Понятие, предмет и виды предварительных договоров

Размещено на http://www.allbest.ru/

Понятие, предмет и виды предварительных договоров

Старовойтова Екатерина Николаевна

Аннотация на русском языке

В этой статье рассматриваются понятие, предмет и виды предварительных договоров.

Ключевые слова: предварительный договор, заключение договора.

The summary in English

CONCEPT, SUBJECT AND TYPES OF PRELIMINARY CONTRACTS

Starovoitova Ekaterina Nikolaevna

This article discusses the concept, subject and types of preliminary agreements.

Key words: preliminary contract, contract conclusion.

Упоминание о предварительном договоре нашло своё отражение ещё в Древнем Риме. Римляне понимали предварительный договор как некое добровольное понуждение друг друга к совершению определенных действий, не направленных на совершение определенных действий, а лишь с будущим оформлением основных договоренностей, связанных с предметом потребностей одной или обеих сторон Сабельников А.Н. Предварительный договор // Челябинский государственный университет, 2015. [Электронный ресурс]. .

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». В данном контексте само понятие «предварительный договор» предполагает существование другого (основного) договора, а сам предварительный договор является предшественником основного договора. В теории гражданского права обосновывается позиция, что «предварительный и основной договоры являются взаимосвязанными сделками, в то же время заключение каждого из них предполагает выражение самостоятельного волеизъявления» Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 11.. Тем самым, несмотря на связь договоров (предварительного и основного), они являются самостоятельными сделками.

В этом смысле справедлива позиция И.Б. Новицкого. Ученый полагал, что термин «предварительный договор является не вполне точным, поскольку «предварительный договор сам по себе является окончательным в смысле своей обязательственной силы» Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 131.. В то же время И.Б. Новицкий отмечает, что «предварительный и основной договор направлены не на одно и то же, они различаются по содержанию: предварительный договор направлен на contrahere, на заключение основного договора, главный договор направлен на реальное предоставление» Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 130.. Характеристика предварительного договора во многом зависит от той призмы, через которую он рассматривается. Если исследовать предварительный договор с точки зрения обязательности каждого договора, то, безусловно, и предварительный и основной договоры будут являться самостоятельными. Однако само название договора предварительным говорит о том, что он является несамостоятельным в том смысле, что предполагает наличие основного договора. Тем самым более полная характеристика предварительного договора возможна с точки зрения исследования стадий заключения основного договора. Следовательно, значение предварительного договора более точно раскрывается при его рассмотрении в процессе заключения основного договора.

В.А. Кондратьев пишет, что «заключение договора является юридической процедурой, включающей в себя последовательные волеизъявления сторон с целью достижения их соответствия» Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1. С. 25.. Однако такое понимание заключения договора позволяет рассмотреть волевые моменты, отраженные в оферте и акцепте, при этом без должного внимания остается преддоговорная стадия, в рамках которой может формироваться воля контрагентов. В юридической литературе выделяются следующие стадии заключения договора: «1) преддоговорные контакты сторон (переговоры), 2) оферта, 3) рассмотрение оферты, 4) акцепт оферты» Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 154. (автор параграфа - В.В. Витрянский).. Несмотря на обязательность только оферты и акцепта, полноценное исследование заключения договора возможно при выделении преддоговорной стадии, предполагающей заключение предварительного договора.

Рассмотрение предварительного договора как части преддоговорной стадии заключения основного договора обусловливается специальными целями. Как было отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ: «Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора» Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.. В частности, на момент заключения предварительного договора экономические или правовые условия могут быть не удобны для заключения основного договора, например, при колебании цен или курсов иностранных валют или при обстоятельствах, когда стороне, ответственной за получение любого необходимого официального разрешения, еще не предоставлено такое разрешение и т.д. Helvaci I. Turkish Contract Law. Springer International Publishing AG. 2017. В целом заключение предварительного договора является необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают по тем или иным причинам заключить основной договор даже с отлагательными условиями.

В то же время, несмотря на невозможность заключения основного договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора». Условия о предмете и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согл ашение, относятся к числу существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При этом поскольку «категория субъективных существенных условий (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) не является востребованной...» Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское правосудие. 2016. С. 197., в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ разъясняется, что «Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о не-заключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ)» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2..

Данное толкование норм о предварительном договоре позволяет рассматривать предварительный договор именно как договор, заключаемый на преддоговорной стадии заключения основного договора. Заключение предварительного договора и основного договора можно рассматривать как единый процесс, направленный на порождение правовых последствий, в отношении которых стороны имеют интерес. Это также подтверждается тем, что согласно п. 8 указанного постановления условия договора (основного) могут быть определены путем отсылки к условиям, содержащимся в ранее заключенном предварительном договоре.

Заключая предварительный договор, стороны устанавливают для себя права и обязанности по поводу их будущих отношений. Данное действие обязательно должно совершаться с соблюдением принципов конституционного права Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции российской Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно -практической конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018. С. 83.. Данное обстоятельство обеспечивает правовую определенность Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // Права и свободы человека и

гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы ежегодной

Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34. и отчетливо указывает на внутренний эффект предварительного договора. При этом, как представляется, у предварительного договора нет внешнего эффекта, что в целом свойственно договорам, направленным на построение будущих отношений (организационные договоры). Исходя из различения договоров на организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что «организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и многосторонние договоры» Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С.142.. В этом смысле «предварительный договор, являясь организационным, определяет лишь условия и сроки заключения иного, основного, договора, он не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих прав» Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права. Сборник научно-практических статей II Международной научно -практической конференции молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно - исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017. С.16..

Отнесение предварительного договора к числу организационных ставит вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное правоотношение? Если обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ, то ответ будет положительным, поскольку там закреплено, что стороны обязуются заключать основной договор. Однако если обратиться к п. 6 данной статьи, то можно обнаружить, что «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Представляется, что из предварительного договора возникает не обязательственное правоотношение как таковое, а обязанность и соответствующее право требования у каждой из сторон заключить в будущем договор, что представляет собой самостоятельное правовое последствие в виде связанности каждой стороны.

Поскольку предварительный договор относится к организационным, предполагается совместная деятельность сторон по заключению в будущем основного договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ). Она будет охватывать все виды соглашений по поводу совместной деятельности, поскольку их стороны имеют не противоположные как в обязательствах, а скоординированные цели» Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно - практической конференции, посвященной 40-летию университета. Краснодар: Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Краснодарский университет Министерства внутренних дел Российской Федерации», 2017. С. 47.. В этой связи предварительный договор также можно причислять к общей конструкции договора (соглашения) о совместной деятельности, в рамках которого стороны на преддоговорной стадии начинают формировать условия основного договора.

Как мы поняли уже, чтобы закрепить обязательства покупателя и продавца о заключении основного договора в будущем, действующий ГК РФ позволяет оформить предварительный договор. По сути, предварительный договор купли-продажи является лишь соглашением о намерениях. Если эти намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Предварительный договор купли продажи может быть: как очень кратким документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов) Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 58..

Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Нужно учесть, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли -продажи.

Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновидность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: купли - продажи, аренды, поставки, контрактации, подряда и т.д.

Наиболее распространен предварительный договор в сделках с недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При купле-продаже, например, квартиры, покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 6..

Предварительные договоры купли -продажи можно разделить на:

договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно заключается по требованию банка;

предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру;

предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 59..

С первыми двумя типами предварительных договор купли -продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.

В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли -продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.

И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность. предварительный договор обязательство имущество

К примеру, случай из практики. Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок застройщик отказался подписать документы. В результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7..

Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) -- о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.

Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-продажи.

Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с условием предварительной оплаты.

То есть, с юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором купли-продажи. В подтверждение мы можем ссылаться на п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.

Также, Верховный Суд РФ в своем Определении ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс». указал, что в предварительном договоре не может бать условия об оплате и передаче вещи.

Суть дела состоит в следующем: граждане заключили с компанией предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. По нему покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья. Договор обязывал также в определенный срок заключить основной договор. Предполагалось, что в момент его подписания покупателю будет передана готовая недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а продавец с заключением основного договора затянул. Это стало причиной обращения в суд с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры и неустойку за нарушение срока подписания основного договора.

Суд взыскал только вторую неустойку. В первой отказал: договор предварительный, без условия о передаче квартиры. Апелляционная комиссия это мнение поддержала, а ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

В данном случае предварительный договор фактически содержал условие о передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность по оплате. Однако в предварительном договоре такие условия устанавливать нельзя, иначе он перестает быть предварительным. Похожую позицию суд уже высказывал.

Таким образом, предварительный договор и основной договор необходимо рассматривать в их единстве с точки зрения тех последствий, на которые направлены интересы субъектов гражданского права. В этом смысле предварительный договор является не самостоятельной сделкой, а сделкой, находящейся во взаимосвязи с основным договором. Предварительный договор при таком понимании является частью преддоговорной стадии заключения договора (основного). Квалификация предварительного договора в качестве организационного позволяет сделать вывод, что из предварительного договора не возникают обязательства, но возникает иное правовое последствие - связанность каждого контрагента.

Литература

1. Сабельников А.Н. Предварительный договор // Челябинский государственный университет, 2015. [Электронный ресурс].

2. Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 11.

3. Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 131.

4. Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 130.

5. Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1. С. 25.

6. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 154. (автор параграфа - В.В. Витрянский).

7. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

8. Helvaci I. Turkish Contract Law. Springer International Publishing AG. 2017.

9. Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское правосудие. 2016. С. 197.

10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2.

11. Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции российской Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018. С. 83.

12. Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34.

13. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С.142.

14. Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права. Сборник научно -практических статей II Международной научно-практической конференции молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно - исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017. С.16.

15. Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 40-летию университета. Краснодар: Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Краснодарский университет Министерства внутренних дел Российской Федерации», 2017. С. 47.

16. Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 58.

17. Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 6.

18. Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 59.

19. Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7.

20. Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс».

Размещено на Allbest.ru