Ипотечный кредит и перспективы развития в Украине

2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ УКРАИНЫ

РЕФЕРАТ

на тему: Ипотечный кредит и перспективы развития в Украине

по дисциплине «Деньги и кредит»

СЕВАСТОПОЛЬ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Становление ипотеки в Украине

1.1 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки

1.2 Схема ипотечного кредитования

1.3 Причины, препятствующие полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования

1.4 Объем ипотечных кредитов в Украине

1.5 Законодательное регулирование

2 Развитие ипотечного жилого кредитования

3 Управление портфелем ипотечных жилищных кредитов коммерческого банка

4 Характерные риски ипотечного капитала и управление ими

5 Способы ипотечного рефинансирования и возможности их использования в Украине

6 Государственное ипотечное учреждение (ГИУ)

Заключение

Список использованной литературы

Приложение А

Приложение Б

Приложение В

ВВЕДЕНИЕ

Одной из важных предпосылок достижения социальной стабильности есть удовлетворение потребностей населения в жилье. Вопрос формирования эффективной системы и выбор приемлемой модели ипотечного жилого кредитования в Украине является довольно актуальным и с точки зрения насущности их решения. Вопросы управления ипотечным кредитным портфелем являются актуальными как для зарубежных, так и для отечественных ученых и практиков и широко обсуждаются на страницах прессы, являются предметом научных и практических банковских конференций. Эффективное управление ипотечными кредитными портфелями позволит увеличить надежность отечественной банковской системы, а также повысить привлекательность ипотечного кредитования, что, в свою очередь, будет способствовать повышению конкуренции на данном сегменте рынка, либерализации условий кредитования и, в конечном итоге, решению жилищной проблемы в Украине.

Целью данной работы является рассмотрение предпосылок и условий развития ипотечного кредитования в Украине, среди которых: наличие эффективно-действующей законодательной базы; достаточный платежеспособный спрос на ипотечные займы со стороны населения; уровень развития банковской системы; возможности и условия привлечения в банковскую сферу долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных займов.

Для этого необходимо решить ряд задач:

1) Определить основы организации и развития системы ипотечного жилого кредитования в Украине и основные условия для эффективного внедрения ипотечного кредитования как одной из форм внебюджетного финансирования жилой сферы.

2) Анализ наиболее важных параметров ипотечного жилищного кредитного портфеля, выявление факторов, оказывающих на него наибольшее влияние, и разработка предложений по улучшению управления ипотечным жилищным кредитным портфелем с учетом особенностей отдельного банка.

3) Рассмотреть вопрос рефинансирования ипотечных кредитов, мероприятий, направленных на повышение надежности системы жилого ипотечного кредитования.

4) Использование системы ипотечного кредитования как важного стимулятора стабилизации и возрастание современной экономики.

После решения поставленных задач необходимо на основании достоверных данных сделать вывод о ситуации сложившейся на данный момент.

1 СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕКИ В УКРАИНЕ

1.1 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки

Для лучшего понимания ипотеки рассмотрим ее структурные элементы: субъекты ипотечного механизма (участники), объекты ипотеки, инструменты и рынки ипотеки.

Субъектами ипотеки являются лица, которые вступают в отношения в ипотечной системе и делятся на основных и тех, что обеспечивают ипотеку.

К основным субъектам належат:

- заемщик;

- кредитор;

- инвестор;

- государство.

К субъектам, которые обеспечивают ипотеку, належат:

- страховые компании;

- компании из оценки недвижимости;

- финансовые институты, которые осуществляют посреднические операции на вторичном рынке заставных;

- судебные органы;

- учреждения, которые обеспечивают доступ к жилью через ипотеки разных слоев населения за программами правительства;

- нотариальные органы.

К объектам ипотеки належат денежные займы и недвижимость.

Инструментами ипотеки являются ценные бумаги, заставные, векселя, ипотечные облигации и др.

Рынок ипотеки - это рынок ипотечного капитала и рынок ипотечной недвижимости.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Рынок ипотечной недвижимости - это часть рынка недвижимости, которая обслуживает ипотечный механизм движения стоимости. В зависимости от типа недвижимости, которая есть заставным обеспечением, ипотечные рынки делятся на: ипотечный рынок жилья, ипотечный рынок земли, ипотечный рынок коммерческой недвижимости, ипотечный рынок промышленной недвижимости.

Взаимосвязь структурных элементов ипотеки, принципов ее организации, нормативной базы, которые обеспечивают эффективное движение стоимости в разных ее формах вдоль продолжительного времени, называется ипотечной системой. Чем более улучшена ипотечная система, тем эффективнее она действует. Сегодня на высоком уровне ипотечные системы США, Германии, Англии, некоторых других развитых капиталистических государств.

Современная ипотечная система - это такая система, которая за счет усовершенствования взаимосвязи своих составных дает возможность значительно увеличить инвестиции в недвижимость.

Законом "Об ипотеке" выделены объекты недвижимости, которые могут быть залогом:

- частный дом, даже недостроенный;

- отдельная квартира;

- комната в коммунальной квартире;

- гараж;

- земельный участок, в том числе кооперативный пай;

-право аренды на все объекты, которые вышеперечисленные .

Также в законе даны определения понятия "недвижимость" таким образом: все, что помещается под землей, не является объектом залога. Итак, ни погреб, ни подземный подвал не является залогом.

В зависимости от того, как ипотечная система формирует общий портфель кредитных ресурсов, различают три ее основных модели: депозитную, инвестиционную и целевую.

На практическое развитие и организацию ипотечной системы огромное влияние имеет целый комплекс условий и факторов. Главные из них: политические; правовые; экономические; исторические.

Политические факторы - это общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы.

Правовые факторы определяются способностью правовой среды защищать отношения собственности на объекты недвижимости, обеспечение законных способов наложения взыскание и отчуждение имущества, которое есть объектом залога, и наличие четкой системы регистрации недвижимости.

Экономические факторы - это общее развитие кредитного рынка и рынка ценных бумаг в стране, уровень инфляции, платежеспособность населения.

Исторические условия и факторы - это традиции накопления ресурсов, а также отношение к кредиту населения и исторические особенности формирования земельного устройства.

Важной составной системы ипотечного кредитования есть рынок недвижимости, которая через совокупность механизмов может влиять на такие действия:

- передачу права собственности на объекты недвижимости;

- установление цен на недвижимость;

- распределение территории (ли перераспределение) между разными конкурирующими видами использования земель и ее улучшение (домов, сооружений, многолетних насаждений и др.).

Рынок недвижимости, главная цель которого свести вместе продавца и покупателя, имеет очень сложную функционально-организационную структуру. Об этом свидетельствует тот факт, который на таком рынке действует значительное количество узкоспециализированных посредников. Ныне, кроме продавца и покупателя, можно выделить таких профессиональных посредников, которые обслуживают рынок недвижимости: агент (брокер) операций с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страхователь, юрист и др. Кроме сложной организационной структуры, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые отличают его из других рынков, которые необходимо иметь в виду во время проведения оценочных работ.

В отличие от рынков других товаров, на которые может быть одно конкретное место заключения соглашения (биржа), рынок недвижимости имеет великое множество возможных мест заключения соглашения, поскольку соглашения укладываются, как правило, по месту расположения объекта недвижимости. Поэтому рынок недвижимости делится на великое множество локальных (местных) рынков. Эта особенность обусловлена спецификой недвижимости, которая правит на рынке за товар и есть предметом соглашений. Недвижимое имущество немобильное, дома и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены.

1.2 Схема ипотечного кредитования

Характерной чертой широкого взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик-кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко используется то, что банки и прочие финансовые институты в сущности выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаёмщикам. Вместе с тем, именно широкий взгляд на ипотеку позволяет наиболее рельефно увидеть ключевую организующую роль в ней целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей доходное движение стоимости и, в конечном итоге, - воспроизводство всей системы ипотечного кредитования.

Общая схема организации ипотечного кредитования приведена в приложении А.

Данная схема предполагает следующий механизм взаимоотношений участников:

1) Заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти службы создают первичный рынок закладных;

2) Кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы и банк создают вторичный рынок закладных;

3) Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

4) Эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле. Альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

5) Далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют заемщикам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке [15].

Государство (законодатель) с помощью постоянных мер регулирует поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов и расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На фоне изложенного становится понятно, что работа ипотеки возможна только при четкой организации и взаимосвязи между всеми ее элементами.

Изложенное позволяет рассматривать ипотеку как определенную взаимосвязь различных составляющих (элементов), обеспечивающих движения ресурсов (ценностей) в целях получения дохода (прибыли) и повышения эффективности их использования.

Исходя из того, что устройство, позволяющее передавать и изменять движения, называется механизмом, мы можем взаимосвязь различных элементов при ипотечном кредитовании (ипотеке), обеспечивающих движение стоимости (ресурсов) в различных его формах, назвать ипотечным механизмом.

Таким образом, под ипотечным механизмом в данной работе понимается взаимосвязь различных субъектов и объектов рынка на основе определенных принципов, социально-экономических рычагов, методов, юридических норм и процедур, обеспечивающих доходное движение ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости, которая остается в пользовании у залогодателя или третьего лица.

1.3 Причины, препятствующие полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования

Есть несколько причин, которые препятствуют полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования. Во-первых, потенциальные заемщики не спешат легализировать своих фактических прибылей, поэтому их кредитоспособность определяется по косвенным показателям; во-вторых, общая экономическая нестабильность может привести к потере заемщиком источников своих доходов и, соответственно, возможности своевременно вносить платежи; в-третьих, из-за очередного дефолту стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте может значительно снизиться, и тогда при продаже имущества (квартиры), в случае потери кредитоспособности заемщиком, полученной суммы не хватит, чтобы покрыть кредит и дать возможность заемщику получить более дешевое жилье.

1.4 Объем ипотечных кредитов в Украине

Ипотечное кредитование было одним из наиболее динамичных сегментов украинского кредитного рынка на протяжении 2003 года. Большинство банков, а также многие небанковские финансовые учреждения, такие как кредитные союзы, выделили данное направление деятельности в разряд приоритетных. Несмотря на отсутствие официальной статистики, характеризующей развитие ипотечного кредитования в Украине, данные, содержащиеся в средствах массовой информации, позволяют произвести его приблизительную оценку. По заявлению исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации, объем ипотечных кредитов украинских банков на 01.12.2003 г. составил 1,24 млрд. грн., из которых 795 млн. грн. было выдано в национальной валюте и 0,445 млрд. грн. - в иностранной. Эти данные приблизительно корреллируют с информацией, содержащейся в других источниках. В частности, ипотечный кредитный портфель пяти банков - наиболее активных участников данного рынка -- банка "Аваль", "Правекс-банка", "Приват-банка", банка "Аркада" и "Укрсоцбанка" составил около 900 млн. грн. [7]. На наш взгляд, обе указанные цифры, не могут претендовать на абсолютную точность. Это связано с тем, что план счетов украинских банков не выделяет ипотечные кредиты в отдельную категорию и тем самым вынуждает добавлять в любые оценки размеров ипотечного рынка определенную долю субъективизма. Ситуация усугубляется еще и тем, что в Украине существуют различные подходы в определении понятия "ипотечный кредит" - кредит под залог недвижимости [1], кредит под залог недвижимого имущества жилого назначения (кроме объектов незавершенного строительства) [5] или кредит на финансирование приобретения жилья. Консолидация всех вышеперечисленных видов кредитов под залог недвижимости в условный ипотечный кредитный портфель, позволяет утверждает о его значительном удельном весе в совокупном кредитном портфеле украинских банков, объем которого, по состоянию на 01.02.2004 г., составил 67 млрд. грн., в т.ч. 8,9 млрд. грн. -- кредиты физическим лицам.

1.5 Законодательное регулирование

В Украине выдача займов под залог недвижимости имущественных прав, связанных с недвижимостью, осуществляется соответственно положениям Законов Украины "Об ипотеке", принятым Верховной Радой Украины 5 июня 2003 года, что вступил в силу 1 января 2004 года, и "Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечных долгом и ипотечные сертификаты" [1;2]. Ипотечное кредитование является формой пассивного участия банков Украины в строительстве, поскольку их роль ограничивается сугубо банковской функцией - предоставление денежных средств инвесторам и застройщикам на условиях кредита. Такая форма базируется на основах обязательственного права - ипотеке. Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случаи невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника [1].

Законодательно урегулированные отношения, которые возникают в процессе рефинансирования. Ипотекодержатель (кредитор) имеет возможность создавать консолидированный (объединенный) ипотечный долг и пул ипотек, под который выпускать ценные бумаги - ипотечные сертификаты [2].

Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" определяет основные принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья, а также особенности управления сформированными ресурсами [3]. Отношения, которые возникают в связи с передачей имущества в управление, регулируются положениями гл.70 Гражданского кодекса Украины [6].

В Украине также разработанные и 12 марта 2004 г. Утвержденные общими сборами членов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) стандарты жилого ипотечного кредитования, которые имеют целью установления единых требований к процедуре предоставления данного вида займов. Предметом этих стандартов есть жилое ипотечное кредитование, которое осуществляется для заемщиков-резидентов Украины на условиях обеспечения залогом недвижимого имущества жилого назначения. Сам документ предусматривает возможность использования его положений Национальным банком Украины, отечественными и иностранными финансово-кредитными учреждениями (в т.ч. банками) для осуществления рефинансирования ипотечных кредитов [5]. Стандарты стали первым методическим документом в Украине, в которой, на базе действующей нормативно-правовой базы, заложенные унифицированные параметры осуществления жилого ипотечного кредитования, определенные параметры и условия оценки кредитоспособности заемщиков, оформление ипотечных соглашений, страхование и др. Важной также усматриваем стандартизацию процедур, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечных займов, который включает: анализ заемщика (проверку его легитимности принятие к использованию предмета залога); оценку имущества, которое передается в залог; оценку кредитного риска (вероятности дефолту заемщика и риска залога) и формирование системы мониторинга "кредитных историй" заемщиков и кредитного рейтинга.

2 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Современная государственная жилая политика делает акцент на решение жилых вопросов активного (работающего) населения, которое имеет в своем распоряжении средние доходы, накопление и жилье в собственности вследствие приватизации. Средняя обеспеченность жильем на одного человека в Украине составляет 18,3 м². Вообще по стране в неблагоприятных квартирных условиях проживает близко 12 млн. людей [23]. Не обращая внимания на острую потребность в жилье, население Украины не стоит в очередях для получения жилых ипотечных займов. Практически все причины такой ситуации уже указанные отечественными научными работниками и аналитиками. Однако следует еще раз указать на высокую стоимость ипотечного кредитования (за исследованиями специалистов АКБ "УКРСОЦБАНК") - от 17 до 22% годовых в национальной валюте и 10-15% годовых за кредитами в иностранной валюте (табл.2.1), плюс комиссионные банка, гонорары нотариусу, затраты за страхование и т.п. (для сравнения, стоимость ипотечных кредитов в России в национальной валюте - 13-15%, в иностранной валюте 12-13%; в США стоимость 10-ти годового ипотечного жилого займа составляет 5-5,5%, а 30-игодовой - 5,5-6,5% годовых, включая банковские сборы [21;23].

Таблица 2.1.- Базовые условия жилого кредитования в некоторых банках Украины*

Название банка	Строк кредитувания, годы	Процентные ставки по кредитам, % годовых
		в национальной валюте	в иностранной валюте
Первичный рынок жилья
КБ «Аркада»	до 30-ти	-	10,5
АКБ «Надра»	до 15-ти	20	12
КБ «УкрГазбанк»	до 10	17	14
АКІБ «УкрСиббанк»	3-15	18-18,5	13,25-14
КБ «Форум»	5-10	22-24	14-15
АППБ «Аваль»	5-10	21-22	13-15
ВАТ «Ощадбанк України»	до 15	22	14
АКБ «Укрсоцбанк»	до 15	18-22	12-14
Вторичный рынок жилья
АКБ «Надра»	до 15	20	12
ЗАТ КБ «ПриватБанк»	до 15	19,08	14-15,6
КБ «УкрГазбанк»	до 10	17	14
АКІБ «УкрСиббанк»	до 15	18,5	13-14
АКБ «Укрсоцбанк»	до15	18-22	12-14
КБ «Форум»	до 10	22-24	14-15
АКБ «Райффайзенбанк»	до 10	17-20	12-14
АППБ «Аваль»	до 10	18-20	14-25
ВАТ «Ощадбанк України»	до 15	22	14

*Составлен по информации официального сайта АКБ "УКРСОЦБАНК" [10]

Функционирование системы ипотечного жилого кредитования, обычно невозможное без формирование кредитором надлежащих финансовых ресурсов на длинный период (так называемых "длинных денег"). Банковские учреждения в своей деятельности обычно опираются на привлеченные ресурсы. А поскольку на сегодняшний день средство, которое привлекаются банками Украины, в основном в "короткие" и "дорогие", то и для кредитования характерные соответствующие признаки. Банку необходимо постоянно поддерживать ликвидность баланса и он не может из "коротких" денег строить "длинные" кредитные цепи. Основными моделями системы ипотечного жилого кредитования в мире считаются по крайней мере три - ограниченно-открытая, расширено-открытая модель сбалансированной автономии. Последние две в научно-практическом мире ипотеки известные как американская и немецкая, соответственно.

Первая модель есть элементарной и ограничивается функционированием первичного рынка заставных. К характерным особенностям этой модели можно отнести, во-первых, то, что ресурсы для предоставления ипотечных займов банки формируют используя абсолютно разные источники (в том числе собственные и привлеченные средства); во-вторых, уровень процентных ставок за ипотечными жилыми кредитами непосредственно зависит от ситуации на финансово-кредитном рынке страны. Относительно простая схема организации ипотечного жилого кредитования заданной моделью обусловила довольно широкое практическое применение ее в многих странах мира и, в первую очередь, в странах, которые формируют рыночные основы хозяйствования и с несформированной финансовой инфраструктурой. Приобрела популярность данная схема и в странах Восточной Европы, где, как правило, ипотечные жилые кредиты отнесены к группе потребительских. В нашей стране Закон Украины "Об ипотеке" вводит в оборот новый вид долговых ценных бумаг - заставную, и обуславливает ее форму и содержание. Законодательством предусмотрены трехбазовые условия эмиссии заставной: 1) основное обязательство должно иметь денежную форму; 2) в ипотечном соглашении необходимо указать сумму долга по основному обязательству на конкретный момент времени или критерии с помощью которых можно ее рассчитать; 3) ипотечное соглашение может предусматривать выпуск заставной. Заставная складывается из согласия кредитора и заемщика. После выпуска заставной денежные обязательства должника по основному соглашению прекращаются и возникают лишь по заставной [1;14].

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания "живой" инфраструктуры ипотечного рынка. Роль государства при этом состоит в контроле за эмиссией ипотечных ценных бумаг, которые оборачиваются на вторичном рынке. Сущность основного принципа, на котором базируется модель, состоит в следующем. Физическое лицо с определенным уровнем дохода имеет возможность сразу приобрести готовое жилье, уплатив при этом соответствующую частицу из собственного кармана сразу, а остаток долга будет уплачен за счет кредитного средства специализированного ипотечного банка, которые предоставляются под залог жилья, которое покупается, или недвижимости, которая уже находилась во владении заемщика.

Ипотечная инфраструктура может включать процедуру регистрации оборота недвижимости; оценку стоимости недвижимости как предмет у залога; страхование имущества, субъектов и их ответственности; судейско-исполнительные механизмы принудительного взыскания; информационное обеспечение и др.

Данная модель предусматривает проведение операций из продажи ипотечного займа одним кредитором другому. За таким механизмом на рынке продается или покупается право требования за ипотечным кредитом путем отступления права требования по соответствующему соглашению за заставной, которое оформляется на основании ипотечного договора. То есть реализуется разовое соглашение (факторингового характера) по отдельному ипотечному кредиту, согласно условиям которого дебиторская задолженность переходит из баланса одного кредитора на баланс другого. Первичный кредитор может продолжать обслуживать кредит или передать его обслуживание новому кредитору. Кроме того (и это есть важным преимуществом американской модели), кредиторы первичного рынка используют вторичный рынок для обмена пула ипотечных кредитов на ценные бумаги, обеспеченные заставными. Этим самым выход на вторичный рынок создает для кредиторов следующие возможности: быть более независимыми от колебаний первичного рынка, повышать доступность инвестиционных ресурсов, стабилизировать экономику в целом. Соответственно сущность такого способа формирования финансовых ресурсов для ипотечного жилого кредитования состоит в трансформации ипотечных займов в рыночные ценные бумаги путем секъюритизации однородных, обеспеченных недвижимостью банковских активов. С целью оптимизации заимствований, улучшение финансового состояния заемщика и качества самого долга, и, как следствие, минимизации рисков и удешевления займов, используются механизмы такой финансовой техники, как секъюритизация. Если активы секъюритизованные, то есть на их основе выпущенные и размещенные ценные бумаги, собственность на них и соответствующие денежные потоки переходят к инвесторам. Платежи, полученные по ипотечным займам, направляются инвесторам как платежи за ценныме бумаги. Владея такими ценными бумагами, инвестор приобретает целостное участие в пуле ипотечных займов, который гарантирует ему пропорциональный денежный доход. Облигация, как разновидность ипотечных ценных бумаг - это форма подтверждения обеспеченного ипотечным займом долгового обязательства эмитента. Дата погашения и выплаты за такой облигацией известны наперед - проценты выплачиваются в определенные сроки, а сумма основного долга возвращается по окончанию ее срока оборота.

Ипотечное кредитование невозможно развивать полноценно без рынка оборота ипотечных ценных бумаг. В качестве примера уровня развития инструментов секъюритизации в рыночных странах можно привести следующие данные: объем рынка ипотечных облигаций в странах Европейского Союза составляет полтора триллиона евро, у СЕЛА - большее 5 трлн. долл. США. Для сравнения: в Украине общая задолженность за выданными банками ипотечными займами в 2003г. (по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации) составила близко 0,7 млрд. долл. США [25]. Основной задачей, решению которой должны оказывать содействие ипотечные ценные бумаги, обычно есть рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов. Практические достижения в сфере их применения указывают на макро-значения оборота этого вида ценных бумаг. Ведь это не только обеспечит поступление дополнительных финансовых ресурсов в реальный сектор экономики, но и будет оказывать содействие определенной мерой реализации части недовольного спроса на инвестиционном рынке. Кроме того, этот финансовый инструмент обеспечит взаимодействие кредиторов, заемщиков, финансовых посредников и инвесторов и этим самим содействовать формированию основ функционирования целостной ипотечной системы.

Субъектами кредитования в рамках третьей модели (сбалансированной автономии, европейской, немецкой) выступают как ипотечные банки, так и специализированные сберегательные банки - сберегательные кассы и строительные сберегательные кассы. Главным принципом модели есть кредитно-сберегательный принцип функционирования. То есть формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, которые стремятся получить жилой ипотечный заем. Аккумулирование денежных средств происходит путем реализации разных накопительных жилых программ и через выпуск жилых облигаций. Заемщиками, согласно условиям данной модели, могут быть лишь клиенты банка, которые сформировали на своем сберегательном счете сумму, которая разрешает оплатить около половины стоимости недвижимости, а другая часть будет оплачена за счет жилого ипотечного займа. Учитывая тот факт, который практически любая схема жилого кредитования предусматривает внесение заемщиком первичного взноса, привязанность будущего заемщика в банке является лишь дополнительной возможностью всестороннего изучения возможностей их сотрудничества. Кроме того, реализация данной модели практически не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны, а банку, в свою очередь, не надо привлекать средства от внешних источников.

В Украине уже есть пример работы по схеме функционирования строительных сберегательных фондов (КБ "Аркада" - ХК "Київміськбуд"; АКБ "УКРСОЦБАНК" - "Познякижитлобуд", "Житлоінвест", "Консоль"). Однако большинство схем предусматривает кредитование на приобретение жилья, которое строится, а накопительные взносы будущих заемщиков направляются на финансирование строительства их будущего жилья. При этом выбор ограничивается домами, в строительстве которых принимает участие компания, с которым сотрудничает банк.

Важным аспектом механизмов жилого ипотечного кредитования есть страхование: самого предмета залога (недвижимость), жизнь заемщика, ответственности и т.п.. Приобретает распространение такой вид страхования, как титульное. Титульное страхование в мировой практике помогает при купле-продаже жилья избегнуть незаконности предшествующих соглашений, двойной продажи недвижимости и др. В Украине некоторые банки ставят обязательным условие титульного страхования. При этом сотрудничая с банками АКБ "Недра", ЗАО КБ "Приватбанк", ОАО "Сбербанк Украины" и другими, титульное страхование внедрено в таких страховых компаниях как "АСКА", "Інкострах", "Остер-Киев", "Европейский страховой альянс". Объем рынка титульного страхования возрастает пропорционально к количеству ипотечных кредитов. Ведь, во-первых, в этом заинтересованы сами банки, а во-вторых, отечественное законодательство без внедрения титульного страхования не разрешит развивать оборот ипотечных ценных бумаг.

3 УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА

Необходимым условием для анализа параметров ипотечного жилищного кредитного портфеля и факторов, влияющих на него, является четкое определение понятия "ипотечный жилищный кредит" и его основных характеристик. Анализ существующих подходов в определении ипотечных кредитов, позволяет отметить характерные черты таких кредитов:

1) кредит предоставляется непосредственно физическому лицу;

2) кредит предоставляется с целью удовлетворения потребностей заемщика в жилье;

3) кредит может быть направлен на приобретение как готового жилья, так и объектов незавершенного строительства;

4) срок кредита составляет от 5 до 30 лет;

5) залогом по кредиту, как правило, выступает приобретаемое с участием кредитных средств жилье;

6) кроме средств банка, в приобретении жилья, обязательно участвуют средства заемщика;

7) погашение кредита осуществляется регулярными, как правило, ежемесячными платежами. Платеж должен включать суммы, направляемые на погашения основного долга, уплату процентов и комиссий.

Синтез описанных особенностей ипотечного жилищного кредитного портфеля позволяет дать его определение - долгосрочный кредит физическому лицу на финансирование покупки или строительства жилья, залогом по которому, как правило, выступают приобретаемые или строящиеся при частичном участии кредитных средств объекты недвижимости, в т.ч. земельные участки на которых они расположены.

Ипотечный кредитный портфель, как одна из производных ипотечного кредита, выступает интегрирующей основой параметров ипотечного кредита: суммы, срока, стоимости, валюты, обеспечения, порядка предоставления и погашения. Он дублирует состав параметров кредитов, входящих в него, с одной стороны, и нивелирует или наоборот усугубляет значения индивидуальных параметров каждого из них, с другой стороны.

Управление ипотечным жилищным кредитным портфелем включает в себя следующие элементы:

- политику банка в области оценки социально-имущественного положения и платежеспособ-ности заемщика;

- политику банка в области обеспечения ипотечных кредитов;

- политику банка в области управления активами и пассивами банка при проведении операций ипотечного кредитования;

- политику в области управления доходностью ипотечного кредитного портфеля.

Параметры каждого нового кредита, который выдает банк, должны учитывать текущие значения вышеперечисленных элементов. Одновременно, банк на постоянной основе должен отслеживать значения указанных элементов с целью оценки и анализа их влияния на действующий ипотечный кредитный портфель.

Оценка и анализ социально-имущественного положения и платежеспособности потенциального заемщика является одной из наиболее важных задач банка в процессе управления ипотечным кредитным портфелем. Никакие инструменты управления ипотечным кредитным портфелем не смогут компенсировать низкое качество такого анализа. Методология и особенности оценки кредитоспособности заемщиков хорошо освещены в работах отечественных и зарубежных авторов и не являются предметом данной статьи. Стоит лишь отметить, что любой банк, осуществляющий или планирующий начать ипотечное кредитование, должен определить для себя четкий набор требований к заемщику, а именно: максимальный и минимальный возраст, социальное положение, сфера деятельности, состояние здоровья, уровень доходов, наличие опыта в работе с финансово-кредитными учреждениями и прочие. В то же время, требования к заемщику желательно согласовать с положениями стандартов ипотечного кредитования, которые уже приняты в Украине [5].

Политика банка в области обеспечения играет важную роль в процессе управления ипотечным жилищным кредитным портфелем. Аксиомой является факт, что стоимость залога должна превышать сумму кредита. Такой подход позволяет банку, во-первых, покрыть риски, связанные с возможным невыполнением заемщиком своих обязательств, во-вторых, повысить личную заинтересованность заемщика в погашении кредита. Соотношение между суммой кредита и стоимостью залога зависит от целого ряда факторов:

1) финансового состояния заемщика;

2) ликвидности залога. В частности, украинские банки для подобных целей использует информацию о количестве жителей в населенном пункте, в котором находится залог. С увеличением числа жителей, как правило, увеличивается соотношение между суммой кредита и стоимостью залога;

3) динамики цен на недвижимость;

4) периодичности платежей, неосуществление которых может быть основанием для обращения взыскания на предмет залога. Сюда также следует добавить фактор времени, необходимого для обращения взыскания на предмет залога;

Стоит отметить, что завышение или занижение нормативного значения соотношения суммы кредита и стоимости залога может привести к принятию банком повышенных кредитных рисков или к потере части рынка и, как следствие, к снижению доходов.

Закон Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" [2] требует, чтобы в случае определения в договоре об ипотечном кредите стоимости основного обязательства, сумма средств, предоставленная заемщику, не превышала 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки. Вопрос о том, насколько данная цифра является объективной и учитывает риски банка, остается открытым.

Рейтинговое агентство "Фитч ИСБА" [11], на основе опыта шести стран (Австрия, Германия, Нидерланды, Испания, Великая Британия и США), установило зависимость между значением коэффициента LTV (отношение суммы ипотечного кредита к оценочной стоимости обеспечения) и предполагаемыми убытками (табл. 3.1).

Таблица 3.1. - Зависимость между значением коэффициента LTV и предполагаемыми убытками от ипотечного кредитования

Диапазон LTV, %	Предполагаемые убытки по отношению к LTV, %
50 и ниже	0,00
50,01-60,00	0,09
60,01-65,00	0,25
65,01-70,00	0,46
70,01-75,00	0,70
75,01-80,00	1,00
80,01-85,00	1,39
85,01-90,00	1,92
90,01-95,00	2,67
95,01-98,00	3,40
98,01-100,00	4,14

Данные табл. 3.1 свидетельствуют о том, что вероятность убытков для кредитов с LTV равным 60% в 4 раза меньше, чем для кредитов с LTV равным 75%.

Банки на основании данных анализа качества ипотечных портфелей могут устанавливать внутренние нормативы отношения суммы кредита и стоимости обеспечения. Значения данных нормативов должны соответствовать категориям кредитных операций в соответствии с классификацией центрального банка или внутренней классификацией коммерческого банка. Нормативные значения отношения суммы кредита и стоимости обеспечения, кроме категории кредитной операции, должны учитывать факторы внешней среды, такие как значение и тенденции основных макроэкономических показателей, динамику цен на недвижимость и прочие.

Нормативное значение коэффициента LTV должно учитывать способ погашения кредита: аннуитетными платежами или равными частями. Темп уменьшения остатка задолженности по кредитам, предусматривающим аннуитетные платежи, отстает от аналогичного показателя по кредитам, предусматривающим погашение равными частями. Анализ изменения остатка задолженности при разных способах погашения для десятилетнего кредита с ежемесячными платежами представлен в табл. 2.

Данные табл. 3.2 свидетельствуют о том, что погашение 50% суммы кредита, предусматривающего погашение равными частями, происходит через 5 лет, в то время как по кредиту, предусматривающего аннуитетное погашение - через 6 лет и 8 месяцев. Таким образом, с позиции обеспечения в последнем случае риски банка будут выше.

Таблица 3.2. - Анализ изменения остатка задолженности при разных способах погашения кредита

Год	Погашение равными частями	Аннуитетное погашение
	Остаток задолженности на конец периода, % от договорной суммы	Изменение за год, % от договорной суммы	Остаток задолженности на конец периода, % от договорной суммы	Изменение за год, % от договорной суммы
1	90,00	10,00	95,33	4,67
2	80,00	10,00	89,90	5,42
3	70,00	10,00	83,61	6,30
4	60,00	10,00	76,30	7,31
5	50,00	10,00	67,82	8,48
6	40,00	10,00	57,97	9,85
7	30,00	10,00	46,54	11,43
8	20,00	10,00	33,27	13,27
9	10,00	10,00	17,87	15,40

На сегодняшний день главным препятствием для развития ипотечного кредитования в Украине является отсутствие у большинства украинских банков адекватной ресурсной базы для выдачи ипотечных кредитов, срок которых составляет 5-8 лет, в то время как срок большинства депозитных договоров не превышает 2-х лет. Таким образом, происходит нарушение основного правила ликвидности - сроки и объемы размешенных средств должны соответствовать срокам и объемам привлеченных средств.

Основным источником средств для ипотечного кредитования в странах Европейского союза выступают различные виды депозитов, удельный вес которых составляет более 60% [7]. Структура источников средств для ипотечного кредитования в странах Европейского союза представлена на рис. 3.1.

В сложившейся ситуации для украинских банков, развивающих ипотечное кредитование, жизненноважным является привлечение долгосрочных средств (5 и более лет), а также наращивание объемов собственного капитала.

Сравнительно низкое доверие вкладчиков к украинским банкам, невысокий уровень жизни основной массы населения не позволяют банкам привлекать депозиты на необходимые сроки (более пяти лет).

Выходом может быть выпуск банками ипотечных ценных бумаг - закладных, облигаций, сертификатов. Потенциальными покупателями таких бумаг могут стать страховые компании, пенсионные фонды, инвестиционные компании и банки. В странах с развитой экономикой наиболее активными участниками рынка ипотечных ценных бумаг выступают специализированные ипотечные компании, которые не занимаются предоставлением кредитов, а лишь покупают ипотечные бумаги. О необходимости создания такой компании в Украине неоднократно заявлял Национальный банк.

В соответствии с законодательством Украины [1; 2; 3], отечественные банки могут выпускать следующие ипотечные ценные бумаги: закладные, ипотечные сертификаты (сертификаты с фиксированной доходностью и сертификаты участия), а также сертификаты ФОН.

В странах со сложившимся ипотечным рынком выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг осуществляется с использованием следующих схем [11]:

1) первичный кредитор (банк) выдает кредиты, которые сразу или через определенный период времени переходят на баланс к инвестору. После этого банк продолжает обслуживать кредит, но все платежи по нему автоматически перечисляются в пользу инвестора. Дополнительно между инвестором и банком подписывается соглашение относительно просроченных кредитов. За сопровождение кредита банк получает комиссионное вознаграждение от инвестора;

2) банк осуществляет выпуск ипотечных сертификатов или облигаций, покрытых ипотечными активами. Такой механизм обеспечивает инвестору принцип «тройной защиты». Инвестор получает тройную гарантию -- банк, заемщик, залог. Широкое распространение ипотечные облигации получили в Германии и Дании;

3) полная продажа кредитов инвестору, который впоследствии выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. С момента продажи кредитов банк, выдавший кредиты, снимает с себя всякую ответственность за качество их погашения. На практике подобные ценные бумаги требуют дополнительного обеспечения, как правило, страхования. Кроме страхования, ценные бумаги должны иметь рейтинг одного из ведущих рейтинговых агентств.

К сожалению, до момента приведения нормативно-правовых актов в соответствие, выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг в Украине будут затруднены.

В настоящее время для управления ликвидностью коммерческого банка при проведении операций по ипотечному кредитованию целесообразно использовать следующий набор инструментов:

1) установление лимитов и ограничений на выдачу ипотечных кредитов. Лимиты и ограничения должны учитывать состав, а также структуру активов и пассивов банка. Следует отметить, что до момента привлечения ресурсов, адекватных по срокам и объемам ипотечным кредитным вложениям, как правило, одним из основных долгосрочных ресурсов банка является собственный капитал. Его размер должен быть главным ограничителем на пути увеличения вложений банка в ипотечные кредиты. Максимальный объем ипотечных кредитов банка, которые могут быть выданы в будущем с учетом существующей структуры активов и пассивов, можно определять по формуле:

LP=(C + LTD*K)-LTA,

где LP -- максимальный объем ипотечных кредитов, который может выдать банк на определенную дату; С -- капитал банка; LTD -- долгосрочные депозиты банка; К -- коэффициент, характеризующий волатильность остатков на счетах долгосрочных депозитов банка; LTA - долгосрочные вложения банка, которые включают основные средства, выданные долгосрочные кредиты, вложения в ценные бумаги на инвестиции, а также проблемную задолженность банку;

2) выдача ипотечных кредитов может сопровождаться формированием вторичного резерва ликвидных средств, который включает доходные высоколиквидные активы, как правило, государственные ценные бумаги, а также облигации предприятий, имеющих безупречную репутацию, и свободно обращающиеся на рынке. Банк может установить норматив покрытия ипотечного кредитного портфеля вторичным резервом ликвидных средств. Во время кризиса, сопровождающегося оттоком средств со счетов клиентов, банк может реализовать вторичный резерв ликвидных средств, и тем самым, ликвидировать разрыв ликвидности, связанный с вложениями в ипотечные кредиты;

3) установление норматива резервирования высоколиквидных активов банка (средства в кассе, средства на корреспондентском счете в центральном банке и в банках-контрагентах, кредиты "overnight") в зависимости от объема привлеченных средств, направленных в ипотечное кредитование.

Согласование ипотечного кредитного портфеля и ресурсной базы, привлекаемой для его финансирования, по срокам и объемам, кроме обеспечения ликвидности, должно способствовать достижению одной из важнейших целей банка - прибыльности кредитной деятельности. Стоимость ресурсов, привлеченных на определенный срок, является базой для расчета цены кредита на этот же срок. На сегодняшний день сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают максимальные сроки депозитов. В результате, в условиях роста процентных ставок, банк подвергается процентному риску -- привлечение нового более дорогого депозита для рефинансирования действующего кредита может привести к уменьшению прибыли или убыткам банка. И наоборот, снижение уровня процентных ставок может спровоцировать заемщиков провести рефинансирование действующих кредитов путем получения новых более дешевых кредитов и погашения действующих -- дорогих.

Опыт работы отечественных банков, а также банков в странах с развивающейся экономикой, позволяет выделить основные инструменты управления доходностью ипотечного кредитного портфеля:

1) установление моратория на досрочное погашение кредита в течение определенного периода времени;

2) индексация основной суммы долга в зависимости от изменения уровня цен или базовых процентных ставок;

3) использование кредитов с отсрочкой платежа;

4) применение комбинированного подхода в ценообразовании.

Установление моратория на досрочное погашение кредита страхует банк от возможного отказа заемщика погашать кредит с более высокой ставкой, чем существует на рынке. За досрочное погашение кредита банк устанавливает штрафные санкции, которые должны обеспечить компенсацию недополученных доходов.

В странах с высоким уровнем инфляции, нестабильными процентными ставками широко распространено применение механизмов индексирования основной суммы долга на определенный коэффициент. Как правило, это индекс инфляции, учетная ставка центрального банка или другой индекс.

Использование кредитов с отсрочкой платежа предполагает установление двух ставок. Первая ставка отражает реальное состояние ставок на рынке. Вторая же ставка устанавливает тот процент, который клиент должен ежемесячно уплачивать. Увеличение первой ставки сопровождается увеличением основного долга заемщика на разницу между начисленными процентами по первой и второй ставкам.

Применение комбинированного подхода в ценообразовании предполагает, что заемщик ежемесячно уплачивает начисленные проценты, а также установленную комиссионную плату. Как правило, комиссионная плата мало подвержена влиянию изменения уровня процентных ставок на рынке и позволяет банку частично компенсировать недополученные процентные доходы при понижении ставки кредитования.

Эффективность вышеописанных инструментов повысится, если процессу установления процентных ставок будет предшествовать прогноз движения ставок, учитывающий основные тенденции рынка, а также динамику основных макроэкономических показателей.

По информации Украинской независимой ипотечной ассоциации, более 30% ипотечных кредитов выдается в иностранной валюте, как правило, в долларах. В условиях стабильного курса национальной валюты такие кредиты являются более выгодными для заемщика, так как ставка по ним несколько ниже, чем ставка по кредитам в национальной валюте. Характерной чертой кредитов в иностранной валюте является присущий им валютный риск. Банк подвергается валютному риску в ситуации, когда его активы и пассивы в определенной иностранной валюте не совпадают по объемам, в результате чего появляется открытая валютная позиция. Неблагоприятное изменение курса иностранной валюты имеет прямое влияние на финансовое состояние (платежеспособность) заемщиков, чьи доходы номинированы в национальной валюте.

Для сравнения, доля ипотечных кредитов в иностранной валюте, выданных в 2002 г. в Швеции, составила порядка 20% от общего объема таких кредитов [28].

Неразвитость рынка производных финансовых инструментов в Украине не позволяет банкам хеджировать валютные риски традиционными для иностранных банков способами.

В такой ситуации в процессе ипотечного кредитования для управления валютным риском украинские банки могут применять следующие инструменты:

1) устанавливать специальные нормативы открытой валютой позиции, которые могут быть более жесткими, чем нормативы центрального банка. Банк может устанавливать внутренние нормативы лимитов открытой валютной позиции в разрезе основных иностранных валют и филиалов;

2) устанавливать структурные ограничения на максимальную долю ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, в ипотечном портфеле банка;

3) производить оценку адекватности доходов потенциального заемщика, желающего получить кредит в иностранной валюте, с учетом неблагоприятного изменения курса валюты кредита. Ежемесячные платежи по кредиту пересчитываются по предполагаемому неблагоприятному для заемщика курсу, который прогнозирует банк, после чего пересчитанные платежи сопоставляются с доходами заемщика в национальной валюте для оценки его платежеспособности. В ситуации, когда курс национальной валюты относительно валюты кредита является сравнительно стабильным, а ставки кредитования в национальной валюте превышают ставки кредитования в валюте кредита, возможно применение специального расчетного курса, учитывающего разницу в ставках кредитования. Для кредита, погашаемого аннуитетными платежами, значение специального курса рассчитывается по следующей формуле:

RE =,

где RE - условный курс для оценки платежеспособности заемщика; NP - размер аннуитетного платежа при условии, что запрашиваемая сумма будет получена в национальной валюте под ставку для кредитов в национальной валюте. Для проведения расчетов, предполагаемая сумма кредита в иностранной валюте пересчитывается по текущему курсу, который сложился на момент выдачи кредита; FP -- размер аннуитетного платежа в валюте кредита.

Значение RE указывает на курс, при котором заемщику, получившему кредит в иностранной валюте под более низкую ставку, обслуживание такого кредита будет эквивалентно обслуживанию кредита в национальной валюте под более высокую ставку.

Уровень диверсификации кредитного портфеля является одним из важных параметров, который характеризует качество кредитного менеджмента. Ипотечный кредитный портфель, со всеми присущими ему рисками, не является исключением и требует внутренней диверсификации. Оценка и анализ уровня диверсификации ипотечного кредитного портфеля может осуществляться по следующим критериям: