Проблемы, связанные с составлением, регистрацией и исполнением договоров купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы, связанные с составлением, регистрацией и исполнением договоров купли-продажи недвижимости

Герцен Татьяна Викторовна

Аннотация

В статье раскрываются проблемы, связанные с составлением, регистрацией и исполнением договоров купли-продажи недвижимости.

Ключевые слова: составление, регистрация и исполнение договоров купли-продажи недвижимости, сделка, нотариус, государственная регистрация.

Herzen Tatyana Viktorovna

Problems associated with the preparation, registration and execution of real estate purchase and sale agreements

Abstract

договор купля-продажа недвижимость право

The article reveals the problems associated with the preparation, registration and execution of real estate purchase and sale agreements.

Key words: drawing up, registration and execution of real estate purchase and sale contracts, transaction, notary, state registration.

Составление, регистрация и исполнение договоров купли-продажи недвижимости сталкиваются с рядом проблем, которые требуют особого внимания и правильного подхода. Ошибки при составлении договора, неверное оформление документов и неправильная регистрация могут привести к недействительности сделки и возникновению споров между сторонами.

Правильное оформление договора купли-продажи недвижимости является ключевым фактором для обеспечения законности и защиты прав сторон. В договоре должны быть четко определены все условия сделки, включая стоимость объекта недвижимости, способы оплаты, сроки исполнения и порядок передачи права собственности [6].

Нотариус играет важную роль в составлении и регистрации договора купли-продажи недвижимости. Он осуществляет контроль за правильностью оформления документов, проверяет личность сторон и удостоверяет законность сделки. Нотариус также помогает сторонам разъяснить все условия договора и отвечает на их вопросы.

Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости имеет большое значение, так как она придает сделке официальный статус и закрепляет права и обязанности сторон. Процесс регистрации включает несколько этапов, начиная с подачи необходимых документов и оплаты государственной пошлины. После проверки документов и составления протокола регистрации, договор будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости может столкнуться с различными проблемами, такими как недействительность договора, неисполнение обязательств сторонами или возникновение споров. В таких случаях необходимо обратиться к специалистам и принять меры для защиты своих прав [3].

Для урегулирования проблем, связанных с договорами купли-продажи недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам с опытом в данной области. Важно правильно оформить документы, соблюдать законодательные требования и проконсультироваться с юристом при необходимости. Особое внимание следует уделить правильному оформлению договора и процедуре его регистрации, чтобы избежать возможных проблем и споров в будущем.

Проблемы, связанные с составлением, регистрацией и исполнением договоров купли-продажи недвижимости могут быть вызваны неправильным оформлением документов, отсутствием обязательных условий в договоре, ошибками при регистрации и недействительностью сделки. Такие проблемы могут привести к спорам и нарушению прав сторон. Для урегулирования данных проблем рекомендуется обратиться к специалистам, правильно оформить документы, соблюдать законодательные требования и своевременно реагировать на возникающие проблемы.

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости требуют внимательного т отношения и правильного оформления. В договоре должны быть четко указаны условия сделки, стоимость имущества и порядок передачи права собственности. Роль нотариуса в составлении договора заключается в контроле за правильностью оформления и удостоверении его законности [5].

Рекомендации по урегулированию проблем, связанных с договорами купли-продажи недвижимости, включают обращение к специалистам при составлении и регистрации договора, правильное оформление документов и соблюдение законодательных требований. Защита прав сторон в случае споров может быть обеспечена путем обращения в суд или использования альтернативных способов разрешения конфликтов, таких как переговоры или медиация. Важно следовать рекомендациям и рекомендуются консультации с юристами, специализирующимися в области недвижимости и договоров купли-продажи.

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

- соблюдение формы договора:

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность [2]. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако, применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора.

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Электронные сделки, которые совершаются при участии банков, нотариусов и авторитетных риэлтерских агентств, представляются наиболее безопасными. Поскольку они как раз обладают возможностями и необходимым опытом для проверки документов перед сделкой.

Общие рекомендации по защите от мошенников, важные при работе с любым интернет-банком: никому не предоставлять пароли от личного кабинета, с подозрением относиться к любой не инициированной вами активности с аккаунтом, при любом подозрении на мошенническую активность обращаться за технической поддержкой [3];

- предусмотренные существенные условия:

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли -продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам [7].

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с н его. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан;

- применение специального закона:

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия [6]:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли -продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков;

- оформляем предварительную договоренность:

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного) [6].

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Моменты, которые стоит избегать:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли -продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров [3].

Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора - показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично [5].

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Нотариальное удостоверение сделки:

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости [2].

При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).

- сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);

- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости без достаточного правового контроля может привести к недействительности сделки, исключая риски можно больше обезопаситься и не потерять финансовые ресурсы.

Литература

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 09.03.2023) // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Агафонова А.А. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости / / Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные вопросы, достижения и инновации. Сборник статей Международной научно-практической конференции. - М., 2018. С. 147-151.

4. Гайбатова К.Д., Аливердиева М.А. Земельный участок как единый объект недвижимости // Юридический вестник Дагестанского государственного университета. 2020. № 2. С.114-117.

5. Мысовских С.А. Проблемы определения понятия недвижимости как юридической категории вещей // Глобус: экономика и юриспруденция. 2020. № 4 (40). С.4-8.

6. Николаева Е.Ю. Сделки с жилыми помещениями [Текст] /Е.Ю. Николаева // Жилищное право. -2013. - № 5.-С. 17-21.

7. Огородников М.С. Правовая природа акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: анализ концепций исследователей // Имущественные отношения в РФ. 2018. № 5 (200). С. 69-82.

Размещено на Allbest.ru