Государственная регистрация недвижимости как способ предупреждения мошенничества и других преступлений в сфере отношений собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственная регистрация недвижимости как способ предупреждения мошенничества и других преступлений в сфере отношений собственности

Подколзина Екатерина Александровна Магистрант

Аннотация

В статье рассматривается государственная регистрация недвижимости как способ предупреждения мошенничества и других преступлений в сфере отношений собственности.

Ключевые слова: государственная регистрация, мошенничество, недвижимость.

Abstract

Podkolzina Ekaterina Alexandrovna

Master Degree student

STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE AS A WAY TO PREVENT FRAUD AND OTHER CRIMES IN THE FIELD OF PROPERTY RELATIONS The article discusses state registration of real estate as a way to prevent fraud and other crimes in the field of property relations.

Key words: state registration, fraud, real estate.

Государственная регистрация недвижимости имеет важное значение, поскольку именно данная процедура позволяет обеспечить прозрачность оформления прав на недвижимое имущество, избежать различных недобросовестных действий, связанных, например, с отъемом жилья. Вместе с тем реализация правовых положений в данной сфере имеет определенные трудности. В свою очередь это актуализирует необходимость поднятия вопросов о государственной регистрации недвижимости, выявлении актуальных проблем и предложении путей их разрешения.

Государственная регистрация недвижимости играет важную роль в обеспечении правовой защиты собственников и предупреждении мошенничества на рынке недвижимости. Этот процесс является важной частью правовой системы и способствует обеспечению юридической гарантии владения и распоряжения недвижимым имуществом. Основной целью государственной регистрации недвижимости является создание прозрачной системы, в которой каждая сделка с недвижимостью будет официально зарегистрирована и имеет правовую силу. Это помогает предотвратить возможность мошенничества, связанного с подделками документов или незаконными передачами собственности. Процесс государственной регистрации включает в себя несколько этапов. Сначала стороны сделки подают заявление в орган регистрации недвижимости с необходимыми документами [6].

Затем проводится проверка подлинности документов и юридической силы сделки. После этого происходит внесение информации о сделке в государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация недвижимости имеет несколько преимуществ.

Во-первых, она позволяет определить юридическую принадлежность недвижимости, что важно при совершении сделок и разрешении споров.

Во-вторых, она дает гарантию того, что недвижимость не имеет обременений или ограничений, которые могли бы затруднить сделку.

В-третьих, регистрация предотвращает возможность мошенничества, так как все сделки официально зафиксированы. Кроме того, государственная регистрация недвижимости является основой для установления прав собственности и распоряжения недвижимым имуществом. Она создает условия для развития и стабильности рынка недвижимости, обеспечивая доверие участников сделок и устойчивость правоотношений.

Государственная регистрация недвижимости является неотъемлемой практикой в сфере недвижимости, которая существенно способствует предотвращению мошенничества и обеспечению правовой безопасности собственников. Этот процесс включает в себя официальное фиксирование и запись сделок с недвижимым имуществом в специальные регистры, основным из которых является государственный реестр недвижимости [5].

Одной из основных целей государственной регистрации является обеспечение прозрачности и документально подтвержденной юридической силы каждой сделки с недвижимостью. Это позволяет устранить возможность мошенничества, связанного с фальсификацией документов, подделкой прав собственности или незаконным переходом собственности; Таким образом, государственная регистрация недвижимости является гарантом безопасности и законности сделок в этой сфере.

Процесс государственной регистрации включает в себя ряд этапов и требует представления определенного набора документов. Стороны сделки обязаны подать соответствующее заявление и предоставить все необходимые документы в компетентные органы регистрации недвижимости. Далее, осуществляется проверка подлинности предоставленных документов и юридической силы сделки.

Важным аспектом государственной регистрации является установление юридической принадлежности недвижимого имущества, что играет ключевую роль при совершении сделок и рассмотрении различных правовых вопросов. Более того, этот процесс помогает гарантировать, что недвижимость не имеет обременений или ограничений, которые могут негативно повлиять на сделки и владение имуществом [7].

Г осударственная регистрация недвижимости служит также основой для установления прав собственности и распоряжения недвижимым имуществом. Она способствует стабильности и развитию рынка недвижимости, поскольку создает доверие участников сделок, обеспечивает юридическую предсказуемость и негативно влияет на возможность возникновения споров и неправомерных действий в этой сфере.

Государственная регистрация недвижимости является неотъемлемым элементом правовой системы, направленным на предотвращение мошенничества и обеспечение законности в сфере недвижимости. Этот процесс является гарантом безопасности прав собственности и важным фактором для поддержания стабильности и развития рынка недвижимости в стране. недвижимый имущество регистрация юридический

Саму по себе процедуру государственной регистрации можно обозначить как утверждение права со стороны государства, отражение юридически возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращение прав на недвижимое имущество. В институте государственной регистрации недвижимости особое значение занимает само определение такого понятия как «недвижимость».

Обращаясь к российскому законодательству необходимо отметить, что такой объект как недвижимость регулируется большим массивом законодательных актов. В частности, это связано с тем, что каждая недвижимая вещь имеет свои особенности, в силу которых она и признается недвижимой. Практически каждый объект недвижимости имеет свой правовой режим, который закрепляется в специальном нормативном акте.

Анализ положений российского гражданского законодательства позволяет выделить следующие виды недвижимости:

объекты, которые в силу закона отнесены к недвижимому имуществу (воздушные и морские суда);

объекты, которые имеют прочную связь с земельным участком (здания, строения);

недвижимое имущество «по природе» (недра, земельные участки, обособленные водные объекты).

Особую сложность в определении объектов, которые являются недвижимыми, добавляет то обстоятельство, что данный перечень не является исчерпывающим по действующему российскому законодательству. Безусловно, что это также накладывает определенные трудности и при реализации института государственной регистрации недвижимости [6].

Важно также отметить, что недвижимое имущество обладает рядом признаков и особенностей, которые необходимо учитывать при заключении договоров в отношении него. Так, следует учитывать, что недвижимое имущество представляет собой индивидуально-определенное имущество. В связи с этим, в договоре всегда необходимо указывать все его характеристики (например, местоположение (адрес), кадастровый номер, площадь).

Сама по себе процедура государственной регистрации не является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав на тот или иной объект недвижимого имущества, она является всего лишь подтверждением со стороны государства наличия у определенного лица (лиц) субъективного права на такое имущество. При этом, обязательным условием осуществления регистрации является наличие материального основания - действительного договора, иной сделки, другого юридического факта - основания отчуждения объекта недвижимости.

Так, Я.Н. Ченцова обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что спорное жилое помещение приобретено ею у Л. на основании договора купли-продажи. Договор фактически исполнен: денежные средства продавцу уплачены до подписания договора, проданное имущество покупателю передано. С того времени истец пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Вместе с тем, в установленном законом порядке сделка не была зарегистрирована, а через некоторое время продавец Л. умер. Поскольку судом на основании оценки собранных по делу доказательств установлено, что фактически свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, как продавец, так и покупатель исполнили, квартира находится во владении истца с момента заключения договора до настоящего времени, договор купли-продажи никем в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась по причинам, не зависящим от истца в связи со смертью продавца, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению [2].

Соответственно, в данном случае государственная регистрация будет осуществляться на основании судебного решения.

В другом примере в суд были заявлены требования: о признании договора дарения долей действительным, признании права собственности на объекты недвижимости, обязании зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости. Истица указала, что между ней и ее супругом в простой письменной форме был заключен договор дарения, по которому супруг подарил ей доли в объектах недвижимости. Ее супруг скоропостижно скончался, договор дарения в одностороннем порядке зарегистрировать не представляется возможным. После смерти супруга у нотариуса было открыто наследственное дело, ответчики являются наследниками умершего и претендуют на спорное имущество. Однако в удовлетворении требования было отказано [3].

Противоположность приведенных примеров обосновывается тем, что в первом случае форма договора была соблюдена, а в последнем случае нет. Данные обстоятельства (соблюдение формы договора) имеют решающее значение для государственной регистрации недвижимости (перехода прав на недвижимое имущество). При анализе судебной практики можно заметить, что несмотря на то, что законодатель постоянно совершенствует положения, связанные с государственной регистрацией, остаются не в полной мере разрешенными некоторые проблемы, связанные с реализацией данной процедурой. Об этом, в частности, свидетельствует достаточно большое количество споров.

Так, например, проблемы, связанные с исполнением, можно свести к двум основным: приобретение имущества от неправомочного отчуждателя и так называемая двойная продажа. Для решения первой проблемы в научной среде предлагается включить в перечень оснований для регистрации права собственности передаточный акт.

В качестве другого решения предлагается законодательно установить осуществление передачи до государственной регистрации права собственности. Двойная продажа выявляет противоречия, связанные с защитой прав фактического владельца и невладеющего собственника. Применение виндикации собственником невозможно, так как истребовать возможно только у незаконного владельца. Приобретатель имущества по договору таковым не является. Несмотря на отсутствие у него права собственности, он является титульным владельцем, то есть на основании договора. Требований к собственнику для узаконивания своего положения быть не может.

Встречаются недобросовестные продавцы, которые по договору купли - продажи недвижимости реализуют объект нескольким покупателям, пока в Росреестре не отобразился переход права. В этом случае объект остается за лицом, которое зарегистрировало право первым. Остальные могут требовать возмещение убытков.

Если рассматривать опыт других стран, то в США при заключении договора купли-продажи изначально продавец заказывает справку в уполномоченных органах, в которой указана история права собственности, а также подтверждается действительность его права на объект. После этого, уже покупатель заказывает исследование данной справки. В Китае и Германии есть такое понятие, как «предварительная регистрация». Это защищает граждан от двойных продаж объектов недвижимости. Такие процедуры смогли бы обезопасить сделки купли-продажи недвижимости и в России [6].

На наш взгляд, такие положения могли бы быть позаимствованы и в наше законодательство. Нельзя не отметить и проблематику, связанную с неактуальностью сведений в ЕГРН.

Кадастровым инженером произведен обмер жилого дома, составлен план, где отражены технические характеристики жилого дома. В связи с этим, просит суд признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок. Исковые требования были удовлетворены судом.

Иными словами, складывается ситуация, при которой граждане вынуждены доказывать наличие прав на тот или иной объект недвижимого имущества, поскольку в ЕГРН имеется проблема с обновлением данных (особенно это было актуально при переносе данных из ранее действовавшего ЕГРП).

Приведенные примеры наглядно демонстрируют проблематику реализации института государственной регистрации. Таким образом, несмотря на то, что нормы о государственной регистрации совершенствуются, на практике возникает ряд проблем при их реализации. главным образом это связано с наличием правовых пробелов в регулировании института государственной регистрации [8].

Так, одна из проблем связана с договором купли -продажи недвижимости. А именно, речь идет о так называемых «двойных продажах». Представляется, что с целью разрешения данной проблемы необходимо предусмотреть норму, ограничивающую продавца в праве распоряжения проданным объектом недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности. Данное положение могло бы найти свое правовое закрепление в рамках гражданского законодательства.

Еще одной проблемой является отсутствие всех сведений в ЕРГН или их неактуальность. С целью разрешения указанной проблемы было бы разумным включить в реестр сведения обо всех правах, действующих на недвижимое имущество до настоящего времени, а также законодательно закрепить возможность и необходимость перерегистрации прав и ограничений для лиц, являющихся собственниками или пользователями недвижимого имущества [9].

Литература

1. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218 -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп. от 19.12.2023) // Российская газета от 17 июля 2015 г. № 156.

2. Решение Верхнесалдинского городского суда от 27.09.2019 по делу № 2-741/2019. - [Электронный ресурс].

3. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.03.2020 по делу № 88-7650/2020 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 18.04.2 024).

4. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Права на недвижимые вещи: общие проблемы: учебное пособие для вузов. - М.: Юрайт, 2022. - 481 с.

5. Ефименко В.В. Возникновение прав на земельные участки при переходе прав на здание, сооружение на земельном участке // Аграрное и земельное право. 2017. № 2 (146). С. 25 -29.

6. Коновалова М.А. Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости / М.А. Коновалова, Ю.В. Корнилова // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. - Самара: Самарский государственный технический университет, 2019. - С. 557.

7. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учебное пособие для вузов. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2022. - 751 с.

8. Тищенко С.В. Признание ранее возникших прав и прав, возникающих в силу закона на ранее учтенные объекты недвижимости // Российский правовой журнал. 2021. № 3 (8). С. 65-70.

Размещено на Allbest.ru