Пути совершенствования взаимодействия органов местного самоуправления и управляющих компанийНИЯ И УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

Abstract: the paper examines the existing problems of interaction between local governments and management companies and offers recommendations for their resolution. норма жилищное законодательство самоуправление

Keywords: housing communal services, housing legislation, legislation self-government, housing control, public authorities.

Как показывает сложившаяся в последние годы практика, управляющие компании являются основной формой управления жилищным фондом в многоквартирных домах. Так, например, в городе Оренбурге обслуживание и управление жилым фондом осуществляет 156 управляющих компаний. Таким образом, это самый популярный способ управления многоквартирными домами.

Институт управляющих компаний законодательно был закреплен Жилищным кодексом РФ в 2004 году. В настоящее время они являются важным субъектом в сфере отношений, возникающих в сфере реализации жилищных прав граждан. В процессе своей деятельности управляющие компании объективно вынуждены взаимодействовать с органами местного самоуправления, наделенными полномочиями в жилищно-коммунальной сфере. На практике это взаимодействие порождает ряд серьезных проблем, мешающих обеим сторонам эффективно решать свои задачи.

Рассмотрим существующие в изучаемой области проблемы и предложим рекомендации по их разрешению.

Во-первых, имеет место недостаточная правовая проработанность деятельности органов местного самоуправления в жилищно-коммунальной сфере, также существуют пробелы в правовом регулировании деятельности самих управляющих организаций. Правовые основы взаимодействия органов местного самоуправления и управляющих компаний не отрегулированы, несмотря на то, что с момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло уже 20 лет. На практике это приводит к ситуациям, когда реализация полномочий обеих сторон взаимодействия происходит неполноценно, что приводит к снижению эффективности этого взаимодействия. Помимо этого, сам статус управляющих компаний в жилищном законодательстве прописан недостаточно четко, а это порождает возможности злоупотребления ими своими обязанностями.

Для решения этой проблемы требуется систематизация норм жилищного законодательства и законодательства о местном самоуправлении для приведения их в соответствие друг с другом. После наведения порядка в федеральном законодательстве, нужно будет внести соответствующие изменения в законы субъектов РФ, связанные с этими вопросами. В идеале же нужен специальный закон о жилищно-коммунальном хозяйстве с четким определением полномочий как муниципальных органов, так и управляющих компаний в части их взаимодействия.

Еще одной проблемой являются некорректно установленные рамки деятельности органов местного самоуправления при осуществлении ими муниципального жилищного контроля. Согласно действующему законодательству, муниципальные органы имеют право осуществлять жилищный контроль только в отношении тех жилых домов, где имеется муниципальная собственность. Если же имущество многоквартирного дома полностью приватизировано, то этого права муниципальные органы лишаются, соответственно они не могут защитить жилищные права граждан и применить меры ответственности к их нарушителям.

Исходя из этого, представляется более правильным наделить органы местного самоуправления правом осуществления жилищного контроля в отношении всего жилого фонда, находящегося на территории муниципального образования, независимо от формы собственности. Здесь нужно учесть, что эти органы имеют право осуществлять отбор управляющих организаций в случае, если собственники жилья в многоквартирном доме (независимо от формы собственности) сами не определились со способом управления им.

В-третьих, имеются недостатки в деятельности самих управляющих кампаний. В процессе выбора управляющей организации собственники жилых помещений вынуждены принять те подрядные организации, которые привлекает эта компания, причем повлиять на выбор подрядчиков управляющей компанией жильцы не могут. Кроме того, в управляющей компании, как правило, тариф на обслуживание многоквартирного дома выше, чем в товариществах собственников жилья. Как следствие - слабое развитие конкуренции на рынке поставщиков жилищно-коммунальных услуг, что зачастую отрицательно сказывается на их качестве и приводит к увеличению стоимости.

В целом отношения управляющих компаний с поставщиками коммунальных услуг требуют своего реформирования. Управляющие компании, получая от подрядных организаций ресурсы, обязаны оплачивать их полностью и в срок, а это не всегда зависит от самой компании - существует большая проблема неуплаты коммунальных платежей жильцами. Получается, что виновниками неполной или несвоевременной оплаты являются жильцы, а ответственность за это несет управляющая компания. На практике это приводит к возникновению долгов управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.

Для решения этой проблемы можно предложить введение практики заключения прямых договоров об оказании коммунальных услуг между их поставщиками и самими собственниками жилья. В этом случае собственник будет рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг напрямую и нести персональную ответственность перед ним, а роль управляющей компании сведется только к поискам подрядных организаций и заключению договоров с ними.

В заключение следует отметить, что решить весь комплекс перечисленных проблем силами только лишь органов местного самоуправления невозможно. Для этого требуются активные действия органов государственной власти, прежде всего федеральных, которые смогли бы способствовать разрешению правовых и организационных вопросов в области взаимоотношений органов местного самоуправления и управляющих компаний.