Главная Коллекция "Otherreferats" Менеджмент и трудовые отношения Организационный и производственный девелопмент

Организационный и производственный девелопмент

Основные принципы девелоперской деятельности. Определение формы инвестирования, выбор объекта для инвестиций. Построение организационной структуры девелоперской компании. Определение и оценка принципов и критериев формирования портфеля недвижимости.

Рубрика	Менеджмент и трудовые отношения
Вид	учебное пособие
Язык	русский
Дата добавления	23.09.2011
Размер файла	460,9 K

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

к практическим занятиям и выполнению студентами контрольной работы по дисциплине

«ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ И ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ»

для студентов факультета ВШОСЭУН

(специальность 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»)

Тема 1. Основные принципы девелоперской деятельности

В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.

В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере

Цели, задачи и стадии девелопмента.

Основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости актива (недвижимости), и таким образом максимизация прибыли от девелоперской деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить комплекс задач на различных стадиях девелопмента:

- Предпроектная стадия:

1. Анализ рынка недвижимости.

2. Подбор объекта недвижимости.

3. Формирование стратегии проекта.

4. Инвестиционный анализ.

5. Оформление исходно-разрешительной документации.

6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.

- Стадия проектирования:

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования.

2. Формирование архитектурно-инженерной группы.

3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

4. Руководство проектированием.

5. Проведение тендера на строительные работы.

- Стадия строительства:

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

2. Контроль качества строительства и сметных расходов.

- Стадия реализации:

1. Маркетинг, реализация площадей.

2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Основным результатом девелопмента является конкурентоспособный объект недвижимости в максимальной степени удовлетворяющей потребности рынка и обеспечивающий высокие показатели эффективности инвестиций.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Эффективность девелопмента

Система девелопмента является тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

· Максимальная ответственность за экономичексие результаты проекта

· Реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании

· Реальное влияние на успешность проекта

· Нацеленность на конечный результат

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1. Пример взаимосвязи девелоперской компании с основными участниками инвестиционно - строительного процесса. (на примере торгово-развлекательного центра)

Тема 2. Определение формы инвестирования, выбор объекта для инвестиций

Согласно ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. По объектам вложения инвестиции принято делить на портфельные и реальные.

Портфельные (финансовые) инвестиции - это вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, активы других предприятий. При осуществлении портфельных инвестиций, инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая девиденды-доход на ценные бумаги.

Реальные инвестиции - это вложение, создание новых, реконструкцию и техническое вооружение действующих предприятий. При этом вложения направленные на воспроизводство объектов недвижимости могут быть отнесены к реальным инвестициям.

Экономическая сущность инвестиций состоит в следующем:

1. Вложение капитала в объекты предпринимательской деятельности с целью прироста первоначальной деятельности в форме прибыли

2. Инвестиции выражают финансовые отношения возникающие между участниками инвестиционной деятельности в процессе реализации различных проектов

В рамках реализации девелоперских проектов инвестиции могут быть осуществляться как в денежной форме (финансирование приобретения земельного участка, финансирование затрат на строительство) так и в иной форме (например, вовлечение в инвестиционный процесс объектов незавершённого строительства)

Девелопмент начинается не с управления проектом, а с идеи, которая в будущем будет воплощена в жизнь. Воплощением же самой идеи на бумаге является разработанная концепция выбранного объекта для инвестирования.

На основе концепции дается задание проектировщиком и формируется бизнес-план проекта.

Разработка концепции включает несколько этапов (рис.3.)

Рис.3. Алгоритм разработки концепции

Тема 3. Построение организационной структуры девелоперской компании

Главная цель девелоперской компании- организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном /зарубежных ранках недвижимсоти для повышения доходов и развития компании.

Под эффективным достижением цели будем понимать гарантированное своевременное полученгие только высококачественных оплачиваемых результатов.

Генеральная цель предполагает решение основной (концептуальной) задачи,формулируемой как обеспечение инвестиционной привлекательности компании, в первую очередь за счёт:

· Создание устойчивого имиджа надёжного партнёра высокого ( в соответсвующих случаях-международного) класса

· Достижение существенных конкурентных преимуществ по всему спектру временных, затратных и качественных требований к современному участнику инвестиционного рынка

· Чёткого разграничения ответственности участников (учредителей) и управляющих, развития механизмов корпоративного управления.

Задачи девелоперской компании рассмотрены в теме 1.

Девелоперская компания функционирует в рамках так называемой проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объеденения компаний и предприятий для осуществления совместной деятельности по проектам.

Типы организационных структур управления

Организационная структура аппарата управления - форма разделения труда по управлению производством. Каждое подразделение и должность создаются для выполнения определенного набора функций управления или работ. Для выполнения функций подразделения их должностные лица наделяются определенными правами на распоряжения ресурсами и несут ответственность за выполнение закрепленных за подразделением функций.

Схема организационной структуры управления отражает статическое положение подразделений и должностей и характер связи между ними.

Различают связи:

- линейные (административное подчинение), - функциональные (по сфере деятельности без прямого административного подчинения); - межфункциональные, или кооперационные (между подразделениями одного и того же уровня).

В зависимости от характера связей выделяются несколько основных типов организационных структур управления:

- линейная; - функциональная; - линейно-функциональная; - матричная; - дивизиональная; - множественная.

В линейной структуре управления каждый руководитель обеспечивает руководство нижестоящими подразделениями по всем видам деятельности. Достоинство - простота, экономичность, предельное единоначалие. Основной недостаток - высокие требования к квалификации руководителей. Сейчас практически не используется.

Функциональная организационная структура реализует тесную связь административного управления с осуществлением функционального управления (рис.4).

Д- директор; ФН - функциональные начальники; И - исполнители

Рис. 4. Функциональная структура управления

На рис. 4 административные связи функциональных начальников с исполнителями (И1 - И4) такие же, как и для исполнителя И5 (они не показаны в целях обеспечения ясности рисунка).

В этой структуре нарушен принцип единоначалия и затруднена кооперация. Практически она не используется.

Линейно-функциональная структура - ступенчатая иерархическая. При ней линейные руководители являются единоначальниками, а им оказывают помощь функциональные органы. Линейные руководители низших ступеней административно не подчинены функциональным руководителям высших ступеней управления. Она применялась наиболее широко (рис. 5).

Д- директор; ФН - функциональный начальники; ФП - функциональные подразделения; ОП - подразделения основного производства.

Рис. 5. Линейно-функциональная структура управления

Иногда такую систему называют штабной, так как функциональные руководители соответствующего уровня составляют штаб линейного руководителя (на рис. 5 функциональные начальники составляют штаб директора).

Дивизиональная (филиальная структура) изображена на рис. 6. Дивизионы (филиалы) выделяются или по области деятельности или географически.

Рис. 6. Дивизиональная структура управления

Матричная структура (рис. 7, 8) характерна тем, что исполнитель может иметь двух и более руководителей (один - линейный, другой - руководитель программы или направления). Такая схема давно применялась в управлении НИОКР, а сейчас широко применяется в фирмах, ведущих работу по многим направлениям. Она все более вытесняет из применения линейно-функциональную.

Рис. 7. Матричная структура управления, ориентированная на продукт

Множественная структура объединяет различные структуры на разных ступенях управления. Например, филиальная структура управления может применяться для всей фирмы, а в филиалах - линейно-функциональная или матричная.

Рис. 8. Матричная структура управления по проектам

Формирование организационной структуры девелоперской компании должно быть привязано, с одной стороны, к реализации каждого отдельно взятого проекта, а с другой стороны, охватывать все стороны процесса девелопмента.

Тема 4. Определение и оценка принципов и критериев формирования портфеля недвижимости

девелоперская инвестиция недвижимость

Под управлением портфелем недвижимости понимается совокупность процессов формирования и реализации управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов (объектов недвижимости).

Портфель недвижимости может быть сложным, и включать недвижимость различного назначения с различными характеристиками. Диверсификация является основной составляющей формирования портфеля недвижимости. При диверсификации портфеля недвижимости необходимо определить соотношение риска/доходности для каждой из составляющих портфеля.

Иерархия управления портфелем недвижимости имеет три уровня:

1. управление портфелем (стратегический уровень)

2. управление активами (тактический уровень)

3. управление объектами (оперативный уровень)

Модель управления портфелем представлена на рисунке 10.

При разработке стратегии управлении портфелем недвижимости используется следующий алгоритм принятия решений:

1. рассмотрение текущих финансовых показателей (доходность и стабильность объектов недвижимости)

2. изучение будущих поступлений денежных средств на основе детально исследования рынка

3. проведение комплексного анализа портфеля (анализируется текущая ситуация и тенденция развития на будущее)

4. определение наличия потребности в изменении портфеля, и если они имеются, то какого рода такие изменения.

5. разработка различных сценариев дальнейшего развития и определение оптимальной стратегии. Определение, какого рода инвестиции или дезинвестиции (продажа или слом) необходимы для оптимизации портфеля.

Рис. 10. Модель стратегического треугольника

При оптимизации портфеля недвижимости основным критерием для принятия решения является экономическая ценность/полезность актива оцениваемая на основе будущих денежных потоков от владения недвижимостью.

Задание:

1. Подготовить 2 доклада на темы «Формирование портфеля недвижимости». Доклады посвящены вопросам формирования портфелей недвижимости конкретных компаний (инвестиционный фонд, фонд доверительного управления и т.п.)

2. По результатам докладов - обсуждение вопросов формирования эффективного портфеля недвижимости.

Тема 5. Разработка схемы оформления согласований и разрешений на реализацию инвестиционно-строительного проекта

В составе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта одной из главных, вернее, решающих для его судьбы является, так называемая, концептуальная фаза.

На этой фазе происходит превращение идеи авторов проекта в разработку его концепции, конкретизация проекта, т.е. определение и уточнение его целей, задач и ожидаемых результатов, оценка основных требований и ограничений, критериев и уровня риска, окружения проекта, возможные альтернативы, подготовка вариантов реализации проекта, их апробация и экспертиза.

К зарождающемуся инвестиционно-строительному проекту, кроме его авторов и приглашенных ими аналитиков и экспертов, привлекается внимание множества специалистов и инстанций внешнего мира - государственных и муниципальных организаций, всевозможных инспекций, от мнения и решения которых зависят и судьба, и условия реализации проекта, т.е. основные определяющие положения - стоимость и время его реализации.

Лишь после этого авторы (инвесторы) проекта - здесь и далее идет речь о коммерческом проекте - могут приступить к решению задач второй фазы жизненного цикла проекта - разработке основных компонентов проекта, подготовке проектно-сметной документации, формированию команды проекта и определению круга участников его реализации, структурному планированию, подготовке проекта организации строительства, бюджета проекта и т.д.

Таким образом, проект переходит от концептуального (планировочного) уровня к застроечному и в этом процессе требуется документальное оформление достаточно многих положений и показателей проекта, которое, собственно, служит переходным мостиком между этими уровнями и носит общее название градостроительной документации.

Итогом всех согласований в конечном итоге является получение разрешения на строительство. Примерный перечень необходимых мероприятий и согласования для получения разрешения на строительство представлен в таблице 3.

Таблица 3. Перечень работ и согласований для начала реализации инвестиционно-строительного проекта

№№ п/п	Наименование документов и ведомств

1	ППМ (15 согласований)
2	Инвестиционный контракт (15 согласований)
3	Ситуационный план
4	Получение планов БТИ окруж. застройки
5	Кадастровая справка
6	Ландшафтно-визуальный анализ
7	Историко-архитектурные исследования
8	Определение морфотипа
	СТАДИЯ ПРЕДПРОЕКТНЫХ ПРОРАБОТОК
9	Предпроектные проработки проектировщика
10	Градостроительные расчеты НИиПИ Генплана по предпроектным проработкам
	Согласование предпроектных проработок
11	НИиПИ Генплана
12	АПУ
13	Визуально-ландшафтный анализ (ЦВЛАГР)
14	Роспотребнадзор ( ЦГСЭН)
	Департамент природопользования
15	Управа района
16	Префектура
17	Москомнаследие (ГУОП)
18	Объединенная рабочая экспертная группа (ОРЭГ)
19	Регламентная комиссия Москомархитектуры (МКА)
	РАЗРАБОТКА И СОГЛАСОВАНИЕ АРИ
20	Разработка Акта разрешенного использования
21	Заключение договора с ГлавАПУ
	Эскиз № 1
22	Разработка
	Согласование:
23	Префектура
24	Управа района
25	Москомнаследие
26	АПУ
27	Заключение отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста (ОПС)
28	Заключение о соответствии размещенного объекта (ЗОС)
	Подготовка заключений уполномоченных органов и организаций:
29	Заключение Роспотребнадзора (ЦГСЭН)
30	Заключение Штаба по делам ГО и ЧС
31	Заключение Москомнаследия
32	Заключение Департамента природопользования и охраны окружающей среды (ДПиООС)
33	Заключение Департамента имущества г.Москвы
34	Заключение Департамента земельных ресурсов г.Москвы
35	Заключение УГПС г. Москвы
36	Управление Государственной противопожарной службы России (МЧС)
37	Заключение по инженерному обеспечению с предварительными ТУ присоединения
38	Получение ЗОС
39	Выпуск АРИ
40	Регистрация АРИ в Государственном градостроительном кадастре (ГГК)
41	Свидетельство об утверждении
	архитектурно-градостроительных решении (АГР)
	ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ, ИЗГОТОВЛЕНИЕ И СОГЛАСОВАНИЕ ЭСКИЗА №2
42	Заключение договора аренды земли
42	Заказ и изготовление Эскиза № 2
	Согласование Эскиза № 2
44	НИиПИ Генплана
45	АПУ
46	Сбор нагрузок и заполнение эскиза
	ПОЛУЧЕНИЕ ТУ, РАЗРАБОТКА И СОГЛАСОВАНИЕ ЗАДАНИЯ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ
	Получение ТУ на присоединение:
47	водоснабжение и канализация
48	водосток
49	теплоснабжение
50	электроснабжение
51	наружное освещение
52	телефонизация
53	радио
	Объединенная диспетчерская связь (ОДС)
54	телевидение
55	энергоэффективность
56	учет электропотребления
57	Геологические изыскания
58	Техническое обследование окр. застройки
59	Разработка задания на проектирование:
	Согласование:
60	Управа р-на
61	Префектура
62	Моспроект-2
63	Визуально-ландшавтный анализ (ЦВЛАГР)
64	ГУОП г. Москвы (Москомнаследие)
65	Управление подготовки и согласования
66	Москомархитектура
67	Мосгосэкспертиза (МГЭ)
	РАЗРАБОТКА И СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТА
68	1. Генеральный план и транспорт
	Согласование генплана:
69	Управа р-на
70	Префектура
71	Архитектурно-планировочное управление
72	НИиПИ Генплана
73	Государственное управление охраны
74	Моспроект-2
75	2. Разработка тома АСЧ с констр.решениями
	Согласование:
76	- Государственное управление охраны памятников (ГУОП) г. Москвы
77	-Районный архитектор (АПУ)
78	-Визуально-ландшафтный анализ (ЦВЛАГР)
79	-НИиПИ Генплана
80	-Управление государственной пожарной
81	- ЭКОС
82	-Регламентная комиссия Москомархитектуры (МКА)
83	-Штамп Управления подготовки и согласования проектов (УПСП) об утверждении "Проекта"
84	Отдел оперативной карты (перед сдачей в МГЭ)
85	Разработка колористического паспорта
86	3. Разработка тома "Инженерное оборудование"
87	4. Разработка тома ИТМ ГОиЧС
88	5. Разработка тома "Наружные сети с сводным
	Согласование СПИК:
89	-Отдел подземных сооружения (ОПС)
90	Мосгоргеотрест
91	-Департамент природопользования и
	охраны окружающей среды (ДПиООС)
92	-Управление государственной противопожарной службы (УГПС)
93	-Роспотребнадзор (ЦГСЭН)
94	6. Разработка тома "Охрана окружающей среды"
95	7. Разработка тома
96	"Энергоэффективность"
97	8. Том "Технологический регламент процесса
	обращения с отходами строительства и сноса"
98	9. Разработка тома "ПОС" (проект организации строительства)
	Согласование СГП: (Стройгенплана)
99	Управа р-на
100	Префектура
101	ДЕЗ р-на
102	АПУ
103	Роспотребнадзор (ЦГСЭН)
104	Заключение ГИБДД
105	МКС
106	-Управление государственной противопожарной службы (УГПС)
107	ОПС Мосгоргеотрест
108	Другие организации при необходимости
109	Разработка дендроплана с перечетной
	ведомостью
110	Получение заключения Департамента
	природопользования и охраны окр.среды
111	Заказ ПОДД на период строительства (Проект организации дорожного движения)
112	Заказ ПОДД на период эксплуатации (Проект
113	Заказ проектов на вынос инженерных сетей,
	попадающих в зону стр-ства
114	Заключение о соответствии экологическим
	требованиям проектной документации
115	Технологический регламент по грунтам
116	Получение заключения Научно-исследовательского института оснований
	ЭКСПЕРТИЗА И УТВЕРЖДЕНИЕ ПРОЕКТА, ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА
	СТРОИТЕЛЬСТВО
117	Получение заключения Государственной экологической экспертизы (ГЭЭ)
118	Мосгосэкспертиза
119	Выпуск РЗМ об утверждении "Проекта"
120	Оформление разрешения на строительство

Тема 6. Определение и оценка принципов и критериев формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании.

Формирование портфеля проектов может преследовать две основные цели:

1. расширение бизнеса;

2. снижение рисков (оптимизация соотношения доходности и риска)

Базисом для формирования эффективного портфеля является отбор наиболее перспективных и инвестиционно-привлекательных проектов в том или ином сегменте рынка. При этом необходимо учитывать рыночные условия, прежде всего стадию жизненного цикла, на котором находится данный сегмент.

Далее перед девелопером стоит выбор, какую из портфельных стратегий выбрать:

1. стратегию специализации (по типам недвижимости, по географическому принципу)

2. стратегия диверсификации (по типам недвижимости, по географическому принципу)

Тема 7. Оценка оптимального выбора модели инвестиционной стратегии на рынке недвижимости, как основы эффективности вложений в недвижимость

В общем виде инвестиционная стратегия воспроизводства недвижимости может быть представлена, как фиксированная комбинация основных элементов системы инвестирования, соответствующая заданным целевым параметрам развития.

К основным элементам системы инвестирования недвижимости относятся:

субъекты инвестирования - юридические и физические лица, вкладывающие ресурсы в создание, эксплуатацию, модернизацию, капитальный и текущий ремонт, обмен, продажу или ликвидацию недвижимости;

объекты инвестирования - недвижимость всех форм и разновидностей;

виды инвестирования - характеристика целевой составляющей вложения ресурсов, представляющая собой принципиально два направления инвестиций: в процесс производства (строительство, эксплуатацию, ремонт, ликвидацию и др. объектов недвижимости) - так называемые капиталообразующие инвестиции; в ценности фондового (ценные бумаги) и денежного (валюта, депозиты, межбанковские и коммерческие кредиты и др.) рынков - финансовые инвестиции;

источники инвестирования - подразделение ресурсов в зависимости от их происхождения: формируемые из собственных средств хозяйствующего субъекта (основного субъекта инвестирования или пула инвесторов), привлеченные ресурсы в различных формах (бюджетное финансирование, долевое участие, совместная деятельность, кооперация, участие в акционировании и др.), заемные ресурсы (кредитование различных видов и форм, временная финансовая помощь и др.);

формы инвестирования, включающие все разнообразие материально-вещественных и нематериальных видов вложений (от денежных форм, ценных бумаг до различных видов прав, обслуживающих процессы воспроизводства недвижимости);

методы инвестирования, представляющие собой совокупность приемов привлечения и способов использования инвестиционных ресурсов в контексте форм участия инвестора в конечных результатах деятельности. К ним следует отнести: федеральные трансферты; фондирование; предоставление льгот; вложения в рамках совместной деятельности; объединение инвестиционных ресурсов в условиях кооперирования деятельности участников рынка недвижимости; приобретение акций хозяйствующих субъектов; размещение облигационных займов, закладных, сертификатов и др.; кредитование, в том числе ипотечное и др.

Схематично взаимосвязь основных элементов системы инвестирования недвижимости показана на рис.11.

Рис. 11. Схема взаимосвязи основных элементов системы инвестирования.

Взаимосочетания элементов системы инвестирования в самом общем виде можно представить в виде таблицы соответствий (см.таблицу 6).

Таблица 6. Таблица соответствий методов, видов, источников и форм инвестирования

Методы	Виды инвестирования^^ В рамках иностранных инвестиций обычно выделяют прямые (вклады в акционерный капитал в объеме не менее 10%), портфельные (покупка акций, векселей и др. ценных бумаг) и прочие (торговые кредиты, банковские вклады и др.).	Источники инвестиро- вания	Основные формы инвестиций
инвестирова-ния	капита- лообра- зующие	фи-нан-совые	собст-венные средства	заем-ные сред-ства	прив-лечен-ные	де-неж-ные	зем- ля	основные и оборот- ные фонды	немате- риаль-ные активы
Приобретение	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Кооперацион-ные	+	+	+	+	+	+	+	+	+

В международной практике используются следующие модели инвестирования в недвижимость:

Предпринимательская модель. Цель инвестирования состоит в получении прибыли от эксплуатации недвижимости. Причем это может быть недвижимость производственного назначения, административная, жилая и др. Инвестор может распоряжаться доходной недвижимостью как собственник, а в случае использования долевых (паевых) методов инвестирования, как собственник соответствующей части недвижимости. Инвестор может не становиться собственником, как в случае использования кредитования, а иметь право возврата вложений с соответствующей прибылью. В любом случае возврат инвестиций в этой модели осуществляется за счет доходов от эксплуатации построенных, отреставрированных, отремонтированных объектов недвижимости.

Арендная модель. Инвестирование в объекты недвижимости производится в целях предоставления их в аренду различным субъектам хозяйствования и гражданам на разнообразные сроки и условия оплаты. Арендаторами могут быть также государственные, муниципальные предприятия и учреждения. Как и в первом случае инвестор может становиться полным, частичным собственником или предпочесть не преобразовывать финансовые отношения в отношения собственности, оставляя их в залоговой форме.

Концессионная модель. Собственность на объекты инвестирования по истечении установленного срока концессии безвозмездно передается государству. В отличие от других моделей здесь существует определенный финансовый риск для инвестора, т.к. доходы зависят от рыночной конъюнктуры объема спроса и жестко фиксированы по времени.

Кооперативная модель. Соединение инвестиций различных инвесторов, в т.ч. государственных, общественных и частных. Степень влияния на объект недвижимости зависит от доли вложенных инвестиционных ресурсов и может быть оформлено по-разному, в зависимости от вида недвижимости и интересов инвесторов. Так, государству может быть предоставлено право «ветта» на решения по поводу дальнейшей продажи, залога, передаче в аренду и др. операций с объектами недвижимости.

Взаимные соответствия методов инвестирования рассмотренных моделей показаны в таблице 7.

Таблица 7

Штриховка показывает ориентировочный уровень использования того или иного метода в моделях инвестирования.^** Уровни показаны условно в целях визуализации для проведения сравнительного анализа («по вертикали» и «по горизонтали») использования рассматриваемых методов

При формировании инвестиционной стратегии чрезвычайно важно учитывать цикличность рынка недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости выделяют четыре фазы цикла: оживление, расширение, избыточное предложение и спад. (рис.12)

Рис.12 Циклы рынка недвижимости

Каждая фаза характеризуется специфическими изменениями в доле вакантных площадей, новом строительстве и ставках арендной платы. Положение занимаемое объектом на графике рыночного цикла зависит как от типа недвижимости, так и от местоположения. Для каждой из фаз жизненного цикла недвижимости можно определить следующие специфические особенности:

Фаза 1, Оживление. Начинается в нижней точке цикла. В это время на рынке наблюдается избыток предложения объекта недвижимости, который обусловлен новым строительством в предыдущий период и/или падением спроса. В нижней точке цикла заполняемость объекта минимальна. По мере заполнения вакантных площадей значение заполняемости увеличивается, ставки арендной платы сначала стабилизируются, а в последующем начинают повышаться. В итоге заполняемость достигает долгосрочного среднего значения для данного рынка, наблюдается ситуация при которой темп роста ставок арендной платы соответствует темпу инфляции.

Фаза 2, расширение. Спрос растёт высокими темпами, в результате чего появляется потребность в новых площадях, поскольку доля свободных площадей уменьшается, арендная плата быстро увеличивается, новое строительство становится экономически целесообразным. При этом спрос растёт быстрее предложения, поскольку новые объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой, связанной с продолжительностью сроков строительства. В конце фазы спрос и предложение достигают равновесия, при этом заполняемость достигает максимума.

Фаза 3, избыточное предложение. Начинается после того, как был пройдён максимум заполняемости (равновесие спроса и предложения) и предложение начинает расти быстрее спроса. Когда объём вводимых в эксплуатацию площадей превышает спрос, рост ставок арендной платы замедляется и в конце концов наблюдается замедление темпов строительства или полное его прекращение. После того как было пройдено долгосрочное среднее значение заполняемости, рынок вступает в фазу 4.

Фаза 4, Спад. Начинается когда значение заполняемости для данного рынка проходит долгосрочное среднее значение при быстром росте предложения и медленном росте спроса или даже его уменьшении. Разница между ростом предложения и ростом спроса определяет насколько значительным будет спад (чем выше разница, тем значительнее спад). Заполняемость достигает минимума, когда ввод в эксплуатацию новых площадей замедляется и/или когда спрос начинает расти быстрее предложения.

Тема 8. Методы принятия инвестиционных решений

Для обоснованного принятия решения в условиях риска разработано большое количество методов, среди которых применительно к принятию инвестиционных решений можно выделить следующие:

· метод ожидаемой полезности ("платежная матрица");

· метод "дерева решений";

· метод сценариев;

· метод имитационного моделирования (метод "Монте-Карло");

анализ чувствительности проектов.

Суть метода ожидаемой полезности сводится к определению интегрального критерия ожидаемой полезности Ei для каждого i-го варианта проекта:

N

E_j = X_ij * P_j

i=1 (1)

где Хij - результат (исход, например, NPV инвестиционного проекта) для

i-го инвестиционного проекта при условии наступления j-ro состояния внешней среды;

Рi - вероятность наступления j-ro состояния внешней среды.

Критерием выбора наилучшего инвестиционного проекта является максимизация Е.

Как правило, производимые во время реализации проекта затраты, требуют осуществления финансовых вложений не единовременно, а в течение определенного, достаточно длительного промежутка времени. Такое положение вещей дает менеджеру возможность проводить переоценку своих вложений и оперативно реагировать на изменение условий реализации проекта.

Риск по проектам, при реализации которых инвестирование средств происходит в течение длительного периода времени, может быть оценен с помощью дерева решений.

Например, фирма собирается инвестировать средства в реконструкцию недвижимости. Инвестиции в данный проект производятся в три этапа.

1 этап. В начальный момент времени необходимо потратить условно 500 у.е. на проведение маркетингового исследования рынка по определению функционального назначения недвижимости и разработке укрупненных вариантов инвестиционных проектов.

2 этап. Если в результате исследования будет выяснено, что потенциал рынка достаточно высок, то компания инвестирует еще 1000 у.е. на разработку бизнес-плана.

3 этап. Организация непосредственно процесса инвестирования.

Для анализа многостадийных решений чаще всего используется метод дерева решений . В данном случае предполагается, что очередное решение об инвестировании принимается компанией в конце каждого года. Каждое «разветвление» обозначает точку принятия решения, либо очередной этап. Использование указанного метода особенно актуально при проведении текущих ремонтов административных зданий с поэтажным графиком проведения строительно-монтажных работ.

Если по результатам маркетингового исследования компания приходит к оптимистическому заключению о потенциале рынка, то каждый последующий этап работ может удорожаться, в т.ч. за счет дополнительных поступлений от эксплуатации недвижимости.

При этом, операционные потоки наличности в течение срока жизни проекта будут зависеть от того, насколько хорошо капитализированная недвижимость будет "принята" рынком.

Если ожидаемая чистая приведенная стоимость проекта получилась отрицательной, то компания должна отвергнуть этот инвестиционный проект. Однако на самом деле, вывод не так однозначен. Необходимо также учесть возможность отказа компании от реализации данного проекта на определенном этапе или стадии, что может привести к существенному изменению одной из ветвей дерева решений.

Отметим, что финансирование инвестиционных проектов - это динамичный процесс. В каждой узловой точке дерева решений условия реализации проекта могут измениться, что приводит к автоматическому вменению чистой приведенной стоимости.

Суть "метода сценариев" заключается в следующем:

по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический;

по каждому из вариантов рассчитывается соответствующий NPV, т.е. получают три величины: NPVp, NPVml, NPVo;

для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле:

R (NPV) = NPVo - NPVp, (2)

из двух сравниваемых проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации NPV больше.

В таблице 1 показан пример расчета на основе метода сценариев для двух проектов, имеющих одинаковые ежегодные денежные поступления.

Существуют модификации рассмотренного метода, предусматривающие применение других количественных вероятностных оценок. В этом случае:

по каждому варианту рассчитывается пессимистическая, наиболее вероятная и оптимистическая оценки денежных поступлений и NPV;

для каждого проекта значениям NPVp, NPVml, NPVo присваиваются вероятности их осуществления:

для каждого проекта рассчитывается вероятное значение NPV, взвешенное по присвоенным вероятностям и среднее квадратическое отклонение от него;

проект с большим значением среднего квадратического отклонения считается более рискованным.

Имитационное моделирование по методу Монте-Карло позволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров, и, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию) получить распределение доходности проекта.

Блок-схема, представленная на рис.13 отражает укрупненную схему работы с моделью.

Применение метода имитации Монте-Карло предполагает использование специальных математических пакетов (например, RISK, Risk-Master). Фактически, метод имитационного моделирования Монте-Карло представляет собой "воссоединение" методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе теории вероятностей. Результатом такого комплексного анализа выступает распределение вероятностей возможных результатов проекта (например, вероятность получения NPV<0).

Рис.13. Блок-схема алгоритма имитационного моделирования по методу Монте-Карло

Метод, применяемый при принятии инвестиционных решений в условиях риска - оценки "чувствительности" инвестиционных проектов проводится в целях выявления (определения) реальных факторов риска путем отбора "наиболее существенных''. Понятие "чувствительности" к рискам проекта было привнесено (по близкому смыслу) из "теории планирования эксперимента", для изучения интенсивности реакции контролируемых параметров на изменения факторов экзогенного характера. В инвестиционном и экономико-математическом анализе этот подход используется для выявления "наиболее важных" (существенных) параметров регулирования модели, описывающей зависимость между входными и выходными параметрами.

В формализованной записи в общем виде определение "чувствительности" функций описывается значениями первой производной непрерывной функции:

y' = f'(х) = dy/dх, (3)

где х - исследуемая на "чувствительность" независимая переменная.

Последовательное использование в качестве аргументов всех характеристик, входящих в формулу показателя-индикатора рисков и последующее определение производных, позволяет проранжировать эти характеристики по степени убывания "чувствительности".

На основе критериев оценок '"существенности влияния" появляется возможность отбора "наиболее чувствительных", существенно ухудшающих параметры индикаторов рисков проекта.

Так, показатель NPV может быть определен, как баланс притоков оттоков средств, в упрощенном виде:

n k l

NPV = ( a_it - b_jt) (4)

t i=1 j=1

где а_it - поступления, доходы в период t;

b_jt - расходы в период t;

n - число периодов проекта.

Каждый из а и b могут быть определены линейной функцией от уровней соответствующих цен на готовую продукцию (т_it) и исходные ресурсы (m_jt), являющимися в проекте прогнозируемыми первичными данными.

Тогда можно представить их как набор всех оцениваемых на "чувствительность" характеристик

n k l

y = NPV = ( c_itm_it - c_jtm_jt) (5)

t i j

а оценку чувствительности как последовательную процедуру для каждого i или j:

у'=d (c_i или c_j, или m_i, или n_ij )/dy. (6)

Это является основой для ранжирования и отбора "наиболее чувствительных" характеристик NPV данного проекта.

В практике инвестиционного анализа расчеты производных упрощаются оценками реакции значений NPV (в % или долях) на повышение или снижение на 1% от уровня характеристик c_i; c_j; m_i ; m_j..

По аналогии с NPV оценивается "чувствительность" других критериев: IRR, PI, PP, которые в конечном счете, определяются значениями, того же набора первичных характеристик показателей. На практике, "чувствительность" или эластичность рассчитывается, как фактическое изменение в % исходного параметра, приводящее к изменению результирующего параметра на 1%.

Тема 9. Определение источников, механизмов, методов финансирования девелопмента

Существуют различные способы финансирования девелоперских проектов. Можно выделить 3 основных направления привлечения финансирования девелоперских проектов:

Ш Собственные средства

Ш Заемные средства (например, банковское финансирование)

Ш Продажа доли в проекте

При использовании третьего варианта необходимо предварительно провести оценку проекта. Фактически, если проект рассматривается на ранней стадии реализации, речь идет об оценке земельного участка с разработанной концепцией (оценка прав застройщика).

В современных условиях для оценки эффективности проектов в сфере девелопмента, как правило, используют показатели, основанные на анализе денежных потоков проекта (с учетом или без учета дисконтирования).

Стоимость участка земли для девелопмента определяется как разность между стоимостью завершенного проекта девелопмента и издержками проекта девелопмента.

После определения стоимости проекта необходимо определиться со схемой продажи доли в проекте. Возможны 2 основных варианта:

1. Соинвестор оплачивает денежные средства за приобретенную долю текущему собственнику, который распоряжается ими так, как считает нужным. Дальнейшее финансирование проекта в этом случае обычно осуществляется сторонами пропорционально их долям в проекте.

Пример: Проект оценен в 20 млн.долл. Потенциальный инвестор готов выкупить 50% проекта у текущего собственника. Исходя из текущей стоимости проекта, Соинвестор должен будет заплатить ткущему собственнику 10 млн.долл (50% от стоимости проекта).

2. Соинвестор не выплачивает денежные средства текущему собственнику, а направляет их на реализацию проекта.

Пример: Проект оценен в 20 млн.долл. Потенциальный инвестор хочет иметь 50% долю проекта, при этом его требование, чтобы денежные средства были в полном объеме направлены на реализацию проекта. В этом случае ему нужно будет профинансировать реализацию проекта на 20 млн.долл (таким образом вклад каждого из участников проекта составит по 20 млн.долл).

Тема 10. Построение схем организации девелопмента в компании, стратегии корпоративного управления

Эффективность девелопмента в значительной степени определяется эффективностью корпоративного менеджмента. Корпоративный менеджмент-это профессионально осуществляемая руководство деятельностью компании в рыночных условиях, направленная на достижение целей деятельности и получение прибыли путём рационального использования ресурсов.

Важную роль в эффективности корпоративного менеджмента играет корпоративное управление- совокупность юридических концепций и процедур, лежащих в основе создания и управления компанией.

Стратегическое управление является основой повышения эффективности корпоративного менеджмента и нацелено на её долгосрочные цели и действия. Основными этапами стратегического менеджмента является:

1. определение сферы бизнеса и миссии компании

2. определение частных долговременных и краткосрочных целей деятельности на основе миссии компании

3. определение стратегии достижения поставленных целей

4. разработка и реализация стратегий

5. оценка деятельности, контроль и внесение изменений в деятельность компаний

Принципиальная схема разработки стратегии компании показана в таблице 12.

Таблица 12. Уровни разработки стратегии компании

Корпоративная стратегия	· Создание и управление портфелем проекта · Обеспечение конкурентных преимуществ · Определение инвестиционных приоритетов
Стратегия подразделений (стратегических зон хозяйствования)	· Определение конкурентных действий и подходов · Реакция на внешние изменения · Унификация стратегических инициатив
Функциональная стратегия	· Создание/пересмотр/Унификация узких и специфических целей и стратегий - в производстве, маркетинге, финансах, кадрах
Оперативная стратегия	· Создание/Пересмотр/Унификация узких и специфических подходов в поддержку функциональных стратегий и подразделений

Важнейшим инструментом планирования деятельности явлется составление бизнес-плана компании. Бизнес-план компании-это изложении перспектив компании на предстоящий плановый период с указанием основных финансовых данных (финансовый план). Бизнес план может быть предназначен для менеджмента компании, собственников компании, кредиторов. Бизнес-план включает следующие основные разделы:

1. вводная часть

2. анализ положения дел в отрасли

3. описание компании продукции

4. анализ рынка

5. план маркетинга

6. производственный план

7. организационный план

8. оценка риска

9. финансовый план

10. приложения.

Формулирование стратегических (долгосрочных) целей и задач девелоперской компании является основой для обеспечения долгосрочной конкурентоспособности на рынке. Стратегические цели могут меняться в зависимости от стадии жизненного цикла самой компании. Для более четкого понимания и постановки стратегических целей может быть использована модель Грейнера.

Модель Грейнера

Процесс развития компании в рамках данной модели делится на пять стадий (рис. 14), процесс перехода из одной стадии в другую сопровождается «революцией», вызываемой организационными проблемами. Решая возникающие проблемы, организация эволюционирует и продолжает свой рост до стадии стабильности.

Первая стадия обусловлена наличием предпринимательской жилки и протекает благодаря непрерывному творчеству, который в свою очередь может привести к кризису руководства.

На второй стадии набирает вес директивное управление, кризис руководства приводит к рационализации руководства, что приводит к кризису автономии, который обоснован необходимостью децентрализации процесса принятия решений.

На третьей стадии происходит делегирование управленческих полномочий, что приводит к кризису контроля, автономные подразделения преследуют свои цели не вписывающиеся в общую концепцию развития предприятия.

Четвертая стадия обусловлена кризисом формализации, который возникает благодаря координации, в процессе которой осуществляется реструктуризация, вводится формальное планирование, используются межфункциональные проектные группы.

На пятой стадии происходит рост компании непосредственно через сотрудничество, которое подразумевает проектирование матриц, спонтанность в управлении и увеличение организационной гибкости. На пятой стадии происходит кризис, вызывающий информационную перегрузку и психологическое насыщение.

Создавая свою модель, Грейнер выделил пять ключевых характеристик.

1. Возраст компании. Проблемы руководства укореняются.

2. Размер компании. Рост компании, увеличение числа сотрудников и объема продаж приводят к возникновению и решению новых проблем, в то время как в застоявшейся компании накопившиеся проблемы живут достаточно длительный период.

3. Этапы эволюции. Рост компании обусловлен стадийностью и эволюционными процессами.

4. Этапы революции. Термин революция используется для описание резких поворотов в решении возникающих сложных проблем компании.

5. Темп развития отрасли. Состояние окружающей макросреды важная составляющая развития компании. Длительность эволюционных периодов прямо пропорционально зависит от темпа роста отраслей промышленности.

Рис. 14. Пять фаз роста по Грейнеру

Несмотря на то, что рассмотренная модель жизненных циклов организаций предполагают в общем случае последовательный переход от одной стадии к другой, необходимо понимать, что те или иные черты и характеристики организации могут соответствовать различным этапам жизненного цикла компании.

В качестве основного стратегического ориентира для девелоперской компании может выступать максимизация стоимости портфеля недвижимости под управлением на любой стадии жизненного цикла рынка. Следовательно, с учетом анализа жизненного цикла отрасли могут быть определены оптимальные моменты, как для вхождения в проекты (на этапах оживления и расширения), так и выхода из них (на этапе избыточного предложения).

В качестве отправной точки для формулирования стратегии может быть использована модель 4D-брэндинга, предложенная Томасом Гэдом.

Изначально необходимо сформулировать 4 составляющие брэнда компании:

· в функциональном измерении (восприятие полезности, ассоциируемой с брэндом);

· в социальном измерении (идентификация клиентов компании, отнесение их к определенной общественной группе);

· в ментальном измерении (описание того, как брэнд способен поддерживать человека);

· в духовном измерении (социальная и глобальная ответственность брэнда).

Формулирование четырех составляющих брэнда позволяет понять, как компания хотела бы, чтобы ее воспринимали на рынке (какие ассоциации должен вызывать брэнд).

Следующим этапом является формирование Брэнд-кода компании как универсальной идеи и способа позиционирования компании на рынке. Брэнд-код включает шесть составляющих:

Продукт/полезность: показывает, в чем польза брэнда для клиента;

Позиционирование: отличительные особенности брэнда (конкурентные преимущества);

Стиль: что характеризует стиль брэнда;

Миссия: общественная польза брэнда

Видение: каким видится будущее брэнда,на каком рынке;

Ценности: Почему брэнду можно доверять.

В центре брэнд-кода расположена основная идея брэнда, слово или словосочетание, описывающее основную идею брэнда.

Рис. 15. Составляющие брэнд-кода

Задание:

Сформулировать брэнд-код для выбранной девелоперской компании

Тема 11. Разработка моделей и схем взаимоотношений девелоперской компании с другими участниками рынка недвижимости

В процесс девелопмента, помимо непосредственно девелоперской компании, вовлечено множество участников, каждый из которых решает комплекс специализированных вопросов в рамках общего процесса девелопмента. При этом основной задачей девелопера является получение от других участников рынка недвижимости оптимальных решений поставленных задач, с учетом следующих факторов:

Ш высокое качество предоставляемых услуг;

Ш сжатые сроки оказания услуг;

Ш конкурентоспособные цены.

Для достижения оптимального результата, девелоперу необходимо на конкурсной основе выбрать такого партнера для выполнения той или иной задачи, который в наибольшей степени удовлетворяет предъявляемым требованиям. Предварительно необходимо определить перечень основных критериев, по которым будут оцениваться контрагенты в рамках проведения конкурсного отбора.

Пример: использование метода экспертных оценок для выбора консультанта по маркетинговым исследованиям (разработка концепции коттеджного поселка).

I. Опыт разработки концепции загородных объектов и их продажа (поселки).

5 баллов	Ї	продано по своей концепции более 4 объектов, min один далее 100 км. от Москвы, но не далее 200 км
4 балла	Ї	продано по своей концепции более 4 объектов
3 балла	Ї	разработаны концепции более 4 объектов
2 балла	Ї	концепция разрабатывается, опыта реализации нет
1 балл	Ї	концепцию не разрабатывают, опыта реализации нет