Ипотека: залог объекта недвижимости в силу закона и в силу договора

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский финансово-юридический университет МФЮА

Ипотека: залог объекта недвижимости в силу закона и в силу договора

Малышев П.Н.

студент магистратуры, группа 02ЮРв7220

г. Москва, Россия

Аннотация

Данная статья исследует текущее состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России. В статье проведен анализ основных факторов, влияющих на формирование и функционирование данного рынка. Статья представляет исчерпывающий обзор правового регулирования ипотеки в России, сосредотачивая внимание на двух основных видах ипотеки: ипотеке в силу закона и ипотеке в силу договора. Путем систематизации основных законодательных актов, таких как Федеральный закон о ипотеке и Гражданский кодекс Российской Федерации, статья анализирует условия возникновения и особенности каждого из этих видов ипотеки, а также предоставляет информацию о предмете ипотеки, который может охватывать широкий спектр недвижимости и имущества. Статья описывает основные черты российского рынка ипотечного кредитования, включая структуру, особенности и нововведения. Рассматриваются особенности программ и условий ипотечного кредитования, а также исследуются подходы для развития рынка ипотечного кредитования России. ипотечный кредитование правовой

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, банк, условия, рынок, законодательство.

Abstract

Malyshev P.N.

Moscow University of Finance and Law (Moscow, Russia)

MORTGAGE IS A PLEDGE OF A REAL ESTATE OBJECT BY VIRTUE OF THE LAW AND BY VIRTUE OF THE CONTRACT

This article examines the current state and prospects for the development of the mortgage lending market in Russia. The article analyzes the main factors influencing the formation andfunctioning of this market. The article provides an exhaustive overview of the legal regulation of mortgages in Russia, focusing on two main types of ipo-tech: mortgage by law and mortgage by contract. By systematizing the main legislative acts, such as the Federal Law on Mortgages and the Civil Code of the Russian Federation, the article analyzes the conditions of occurrence and features of each of these types of mortgages, and also provides information about the subject of mortgage, which can cover a wide range of real estate and property. The article describes the main features of the Russian mortgage lending market, including the structure, features and innovations. The features of mortgage lending programs and conditions are considered, as well as approaches for the development of the mortgage lending market in Russia are investigated.

Keywords: mortgage, mortgage lending, bank, conditions, market, legislation.

Ипотека является важным и актуальным инструментом финансирования приобретения недвижимости в России. В течение последних десятилетий ипотечный рынок страны быстро развивался и претерпел значительные изменения. Ответственность государства заключается в создании благоприятных условий для развития рынка ипотечного кредитования, обеспечении доступности жилищного кредитования для населения и защите интересов сторон, участвующих в этом процессе.

Целью данной научной статьи является анализ текущего состояния ипотечного рынка в России, выявление основных проблем и вызовов, а также рассмотрение мер, которые были предприняты государством для развития этого сектора. Область исследования охватывает основные аспекты ипотечной системы, включая законодательный Фреймворк, механизмы финансирования, структуру рынка и влияние ипотечного кредитования на экономику и социальное благополучие населения.

Ипотечный рынок в России имеет стратегическое значение для развития жилищного сектора и стимулирования экономического роста, в связи с этим можно отметить высокую актуальность данной темы исследования. В условиях роста численности населения и растущего спроса на жилье, наличие эффективного и стабильного ипотечного рынка является необходимым условием для обеспечения жилищных потребностей граждан и реализации государственной политики по развитию жилищного строительства. Использование ипотеки в сфере недвижимости имеет широкое распространение среди семей, желающих стать владельцами собственного жилья.

Для определения текущего состояния рынка ипотеки в России, следует рассмотреть ряд нормативно-правовых документов, определяющих правила и регулирование этой сферы. Главным нормативно-правовым актом, влияющим на рынок ипотеки в России является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - этот закон является основополагающим в России в сфере ипотечного кредитования. Он устанавливает основные принципы и ограничения, касающиеся сделок ипотеки, и определяет права и обязанности сторон, участвующих в ипотечных операциях [1].

Ниже рассмотрены основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, а также краткое описание того, какие вопросы они регулятор.

Эти правовые акты регулируют различные аспекты ипотечных сделок, включая условия ипотеки, регистрацию недвижимости, оценку имущества, кредитную историю и программы поддержки жилья.

Таблица 1. Основные правовые акты, регулирующие ипотечные отношения в России

В России действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки, ниже они отображены в таблице (табл. 2) [1].

Таблица 2. Основания возникновения ипотеки в России

Ипотека в силу закона возникает автоматически при выполнении определенных условий, указанных в законе, и не требует дополнительных соглашений сторон. С другой стороны, ипотека в силу договора основывается на договоре об ипотеке и требует регистрации по заявлению сторон.

Что касается предмета ипотеки, то имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает недвижимые вещи, как определено в Законе об ипотеке и Гражданском кодексе РФ. Это включает земельные участки, предприятия, здания, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и другие недвижимые объекты, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, используемые в предпринимательской деятельности или для жилых целей.

По данным Минфина России, в 2022 г. банки предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,8 трлн руб. Статистика показывает, что использование ипотеки для покупки жилья в России становится все более популярным. В настоящее время около 50% всех жилых объектов в стране приобретаются с использованием ипотечного кредита. Частота покупки жилья в ипотеку может сильно варьироваться в зависимости от конкретных географических и экономических условий в разных регионах России. Крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург, склонны к более высокой частоте использования ипотеки для покупки жилья, чем меньшие города и сельская местность. В целом, покупка жилья в ипотеку является одним из самых распространенных вариантов приобретения жилой недвижимости среди населения.

В России для получения ипотеки необходимо иметь достаточно высокую кредитную историю. Банки обращают внимание не только на совокупный доход заемщика, но и на его задолженности, своевременность погашения кредитов и другие финансовые обязательства.

В России достаточно высокая процентная ставка по ипотечным кредитам, которая варьируется от 9-12 % годовых. Банки имеют право устанавливать свои процентные ставки на ипотеку, и они могут варьироваться в зависимости от риска, связанного с каждым конкретным заемщиком. Кредитная история и доход заемщика оказывают влияние на процентную ставку.

В большинстве случае, по закону в России сумма первоначального взноса на приобретение жилья должна составлять не менее 20% стоимости недвижимости.

Несмотря на эти особенности, ипотека остается популярным способом финансирования приобретения жилья в России. В последние годы были предприняты шаги и нововведения для упрощения процесса получения ипотеки и усовершенствования процессов на ипотечном рынке, которые способствуют его развитию.

За последние два года в России были введены некоторые изменения в сфере ипотечного кредитования, направленные на улучшение условий жилищного кредитования и обеспечение доступности ипотеки для населения. Вот несколько основных изменений, произошедших за последние три года:

Снижение ставок по ипотечным кредитам: В 2020 году Центральный Банк России снизил ключевую ставку до исторически низкого уровня, что привело к снижению ставок по ипотечным кредитам во многих банках. Это позволило заемщикам получать ипотеку по более низким процентным ставкам, делая ее более доступной.

Государственная поддержка ипотеки: В связи с пандемией COVID-19 ряд мер был предпринят для поддержки рынка ипотечного кредитования. Например, Центральный Банк России увеличил лимит на банковскую субсидию ставок по ипотеке на первоначальный взнос от 300 тысяч рублей до 1,5 миллиона рублей.

Развитие дистанционной ипотеки: В условиях цифровизации банки активно внедряют технологии дистанционного оформления ипотечных кредитов. Заемщики могут предоставлять документы и подписывать договоры онлайн, что упрощает процесс получения ипотечного кредита и делает его более удобным в условиях ограничений по контакту.

Повышение доступности ипотеки для молодых семей: в рамках государственной программы "Молодая семья" были приняты меры для повышения доступности ипотеки для молодых семей. Программа предусматривает субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и может существенно снизить ежемесячные платежи заемщиков.

Весной 2020 года была утверждена программа льготной ипотеки с процентной ставкой 6,5% для покупателей жилья в новостройках [6].

В середине декабря 2022 года президент России Владимир Путин объявил о продлении действия программы льготной ипотеки, которая изначально должна была завершиться 31 декабря. При этом было объявлено о плавном снижении программы: льготная ипотека будет продлена на всей территории РФ на полтора года до 1 июля 2024 года, но при повышенной ставке 8%. Важным изменением является расширение программы на семьи с двумя детьми, не достигшими 18 лет, что способствует большей доступности ипотечных условий для многих семей [6].

Такие изменения способствуют развитию ипотечного рынка в России, улучшают доступность ипотечного кредитования, снижают ставки и создают условия для большего числа граждан, желающих приобрести собственное жилье.

Можно сделать вывод, что ипотечное кредитование в России является важным инструментом развития рынка жилой недвижимости и стимулирования экономического роста. Несмотря на ряд вызовов и проблем, таких как высокие процентные ставки, ограниченный доступ к кредитам для низкого и среднего класса населения, а также необходимость улучшения правового и регуляторного окружения, ипотечное кредитование продолжает привлекать все большее внимание со стороны государства, банков и потенциальных заемщиков.

Реализация комплексных мер по снижению стоимости ипотеки, совершенствованию законодательства и стимулированию конкуренции в банковском секторе может значительно улучшить ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России, способствуя приобретению более доступного жилья для граждан и устойчивого развития экономики страны в целом.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "О ипотеке (залоге недвижимости)" [Электронный текст] // КонсультантПлюс.

2. Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2013 года № 1332 "Об утверждении Правил предоставления государственной поддержки получателям ипотечных кредитов для приобретения (строительства) жилых помещений"

3. Галузинская О.Г., Голгота М.М., Кузнецов В.М. Государственные программы и страхование ипотечных жилых кредитов в России [Текст]. // Вестник Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова. 2017. № 3 (93). С. 32-42.

4. Ипотечное жилищное кредитование: от проблемы к "младшему брату" рынка ипотеки и примерам государственной регулятивной и финансовой поддержки в России и за рубежом [Текст] / Л.Г. Кузьминов, Е.А. Кузьминова, В.В. Головин [и др.] // Журнал "Вестник Центрального банка Российской Федерации". 2012. № 3. С. 50-64.

5. Колот, А.А. Государственные программы ипотечного жилищного кредитования в России [Текст] // Финансы, учет и аудит. 2016. Т. 3. С. 131-136.

6. Программу льготной ипотеки продлят до 1 июля 2024 г. с повышением ставки до 8% [Электронный ресурс] // Interfax.

7. Государственная поддержка ипотечного кредитования в России [Текст] / Л.В. Литвинов, Э.В. Рыжкова. -- М.: Финансы и статистика. 2019. С. 224.

8. Никитина, Е.С. Государственная поддержка ипотечного кредитования в России и за рубежом: проблемы и перспективы [Текст] // Финансы и кредит. 2013. Т. 34. С. 25-38.

Размещено на Allbest.ru