику необходимо:

1. Определить срок, требуемый для возврата первоначальной инвестированной суммы;

2. Рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

3. Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта.

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

ь ситуация на рынке инвестиции;

ь состояние финансового рынка;

ь профессиональные интересы и навыки инвесторов;

ь финансовая состоятельность проекта;

ь геополитический фактор и т.д.

Проблемы оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Показатели инвестиционной привлекательности.

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании показателей:

- период окупаемости,

- чистая текущая стоимость доходов,

- ставка доходности проекта,

- внутренняя ставка доходности проекта,

- модифицированная ставка доходности,

- ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково.

4.1 Расчет ставки дисконтирования

Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.

Расчет ставки дисконтирования для реального денежного потока произведем методом кумулятивного построения:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска. Безрисковую ставку примем равной 5%.

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Надбавка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка дисконтирования = 30 %.

4.2 Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.

2. Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как

алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.

3. Определить срок окупаемости (Т_ок) по формуле:

,

где Т₁ - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проек-та начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП		123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
НДДП	-824066,70	-700863,91	-591878,27	-498199,20	-419757,98	-30698,09

В данном варианте срок окупаемости не был достигнут.

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
НДДП	-819235,86	-685231,06	-571667,36	-474169,95	-392618,86	749,19

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-817495,32	151836,07	130966,72	112148,77	93588,75	403489,62
НДДП	-817495,32	-665659,25	-534692,53	-422543,76	-328955,01	74534,61

4.3 Расчет чистой текущей стоимости доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвести-ционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Чистый дисконтированный доход - это разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Схема расчета чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

- для разовых инвестиций расчет чистого дисконтированного дохода можно представить следующим образом:

;

- при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:

,

где Р_К - годовые денежные поступления в течение n лет;

k - порядковый номер года в будущем;

n - продолжительность расчетного периода;

E - ставка дисконтирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

k_о - разовые инвестиции или вложенный капитал;

k_j - годовые денежные затраты в течение j лет;

j - порядковый номер года вложения капитала;

m - продолжительность расчетного периода вложения капитала;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступл.

Если ЧДД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет сто-имость активов инвестора.

Недостатки показателя:

Величина ЧДД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-824066,70	123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	793368,61
ЧДД	-30698,09

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	819985,03
ЧДД	749,17

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-817495,32	151836,07	130966,72	112148,77	93588,75	403489,62
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	892029,93
ЧДД	74534,61

4.4 Определение индекса рентабельности

Индекс рентабельности (PI) - отношение суммарной текущей стоимости будущих денежных доходов к затратам на инвестиции.

,

где Р_К - годовые денежные поступления в течение n лет;

k - порядковый номер года в будущем;

n - продолжительность расчетного периода;

E - ставка дисконтирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

k_о - разовые инвестиции или вложенный капитал;

k_j - годовые денежные затраты в течение j лет;

j - порядковый номер года вложения капитала;

m - продолжительность расчетного периода вложения капитала;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.

Определение индекса рентабельности. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-824066,70	123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	793368,61

PI = 793368,61/824066,70= 0,96 < 1 - так как PI < 1, то проект является не прибыльным.

Определение индекса рентабельности. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	819985,03

PI = 819985,03/819235,86= 1,01 > 1 - так как PI > 1, то проект является прибыльным.

Определение индекса рентабельности. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-817495,32	151836,07	130966,72	112148,77	93588,75	403489,62
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	892029,93

PI = 892029,93/817495,32= 1,1> 1 - так как PI > 1, то проект является прибыльным.

4.5 Расчет внутренней нормы доходности проекта

Внутренняя норма доходности (ВНД) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих денежных доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Схема расчета внутренней нормы доходности (ВНД):

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧДД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть боль-ше первоначальной;

- если ЧДД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть мень-ше первоначальной.

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

5.Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

составим пропорцию и решим уравнение:

определим ВНД:

ВНД = С.д₁ + X

Недостатки показателя:

ВНД сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧДД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

ВНД требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку.

Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВНД. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, ВНД является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

Расчет внутренней нормы доходности проекта. Вариант A. 1). E=28%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,78	0,61	0,48	0,37	0,29
ДДП	-824066,70	125002,83	112745,01	97107,96	83490,38	419375,30
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	837721,48
ЧДД	13654,78

2). Е=29%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,78	0,60	0,47	0,36	0,28
ДДП	-824066,70	124033,81	111003,80	94867,10	80931,47	403370,51
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	814206,70
ЧДД	-9860,00

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПД _max): 837721,48 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _max (С.д₁): 28%

Затраты по проекту (ЗП): 824066,70 тыс. руб.

Минимальные суммарные приведенные доходы (ПД _min): 814206,70 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _min (С.д₂): 29%

Х = 0,58

ВНД = 28,58%

Проверка:

ЧДД = 824066,70 -823964,64 = -102,06 тыс. руб.

Расчет внутренней нормы доходности проекта. Вариант B. 1). E=30%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	819985,03
ЧДД	749,17

2). Е=31%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,76	0,58	0,44	0,34	0,26
ДДП	-819235,86	132849,015	112161,791	94280,383	79118,232	377640,739
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	796050,16
ЧДД	-23185,70

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПД _max): 819985,03 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _max (С.д₁): 30%

Затраты по проекту (ЗП): 819235,86 тыс. руб.

Минимальные суммарные приведенные доходы (ПД _min): 796050,16 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _min (С.д₂): 31%

Х = 0,031

ВНД = 30,031%

Проверка:

ЧДД = 817508,74- 817235,86 = 272,88 тыс. руб.

Расчет внутренней нормы доходности проекта. Вариант С. 1). E=33%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,75	0,57	0,43	0,32	0,24
ДДП	-817495,32	148262,932	125488,999	103629,111	85457,272	359095,862
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	821934,18
ЧДД	4438,86

2). Е=33,5%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-105890,07	12630,34	14220,86	15627,65	18664,66	268253,73
Коэффициент дисконтирования	-	0,75	0,56	0,42	0,31	0,24
ДДП	-817495,32	147707,640	124550,767	102469,094	84184,188	352421,404
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	811333,09
ЧДД	-6162,23

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПД _max): 821934,18 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _max (С.д₁): 33%

Затраты по проекту (ЗП): 817495,32 тыс. руб.

Минимальные суммарные приведенные доходы (ПД _min): 811333,09 тыс. руб.

Ставка дисконтирования для ПД _min (С.д₂): 33,5%

Х = 0,209

ВНД = 33,209%

Проверка:

ЧДД = 817477,81- 817495,32 = -17,51тыс. руб.

4.6 Расчет модифицированной ставки доходности проекта

Модифицированная ставка доходности (MIRR) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключаются в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности (MIRR):

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

3. Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается MIRR по схеме определения внутренней ставки доходности, представленной в пункте 3.5., но на основе модифицированного денежного потока.

В варианте А, В, С имеем отрицательные денежные потоки только на первый период, поэтому MIRR не рассчитываем.

4.7 Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВНД, представленной в пункте 3.5. на основе модифицированного денежного потока.

Расчет ставки доходности финансового менеджмента. Вариант А.

R_б = 5%

Сумма затрат по инвестиционному проекту: 824066,70 тыс. руб.

Круговая ставка доходности: 14%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	1,69	1,48	1,30	1,14	-
ДДП	-824067	270406,1	273387,7	264745,2	255494,3	1440963
Суммарная будущая стоимость доходов, накопленных по круговой ставке доходности	1680929

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Модифицированный денежный поток	-824066,70	-	-	-	-	3877161,09

FMRR = 36,3%

Расчет ставки доходности финансового менеджмента. Вариант В.

R_б = 5%

Сумма затрат по инвестиционному проекту: 819235,86 тыс. руб.

Круговая ставка доходности: 14%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	1,69	1,48	1,30	1,14	-
ДДП	-819236	294114,4	284871,7	275536,1	265623,6	1456919
Суммарная будущая стоимость доходов, накопленных по круговой ставке доходности	1757829

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Модифицированный денежный поток	-819235,86	-	-	-	-	3961264,90

FMRR = 37,05%

Расчет ставки доходности финансового менеджмента. Вариант С.

R_б = 5%

Сумма затрат по инвестиционному проекту: 105890,07 тыс. руб.

Круговая ставка доходности: 14%

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	1,69	1,48	1,30	1,14	-
ДДП	-817495	333250,6	328526,7	316942,2	304831,9	1494406
Суммарная будущая стоимость доходов, накопленных по круговой ставке доходности	1960462

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Модифицированный денежный поток	-817495,32	-	-	-	-	4203454,14

FMRR = 38,75%

Необходимые условия эффективности инвестиционных проектов.

Для того чтобы проект мог быть признан эффективным, необходимо выполнение какого-нибудь из следующих условий:

1. ЧДД > 0

2. ВНД > Е при условии, что ВНД этого проекта существует

3. ИД > 1,0

4. Срок окупаемости с учетом дисконтирования Тд < Т

При этом если выполнено условие 2, остальные условия также будут выполняться, если же выполнено любое из условий 1, 3, 4, то будут выполнены и другие из этих условий (хотя ВНД проекта может и не существовать).

5. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

Для принятия управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трёх вариантов его реконструкции был произведён расчёт основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания.

Основные показатели эффективности инвестиционного проекта:

Наименование показателей	Единицы измерения	Вариант
		А	В	С
1.	Период окупаемости вложений в недвижимость	год	не достигнут	4,89	4,71
2.	Чистая текущая стоимость доходов	тыс. руб.	-30698,09	749,17	74534,61
3.	Индекс рентабельности		0,96	1,01	1,1
4.	Внутренняя норма доходности проекта	%	28,58	30,031	33,209
5.	Модифицированная ставка доходности проекта	%	-	-	-
6.	Ставка доходности финансового менеджмента	%	36,3	37,05	38,75

Из приведенной выше таблицы видно, что наименьшее значение периода окупаемости вложений в недвижимость имеет объект в случае реконструкции варианта С. После варианта С наиболее эффективным по этому показателю является вариант В, а при варианте А период окупаемости до 2018 года достигнут не будет.

Проанализировав чистую текущую стоимость доходов, можно сделать вывод, что наибольшее значение этого показателя получаем при реконструкции объекта по варианту С. Среднее значение этого показателя имеет вариант В, а наименьшее вариант А. Стоит отметить, что два из вариантов имеет положительное значение данного показателя, свидетельствующее о том, что два проекта являются прибыльными и последний отрицательное, то есть проект - не прибыльный.

Индекс рентабельности второго и третьего вариантов реконструкции больше единицы, следовательно эти варианты являются прибыльными. Наиболее прибыльным считаем вариант С, затем вариант В. В варианте А индекс рентабельности меньше единицы, следовательно проект является не прибыльным.

В варианте А, В, С имеем отрицательные денежные потоки только на первый период, поэтому модифицированную ставку доходности проекта не рассчитываем.

Наиболее эффективным вариантом по ставке дохода финансового менеджмента является вариант С. Вариант А и В обладают средней и низкой эффективностью по этому показателю соответственно.

Наиболее эффективным вариантом по внутренняя норма доходности проекта является вариант С. Вариант А и В обладают средней и низкой эффективностью по этому показателю соответственно.