Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

кредитование ипотечный экономика

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

В Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования: Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть) и от 1 июля 1999 года (Особенная часть); Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «О регистрации залога движимого имущества»; Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»; Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества» и другие законодательные акты. Помимо этого, была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, стала утвержденная Правительством от 21.09.2000 года «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан» [1].

Актуальность: Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения Казахстана, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.

К основным формам жилищного финансирования относятся кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья.

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана 2030. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, это происходит как в большинстве экономически развитых странах мира, так и в Казахстане.

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики [2].

Цель курсовой работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

1. Понятие и способы долгосрочного финансирования инвестиций

1.1 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования

Долгосрочные инвестиции, или долгосрочное финансирование инвестиций - это вложение денег в развитие бизнеса на длительный срок, в основном, более 1 года. Долгосрочные вложения осуществляют в строительство, нематериальные активы длительного пользования и различные ценные бумаги, с которых можно получать доход. Большей частью это относится к инвестициям, характеризующимся достаточно высокой стабильностью, независимо от изменений экономической ситуации или колебаний финансового рынка.

Важнейшим этапом любого инвестиционного проекта является определение источников финансирования. Долгосрочные инвестиции могут осуществляться как за счет собственных средств, так и заемных, бюджетного финансирования или средств спонсоров.

Собственный источник финансирования долгосрочных инвестиций - это чистая прибыль, уставный и другие капиталы, амортизационные отчисления, доход от продажи НМА.

Наряду с собственными средствами, долгосрочные инвестиции могут финансироваться и за счет заемных средств. К ним относятся кредиты банков и займы.

К другим источникам финансирования долгосрочных вложений относятся привлеченные средства - целевые субсидии, ассигнования из бюджета, финансовая помощь спонсоров и другие, безвозмездно выделяемые средства [3].

Источниками долгосрочного финансирования могут быть:

- долгосрочные кредиты в коммерческих банках;

- кредиты в государственных учреждениях;

- ипотечные ссуды;

- частное размещение долговых обязательств.

Выбор варианта долгосрочного долгового финансирования должен базироваться на результатах анализа устойчивости проекта и оценок возможностей проекта обеспечивать погашение кредита и выплату процентных ставок. В дополнение к указанным выше источникам долгосрочного финансирования могут использоваться такие формы, как эмиссия облигаций и долговых обязательств (эта форма финансирования инвестиционных проектов часто используется при осуществлении проектов по реконструкции и расширению действующих предприятий).

Кредиты как форма финансирования инвестиционных проектов. Если кредит в коммерческом банке или государственных учреждениях представляется выгодной формой финансирования проекта, то его участники должны разработать общую стратегию финансовых отношений с банками.

Наиболее распространенный вариант такой стратегии заключается в том, что вначале к переговорам привлекаются банки, имеющие с участниками проекта прочные финансовые отношения или выражающие интерес к развитию таких связей, а затем одному из этих банков предлагается занять ведущую роль на переговорах о кредите с другими банками.

Менее распространенным подходом, но иногда очень плодотворным является объединение участников проекта в группу, выполняющую функции синдиката, для получения средств на принципах «клубного кредита». В этом случае переговоры с каждым из банков проводятся на индивидуальной основе, что предоставляет участникам определенную гибкость в последующих переговорах с инвесторами по поводу кредита.

Выбор условий кредитования проекта определяется чувствительностью его экономических показателей к изменению ставки, а также получаемой потенциальной экономией (если рынок характеризуется нормальной, повышающейся кривой процентных доходов). В зависимости от этих характеристик проекта могут использоваться фиксированные процентные ставки или так называемые «скользящие» процентные ставки, то есть изменяющиеся в зависимости от периода кредитования. Потенциальная экономия рассчитывается как разность между суммарными затратами на выплату финансовых процентных ставок долгосрочного кредита и текущими суммарными затратами на выплату скользящих процентных ставок. Важным фактором, определяющим выбор условий кредитования, являются и сроки истечения долговых обязательств. Скользящие процентные ставки могут быть рекомендованы при относительно коротких периодах кредитования; фиксированные - при длительных.

При выборе условий кредитования необходимо учитывать ситуацию на кредитном рынке, которая определяет поведение банков-кредиторов.

Кредиты предоставляются банками на условиях, учитывающих финансовую репутацию заемщика, все виды принимаемого банком риска, источники привлечения средств для рефинансирования предоставляемых кредиторов и другие аспекты каждого конкретного проекта, предлагаемого к финансированию. Они носят строго целевой характер, то есть могут использоваться лишь на цели, согласованные с банком. При этом банк следит за соблюдением целевого принципа использования кредитов.

По кредитам заемщики уплачивают проценты в валюте по «плавающим» и фиксированным ставкам, устанавливаемым банком, исходя из реальной стоимости привлеченных банком средств в соответствующей валюте на финансовых рынках, с добавлением маржи, определяемой банком в зависимости от конкретных условий реализации проектов и связанных с ним рисков, характера предоставляемого обеспечения, финансового положения заемщика и других факторов.

При кредитовании крупномасштабных проектов коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы сумма кредита определялась размером минимального риска на одного заемщика, и приоритет отдается проектам, предусматривающим перевооружение и модернизацию уже действующих производств без дополнительного капитального строительства в значительных объемах, равно как и проектам, подразумевающим вложение клиентами собственных валютных средств наряду с привлечением банковских кредитов. В сложившихся условиях коммерческие банки практически не предоставляют кредиты для финансирования внедрения принципиально новых технологических разработок.

Ипотечные ссуды. Ссуда под залог недвижимости (ипотека) получила распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важнейших источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости, находящиеся в собственности юридических и физических лиц.

Для финансирования инвестиционных проектов используется несколько видов ссуд:

- стандартная ипотечная ссуда (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями);

- ссуда с ростом платежей (на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами);

- ипотека с изменяющейся суммой выплат (в льготный период выплачиваются только проценты и основная сумма долга не увеличивается);

- ипотека с залоговым счетом (открывается специальный счет, на который должник вносит некоторую сумму для подстраховки выплат взносов на первом этапе осуществления проекта);

- заем со снижений ставкой (залоговый счет открывает продавец поставляемого оборудования) [4].

В основном, источником долгосрочных ссуд являются коммерческие банки, но также их могут предоставлять страховые компании и пенсионные фонды. Так как в долгосрочной перспективе повышается риск, процентные ставки по долгосрочным ссудам высокие [5].

Плотно вошедшее в нашу жизнь, с началом рыночных отношений, понятие «ипотечное кредитование», отнюдь не новая экономическая категория отношений, возникающая между заемщиком и кредитором.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [6].

Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60 - летний опыт не только в решении «квартирного вопроса» граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие [7].

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан: ипотека - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. [8]

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в Казахстане - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам [9].

Ипотечное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2) Предметом ипотеки всегда является недвижимость. Согласно Закону Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»: к недвижимому имуществу относятся - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

3) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

4) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 10Ї15 лет и более.

5) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

6) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

7) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика [10].

1.2 Основные виды и формы ипотечного кредитования

Основные виды ипотечных кредитов можно классифицировать с учетом ряда признаков:

1) Цель кредитования:

- покупка готового или строящегося жилья (квартиры, дома). Этот вид ипотеки наиболее востребован потребителями из-за высокой стоимости жилья и возможности погашения кредита в течении долгого периода времени (до 20-25 лет);

- приобретение недвижимости для сезонного проживания (дачи, садовые домики с земельными участками);

- финансирование строительства с залогом приобретаемого земельного участка;

- потребительские цели, с залогом имеющейся недвижимости (на ремонт, покупку мебели и т.д.)

2) Объект недвижимости:

- земельные участки;

- коммерческая недвижимость (любая недвижимость используемая для осуществления бизнес деятельности);

- квартиры и жилые дома. Различают кредитование на первичном (строящееся жилье) и вторичном (готовая для проживания недвижимость) рынках;

- садовые участки с домами, гаражи и другие объекты недвижимости с потребительским назначением;

- морские и воздушные суда.

3) Субъект кредитования (заемщики):

- кредиты, предоставляемые строительным организациям для постройки объектов недвижимости;

- кредиты непосредственно для владельца недвижимости (настоящего или будущего).

4) Источники финансирования ипотеки:

- коммерческие банки;

- другие организации. В настоящее время есть несколько ипотечных программ для определенной целевой аудитории (например, таких как «Социальная ипотека», «Ипотека для молодой семьи») финансируемых государством или независимыми организациями и фондами.

5) Процентная ставка:

- кредитование с зафиксированным процентным вознаграждением;

- кредитование с плавающей процентной ставкой.

Также различают виды ипотечных кредитов по степени обеспеченности (размеру первоначального взноса от 15% от стоимости недвижимости), возможности погашения ипотеки досрочно (с правом/без права) [11].

В зависимости от приобретаемого имущества и можно выделить основные формы ипотечных кредитов: по договору купли-продажи или по договору долевого участия. Оба варианта напрямую зависят от стадии готовности жилья, а значит, различаются и условия кредитования.

Более традиционным вариантом является ипотека по договору купли-продажи. То есть жильё должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для жизни коммуникациями. Продавец объекта недвижимости должен являться собственником и иметь на руках подтверждающий документ - свидетельство. Условия кредитования при этом будут стандартными и в отдельных случаях, например, при хорошей кредитной истории, при наличии зарплатной карты в банке-кредиторе или при внесении больше половины общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса заемщик может рассчитывать и на более низкий процент, и на меньшие комиссии за выдачу кредита.

Вторая форма ипотечных кредитов - заем выдаётся для покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. В этом случае банк несёт повышенные финансовые риски, а, значит, условия кредитования будут значительно жёстче. В частности, наблюдаются более высокие процентные ставки. Далеко не все кредитные организации работают по такой схеме кредитования либо имеют дело только с проверенными, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости строительными компаниями. Как правило, эти банки заключают с застройщиками договора и осуществляют кредитование физических лиц только в случае покупки квартиры у определённой строительной организации.

Отдельным подвидом этой формы долгосрочного займа выступает ипотека под залог индивидуального строящегося жилья. Получить одобрение кредита при этом довольно сложно, потому что банки выставляют к такой недвижимости широкий ряд требований. Например, в залог может пойти участок, на котором строится дом, при условии, что он оформлен в собственность. Дом же должен находиться в состоянии «недостроя», то есть на 50-60% готов, при этом должны быть подведены все коммуникации и системы жизнеобеспечения. Ну и местоположение строения должно быть в черте города, недалеко от ближайшего филиала банка-кредитора [12].

2. Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан

2.1 Анализ ипотечного кредитования в предкризисный период

Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами [13].

Казахстанская практика приобретения недвижимости по системе строительного сбережения берет начало в 1994 г. На основании Указа Президента РК в 1993 г. был создан Государственный банк жилищного строительства, в обязанность которого входило долгосрочное кредитование жилья населению и краткосрочное кредитование строительных организаций. Тогда Жилищному строительному банку (позднее вошедшему в состав ЦентрКредита) удалось наладить партнерские отношения со специалистами из Германии по жилищному кредитованию. Германская модель начала применяться с учетом особенностей местного рынка. Банком было привлечено более 450 строительно-сберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге.

Строительство продолжает свое развитие особенно в крупных городах. В основном это происходит за счет ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения [14].

21 сентября 2000 года постановлением Правительства РК была утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющих обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый институт-ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания». Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. В 2001 году по программе Казахстанской Ипотечной Компании был выдан первый ипотечный кредит в Республике Казахстан. Именно с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране. [6]

В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003 г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002 г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у. е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у. е. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у. е., т.е. всего на 5 у. е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003 г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: «БТА-Ипотека» и «Астана-финанс». Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30% и процентной ставки - в пределах 12-13%. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что «условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год». «В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов», - заключил министр экономики и бюджетного планирования [7].

В докризисный период практически все казахстанские банки начали осваивать ипотечный рынок большими темпами. 25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» и банки второго уровня - «Альянс Банк», «Астана-Финанс», «БТА-Ипотека», «Нурбанк», «Темирбанк», «Texakabank», «Цеснабанк», «Казкоммерцбанк», «БанкЦентрКредит», «Народный банк», «АТФ Банк» - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, «Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью», - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО «Казахстанская ипотечная компания». «То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике», - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов [17].

Внутренний рынок жилищного кредитования в то время в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря конкуренции предложения жилищного кредитования кредиты становились все доступнее для населения. Снижались процентные ставки ипотеки, росли ее сроки. Еще в 1999 году кредит на квартиру средней стоимости - от 6 до 12 тысяч долларов - был практически недоступен представителю среднего класса. Собственно, таких кредитов на рынке и не было. Предложения ипотеки (под 23-24 проц., и не дольше двух лет) исходили, как правило, от стройкомпаний, аффилированных с отдельными банками, и это был в основном дорогой элитстрой. В докризисный же период средней казахстанской семье с ежемесячным доходом в 600-800 долларов США вполне по силам было купить в кредит на вторичном рынке квартиру стоимостью 30-50 тысяч долларов. Например, к ее услугам стандартные кредиты со ставкой от 9 до 11,5 проц. годовых сроком до 20 лет. Как видим, прогресс был налицо [18].

Из-за роста доходов и доступности кредитов в Казахстане начался строительный бум (за период с 2005 по 2009 года введено в 3 раза больше кв. м. жилья по сравнению с 2000-2004 гг. в 2006-2007 г. г. он превратился в мыльный пузырь, который лопнул в 2007 году после истощения финансирования. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам [1].

В первой половине двухтысячных строительный сектор рос за счет внешних банковских привлечений. С 2003 по 2008 год банки увеличили внешний долг в 21 раз, с 2,1 по 45,1 миллиард долларов (Рисунок 1). За этот же период объем кредитов в строительный сектор вырос в 13 раз, с 0,1 до 1,3 триллионов тенге. В итоге, с 2003 по 2008 год ежегодные объемы ввода нового жилья увеличились с 2,1 по 6,8 миллионов квадратных метров. А объем ежегодных инвестиций - с 59,5 до 468 миллиардов тенге.

кредитование ипотечный экономика

Рисунок 1. Валовый внешний долг БВУ РК [20]

Бум кредитования, по данным Национального банка, привел к росту внешнего долга казахских банков и компаний с 70% в 2005 году до 95% от ВВП в 2006 году. Приток капитала увеличивает инфляционное давление, и Национальный банк прогнозирует рост потребительских цен на 8,2-8,6% в этом году по сравнению с базовым прогнозом инфляции на уровне 7,3-8,3% [21].

2.2 Анализ ипотечного кредитования в кризисный период

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и на рынке ипотечных кредитов в Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, а также наблюдается сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий [22].

Ситуация в Казахстане повторяет общемировую: целый ряд банков брали кредиты у западных банков, чтобы кредитовать из них казахстанские компании, особенно в строительстве, и население. Легкость доступа к кредиту обернулась против самих же банков. У них объем просроченных кредитов составляет уже 300 млрд тенге. Особенно быстро «падают» банки, завязанные на ипотеку и строительство, пишет газета «Экспресс К». У Казкоммерцбанка, например, на них завязано около 30% портфеля на 2007 год [18].

Уже в начале 2008 г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008 г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов «дольщиков» в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

Прежде чем проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования, чтобы дать полноценную оценку доле ипотечных кредитов в общем объеме банковского кредитования (таблица 1).

Таблица 1. Удельный вес кредитов, выданных банками, в разрезе объектов кредитования, млрд. тенге

Показатель	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.
Всего кредитов на сумму	1 005,9	522,5	5925	4102	3793,8	5777,9
В том числе:	100%	100%	100%	100%	100%	100%
приобретение оборотных средств	54	51,6	53,9	56,0	64,6	61,4
приобретение основных фондов	7	5,1	6,0	6,1	5,2	5,1
новое строительство и реконструкция	4	5,5	10,7	7,7	3,9	3,8
строительство и приобретение жилья гражданами (ипотека)	5	3,0	1,9	2,0	2,9	3,0
потребительские цели граждан	11	12,4	7,4	6,8	10,4	14,0
приобретение ценных бумаг	1	9,5	1,3	0,1	0,3	0,9
прочие цели	18	12,9	18,8	21,2	12,7	11,6
Примечание - таблица составлена автором на основе Статистического бюллетеня НБК РК

Из таблицы следует, что банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе приобретения оборотных средств, на него приходится 61,4% от всего объема кредитов банков второго уровня. На втором месте кредиты для потребительских целей 14%. Ипотечные кредиты в ссудном портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 3% от выданных кредитов по итогам 2011 года.

Таким образом, можно отметить тенденцию снижения доли выданных банками на за период, ипотечных кредитов. Самый большой удельный вес в общем объеме выданных за период кредитов, ипотека занимала в 2006 году, когда этот показатель был равен 5%. А самый низкий показатель за последние 5 лет был зафиксирован по итогам 2008 года, тогда доля выданных ипотечных кредитов составила всего 1,9%.

Так, по данным Национального Банка РК по состоянию на 2011 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 734,2 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2010 годом показал рост на 6,7%, когда сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 685 млрд. тенге. Ставки вознаграждения по ипотечным кредитам, также варьировались в течении всего периода, так самая высокая среднестатистическая процентная ставка составила 13,4% в 2007 году, то самая низкая составила 10,7% в 2010 году. В 2011 году по данным Национального банка РК среднестатистическая ставка вознаграждения по ипотечным кредитам банков составила 11,5%. (см. Приложение А - таблица 2)

Исходя из таблицы 2, если объемы кредитов, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам, т.е. ипотечное кредитование за 2007 год составило 417,5 млрд. тенге, то в 2011 году этот показатель составил лишь 125,8 млрд. тенге, таким образом объемы выданных ипотечных кредитов за период снизились почти на 70%. Однако по сравнению с прошлым 2010 годом нужно отметить некий положительный сдвиг, так в 2010 году этот показатель был равен 85,1 млрд. тенге, т.е. на 32% ниже чем в 2011 году. [9]

25 ноября 2008 года Правительство обнародовало «План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы» (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд «Самрук-Казына» была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования «АО «ФНБ «Самрук-Казына» из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

2) Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

1) Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

2) Выкуп квартир государством.

3) Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

4) Фондирование АО «Казахстанская ипотечная компания» для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ.

В 2010 году Фонд «Самрук-Казына» фактически завершил реализацию антикризисной программы правительства, освоив 91% выделенных из Национального фонда 1 трлн. 87,5 млрд. тенге. В рамках программы при участии Фонда успешно завершена реструктуризация задолженности трех системообразующих банков страны: БТА Банка, Альянс Банка и Темирбанка, в результате которой внешние долги БТА снижены с 12 млрд. долларов США до 3,7 млрд. долларов США, долг Альянс Банка сокращен с 4,5 млрд. долларов США до 1,16 млрд, Темирбанка - сократился с 770 млн. долларов США до 61 млн. долларов США, а сроки выплаты обязательств изменены с имевшихся 1-5 лет, до 8-20 лет, со снижением средней ставки заимствования до 9-10%.

Завершение объектов строительства осуществлялось по трем основным механизмам: через банки второго уровня, Фонд недвижимости, Фонд стрессовых активов. На завершение объектов долевого строительства АО «Самрук-Казына» всего было выделено 200 млрд. тенге, из которых 170 млрд. тенге из Национального фонда, 30 млрд. тенге из Фонда стрессовых активов.

Чистый убыток ипотечных организаций Казахстана в 2010 году снизился в 3 раза, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). В 2010 году ипотечными организациями был получен чистый убыток в размере 1 млрд. 330,7 млн. тенге против 4 млрд. 197,3 млн. тенге в 2009 году.

По данным АФН, совокупный размер доходов ипотечных организаций в 2010 году составил 14 млрд. 888,2 млн. тенге (в 2009 году - 31 млрд. 853,6 млн. тенге), расходов - 16 млрд. 218,9 млн. тенге (36 млрд. 50,9 млн. тенге), передает Интерфакс-Казахстан.

Как сообщалось, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за 2010 год вырос на 12,3% до 76,8 млрд. тенге, совокупные активы - на 52,9% до 122,8 млрд. тенге, собственный капитал - в 1,7 раза до 31,3 млрд. тенге [19].

В 2008 году кризис разрушил экономический тандем банкиров и строителей. Сейчас отраслевой портфель займов составляет 1,3 триллиона тенге, на 300 миллиардов меньше, чем в августе 2009 года. За этот же период объем просроченной задолженности в отрасли увеличился с 264 до 433 миллиардов тенге. (Рисунок 2)

Рисунок 2. Кредитование строительной отрасли

Несмотря на существенную поддержку государства, инвестирование в жилищное строительство в 2009 году осталось на 30% ниже уровня 2008 года. Но за период времени 2010 года объем инвестиций в долларах США выше на 8,1% аналогично прошлого периода.

Инвестиции за 2009-2010 года составляет в среднем 4,0 млн. долларов США, на 30% ниже, чем в 2008-2009 годах, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизится, соответственно, на 15% и составит около 5300 кв. м. в 2011 году, 5400 кв. м. в 2012 году [1].

2.3 Анализ ипотечного кредитования в посткризисный период

В начале посткризисного периода строительный сектор также замедлил темпы. С 2008 года резко возросла просроченная задолженность строительных предприятий по кредитам (в 41 раз), и продолжала увеличиваться вплоть до текущего года, когда в результате вмешательства регулятора - Национального Банка - просрочка в секторе впервые пошла на спад (Рисунок 3).

Рисунок 3. Просроченная задолженность строительного сектора

Только в прошлом году строительным компаниям удалось достичь уровня ввода нового жилья 2008 года - 6,8 миллионов квадратных метров (Рисунок 4).

Рисунок 4. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий

Также в 2013 году строителям удалось преодолеть исторический рекорд по объему инвестиций в жилищное строительство - 498 миллиардов тенге, против 490 миллиардов тенге за январь-декабрь 2008 года (Рисунок 5).



Рис. 5. Инвестиции в жилищное строительство

По итогам трех кварталов текущего года (январь-сентябрь 2014) объем инвестиций в жилищное строительство достиг 450 миллиардов тенге, что на 32% больше, чем за такой же период прошлого года (Рисунок 6)

Рисунок 6. Инвестиции в жилищное строительство за 3 квартала

Объем ввода жилья за 3 квартала 2014 год составил 5,1 миллионов квадратных метров, превысив прошлогодний показатель на 12%. Если такие темпы сохранятся до конца года, есть все шансы, что докризисный рекорд по вводу жилья в 2014 будет побит [17].

Согласно «Обследованию банков второго уровня «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», которое Национальный банк РК опубликовал в январе 2012 года, в целом банковский рынок склонен несколько переоценивать спрос на ипотеку. Так, например, весь 2011 год банкиры прогнозировали рост спроса на ипотеку, а реальный спрос упал к началу 2012 года. Особенно заметным это расхождение желаемого с действительным было заметно в конце 2011 года, когда финработники ожидали повышения спроса, а на самом деле спрос почти на 30% упал (Рисунок 7).



Рисунок 7. Изменение спроса на ипотечные кредитные ресурсы

В том же исследовании отмечается, что рост спроса со стороны населения на ипотечные займы сохраняется на низком уровне, что объясняется все еще жестким требованием большинства банков к первоначальному взносу по займу и высокими процентными ставками. При этом наблюдается некоторое смягчение условий по ипотечным продуктам.

Несмотря на положительную динамику спроса в текущем периоде по сравнению с прошлым периодом, рост спроса остается ограниченным. Так, доля банков, заявивших об увеличении спроса на ипотечные кредиты, выросла всего с 24% в 1-м квартале до 34% во 2-м квартале 2014 года.

При этом данный рост спроса связан с реализацией отложенного спроса со стороны населения на ипотеку после корректировки официального курса тенге, а также предложением отдельными банками привлекательных программ кредитования для сотрудников корпоративных клиентов, в том числе за счет размещения компаниями депозитов. На потребительском рынке кредитования доля банков, отметивших рост спроса, увеличилась с 22% до 33% (диаграмма 1), поскольку, необеспеченные потребительские кредиты продолжают оставаться наиболее привлекательным продуктом для населения. Вместе с тем, банки в целях поддержания роста кредитования физических лиц начали интенсивно развивать потребительские кредиты под залог недвижимости и автокредитование.

По оценкам банков, на рынке жилья в настоящее время и в ближайшей перспективе наблюдается стабильность ценовых показателей.

По данным Агентства Республики Казахстан по статистике темпы роста цен на недвижимость в 1-м квартале 2014 года составили 9,3%. Доля банков, ожидающих рост цен на недвижимость, составила 21%, столько же банков прогнозируют снижение цен на недвижимость, при этом 54% банков ожидают, что цены на недвижимость останутся без изменения.

Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне. С 1 квартала 2011 года процентные ставки по ипотечным займам особых изменений не перетерпели, в то время как по потребительским кредитам в целом произошло некоторое снижение. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период пока не приходится.

Несмотря на повышение активности со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом положительную конъюнктуру рынка жилья, тем не менее, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной, что проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов. Высокие требования к заемщикам со стороны банков могут незначительно отразиться на кредитной политике по ипотечным продуктам в 3-м квартале 2014 года: 10% банков ожидают ужесточения по ипотечным кредитам, и основная часть банков прогнозирует оставить ее без изменения [20].

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК

3.1 Текущие проблемы состояния рынка ипотечного кредитования

Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США.

Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов [1].

Экономическое восстановление в посткризисный период способствовало росту цен на рынке недвижимости Казахстана. В результате некоторое повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента может стать одним из факторов, способствующих в дальнейшем приобретению населением недвижимости в качестве объекта долгосрочного вложения.

Однако в настоящее время активность на рынке недвижимости ограничена невысоким спросом со стороны населения и снижением роли ипотечного кредитования. В региональном разрезе сохраняется существенная дифференциация активности. Несмотря на некоторый рост цен, предпосылок к формированию «пузыря» на рынке жилья в настоящее время не наблюдается. Вместе с тем, дефицит жилья не делает его более доступным.

Восстановление экономических возможностей потребителей и увеличение их доходов, начиная с 2010 г., способствовали положительному росту номинальных цен на жилье и аренду. При этом темпы роста цен в среднем за 2010-2013 гг. не превышали усредненного уровня инфляции за аналогичный период: цены на жилье и аренду выросли на 6,4% и 6,3% соответственно, инфляция - на 6,6%.

Сдержанный рост ипотечного кредитного портфеля банков в значительной степени обусловлен значительными объемами рефинансирования существующих заемщиков, а также низким уровнем спроса со стороны потенциальных заемщиков при текущих жестких ценовых и неценовых условиях кредитования со стороны банков. При этом в условиях текущего ценового тренда и потенциального роста склонности домашних хозяйств к сбережению сектор недвижимости будет приобретать все большую инвестиционную привлекательность для населения.