Ипотечный кредит и перспективы развития в Украине

1) по получателям кредитов. В рамках данного критерия банк может разделить заемщиков по следующим признакам: возраст, сфера деятельности, финансовое состояние (рейтинг) т.д.;

2) по обеспечению кредита. Банк может отслеживать концентрацию залогового имущества по следующим параметрам: тип недвижимости (дом, квартира), месторасположение залога и прочим параметрам;

3) по валютам;

4) по суммам. В портфеле банка не должно быть кредитов, удельный вес которых является значительным. С целью избежания излишней концентрации по суммам на этапе формирования ипотечного кредитного портфеля, для каждого нового кредита банк может установить следующую процедуру контроля:

MA=,

где МА -- максимально возможная сумма кредита, которая может быть выдана банком одному заемщику с учетом существующего объема портфеля ипотечных кредитов банка; L -- запрашиваемая сумма кредита; SL - установленная сумма кредита, риск по которой банк считает приемлемым; КР - объем текущего ипотечного кредитного портфеля банка без учета запрашиваемой суммы кредита; PL -- установленное значение лимита на максимальную концентрацию ипотечного кредитного портфеля.

Аналогичные лимиты и процедуры контроля могут быть установлены и для других критериев, характеризующих уровень концентрации кредитного портфеля. Любое превышение установленных лимитов и ограничений должно быть отклонено или иметь экономическое обоснование, а выдача кредитов, приводящих к превышению лимитов и ограничений, должна проходить дополнительное согласование на более высоком уровне, нежели уровень принятия решений по отдельному кредиту.

4 ХАРАКТЕРНЫЕ РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА И УПРАВЛЕНИЕ ИМИ

Анализ показывает, что на рынке ипотечного капитала, как производного финансовых рынков и рынков недвижимости, могут действовать различные риски.

С методологической точки зрения их необходимо разделить на две группы рисков. Первая группа - это риски, которые в большей степени связаны с недвижимым имуществом. Вторая группа - это риски, в большей мере связанные с рынком капитала.

Л.П. Белых классифицирует риски первой группы следующим образом [10,с.58]:

1) Несистематические риски, т. е. риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов.

2) Систематические риски, определяемые на рынке недвижимоститакими факторами, как низкая ликвидность активов, нестабильность налогового законодательства и т.д.

3) Случайные риски, как результат некачественного управленияобъектами недвижимости.

Проведенные нами исследования свидетельствуют о том, что причинами возникновения рисков, связанных с инвестированием в недвижимость, могут быть:

- тип недвижимости (собственности, имущества);

- изменение соотношения предложения и спроса;

- местоположение (региональный риск);

- условия предоставления кредита;

- физический износ (порча), старение;

- изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

- инфляция и т. д.

Вторая группа рисков - это риски рынка капитала которые мы здесь относим к банковским.

Проблемам банковских рисков посвящено много научных трудов и исследований, в которых приводятся разнообразные их классификации.

Ипотечным банкам, по мнению Р.Страйка, Дж.Телгарского, К.Марк, М.Рависа, более характерны кредитный, процентный и риск ликвидности [22].

По мнению автора реферата, данные риски отражают в себе и другие риски, имеющие место на кредитном рынке, фондовом и рынке недвижимости. Исследуем эти риски.

Кредитный риск - риск невозврата в установленный срок основного долга и процентов по займу, что принадлежит кредитору. В приложении Б показана структура кредитного риска.

Характеристика источников кредитного риска на ипотечном рынке представлена в таблице 4.1.

Мировая практика накопила большой опыт в управлении кредитными рисками [8,9,13,17]. На взгляд автора реферата, достаточно систематизировано представлены методы управления кредитным риском Л.Примосткой [17], которая поделила их на две группы: методы управления кредитным риском на уровне отдельного займа и методы управления кредитным риском на уровне кредитного портфеля. Анализируя накопленный опыт в управлении риском при отдельно взятом займе [12,13,17], на наш взгляд, при ипотечном кредитовании целесообразно выделить следующие основные методы:

- анализ кредитоспособности заемщика;

- привлечение достаточного обеспечения, уменьшение доли кредита в стоимости залога;

- страхование.

Сферой дополнительных мер снижения кредитного риска является анализ запрашиваемого кредита по структуре выдачи и графику погашения, а также мониторинг кредита и документирование.

Таблица 4.1.- Характеристика источников кредитного риска на ипотечном рынке

Наименование риска	Характеристика
1. Риск, связанный с заемщиком, гарантом, страховиком 1.1. Объективный (финансовых возможностей) 1.2. Субъективный (репутации) 1.3. Юридический	1.1. Неспособность ссудозаёмщика (гаранта, страховика) выполнить свои обязательства за счет поточных денежных поступлений или от продажи активов 1.2. Репутация ссудозаёмщика (гаранта, страховика) в деловом мире, его ответственность и готовность взять обязательства 1.3. Недостатки в составлении и оформлении кредитного договора и договора страхования
2. Риск, связанный с предметом залога 2.1. Ликвидности 2.2. Конъюнктуры 2.3. Гибели 2.4. Юридический
	2.1. Невозможность реализации предмета залога 2.2. Возможность обесценивания предмета залога за период действия кредитного договора 2.3. Гибели предмета залога 2.4. Недостатки в составлении и оформлении залога

Что касается анализа кредитного портфеля, то здесь применяются такие методы как диверсификация, лимитирование и создание резервов.

При решении вопроса о возврате кредита банк-кредитор оценивает возможность заемщика в обеспечении своевременного возврата денег. Исходя из этого, в процессе ипотечного кредитования выделяются, прежде всего, два основных этапа: изучение кредитоспособности заемщика и оценка залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возврата ссуженных денег: из доходов заемщиков и в результате продажи недвижимости. Преимущество при этом отводится первому способу.

При оценке кредитного риска по конкретному договору учитываются не только финансовые возможности заемщика, но и его стремление и готовность выполнять взятые обязательства.

Банк может столкнуться с риском невозврата кредита по причине юридических ошибок при составлении договоров, оформлении закладных. Поэтому при оценке кредитного риска необходимо учитывать и юридический аспект.

Сегодня, когда в странах, ранее входивших в СССР, систематически происходят изменения налогового законодательства, риск, связанный с законодателем, является повышенным. При кредитовании отдельных отраслей следует учитывать и форс-мажорные обстоятельства. Это относится, в частности, к сельхозпроизводству, где возможны потери из-за неблагоприятных погодных условий. Основным принципом снижения риска является рассредоточение его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так кредитный риск, весь или частично, может быть передан страховым компаниям.

Одним из универсальных способов обеспечения гарантий возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риски между субъектами рынка. Принцип действия этого механизма заключается в следующем. Как правило, не все клиенты банка являются одновременно неплательщиками. Зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов часть клиентов, однако, определить конкретного неплательщика заранее не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуду различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить определенное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все клиенты банка оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них является участником компенсации возможного риска. Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенного имущества и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиента и снижает конкурентоспособность.

Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но повышает риск ссудодателя. В настоящее время в Западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, а в последнее время ссуды достигают 90% [13].

В ряде стран с переходной экономикой риск невозврата кредита связан с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество. Меры, которые могут быть приняты правительствами этих стран в целях снижения риска кредитора, следующие:

- принятие комплекса мер по развитию рынка недвижимости и, прежде всего, надежной системы регистрации земли, недвижимого имущества и создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания.

Риск процентной ставки - риск того, что стоимость используемых кредитором средств возрастает в большей степени, чем процентная ставка по выданным кредитам, приводя, таким образом, к потерям банка по этим займам.

Основным направлением по снижению риска процентных ставок является использование индексированных инструментов ипотечного кредитования, пригодных для экономик, подверженных инфляции, а также инструментов с отсрочкой платежа. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяемый в Колумбии и других латиноамериканских странах), кредит с двойным индексом (применяемый в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяемый в Венгрии, Австралии). Применение процентных ставок, которые варьируют с изменением стоимости банковских фондов, позволяет переносить риск процентной ставки с банка на заемщика. Такие кредиты с переменной процентной ставкой могут сочетаться с другими средствами, в частности с отсрочкой процентных платежей при высоком текущем уровне ставки на более поздний этап кредитного периода, когда, вероятно, доход заемщика будет больше, а потому ему будет легче справляться с более высокими платежами.

В случае использования индексируемых видов кредитных инструментов основная сумма долга индексируется по стоимости банковских фондов, по индексу цен или иному индексу, отражающему рыночную процентную ставку. Ежемесячные выплаты заемщика в таком случае изменяются с течением времени, так как процентная ставка накладывается на индексируемую величину основной задолженности.

Использование инструментов с регулируемой отсрочкой платежа предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным заемщикам. Первая ставка, более высокая, называется "контрактной ставкой" и определяется на том уровне, который делает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основании ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка. По данной ставке клиент должен был бы выплачивать банку и, в конечном счете, выплатит ему.

Однако, в действительности, регулярные месячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляется к сумме основного долга. В то же время применение кредита с отсрочкой платежа может привести к повышению риска ликвидности банка.

Риск ликвидности (посредника) - риск того, что из банков, предоставивших долгосрочные займы, начнется отток средств, используемых для финансирования этих кредитов до наступления срока их погашения.

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним для покрытия оттока депозитов. Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы, или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института, или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе. Для обращаемых активов, то есть ценных бумаг, риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Цена спроса - цена, по которой покупатель желает приобрести данные ценные бумаги. Цена предложения - цена, по которой продавец желал бы продать.

К депозитным институтам часто предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном банке для облегчения проведения кредитно-денежной политики и для уверенности в том, что имеются необходимые фонды для покрытия оттока депозитов. Кредитные учреждения держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков наличности. Портфель ликвидности и резервные средства имеют относительно низкие процентные ставки и, таким образом, влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет денежных потоков для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации средств. Эти источники включают: продажу активов, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии, получение права занимать средства в Центральном банке и т.д. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

Для разрешения проблемы ликвидности банки должны применять тот же принцип размещения риска, то есть передачу его инвесторам ценных бумаг на вторичном рынке закладных.

5 СПОСОБЫ ИПОТЕЧНОГО РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В УКРАИНЕ

Как свидетельствует зарубежный опыт, ипотечное рефинансирование есть одним из мощных механизмов создания стойкой долгосрочной ресурсной базы коммерческих банков.

Сущность механизма ипотечного рефинансирования состоит в следующем. Коммерческий банк выдает кредиты под залог недвижимости. Приобретенная в такой способ недвижимость дает возможность банка использовать ее в качестве надежного инструмента относительно привлечения долгосрочных ресурсов через ее залог или продажу.

В Украине возможность использования данного механизма предусмотренная Законом Украины "Об ипотеке", введенным в действие с начала 2004 года [1].

Вопрос сущности и возможности использования механизма ипотечного рефинансирования частоково исследовались и изложенные в работах С.Волкова, О.Евтуха, В.Кравченко, С.Кручка, В.Лагутина, К.Сорванца, О.Рябченка, Г.Шемшученка и т.п.. Но внедрение механизма ипотечного рефинансирования только начинается в Украине и это обуславливает необходимость постоянного научно-практического осмысления данного процесса.

Целью исследования есть раскрытие сущности способов рефинансирование, предусмотренных Законом Украины "Об ипотеке", и оценка возможности их использование на практике в Украине.

Закон Украины "Об ипотеке" предусматривает следующие способы ипотечного рефинансирования [1,ст.28]:

1) отчуждение (продажа) заставной путем совершения индоссамента с компенсацией индоссанту стоимости заставной в вставленном сторонами размере;

2) продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо);

3) передачи заставной в залог для обеспечения выполнения обязательство перед другими кредиторами;

4) эмиссия ипотечных ценных бумаг;

5) другим способом, который не противоречит Закона.

Большинство указанных способов рефинансирования предусматривают использование специального инструмента заставной. Согласно Закону Украины "Об ипотеке" заставная есть долговой ценной бумагой и удостоверяет безусловное право его собственника на получение от должника виконанння за основным обязательством, при условии, что оно подлежит выполнению в грошовоій форме, а в случае невыполнения основного обязательства право обращения взыскание на предмет ипотеки [1,ст. 20].

Схематично определенный Законом Украины "Об ипотеке" первый способ рефинансирования можно представить таким образом (рис. 5.1).

Сущность этого способа рефинансирования состоит в следующем. Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости. Передача недвижимости в ипотеку оформляется заставной. Новые кредитные ресурсы привлекаются банком через продажу заставной путем совершения индоссамента. Потенциальными покупателями заставных могут выступать только крупные инвесторы. Как правило, к ним относятся пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании и т.п. При этом обслуживание кредита продолжает осуществлять банк на основании заключенного договора с инвесторами.

Данный способ рефинансирования натыкается на так называемый агентский риск, то есть риск, который возникает вследствие расхождения интересов и обуславливает другое поведение посредника, чем предполагалось [19,с. 23].

Внедрение в Украине данного способа рефинансирования есть проблематическим в связи с недостаточной развитостью крупных инвесторов (страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов и т.п.).

Определенный Законом Украины "Об ипотеке" второй способ ипотечного рефинансирования (рис. 5.2) предусматривает продажа заставных с обязательством обратного их выкупа в определенный срок, который должен быть не больше срока полное выполнение кредитного обязательства [1, ст. 29]. Такие операции называются операциями репо. Учреждениями, которые покупают у банков на таких условиях заставные, могут быть институционные инвесторы, другие коммерческие банки, центральный банк и т.п..

По нашему мнению, данный способ рефинансирования есть наиболее оптимальным в условиях настоящего, в особенности если в качестве покупателя заставных будет выступать центральный банк. Именно центральный банк на первых порах сможет быстрейшее обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами через куплю заставных. И вдобавок этому способа рефинансирования в меньшей мере присущий агентский риск, чем первому способу. С другой стороны, данный способ имеет определенные ограничения относительно объемов рефинансирования. Границы деятельности центрального банка относительно купли заставных в первую очередь регламентируются принятой денежно-кредитной политикой, а не потребностями коммерческих банков в долгосрочных ресурсах. В случае незначительной развитости институционных инвесторов объемы ипотечного рефинансирования будут ограниченными.

Сущность способа рефинансирование с помощью залога заставного изображен на рис. 5.З.

Данный способ ипотечного рефинансирования значительно похожий на предшествующий и имеет те же недостатки и преимущества. Сэкономить на долгосрочной основе средства мелких инвесторов разрешает способ рефинансирования, которое осуществляется за счет эмиссии ипотечных облигаций (рис. 5.4).

Данный способ состоит в рефинансировании банков через эмиссию ипотечных облигаций. Для успешной реализации этого способа рефинансирования в Украине необходимо создать определенные предпосылки [18, с. 158-159], какие практически отсутствуют.

Как свидетельствует мировой опыт, эмиссию ипотечных облигаций могут осуществлять не только учреждения, которые предоставило ипотечный кредит, так называемые ипотечные учреждения первого уровня. Такое право может быть предоставлено и учреждениям (так называемые учреждения второго уровня), которые получило ипотеку от учреждений первого уровня на условиях купли, залога, купли и обратной продажей. Итак, представленные нами схематично три первых способа рефинансирования в таком случае приобретают следующего вида (рис. 5.5, 5.6).

Эмиссия ипотечных ценных бумаг учреждениями второго уровня обеспечивает: во-первых, возможность рефинансирования учреждений первого уровня, которые не имеют разрешения на эмиссию ипотечных ценных бумаг, и, во-вторых, возможность привлечь больший объем долгосрочных ресурсов, так как держателями ипотечных ценных бумаг могут быть любые лица - от физического лица с незначительным уровнем доходов к мощному предприятию как отечественного, так и иностранного.

По мнению автора данного реферата, первое учреждение второго уровня должна быть создана при центральном банке и иметь на первых порах государственный статус. Такое активное участие государства у внедренные двухуровневой модели рефинансирования необходимая с целью обеспечения доверия к таким финансовым инструментам как ипотечные ценные бумаги. После неоднократного краха финансовых компаний обеспечить доверие к новых финансовых инструментов возможно только за участия государства.

Наиболее оптимальными путями привлечения ипотеки учреждением 2-го уровня у учреждения 1-го уровня с целью эмиссии ипотечных ценных бумаг есть залог ипотеки и купля ипотеки с обязательством обратной продажи. В таком случае нивелируется агентский риск, который имеет место, если ипотека приобретается учреждением 2-го уровня у учреждения 1-го уровня путем ее безвозвратной купли.

Итак, внедрение механизма ипотечного рефинансирования разрешит обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами. Наиболее оптимальным относительно внедрения в условиях настоящего способом рефинансирования есть продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо).

6 ГОСУДАРСТВЕННОЕ ИПОТЕЧНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ (ГИУ)

В Украине создан новый участник финансового рынка - Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). К его появлению было несколько предпосылок. Правительство дало согласие на создание этого института, рабочая группа разработала проекты устава, положения о наблюдательном совете, а также концепцию создания и функционирования ГИУ. Этот институт зарегистрирован в декабре 2004 года. Подобные структуры уже давно работают во многих странах. Цель проекта проста - запустить специальные механизмы ипотечного рефинансирования для банков. Если мечты авторов проекта сбудутся, покупка квартиры в 2005-2006 гг. станет более доступной. Одним из инициаторов создания ГИУ является Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) - единственная в стране ассоциация, занимающаяся ипотекой. Сергей Волков, поделился своими соображениями о том, как будет работать ГИУ [27]. Он знает кухню ГИУ изнутри, так как принимал непосредственное участие в его создании.

Государственное ипотечное учреждение нужно для сохранения достигнутых темпов роста объемов ипотечного кредитования. Ведь известно, что пассивы банков пока, к сожалению, сформированы в основном за счет краткосрочных депозитов. Ипотечное кредитование по своей сути - долгосрочное. Чем больше разрыв между средними сроками пассивов и активов, тем больше у банка рисков. В мире такая проблема разрешается именно через внедрение механизмов двухуровнего ипотечного финансового рынка.

Схема ипотечного кредитования будет работать следующим образом [27]. Банки будут формировать пулы стандартных (однородных) кредитов и продавать права требования по ним ипотечному учреждению. Ипотечное учреждение на основе платежных потоков, генерируемых этими кредитами, будет выпускать собственные облигации и продавать их инвесторам. Поступления от продажи будут направляться на приобретение новых ипотечных кредитов. Рефинансируясь по этой цикличной схеме (см. приложение В), банки смогут кредитовать все большее количество заемщиков.

Под залог стандартных обязательств сами банки смогут брать кредит. Сумма, на которую ипотечное учреждение может выпустить облигации, не может превышать сумму приобретенных им кредитов. Это единственное ограничение.

Объемы обязательств, с которыми будет работать ГИУ составляет около 1,5 млрд. грн. [27]. Это скромные прогнозируемые объемы обязательств, которые будут обращаться на рынке через 5 лет. По оценкам УНИИ, это составит около 20% всего совокупного прогнозируемого портфеля жилищных ипотечных кредитов, выданных в гривне. "Чрезвычайно важно, как на самом деле будет управляться этот институт. Главное - не повторять ошибок некоторых стран. Например, не будет ли этот институт перетягивать на себя не свойственные ему функции, не будет ли он самостоятельно кредитовать. Важно то, чтобы мы не вырастили государственного монополиста, который станет конкурентом банкам. Для этого проектом устава ГИУ предусмотрен весьма ограниченный перечень финансовых операций, которые он может выполнять",- заметил Сергей Волков [27]. Главная функция создаваемой структуры - расширение ипотечного кредитования на приемлемых для граждан условиях и поддержание при этом ликвидности первичных ипотечных кредитов.

На данный момент просматриваются некоторые признаки неправильного развития ГИУ. Во-первых, пока все еще очень малы объемы самого рынка. Ипотека - это всего 1% ВВП. Это мизер по сравнению с развитыми странами, где этот показатель достигает 40-60%. Кроме того, наблюдается тенденция "валютизации" ипотечного портфеля банков. Более 76% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте. Пока на рынке немного банков. Ощущается региональная концентрация рынка - ипотечные кредиты выдаются буквально в нескольких крупных городах. Но самое главное, что ипотечные кредиты пока не доступны для большинства населения. В первую очередь необходимо создать современную функциональную систему регистрации имущественных прав и их обременений на недвижимость. Нужно снять все юридические коллизии в уже принятых законах, регулирующих ипотечные взаимоотношения, и принять Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Разрешить и другие проблемы, возможно, и те, которые связаны с высокими ценами на жилье.

Первое, что сделает ГИУ, это сформирует собственные ипотечные активы. Оно будет приобретать стандартные ипотечные кредиты у банков. Второе - выпустит облигации, опосредствованно обеспеченные такими ипотечными активами. Но это будут не ипотечные облигации, поскольку еще не принят соответствующий закон ("Об ипотечных ценных бумагах").

Руководство и контроль за деятельностью ГИУ. В наблюдательный совет будут делегированы представители НБУ, Минфина, Госфинуслуг, ГКЦБФР и УНИА как профессиональных участников рынка. Действия исполнительной дирекции и все финансовые операции будут подчиняться жесткой регламентации. Закладываемая управленческая модель ГИУ сопоставима с банковской, т.е. характерной для нее системой распределения полномочий, конкретных процедур принятия решений и контроля. Деятельность ГИУ должна быть полностью подчинена интересам ипотечного рынка и максимально ограждена от политических рисков. От квалификации персонала ГИУ зависит очень многое, если не все.

Национальный банк, в лице председателя правления Сергея Тигипко, неоднократно инициировал создание данного ипотечного учреждения. Источником формирования его уставного фонда являются сверхплановые доходы НБУ. В качестве собственника государственного учреждения может выступать только Кабинет министров. Однако есть все основания предполагать, что НБУ, имеющий представительство в наблюдательном совете ГИУ, в полной мере воспользуется своим влиянием. Достаточно сказать, что у НБУ есть мощные рычаги влияния на ипотечный рынок.

Стоит вопрос, возможно ли существование таких инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды, без наличия надежных фондовых инструментов, таких, например, как ипотечные облигации. Уже сегодня на рынке ощущается дефицит ликвидных кратко- и среднесрочных фондовых инструментов. Государственные облигации и обязательства надежных эмитентов не полностью удовлетворяют возрастающий спрос многих инвесторов, в том числе и коммерческих банков. По описанной схеме крупные банки должны будут отчуждать свои активы. Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получают доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно. Как известно, выбор формы финансирования влияет на цену. Цена ресурсов - ключевой вопрос для банков. Ведь банк, осуществляя заимствования на фондовом рынке с помощью ГИУ, получает возможности удешевить такое заимствование. Если ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком. Заимствование будет дешевле, потому что по облигациям ГИУ будет предоставлена государственная гарантия.

Ставки по ипотечным кредитам будут уменьшаться. Они будут стремиться к доходности ликвидных фондовых инструментов. ГИУ сможет влиять и на уровень процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам, стимулируя рост их объемов. Банки будут расширять объемы кредитования. Но они будут стремиться получать не только процентные доходы, но и комиссионные. Имеется в виду обслуживание платежей в пользу ГИУ. Тем более что расходы по выдаче кредита часто покрываются заемщиком за счет разовых комиссионных. Уровень ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в национальной валюте, может быть сопоставим с имеющимся сегодня уровнем ставок по кредитам в долларах США (13-14%). А взвешенная государственная политика субсидирования ставок может сделать эти кредиты еще доступнее.

После принятия Закона "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечные кредиторы получат возможность самостоятельно выпускать ипотечные облигации. Выдержит ли ГИУ конкуренцию со стороны банков[27]? Собственно получение прибыли не является целью ГИУ. Соответственно, нет поводов для волнения. Конкуренции с профессиональными участниками ипотечного рынка не будет. С принятием этого Закона банки получат возможности выпускать обычные или структурированные ипотечные облигации. Если руководство ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком.

По самым оптимистичным прогнозам и при условии, что удастся решить общие, законодательные и нормативные проблемы становления ипотечного рынка в Украине, активной деятельности от ГИУ можно ожидать не ранее конца 2005 года. О приватизации ГИУ пока говорить рано. Однако в случае его успешной деятельности можно ожидать довольно высокой стоимости акций после корпоратизации. Уже на стадии подготовки проектов уставных документов некоторые международные финансовые организации проявляют интерес к создаваемой структуре. По мнению С. Волкова, вопрос о приватизации этой структуры станет актуальным только после становления полноценного современного ипотечного рынка в стране.

По мнению Сергея Волкова, исполнительного директора УНИА: "Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В Украине на квартирном учете находится каждая десятая семья. Это большой, мощный потребительский потенциал для ипотечного рынка. Главным инвестором жилья являются граждане, а источником - их доходы и кредиты банка. За подсчетами специалистов, использование ипотечных кредитов может в 5-6 раз увеличить спрос на жилье. Этот потенциал может быть реализован учитывая учет всего комплекса факторов, которые определяют направления развития ипотечного кредитования и прежде всего правовые особенности оформления ипотеки. А еще большие надежды полагаются на закон об ипотеке, хотя ныне существует много проблем, в особенности связанных с отчуждением и реализацией имущества, которое есть залогом.

В целом следует указать, что положительные тенденции развития ипотечного кредитования в Украине вообще, и жилого ипотечного в частности могут стать гарантией его дальнейшего развития. Анализ нынешней ситуации на отечественном рынке ипотечного кредитования приобретения жилья разрешает сформировать первоочередные вопросы, которые требуют и научного исследования и обоснования. Рынок ипотечного кредитования создается в условиях постепенного улучшения таких базовых макроэкономических показателей, как возрастание валового внутреннего продукта, низкие темпы инфляции, стабильность национальной валюты, повышение заинтересованности внутренних инвесторов во вкладывании средств в долговые ценные бумаги, которые дает возможность обеспечить динамическое его развитие.

Рассмотренные существующие модели являются исходными позициями создания отечественной системы жилого ипотечного кредитования. Она может обеспечить защиту интересов всех участников кредитного отношения. Этому могут оказывать содействие страхование, специальные государственные программы, четко определенная процедура взыскания заставленного имущества и др. Должны быть созданы условия для доступа к финансовым ресурсам, в т.ч., и за содействие соответствующих государственных учреждений (Кабинет Министров Украины, Национальный банк Украины). Государство может проводить льготную налоговую политику в этой сфере, разрабатывать и внедрять специальные программы, создавать необходимые государственные институты.

Внедрение механизма ипотечного рефинансирования разрешит обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами. Наиболее оптимальным относительно внедрения в условиях настоящего способом рефинансирования есть продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо).

Разработка и внедрение эффективных методов управления ипотечным жилищным кредитным портфелем коммерческого банка с учетом зарубежного опыта, а также особенностей современной украинской экономики, является важной предпосылкой для повышения инвестиционной привлекательности сферы ипотечного кредитования в Украине и укрепления отечественной банковской системы. Опыт развитых стран свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является действенным инструментом для решения жилищной проблемы и может выступать основной движущей силой для развития строительной отрасли и других, связанных с ней отраслей экономики.

В то же время, создание адекватных методов управления ипотечными жилищными кредитными портфелями коммерческих банков должно сопровождаться решением целого круга дополнительных задач.

На уровне Верховного Совета Украины и Кабинета министров Украины:

1) приведение в соответствие законодательных актов Украины, регламентирующих выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг;

2) повышение прозрачности законодательной базы с усилением прав кредиторов;

3) увеличение бюджетных ассигнований на государственную поддержку ипотечного кредитования;

4) создание специальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ипотечного рынка (бюро кредитных историй, общенациональных рейтингов ипотечных ценных бумаг, ипотечных финансово-кредитных институтов второго уровня и т.д.).

На уровне Национального банка Украины:

1) усовершенствование системы бухгалтерского учета операций банка по ипотечному кредитованию. Информация о размере, структуре и качестве ипотечного кредитного портфеля по банковской системе в целом должна регулярно публиковаться Национальным банком Украины в средствах массовой информации;

2) усовершенствование механизмов формирования резервов под операции ипотечного кредитования;

3) разработка и внедрение прозрачного механизма рефинансирования коммерческих банков под залог пулов ипотечных кредитов или ипотечных ценных бумаг;

4) разработка критериев, определяющих статус специализированного ипотечного банка, с установлением специального режима регулирования деятельности ипотечных банков.

На уровне коммерческих банков:

1) создание адекватной организационной структуры по управлению ипотечным кредитным портфелем;

2) создание внутрибанковских информационно-аналитических систем, которые учитывали бы максимальное количество параметров ипотечного кредитного портфеля (объем, состав, структуру и качество), позволяли анализировать ипотечный кредитный портфель в системе основных экономических показателей работы банка на любую отчетную дату.

Следует отметить, что внедрение любых методов управления ипотечным жилищным кредитным портфелем коммерческого банка должно быть планомерным и учитывать кадровый потенциал, а также конкурентные позиции банка на рынке.

Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым источникам рефинансирования, то для них существование Государственного ипотечного учреждения будет очень привлекательно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Об ипотеке: Закон Украины от 5 июня 2003 г. № 898 - І // www.rada.gov.ua.

2. Про іпотечне кредитування, oпepaції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сер-тифікати: Закон України вiд 19.06.2003 р. № 979 - І // www.rada.gov.ua.

3. О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью: Закон Украины от 19 июня 2003 г. № 978 -1V // www.rada.gov.ua.

4. Про затвердження інструкції про порядок регулювання діяльності банків в Україні: Постанова Правління НБУ №368 від 28.08.2001 р. // www.rada.kiev.ua.

5. . Стандарты жилого ипотечного кредитования, утв. Протоколом № 3 общего собрания УН 1А от 12 марта 2004 г. // www.unіa.com.ua.

6. Гражданский Кодекс Украины от 16.01.2003 г. // www.rada.gov.ua.

7. Алехин Е. Непредвиденный бум // Корреспондент, 2004, №4(93). - С. 30-34.

8. Банковское дело / Под ред. Лаврушина. -М.: Банковский и биржевой научно-консультационный центр, 1992. -428с.

9. Банковское дело / Под ред.Колесникова В., Кроливецкой Л.- М.: Финансы и статистика, 1996. -478с.

10. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. -М:Финансы и статистика, 1999. -246с.

11. Боле М. Развитие ипотечного рынка и пруденциального надзора в России, июнь 2003 г. // www.worldbank.org.ru.

12. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995. - №8. -С.48-51.

13. Долан ЭДж., Кэмпбелл К Д., Кэмпбелл РДж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. - М.;СПб, 1993. - 443с.

14. Евтух О.Т. Доходная ипотека. - Луцк,2000.

15. Євтух О. Оцінка вартості іпотечної банківської позики // Вісник НБУ, 2003, №3(85). -С. 48-50.

16. Євтyx О. Типові ризики іпотечного капіталу та управління ними // Вісник НБУ, 2001, №11(69).-С. 43-46.

17. Кредитование: Пер. с англ. / Под. ред. МА. Голъцберта, Л.М. Жасан-Бек. - К.: Торг.-издат. БЮРО ВНУ, 1994. - 384с.

18. Кручок С.И. Ипотечное кредитование: европейская практика и перспективы развития в Украине. - К.: Урожай, 2003. - 208С.

19. Кручок С.И. Сравнительный анализ моделей ипотечного рефинансирования. // Рынок земли.- 2003. - №4-5. - с. 22-28.

20. Кручок С. Фактори надійності іпотечних операцій // Вісник НБУ, 2001, № 10(68). - С. 20-21.

21. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело, 2004, № 3.-С.34-22. Равис М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.-М.: THE URBAN INSTITUTE USA. - 1993. - 23c.

23. Романютин И. Факторы развития инвестиций в ипотечное кредитование жилищного строительства // Финансовая консультация, 2004, № 7-8. - С.11-14.

24. Официальный сайт АКБ "УКРСОЦБАНК" // www.ukrsotsbank.com.

25. Официальный сайт Украинской национальной ипотечной ассоциации // www.unіa.com.ua.

26. Шибаев Н. В. Ипотечные ценные бумаги - новый сегмент фондового рынка // Финансовые риски, 2001, №4(28). - С. 54-56.

27. Антон Ковалишин. Ипотечное кредитование - "крыша" для банков // Бизнес, 29.12.04, № 48. - С. 54-57.

28. Nyberg L. Swedish housing financing and the EMU. Speech at Economics Day held at HSB Bank, Stockholm, on 8 November 2000 // www.bis.org.

29. Srejber E. Future scenarios for housing finance. Speech at the Institute for Housing and Urban Research, Gavle, 19 March 2003 // www.bis.org.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Рисунок А.1 - Общая схема ипотечного кредитования

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Рисунок Б.1 - Структура кредитного риска