Договор аренды и основные разновидности

Размещено на http://www.allbest.ru

Международный юридический институт

Отделение среднего профессионального образования

КУРСОВАЯ РАБОТА

тема: « Договор аренды и основные разновидности»

Оглавление

договор аренда судебный

Введение

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим большое значение приобретает гражданско-правовое регулирование договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых зам важное место занимает аренда.

Представляет важность выделение типичных признаков договора аренды, его существенных условий, так как на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

В связи с многим значением объяснений нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.

Как показывает практика, не все проблемы, связанные с юридическим нормированием прав и обязанностей сторон в правовом регулировании данных отношений, удалось решить. Кроме того, недостаточно полно определен понятийный аппарат.

В числе нормативных актов, регулирующих арендные правовые отношения, наряду с собственно законодательными актами, есть документы многих исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Поэтому одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

К сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Однако, арбитражные суды различных регионов и уровней неодинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Наличие нерешенных проблем института аренды, особенно в области нормативного регулирования и правоприменения, позволяет говорить об важности и практической значимости исследования отношений, возникающих при аренде отдельных объектов в современной России.

Считаю, что избранная тема является в настоящее время достаточно важной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договоров аренды, а также имеющиеся в данной среде проблемы теории и практики.

Предмет исследования. Правовые нормы, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также материалы существующей судебной практики применения указанных норм.

Целью настоящего исследования является комплексный разбор и изучение проблем договора аренды, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:

- дать характеристику договора аренды как гражданско-правового института;

- рассмотреть предмет, объект и субъекты договора аренды;

- показать особенности изменения, расторжения договора аренды;

- выделить актуальные проблемы регулирования арендных отношений;

Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ Конституция Российской Федерации: [принята в результате народного голосования 12 декабря 1993 года] (в ред. от 30.12.2008 г.) // Российская газета. - 2008. - 31 дек., Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): принят федеральным законом от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации: принят федеральным законом от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Тульской области.

Степень научной разработанности. В российской науке гражданского права проблема договора аренды обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней говорили многие известные ученые, в числе которых: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Д.В. Елизаров, А.Е. Ерш, Л.Т. Кокоева, Е.А. Суханов, Г.С. Шапкина, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Впрочем, важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Практическая значимость определяется тем, что внесен ряд предложений по совершенствованию гражданского законодательства; разработанные рекомендации направлены на совершенствование правоприменительной практики и могут оказать помощь в договорной работе, а также при изучении гражданского права.

Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и научных методов исследования, включая многофакторный, исторический; метод системного анализа.

Структура. Работа состоит из введения, двух глав, включающих 6 параграфов, заключения, списка источников и литературы, приложений.

Во введении указаны актуальность темы курсовой работы, предмет, объект, задачи, цели, разработанность темы, нормативная база, методы исследования.

В первой главе дана характеристика договора аренды как гражданско-правового договора, его объект, предмет, содержание.

Во второй главе выделены основные виды аренды. Определены права и обязанности сторон договорных отношений. Показаны особенности расторжения и прекращения договора аренды.

В заключении даны предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего арендные правоотношения.

Глава 1. Гражданско-правовой институт договора аренды по российскому законодательству

1.1 Договор аренды: понятие, источники правового регулирования

Договор аренды относится к числу типичных договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право насчитывало три вида найма: наем вещей (locatio-conductio rei); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ, или подряд (locatio-conductio opens). Образцом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 2003. - С. 3-4. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом был признан договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязана была предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между «пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве». Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2002. - С. 355

В дальнейший период отечественное гражданское законодательство также применяло понятие «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Благодаря договору аренды собственник , или другое уполномоченное им лицо имеет возможность ублажить свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Таким образом ,это способствует возникновению новых собственников. Гражданское право: учебник / под ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. - М., 2010. - С. 374

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) договору аренды посвящена гл. 34. Кроме общих правил о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В результате создания договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. «В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него». Гражданское право: учебник / отв. ред. С.П. Гришаев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2010. - С. 272

В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой практики. При этом цикл прав и обязанностей, возникающих у арендатора с государственными органами, органами местного самоуправления, уполномоченными по сервисам т.д., хотя и не является содержанием договора аренды, тем не менее, возникает в связи именно с договором аренды, в значительной степени предопределена им. По мнению Л.Т. Кокоевой, «чаще всего эти отношения не составляют предмет гражданско-правового регулирования, но должны учитываться в хозяйственной и правоприменительной деятельности». Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 11

1.2 Содержание договора аренды

Глубина договора представляет собой сочетание всех его условий. В свою очередь, условия договора утверждают или определяют права и обязанности сторон. Как правило в любом договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 471

Значительной функцией арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не представлено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При нарушении этой задачи арендодателем арендатор вправе потребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и призвать к возмещению убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, данное в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не несёт ответственности за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче данного имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки, убытки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору: бескорыстного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение ущерба из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих мало приятных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан поставить в известность арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя.

Арендодатель должен за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Нарушенные арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный срочной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит исправительный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на необходимые улучшения имущества при наличии следующих условий: 1) согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме); 2) улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После завершения договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двусторонне обязывающий характер договора аренды, арендатор должен выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Мы уверенны, что без пользования нет и определённого исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести определённые расходы на содержание имущества.

Расходы по содержанию имущества несет арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Но на практике-то все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, и именно он является потребителем определённых услуг и стороной, оплачивающей их оказание. Арендатор обязан выполнять правила ГК РФ о несении расходов на содержание арендуемого имущества опосредовано, компенсируя арендодателю его расходы по договорам с коммунальными службами. Смирнов А. Аренда. Сопутствующие риски // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 41

Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг -- это включение их в состав арендной платы. Другой вариант оплаты арендатором коммунальных услуг - это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений. 3-й способ - при заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а оплачиваются отдельно. Полухина М.Ю. Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 69-78.

Есть разница между неотделимыми улучшениями и ремонтом, расходы на который можно признать единовременно в составе прочих расходов.

Пример «под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования». Ситникова Е. Договор аренды: особенности изменения и учета неотделимых улучшений // Бухгалтерия и банки. - 2012. - № 1: [Электронная версия] // http://www.consultant.ru // Режим доступа: свободный Действующим ремонтом принято считать ремонт, произведённый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии. При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.д.) Пророкова Н. Ремонт арендуемого помещения: проблемные вопросы // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2011. - № 29. - С 4

Право использования арендованным имуществом может быть дано другим лицам в некоторых пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит:

- право передавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды -- это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное представлено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Гунин А. В. Договор субаренды: понятие и признаки // Юрист. - 2011. - № 6. - С. 14

- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в бесплатное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- включать арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не употерял права собственности на арендуемое имущество.

Не менее главной обязанностью арендатора существует своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Арендатор после окончания срока аренды имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Так как ,положения, дающие обязанность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему. В силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Этот арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п. 3. Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [не опубликовано] : [Интернет-ресурс] // http://www.arbitr.ru/ // Режим доступа: свободный).

Сравнительную характеристику прав и обязанностей арендатора и арендодателя приведена в таблицах (Приложения 4 и 5).

1.3 Существенные условия договора аренды

Обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в нем обозначены значение существенных условий договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые обозначены в законе или иных правовых актах. Важнейшие или необходимые для договоров этого вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий каждого договора необходимо знать те условия, которые составляют видообразующие правила этого договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Следует согласиться, что такие условия являются значительными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора). Законодатель тем самым дает понять, что данные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Так же во временное пользование, - можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к значительным условиям договора аренды. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие. Признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С.23

Применяя специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых правовых элементов (право следования, правовые способы защиты). Также наделение арендатора статусом титульного владельца, - по мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. «Объектом первого рода обязаны служить определённые действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по завершении срока аренды возвращается арендодателю». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 440

По правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей. «Вещи, как объект материального мира, созданный, как самой природой, так ,и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.» Кокоева Л. Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. - 2004. № 7. - С. 48. Стоит отметить, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в гражданском праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия.

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть также предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Значит особенности аренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Водного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи при воздушной перевозке. Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) и другими правовыми актами земельного законодательства. Так же могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имущества (так, в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения -- 49 лет) либо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте или вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. д.

В договоре должны быть указаны данные, устанавливающие имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещи передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости -- и место нахождения. Мы считаем, что при отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, надлежащих передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре либо нет. Мы думаем, что если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную сноску в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны сопровождаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если только он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами. Передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов. Шапкина Г.С. Договор аренды // Законодательство и экономика.- 2007. - № 5/6. - С. 11

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона РФ «О недрах» Собрание законодательства РФ. -1995. - № 10.- Ст. 823 предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки ее использования применительно к необычным объектам договорных отношений («аренда рабочего времени техники», «наем персонала», «аренда» веб-сайтов, «аренда выделенных каналов связи» и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Мы считаем, что это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений. В том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его узаконости, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии). Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 18

Договор аренды может заключаться на определенный или неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002. - № 3. - С. 17- 48.

установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Так же имеют место случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, персональным компьютером).

При составлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Так же для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Важным условием договора аренды является арендная плата.

Плата за аренду (ст. 614 ГК РФ), устанавливается на всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

На наш взгляд, стороны могут допускать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Наибольшее распространение получила арендная плата в денежной форме. При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

В договоре аренды здания или сооружения должен определяться размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются.

Как отмечают Е. Губин и О. Чумакова, «в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы». Губин Е. П., Чумакова О.В. Условие арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбит-ражного суда г. Москвы. - 2007. -№ 3. - С. 59 По мнению А. Ерш, в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным. Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: автореф. дис.... канд. юрид. наук. - М., 2003.- С. 21

В.М. Ланда считает вполне логичным при заключении договора аренды объекта недвижимости с условием о внесении арендной платы в форме капитального ремонта объекта. Или его реконструкции закреплять стоимость работ, которые по условиям договора аренды обязан произвести арендатор в течение срока его действия. «Стоимость данных работ должна определяться независимым оценщиком на основании проектно-сметной документации и утверждаться в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти (при заключении договора аренды недвижимости, находящейся в частной собственности, сторонам будет достаточно создания независимого оценщика)». Ланда В. Реновация объектов публичной недвижимости как форма арендной платы // Хозяйство и право. - 2010. - № 9. - С. 69

Глава 2. Виды договора аренды

2.1 Специфические признаки, нормы, правила аренды

Данному договору присущи следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус первого владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

В-третьих, право аренды квалифицируется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга). Гражданское право: учебник / под ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. С. 375

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества. Договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон. Которое может иметь место: а) в случае перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу (изменения сторон в данной ситуации ни каким образом не является основанием для изменения или расторжения договора аренды); б) в случае смерти гражданина, арендующего недвижимость. Левкина Т.А. О том, как законодатель урегулировал последствия перехода права собственности на имущество, сданное в аренду // Закон. - 2010. - № 2. - С. 175-181.

При этом арендодателями могут быть также лица, ответственные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правами по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за объединенными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294 - 297 ГК РФ.

Договор аренды государственного имущества может быть заключен в двустороннем порядке, то есть между собственником государственного имущества (арендодателем) и арендатором или между балансодержателем (конкретным учреждением или предприятием) имущества, обеспечивающим оперативное управление, и арендатором, но в этом случае балансодержатель является арендодателем.

Договор аренды может быть заключен и в трехстороннем порядке, то есть между арендодателем -- собственником государственного имущества, балансодержателем имущества (конкретным учреждением или предприятием) и арендатором. Беляева Н.А. Сдача в аренду государственного имущества учреждениями // Местное самоуправление: организация, экономика и учет. - 2012. - № 1. - С. 41

Заключить договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) бюджетным и казенным учреждением на праве оперативного управления.Учреждение может только при условии проведения конкурса или аукциона. Такое требование установлено п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 31. (ч. 1). - Ст. 3434..

Проведение конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона». Российская газета. - 2010. - 24 февр.

По своему содержанию и смысловой нагрузке рассматриваемая норма является новеллой отечественного законодательства в области регламентации отношений по аренде объектов государственной и муниципальной недвижимости. Речь в данном ситуации идет о специфике нормативного регулирования порядка заключения договоров аренды публичной недвижимости, сутью которой является то, что данные сделки могут заключаться исключительно (кроме указанных случаев) по результатам торгов (конкурсов или аукционов), предметом которых является право на заключение договора аренды. Ланда В.М. Антимонопольное законодательство в сфере аренды публичного имущества (проблемы теории и практики) // Государственная власть и местное самоуправление. - 2010. - № 6. - С. 36-40; Дюкова К. Новый порядок заключения договоров аренды публичного имущества // Хозяйство и право. - 2009. - № 2. - С. 65-71; Кирилова Н. Аренда имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями // Хозяйство и право. - 2010. - № 8.- С. 24-30. Многие субъекты федерации приняли местные акты по этому вопросу. Решение Тульской городской Думы от 29.06.2011 г. № 27/537 «О порядке предоставления муниципального имущества муниципального образования город Тула в аренду» // Тула. - 2011. - 7 июля.

Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.

Арендодателями земельных участков могут быть:

а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ); б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ); в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).

Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом требуется лицензия, арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа является основанием для признания его недействительным (ст. 173 ГК РФ).

С взгляда общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, согласованным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является согласованным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Мы согласны, что передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 2 кн. - М. - Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - 2006. - С. 412

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. В договоре аренды имеют место две встречные обязанности, на наш взгляд, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, «арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества». Там же. С. 413

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Разработана типовая форма аренды. Любой субъект федерации также может утвердить свою форму договора. Постановление Правительства Тульской области от 28.10.2011 г. № 54 «Об утверждении примерной формы договора аренды земельных участков, находящихся в собственности области, а также земельных участков, государственная собственность на которые ограничена» // Тульские известия.- 2011.- 2 нояб.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Исключение составляет договор аренды зданий и сооружений, когда государственная регистрация требуется только в том случае, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В случае, когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

2.2 Отдельные виды аренды

В зависимости от субъектного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды: прокат, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), аренда транспортных средств.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Из данного определения усматривается, что прокат по своим признакам характеризуется как консенсуальный, возмездный и взаимный договор.

Договор проката имеет присущие ему особенности. Прежде всего, следует указать на субъектный состав. Арендодателями выступают специальные коммерческие организации - профессионалы, для которых прокат - один из основных видов деятельности.

Прокат может быть как бытовым, так и не бытовым. Баринов Н.А. Прокат // Закон. - 2005. - № 3. - С. 15 По бытовому прокату арендатором может быть только физическое лицо.

На наш взгляд, особенность проката заключается в том, что его предмет - это только движимое имущество, вещи домашнего обихода, культурно-бытового или хозяйственного назначения, музыкальные инструменты, бытовая техника, электробытовые машины и приборы, транспортные средства, мебель, спортинвентарь и другое имущество.

По договору аренды транспортных средств (фрахтование транспорта на время) арендатору за плату предоставляется определенное транспортное средство во временное владение и пользование. Различают две разновидности этого договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Различия в правовом регулировании договоров связаны главным образом с обязанностью сторон по содержанию транспортных средств, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред (приложение 1).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Мы согласны с тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т. д.). Порваткин Г.М., Михайлов К.А. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества. - М., 2008. - С. 21

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный договор). Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата), например договор аренды здания (Приложение 2).

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, коммерческое обозначение, знак обслуживания и т. п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

По договору лизинга арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Из указанного определения следует ряд отличительных признаков лизинга: 1) финансовая аренда предполагает три стороны сделки: лизингодатель, лизингополучатель и поставщик оборудования (продавец); 2) в рамках лизинговой сделки могут заключаться два или более договоров, включая договор купли -- продажи и договор финансовой аренды как таковой; 3) предмет лизинга должен использоваться только в предпринимательских целях; 4) оборудование должно приобретаться для передачи в лизинг. При этом на лизингодателя нормы Гражданского кодекса РФ накладывают дополнительное условие: приобретая имущество для лизингополучателя, он должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу.