Ипотечное кредитование

Согласно общемировой тенденции, после финансового кризиса ипотечные ставки упали до минимума, чего не произошло в Казахстане. Как отметил Айвар Байкенов, директор департамента аналитики АО «Асыл Инвест», стоимость ипотечных займов во всем мире снижалась вслед за понижением базовых процентных ставок. «В Казахстане, несмотря на снижение ставки рефинансирования с 11% в начале 2008 года до текущих 5,5%, аналогичной динамики не последовало. То есть получается, что в нашем случае смягчение денежно-кредитной политики в целом никак не трансформируется в увеличение доступности ипотеки», - констатирует глава департамента.

Так или иначе, сегодня к ипотечному займу по всей республике население нередко относится как к непосильному «ярму» или «игу». И причины тут очевидные - высокие процентные ставки. В Казахстане годовая эффективная процентная ставка по ипотечному займу в лучшем случае составит 12,5%, в других - может доходить и до 14-16%. В принципе, аналогичная ситуация складывается и в соседней России. Вместе с тем, в Европе, где банковская система сейчас переживает глубокий кризис, ипотека выдается под несравнимо низкие проценты: в Великобритании - 2-3%, в Испании - 4-5,5%, в Италии - 4,2-5,5%.

Причиной высоких ставок, как уже неоднократно подчеркивалось, является отсутствие длинных денег у банков. Это давний камень преткновения между БВУ и Нацбанком РК. Первые обвиняют второй в недоступности долгосрочного фондирования, второй говорит первым, что при желании фондирование на любые сроки получить не сложно: у вкладчиков, через облигации на отечественном фондовом рынке и на иностранных биржах [21].

К слову, казахстанцы предпочитают брать ипотеку на вторичное жилье. Новостройки большинству не по карману даже в рассрочку. Но грядущий ипотечный кризис затронет и строительные компании. По оценкам экспертов, на их долю приходится порядка 20-30 процентов всех ипотечных кредитов. И если их перестанут выдавать, то люди перестанут покупать. А соответственно строить будет просто не на что.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в казахстанских банках сейчас колеблется в пределах 12-18 процентов. Все зависит от того, какой первоначальный взнос и на сколько лет выдается кредит. Экономисты говорят, что, в принципе, населению бояться нечего и брать заём можно и сейчас. Ведь не исключено, что не найдя новых источников фондирования, банки просто начнут поднимать процентные ставки [22].

В результате, текущее положение дел можно назвать переходным - низшая точка, очевидно, пройдена, однако для роста пока не созданы условия. Так или иначе, ипотека нужна, как населению, так и банкам. Как отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко, банки любят данный вид кредитования из-за того, что он является самым низкорискованным среди других потребительских займов. «Во-первых, из-за наличия дорогостоящего и достаточно ликвидного залога, который при возникновении просрочки может быть реализован на открытом рынке. Во-вторых, ввиду консервативного подхода к выбору заемщика и долгого срока погашения, что при прочих равных условиях выгодней кредитному учреждению: длинное фондирование намного лучше анализировать и прогнозировать, чем короткое», - аргументировал эксперт.

Между тем, требования к клиентам банки предъявляют очень жесткие в сравнении с другими видами кредитования. Это находит положительное отражение в том, что процент просрочки по ипотеке, если сравнивать весь ссудный портфель банковского сектора, несколько меньше. По состоянию на январь 2013 года просроченные займы свыше 90 дней по всему ссудному портфелю БВУ составили 29,8%, тогда как по ипотечным займам - только 21,6%. Стоит заметить, что по ипотеке безнадежных займов значительно меньше (11,9%) по сравнению с общим ссудным портфелем (28,2%).

В настоящее время Казкоммерцбанк временно не рассматривает заявки на выдачу ипотечных кредитов. В банке сообщали, что это связано с пересмотром процентных ставок в сторону их повышения. Как отметил управляющий директор АО «Казкоммерцбанк» Магжан Ауэзов, ипотеки в Казахстане сейчас практически нет или ее очень мало. «Изменения будут. Обсуждения идут, но пока не решена фундаментальная проблема - отсутствие длинных денег в тенге у казахстанских банков», - отметил Ауэзов. По его словам, рынок внешних заимствований стал очень дорогим для них. Кроме того, управляющий директор Казкома полагает, что покупка длинных банковских бумаг в тенге будет на стыке ЖССБК (Жилстройсбербанк), КИК (Казахстанская ипотечная компания), БВУ Казахстана и ЕНПФ (Единый накопительный пенсионный фонд).

На этом фоне несправедливым будет упустить из виду единственную альтернативу ипотеке, которую предлагает государство посредством «Жилстройсбербанка» - жилищные займы. Принципиальным отличием от ипотеки является то, что клиент вначале должен накопить половину требуемой суммы, а вторую часть получает в кредит по сравнительно конкурентной процентной ставке - от 4% до 6%.

В результате, аналитики считают, что в ближайшее время события будут складываться по знакомому сценарию: ставки будут продолжать оставаться на прежнем уровне, займы будут расти теми же темпами, что и сейчас [23].

3.2 Предложения для эффективного развития системы ипотечного кредитования

Анализ развития ипотечного кредитования позволяет сделать следующие выводы для подготовки предложения для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования:

1) Существует потребность в поиске новых источников финансовых ресурсов, удовлетворяющих требованиям к ипотечному кредитованию.

2) Определение оптимальных рамок применения элементов в отдельных моделях жилищного кредитования развитых стран позволяет внести закономерные корректировки в регулирование деятельности рынка жилья в части собственности и формирования учреждений, связанных с изучением проблем спроса и предложения населения в масштабе республики. Особое внимание следует уделять вопросам взаимосвязи доходов населения и жилищной политики государства, в том числе и с ипотечным кредитованием строительства (рынок первичного жилья) и приобретения жилья (как показывает практика нашей страны, чаще всего речь идет о вторичном рынке).

3) Оценка темпов развития жилищного строительства характеризуется ростом. Это связано с тем, что население обладает достаточными финансовыми ресурсами и напрямую заинтересовано в приобретении жилья, поскольку спрос на него растет с динамикой населения. Особенностью рынка жилья в Казахстане является то, что его возрождение связано с сегментом элитного жилья, который в настоящее время претерпевает насыщение в предложении. Что вызывает тревогу у государства, опасность застоя - не продажи квартир, поэтому необходимо перейти к строительству неэлитного жилья для среднего класса населения.

4) Для привлечения дополнительных финансовых ресурсов граждан необходимо обратить внимание на причины снижения доли населения в жилищном строительстве.

В целях решения этих вопросов государство предусматривает субсидии средним и малообеспеченным слоям населения для покрытия части ипотечного кредита, либо возможность доступной аренды жилья с правом последующего выкупа, разработать и применять меры по постепенному накоплению определенной суммы перед получением кредита. Она предполагается проявиться в привлечении новых вкладчиков системы жилищных строительных сбережений. Учитывая невысокую активность населения, и в целях создания более благоприятных условий для граждан предлагаются следующие направления:

1) увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200-250 месячных расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее законодательство;

2) предоставление льготных долгосрочных бюджетных кредитов для привлечения вкладчиков в регионах;

3) снижение размера необходимых накоплений в жилищном строительном банке до 20-25% от стоимости приобретаемого жилья;

4) включение в законодательные акты нормы о праве предоставления в залог строящегося жилищного фонда, используемого в личных целях.

В Казахстане серьезно, уже с этого года, начнут пересматривать походы к возведению жилья, в частности, арендного. Оно должно закрыть дефицит квадратных метров, тем более, что условия Глава государства обещает крайне привлекательные.

Нурсултан Назарбаев, Президент Республики Казахстан, объявил в своей новой экономической политике «Нурлы жол» следующее: «Следует пересмотреть подходы к строительству арендного жилья. Есть у нас система жилстройсбережений, есть у нас ипотека, есть у нас аренда. Но теперь нам нужно пересмотреть по-другому: государство будет строить социальное арендное жилье и предоставлять его населению в долгосрочную аренду с правом выкупа. То, что существует, требует больших средств, первоначальных взносов, и потом кабальные проценты люди не могут платить. Существующие программы «для зажиточных людей». А новую программу мы делаем для молодых семей и для тех, кто на самом деле нуждается. Предоставление жилья по новой программе будет идти напрямую, без посредников, под максимально низкие проценты. Может, для обслуживания 1-2 процентов будет достаточно. Отсутствие первоначальных взносов, низкие проценты за ипотеку, жилье будет доступным для широких слоев казахстанцев. Поэтому дополнительно увеличим финансирование строительства арендного жилья на 180 миллиардов тенге в течение 2015-2016 годов».

Указанные мероприятия в системе ипотечного кредитования населения должны осуществляться параллельно с мерами, принимаемыми в направлении снижения стоимости жилья, в целях избежание преждевременного повышения платежеспособного спроса, а также наличия ценового и временного дисбаланса на рынке жилья [24].

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что в стране ипотечное кредитование постепенно набирает обороты, доказательством этому служит положительная динамика увеличения объемов ипотечного кредитования населения и все еще неудовлетворенная потребность населения в жилье. В послании Президента РК народу Казахстана в январе 2012 года «Социально-экономическая модернизация - главный вектор развития Казахстана» было сказано, что новый этап Казахстанского пути - это новые задачи укрепления экономики, повышения благосостояния народа. Казахстану жизненно важно найти оптимальный баланс между экономическими успехами и обеспечением общественных благ. В современном мире это коренной вопрос социально-экономической модернизации. Это главный вектор развития Казахстана в ближайшем десятилетии. Нам необходимо реализовать комплекс задач по десяти направлениям. В котором первое, Занятость казахстанцев. А второе доступное жилье. В рамках реализации этого послания будет начата новая программа по жилищному строительству. Так Президент еще раз обозначил проблему доступного жилья для населения. И пока этот спрос не будет удовлетворен, ипотека для народа, как способ приобрести собственное жилье, не потеряет своей актуальности [9].

Ипотечное кредитование в Казахстане имеет короткую историю, что связано с вообще короткой историей суверенного государства Казахстан. Однако который срок не стал препятствием на пути формирования и развития ипотечного кредитования. Казахстанские коммерческие банки уже на ранней стадии своего развития стали широко использовать ипотеку при кредитном обслуживании клиентов.

За прошедшие годы услуги банков по ипотечному кредитованию приобрели большую популярность среди населения. С момента создания Казахстанской ипотечной компании в целом по республике осуществлено рефинансирование кредитов на сумму более одного миллиарда тенге, а общая сумма ипотечных кредитов, выданных банками, достигла почти восьми миллиардов тенге.

Решение жилищных проблем населения является одной из важнейших социальных задач. Поэтому наряду с расширением ипотечного кредитования необходимо развитие и индивидуального жилищного строительства.

Поскольку это является актуальным и для других регионов, банкам необходимо уделить больше внимания решению вопроса долгосрочного кредитования населения на жилищное строительство и ускорить появление на рынке этого вида услуг.

Сам факт ипотечного кредитования говорит об определенной стабильности в экономике. То есть государство не боится выстраивать длинные кредитные схемы под залоги будущего жилья, причем проценты становятся все ниже и ниже.

Вместе с тем, ипотечное кредитование имеет не решенные проблемы, основная часть которых связана с неурегулированностью ряда правовых вопросов ипотеки, а также и необходимостью дальнейшего развития инструментов ипотечного кредитования.

Условия кредитования, предлагаемые банками в настоящее время, обусловлены структурой привлеченных средств. Поскольку ресурсы привлекаются в основном в иностранной валюте и на сроки, не превышающие 3 лет, возможности долгосрочного кредитования населения в национальной валюте очень ограниченны. В этой ситуации, население неохотно обращается за ипотечными кредитами из-за опасения девальвации национальной валюты, поскольку большинство граждан получают доходы в тенге. Кроме того, небольшие сроки кредитования подразумевают необходимость значительных ежемесячных платежей на погашение кредита, что существенно отражается на личном бюджете и уровне жизни.

Экономическое восстановление в посткризисный период способствовало росту цен на рынке недвижимости Казахстана. В результате некоторое повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента может стать одним из факторов, способствующих в дальнейшем приобретению населением недвижимости в качестве объекта долгосрочного вложения.

В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на более длительный срок [6].

Однако в настоящее время активность на рынке недвижимости ограничена невысоким спросом со стороны населения и снижением роли ипотечного кредитования. В региональном разрезе сохраняется существенная дифференциация активности. Несмотря на некоторый рост цен, предпосылок к формированию «пузыря» на рынке жилья в настоящее время не наблюдается. Вместе с тем, дефицит жилья не делает его более доступным.

Финансовые аналитики предполагают, что улучшить ситуацию на рынке могли бы иностранные банки, которые постепенно присматриваются к нашему рынку. Очевидно, что речь - не о российских банках, представленных в Казахстане, где процентные ставки по ипотеке не ниже, чем в казахстанских.

Список использованной литературы

[1] Рамазанов Н. Ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Деловая неделя. - 2008. - №27.

[2] Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Р Казахстане // Бухгалтер и налоги. - 2009. - №4. - с. 28-30.

[3] http://biznesluxe.ru/works/dolgosrochnye-investicii-eto-neotemlemaya-chast-effektivnogo-biznes-planirovaniya/

[4] Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана. - 2008. - №1. - с. 35-40.

[5] http://www.college.ru/economics/part6/62.htm#.VF4rIfmsWAU

[6] Джумабаев Е. Особенности национальной ипотеки

[7] Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»

[8] Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27.12.1994 года

[9] Арын А.А. Ипотечное кредитование в Республике Казахстан. Анализ и текущее состояние. pdf, 2012

[10] Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М., 2006

[11] http://atmoney.ru/vidi-ipotechnih-kreditov.php

[12] http://www.creday.com/credit/formi_cred_ipotech.php

[13] Дюсембаев Н. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы Казахстана. - 2004. - №2. - с. 34-39.

[14] Киреева Г. Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан // Саясат. - 2009. - №7-8. - с. 72-77.

[15] Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»

[16] http://bibliofond.ru/view.aspx? id=522080

[17] http://ranking.kz/reviews/redity_i_investicii_v_stroitelnyj_sektor_sentjabr_2014

[18] Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана. - 2010. - №1. - с. 42-45

[19] Ипотека - тоже путь из кризиса // Деловой мир. -2007. - №4. - с. 24-25.

[20] http://www.nationalbank.kz/? docid=1227&switch=russian

[21] http://www.kursiv.kz/news/details/finansy/Ipoteka-na-nizkih-oborotah/

[22] http://news.nur.kz/290189.html

[23] Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана. - 2009. - №3. - с. 32-35.

[24] http://enu.kz/repository/repository2012/problemy-kreditovania.pdf

Размещено на Allbest.ru