Особливості регулювання правовідносин щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення під час воєнного стану

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національний юридичний університет імені Ярослава Мудрого

Особливості регулювання правовідносин щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення під час воєнного стану

Корнєєва О.П., студентка ІУ курсу факультету юстиції

Анотація

Стаття присвячена проблемі регулювання земельних відносин щодо користування земельними ділянками за договором оренди під час дії воєнного стану на території України. Проблема регулювання відносин землекористування під час воєнного стану виникла відносно не так давно. Для вітчизняних науковців, юристів-практиків та звичайних осіб, які виступають сторонами у відносинах землекористування, зокрема сторонами договору оренди відповідної земельної ділянки, дана тематика є дуже важливою та набрала ще більшої актуальності із швидкою зміною норм національного законодавства, що її регулюють, та важливістю врегулювання даних відносин наразі та в майбутньому.

У статті досліджено загальні нормативно-правові положення щодо регулювання відносин оренди земельних ділянок, зміни та основні положення в законодавстві протягом дії воєнного стану в України, що стосуються безпосередньо регулювання орендних відносин землекористування. Наведено нормативне визначення поняття «оренди землі» й звернено увагу на історичний розвиток даного інституту. Розглянуто основні зміни, що були введені Законом України № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», а також звернено увагу на його спірність та запровадження нового Закону України № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Звернено увагу на специфіку передання у користування за договором оренди земель сільськогосподарського призначення органами місцевого самоврядування, оподаткування землевласників, зменшення розміру орендної плати, реєстрації у Державному земельному кадастрі земельних ділянок та прав на них, переважне право на пролонгацію (поновлення) договору оренди землі під час дії воєнного стану тощо.

Ключові слова: земельна ділянка, землекористування, договір оренди земельної ділянки, воєнний стан в Україні, відносини землекористування, оренда землі.

Abstract

PECULIARITIES OF REGULATION OF LEGAL RELATIONS REGARDING THE LEASE OF AGRICULTURAL LAND PLOTS DURING MARITAL STATE

The article is devoted to the problem of regulation of land relations regarding the use of land plots under a lease agreement for such a plot during the martial law in Ukraine. The problem of regulating land use relations during martial law arose relatively recently. For domestic scientists, legal practitioners and ordinary persons who act as parties in land use relations, in particular the parties to the lease agreement for the relevant land plot, this topic is very important and has gained even greater popularity with the rapid change in the norms of national legislation that regulate it and the importance of regulating these relations now and in the future.

The article explores the general regulatory provisions regarding the regulation of land lease relations, changes and main provisions in legislation during the martial law in Ukraine, that directly affect to the regulation of land use lease relations. The normative definition of the concept of “land lease” is provided and attention is paid to the historical development. The main changes introduced by the Law of Ukraine № 2145-IX On Amending Certain Legislative Acts of Ukraine to Create Conditions for Ensuring Food Security under Martial Law, and also drew attention to its controversy and the introduction of a new Law of Ukraine № 2698-ІХ On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine on Restoration of the System of Registration of Lease Rights for Agricultural Land Plots and Improvement of Legislation on Land Protection.

The attention to specifics of the transfer for use under the lease of agricultural land by local governments, taxation of landowners, reduction of rent, registration in the State Land Cadastre of land plots and rights to them, the pre-emptive right to prolongation (renew) the lease of land during martial law, as well as unreasonable use of it.

Key words: land plot, land use, land lease agreement, martial law in Ukraine, land use relations, land lease.

Постановка проблеми

Одним із найпопулярніших видів землекористування є саме оренда земельної ділянки за відповідним договором. Наразі складним стає регулювання відносин за договором оренди між власником земельної ділянки (орендодавцем) та її користувачем (орендарем) через певні причини, що безпосередньо пов'язані із вторгненням Російської Федерації на територію України та окупацією українських територій. Однією з найважливіших причин, що унеможливлює регулювання даних відносин, є пролонгація договору оренди землі, якщо земельна ділянка знаходиться на окупованій території, а власник цієї земельної ділянки знаходиться на підконтрольній Україні території. Таких проблем, що потребують вирішення та законодавчого врегулювання досить багато.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Певні особливості регулювання відносин за договором оренди земельної ділянки, а також умови, порядок укладання такого договору висвітлюються у працях таких вітчизняних науковців: С. О. Кучеркової, В. В. Вилегжаніної, К. Ю. Іванової, В. А. Васильєвої, Ж. Л. Чорної, Н. Г Чер- ниш, Т. О. Гордієнко та ін.

Метою статті є дослідження правового регулювання відносин оренди земельних ділянок в Україні під час воєнного стану з 2022 по 2023 рр., виявлення прогалин у законодавстві стосовно зазначеного питання та пошук шляхів їх усунення. землекористування воєнний законодавство

Виклад основного матеріалу

Відносини щодо оренди земельних ділянок були поширеними ще за часів Київської Русі та вперше були нормативно закріплені у найдавнішому збірнику руського права - Руській правді. В процесі розвитку Української держави орендні відносини набули особливої популярності та поширення за часів Козацької держави, а саме під час існування Запорізької Січі. Також відносини землекористування у вигляді оренди земельних ділянок розвивалася протягом багатьох століть, під час яких вони набували особливого поширення або навпаки (за часів Російської імперії до 1861 р.) Наразі специфіка орендних відносин регулюється низкою таких нормативних актів: Конституцією України, Земельним кодексом України (далі - ЗКУ), Законом України «Про оренду землі» (далі - ЗУ «Про оренду землі», Цивільним кодексом України (далі - ЦКУ), Законом України № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі - ЗУ № 2698-ІХ) та іншими нормативно правовими актами, враховуючи цільове призначення кожної земельної ділянки.

Поняття «оренди землі» міститься у ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якого, вона є одним із видів землекористування, що полягає у заснованому на договорі строковому, платному володінні та користуванні земельною ділянкою для проведення орендарем підприємницької та/або інших видів діяльності [1].

Основні вимоги, що висуваються до даного виду землекористування, а також порядок укладання договору оренди земельної ділянки втілюються нормах ст. 93 ЗКУ [2] та ст. 792 ЦКУ [3]. Так, об'єктом орендних відносин можуть бути як земельні ділянки державної та комунальної власності, так і ті, що належать приватним особам (фізичним чи юридичним).

На сьогодні постає питання щодо регулювання відносин у сфері землекористування на праві оренди земельної ділянки, зокрема оренди земельних ділянок, які знаходиться на окупованих територіях. Для врегулювання таких специфічних відносин, а також враховуючи потребу під час воєнного часу у спрощеному порядку передачі земельних ділянок в користування для проведення посівної кампанії, з самого початку було прийнято ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-ІХ від 24 березня 2022 р. Цим Законом було встановлено відповідні правила щодо врегулювання земельних відносин під час воєнного стану. Насамперед в ньому були наявні норми, що стосувалися: автоматичної пролонгації (поновлення) договорів щодо користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення на 1 рік без відповідного волевиявлення сторін такого договору; було надано право на можливість пере- дання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення держаної чи комунальної власності, або ж тих земель, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, акціонерного товариства чи кооперативу, нерозподілені, а також неви- требувані земельні ділянки чи земельні частки (паї) без проведення в передбаченому порядку законом земельних торгів; надання права на суборенду землекористувачам, які використовують ділянки землі сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності або ж на праві постійного користування, окрім державних та комунальних підприємств, установ та організацій; надання можливості не змінювати цільове призначення земельної ділянки, якщо вона передається у користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, але не належить за видом цільового призначення до такого [4].

Враховуючи ситуацію, в якій опинився законодавець, а також необхідність швидкого реагування на події воєнного стану, внесені зміни до ЗУ № 2145-IX одразу викликали багато запитань з практичного погляду. Деякі положення Закону почали трактувати неоднозначно, наприклад, щодо застосування автоматичної пролонгації, а деякі положення законодавства почали використовувати об'єднані територіальні громади/військово-цивільні адміністрації для швидкого передання земельних ділянок в оренду строком на один рік [5].

Отже, після таких нововведень їх було змінено 19.10.2022 р. на Закон України № 2б98-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі - ЗУ № 2698-ІХ) [6], яким вже передбачалася дещо інша процедура та особливості надання земельної ділянки в оренду, який безпосередньо наразі є чинним.

Перше питання, яке було вирішене даним Законом, безпосередньо стосується реєстрації земельних ділянок та прав на них у Державному земельному кадастрі (далі - Держгеокадастр), які передавалися у користування відповідно до п.п. 8 та 9 п. 27 Перехідних положень (Розділу Х) ЗКУ. Так, реєстрація земельних ділянок, які були передані в користування органами місцевого самоврядування за спрощеною процедурою на один рік для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не є обов'язковою. Однак, винятком є: землекористувачі, які використовують землі сільгосппризначення державної чи комунальної власності на праві постійного користування, які були передні ними в оренду строком до одного року для ведення товарного сільгоспвиробництва, а також орендарі чи суборендарі земель сільгосппризначення, якими було передано на строк до 1 року належне їм право оренди чи суборенди іншій особі для використання відповідної земельної ділянки за її цільовим призначенням, які повинні подати відповідну заяву про державну реєстрацію їх права оренди на земельну ділянки протягом двох місяців з дня відновлення функціонування Держгеокадастру. А, у разі, коли таке право не було зареєстровано протягом 3 місяців з дня відновлення діяльності Держгеокадастру, договір оренди земельної ділянки вважається припиненим.

Наступне питання, що підлягає з'ясуванню, стосується надання органами місцевого самоврядування земельних ділянок за договором оренди без попереднього проведення земельного аукціону, що є обов'язковим для земель державної та комунальної власності відповідно до ЗУ «Про оренду землі». Під час дії воєнного стану та призупинення функціонування Державного земельного кадастру на всій території України, відповідно до ЗУ № 2698-ІХ, передача в оренду земельних ділянок, що належать до сільськогосподарського призначення, комунальної або ж державної власності строком до 1 року здійснюється без попереднього проведення земельних торгів.

Після втрати чинності Законом України № 2145-ІХ від 24 березня 2022 р. та набуттям чинності новим Законом України № 2698-ІХ від 19.10.2022 р., виникає питання щодо автоматичної пролонгації договорів землекористування на умовах оренди, яке було врегульовано чинним наразі ЗУ № 2689-ІХ, хоча й не досить досконало. Однак, на сьогодні чіткого вирішення даної проблеми дійшла саме судова практика. Так, йдеться про постанову Верховного Суду від 29 березня 2023 р. у справі № 563/376/22-ц щодо позову про витребування майна (земельної ділянки) з чужого незаконного володіння, з яким звернулася фізична особа до товариства з обмеженою відповідальність (ТОВ) «Селянське Агро». В даному рішенні судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду було визначено відповідну позицію: вважаються автоматично поновленими на один рік, без волевиявлення сторін договори оренди земельної ділянки, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, враховуючи й положення Закону України № 2145-ІХ, з 07.04.2022 по 19.11.2022 [7].

Отже, зараз пролонгація (поновлення) договору оренди земельної ділянки відбувається за нормами законодавства, що діяли до введення воєнного стану, а саме за ст. 126-1 ЗКУ, яка безпосередньо регулює порядок та умови пролонгації договорів оренди землі.

Наразі через неможливість використання майна, що знаходиться на орендованих земельних ділянках, орендаторів також цікавить питання зменшення орендної плати за такі земельні ділянки, якщо використання такого майна неможливе не з вини підприємства, а прикладом дане нерухоме майно перебуває в користуванні Міністерства оборони України. Так, ст. 120 ЗКУ із змінами, які були внесені відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості» № 1174-ІХ від 01.01.2021 р. [8], визначає порядок та особливості переходу права власності на земельну ділянку, включно із правом користування такою земельною ділянкою, в разі набуття права власності, господарського відання чи оперативного управління на об'єкти нерухомого майна, окрім багатоквартирних будинків, на об'єкт незавершеного будівництва чи спеціального майнового права на такий об'єкт незавершеного будівництва, який розміщений на відповідній ділянці.

Так, відповідно до зазначеної статті ЗКУ, передбачено автоматичний перехід права користування земельною ділянкою та іншим майном (об'єктами), що на ній розташоване, або ще один варіант обмеження права землекористування шляхом поділу земельної ділянки із виділенням відповідної земельної частки, на якій розташоване майно (об'єкти) та яка необхідна для обслуговування таких об'єктів.

Відповідно до нормативно-правових положень ЗУ «Про оренду землі», розмір орендної плати, яка визначається за згодою сторін, умови, а також строки внесення такої плати встановлюються у відповідному договорі оренди земельної ділянки. Орендатор, у свою чергу, має право на вимагання відповідного зменшення орендної плати, якщо стан земельної ділянки погіршився не з його вини, а інших чинників, пропорційно унеможливленню використання відповідної земельної ділянки за призначенням. Зменшення орендної плати здійснюється за допомогою внесення змін до умов певного договору оренди землі, що здійснюється за взаємною згодою обох сторін (орендодавця та орендаря).

Однак, і в даному випадку потрібно враховувати деякі особливості як земельного, так і податкового законодавства. Так, ст. 288 Податкового кодексу України (далі - ПКУ) [9], звертається увага на розмір річної орендної плати, за яким можна вирахувати місячний розмір платежу, який не повинен бути меншим за розмір встановленого законодавством земельного податку й не повинен перевищувати межу у 12% від нормативно грошової оцінки відповідної земельної ділянки.

Не менш важливим є регулювання переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки. Під час воєнного стану, як і при звичайних обставинах, строки на поновлення договору оренди земельної ділянки залишаються тими ж самими: не пізніше 1 місця до закінчення строку дії такого договору оренди землі. Орендатору потрібно скористатися своїм переважним правом укладення відповідного договору землекористування на новий строк шляхом повідомлення про такі наміри орендодавця до закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки, але не пізніше, як за 1 місяць до закінчення строку відповідного виду договорів. У разі, якщо орендар не повідомляє орендатору про наміри скористатися своїм переважним правом, наданим відповідно до закону, то дії такого орендаря чітко свідчать про його відмову від свого переважного права.

Ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено чіткі вимоги до повідомлення про намір поновити договір оренди землі на новий строк, згідно з якими таке повідомлення повинно мати вигляд листа-повідомлення, до якого додаються відповідні примірники документів, як-от проект нового договору оренди. Враховуючи вимоги законодавства, можна зробити висновок, що таке повідомлення може мати як письмовий вигляд (надіслане поштою), так і бути надісланим в електронному вигляді, відповідно до вимог національного законодавства.

Верховним Судом також було звернено увагу на деякі особливості процедури поновлення договорів оренди земельної ділянки. Так, постановами Верховного Суду у складі колегії Касаційного цивільного суду від 10.08.2021 р. у справі № 379/661/21 [10], Верховного Суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 03.10.2021 р. у справі № 910/7864/20 [11] звернено увагу на те, що:

ненаправлення листа-повідомлення орендарем про його намір поновлення договору оренди земельної ділянки вважається відмовою від його переважного права, наданого законом, на таке поновлення;

направлення орендарем відповідної пропозиції на поновлення договору оренди землі не є безмовною підставою для його поновлення в тому разу, коли відсутнє відповідне волевиявлення іншої сторони договору (орендодавця) на таку пролонгацію;

несвоєчасне повідомлення орендарем про його намір поновити договір оренди є підставою для його відмови від свого переважного права на поновлення договору.

З метою забезпечення справедливого підходу в частині сплати податків та дотримання принципу рівності усіх платників перед законом, що встановлений Податковим кодексом України, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації було прийнято Закон «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» № 3050-ІХ від 11.04.2023 р. (далі - Закон України № 3050-ІХ) [12; 13].

Даним законом були встановлені зміни до податкового законодавства України, які стосувалися встановлення певних ставок та пільг з місцевих податків та зборів. Таким чином, на період дії воєнного стану в Україні та до 31 грудня року, в якому буде припинено чи скасовано воєнний стан, рішення сільських, селищних та міських рад, військово-адміністративних чи військових адміністрацій щодо встановлення ставок й пільг з місцевих податків та зборів або ж рішення про внесення відповідних змін до таких рішень, не будуть застосовуватися вимоги, що передбачені ст. 4 та 12 ПКУ, а також Законом України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», ст. 15 Закону України «Про доступ до публічної інформації», Закону України «Про державну допомогу суб'єктам господарювання».

Так, Законом України № 3050-ІХ було передбачено звільнення від необхідності сплати мінімального податкового зобов'язання, єдиного податку за сільськогосподарські угіддя (якщо така земельна ділянка належить до відповідної категорії), а також плати за землю на територіях, які є тимчасовими окупованими територіями чи на яких ведуться/ велися бойові дії, й земельні ділянки, які перебувають у консервації. А пільги зі сплати податків за земельні ділянки надаються особам, що володіють земельним ділянками, які є замінованими (забрудненими вибухонебезпечними предметами) чи щодо них виникає така загроза.

Досі, на жаль, неврегульованим залишається питання використання земельних ділянок, що розташовані на окупованих територіях, землекористувачем за договором оренди земельної ділянки, строк дії якого вийшов, а автоматична пролонгація договорів оренди, як вже було зазначено раніше, була скасована. Ст. 125 та 126 ЗКУ визначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту її державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Припустимо, що орендар не пролонгував даний договір оренди земельної ділянки, оскільки не зміг відправити листа-повідомлення орендодавцю. Таким чином, пролонгацію договору оренди тієї ж земельної ділянки не було проведено і тоді орендар фактично користується даною земельної ділянкою безпідставно, бо в нього будуть відсутні усі законні підстави, які б дозволяли користуватися землею.

Основні положення про безпідставне набуте майно втілені у Главі 83 ЦКУ, згідно якої особа, що набула майно без достатньої правової підстави та наразі користується ним, повинно негайно повернути таке майно (земельну ділянку) у володіння власника даного майна, а також відшкодувати всі доходи, які вона отримала або могла отримати, з дня коли дізналися про неправомірність своїх дій чи бездіяльності. Крім цього, землевласник може вимагати від безпідставного користувача земельної ділянкою відшкодування йому завданої майнової та моральної шкоди, відповідно до встановлених законом підстав.

Отже, оренда земельних ділянок є однією з форм землекористування, що полягає у заснованому на договорі строковому та платному володінні й користуванні земельною ділянкою, що надається її власником відповідно до порядку, встановленого законодавством, для підприємницької чи іншої діяльності. Наразі регулювання договірних відносин оренди земель є болючим та складним питанням як для власників (орендодавців) та землекористувачів (орендарів) земель, так і для спеціалістів у сфері земельних відносин. Протягом дії воєнного стану було прийнято два основних закони, які покликані забезпечити врегулювання певних особливостей орендних відносин на сьогодні. Землевласників, які опинилися у вразливій ситуації, було звільнено від сплати земельного податку на певних, визначених в законодавстві, підставах. А землекористувачі можуть вимагати зменшення орендною плати через неможливість використання майна, що знаходиться на відповідній ділянці, не з їх вини. Органам місцевого самоврядування було дозволено передавати земельні ділянки у користування за договором оренди за спрощеною процедурою, що не потребує обов'язкового проведення земельних торгів.

Література

1. Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV.

2. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 р. № 3311-ІХ.

3. Цивільний кодекс України: Закон України від 16.01.2003 р. № 435-!V.

4. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану: Закон України від 24.03.2022 р. №2145-ІХ.

5. Навроцький Д. Оренда земельних ділянок під час війни: умови договору та судова практика. Юридична Газета. 2023. № 7-8. С. 765-766.

6. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель: Закон України від 19.10.2022 р. № 2698-ІХ.

7. Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.03.2023 р. у справі № 563/376/22-ц.

8. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості: Закон України від 01.01.2021 р. № 1174-ІХ.

9. Податковий кодекс України: Закон України від 02.12.2010 р. № 2755-VL

10. Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10.08.2021 р. у справі № 379/661/21.

11. Постанова Верховного Суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 03.10.2021 р. у справі № 910/7864/20.

12. Даниленко Т Податкові послаблення під час війни: за що можна не платити. Юридична практика. 2023.

13. Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно: Закон України від 11.04.2023 р. № 3050-ІХ.

Размещено на Allbest.ru