Земельні торги: сучасні тенденції та перспективи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Харківський національний аграрний університет ім. В.В Докучаєва

ЗЕМЕЛЬНІ ТОРГИ: СУЧАСНІ ТЕНДЕНЦІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ

А.С. Юхно, канд. екон. наук, асистент

О.В. Князь, канд. екон. наук, доцент

В.П. Погойда, старший викладач

Н.В. Кондратюк, канд. екон. наук

Анотація

земельний торги правовий кодекс

Проаналізовано правове забезпечення та основні показники проведення земельних торгів в Україні, зокрема на землях сільськогосподарського призначення, пріоритетність використання яких визначено Земельним кодексом України. Надано основні напрями вдосконалення процедури проведення земельних торгів.

Ключові слова: земельні торги, аукціони, електронні земельні торги, землі сільськогосподарського призначення.

Аннотация

А.С. Юхно, А.В. Князь, В.П. Погойда, Н.В. Кондратюк. Земельные торги: современные тенденции и перспективы. Проанализированы правовое обеспечение и основные показатели проведения земельных торгов в Украине, в частности на землях сельскохозяйственного назначения, приоритетность использования которых определен Земельным кодексом Украины. Предоставлено основные направления совершенствования процедуры проведения земельных торгов.

Ключевые слова: земельные торги, аукционы, электронные земельные торги, земли сельскохозяйственного назначения.

Annotation

A lukhno, O. Knyaz, V. Pohoyda, N. Kondratyuk. Land auctions: current trends and prospects. The legal support and the main indicators of land auctions in Ukraine, in particular on agricultural lands, the priority of which is determined by the Land Code of Ukraine are analyzed. The main directions of improving the procedure of land auctions are given. Key words: land auctions, auctions, electronic land auctions, agricultural lands. The purpose of the article is to analyze the current state of legal support for land auctions for the sale of ownership or land use rights (lease, emphyteusis, superficies), which are held in the form of an auction, providing recommendations for improving the auction procedure. The methodological basis of the study is a set of methods of scientific knowledge, namely logical, system-structural and others. We suggest that the website of the State Geocadastre of Ukraine in the section on land auctions include information on each lot, the right of use or ownership of which is put up for sale, regarding the list of land auctioneers in order to verify the existence of real competition between them. This will increase the transparency of the land auction procedure and will allow to form a real price for the sale of ownership or use of land. It is necessary to legislate the minimum time for signing the protocol of land auctions to 1 day to avoid delaying the procedure.

Key words: land auctions, auctions, electronic land auctions, agricultural lands.

Постановка проблеми

1 липня 2001 р. офіційно почав працювати ринок земель сільськогосподарського призначення. Відповідно набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України; юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; територіальні громади та держава. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 10000 га. До 2024 року купувати до 100 га земель сільськогосподарського призначення можуть тільки фізичні особи - громадяни України. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється [1].

Дані обмеження щодо набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у приватну форму власності сприяють заохоченню до придбання права користування на земельні ділянки на умовах оренди чи емфітевзису на земельних торгах.

Максимально вигідний результат від продажу земельних ділянок чи прав на них на конкурентних засадах досягається при наявності конкуренції, яка є основою земельних торгів і сприяє формуванню ринкової вартості права власності чи права користування на земельну ділянку. Тому процедура проведення земельних торгів повинна бути простою, зрозумілою і максимально відкритою.

Формулювання цілей статті

Метою статті є аналіз сучасного стану правового забезпечення проведення земельних торгів з метою продажу права власності чи права користування земельною ділянкою (оренди, емфітевзису, суперфіцію), котрі проводяться у формі аукціону, надання рекомендацій щодо удосконалення процедури проведення аукціонів.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Питаннями аналізу правової бази та удосконалення процедури проведення земельних торгів займалися Боровий В.О. [2], Кривецький О.П. [3], Литвинець В.М. [4], Мілімко Л.В. [5], Пікузо В.В. [6] тощо.

Проведення земельних торгів в Україні закріплено на законодавчому рівні.

Важливе значення земельних ресурсів закріплене в ст. 14 Конституції України [7], де зазначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Ст. 142 Конституції України [7] визначає, що матеріальною і фінансовою основою органів місцевого самоврядування є нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є власністю територіальної громади.

Згідно ст. 83 Земельного кодексу України [8] землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

Ст. 5 Господарського кодексу України [8] встановлює, що суб'єкти господарювання та інші учасники відносин у сфері господарювання здійснюють свою діяльність у межах встановленого правового господарського порядку, додержуючись вимог законодавства.

Глава 21 Земельного кодексу України [8] врегульовує питання продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах - аукціонах.

Виклад основного матеріалу дослідження

Згідно ст. 134 Земельного кодексу України [8] право оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній формі власності, передається на конкурентних засадах через систему аукціону.

З 1 липня 2021 року стартував перший етап земельної реформи. В Україні дозволено продаж земель сільськогосподарського призначення та змінено порядок проведення земельних торгів.

Землям сільськогосподарського призначення відведене особливе місце у структурі земельного фонду України - у переліку категорій земель (ст. 19 Земельного кодексу [8]) їм надано перше місце з метою підкреслення їх значення; пріоритетність використання земель сільськогосподарського призначення лише для потреб сільського господарства закріплено у ст. 23 Земельного кодексу [8].

Особливе значення земель сільськогосподарського призначення відмічається Законами України "Про Державний земельний кадастр" [9] та "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення" [1].

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності. За результатами проведення електронного аукціону укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.

Всі аукціони щодо земель державної та комунальної власності відбуватимуться в єдиній електронній системі "Прозорро. Продажі", де є в публічному доступі інформація про землю, її вартість, конкурентність процедури.

Використовувати електронні аукціони зобов'язані територіальні громади (сільські, селищні, міські ради), Держгеокадастр, Національна академія аграрних наук України тощо. Приватні юридичні або фізичні особи також мають право продавати або передавати в оренду землі в "Прозорро. Продажі".

Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика.

Розмір, порядок сплати та повернення винагороди, що сплачується переможцем земельних торгів оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України.

На сьогоднішній день підготовлено проект постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», який має забезпечити публічність та прозорість земельних торгів у формі електронних аукціонів з продажу та передачі в користування земельних ділянок, чітко встановити процедуру проведення земельних торгів [10].

Інформація про проведення земельних торгів розміщується на офіційному сайті Держгеокадастру України (рис. 1).

Рис. 1 Фрагмент інформації про проведення земельних аукціонів

Кожен номер аукціону містить інформацію про номери лотів (земельних ділянок), право власності чи оренди на які виставляються на аукціон, кадастровий номер лоту, його площа, цільове призначення, дата проведення аукціону. Окремо у вікні подається інформація про виконавця робіт. По кожному окремому лоту відображається інформація стосовно організатора земельних торгів, кадастровому номеру лоту, його площі, місце розташуванню, цільовому призначенню, нормативній грошовій оцінці, умовами надання через систему аукціону (у власність чи на умовах користування), розміри гарантійного та реєстраційного внесків, дата та місце проведення аукціону (рис. 2). Окремо по кожному лоту надається пакет документів: витяг з Державного реєстру щодо речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; витяг з Державного земельного кадастру; рішення органу місцевого самоврядування чи розпорядження органів виконавчої влади про проведення земельних торгів; фото земельної ділянки; договір оренди.

Більшість земель, що виставляються на земельні торги належать до сільськогосподарських.

Рис. 2 Інформація по лоту, що виставляється на аукціон

Сільськогосподарські землі займають у структурі земельного фонду України близько 70%. Площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди якої виставляються на земельні торги, не може перевищувати 20 га. Ціною лота на земельних торгах є вартість земельної ділянки, розмір орендної плати, емфітевзису чи суперфіцію за користування земельною ділянкою. Середня вартість оренди за землі сільськогосподарського призначення державної форми власності станом на 01.01.2019 р. складає 3431,5 грн./ га. Цей показник зріс на 23% в порівнянні із аналогічним показником станом на 01.01.2018 р. (2793,2 грн./ га) [11], що відбулося завдяки інтенсифікації проведення земельних аукціонів та зростанню їх ефективності.

Завдяки запровадженню прозорого механізму проведення земельних аукціонів щодо передачі земель державної форми власності в оренду було сформовано конкурентне середовище, розширилося коло учасників торгів, спостерігається зростання орендної плати (табл. 1). Найвищий розмір орендної плати за землі державної форми власності сільськогосподарського призначення станом на 01.01.2020 р. спостерігається на території Полтавської (36,94% від нормативної грошової оцінки земель), Львівської (32,40%), Сумської (30,89%) та Київської (30,40%) областей.

Таблиця 1

Інформація про результати земельних торгів з продажу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності в розрізі адміністративно-територіальних одиниць України станом на 01.01.2020 р.*

Джерело: за даними Держгеокадастру України [12]

За даними Держгеокадастру з початку 2021 р. відбулося підвищення на 50% розміру орендної плати на земельні ділянки, права на які були продані на земельних торгах. У 2020 р. у Львівській області було продано право оренди 4 земельних ділянок загальною площею 90 га. Розмір річної плати за користування цими земельними ділянками, визначений за результатами торгів, склав 0,4 млн. грн. Середня річна орендна плата 1 га становила 4,44 тис. грн. рік. Протягом лютого 2021 р. відбулась низка аукціонів, за результатами яких було продано права оренди 10 земельних ділянок загальною площею 222 га за 1,47 млн. грн. щорічної орендної плати. Таким чином, отримана вартість оренди підвищилася і склала більше 6 тис. грн./ га на рік. За даними Держгеокадастру станом на 01.01.2021 р. середня вартість оренди приватних земельних ділянок у Львівській області складала 1724 грн./ га, а вартість оренди земель сільськогосподарського призначення комунальної власності - 2953 грн./ га. У Сумській області станом на 2021 р. вартість оренди земель сільськогосподарського призначення комунальної власності складає 2240 грн./ га, земель приватної власності - 1920 грн./ га на рік. У Запорізькій області право оренди земель сільськогосподарського призначення комунальної власності - 1560 грн./ га. Середня вартість оренди земель приватної форми власності - 878 грн./ га. За даними Держгеокадастру станом на 01.01.2021 р. в середньому по Україні вартість оренди 1 га земель сільськогосподарського призначення приватної форми власності становить 1613 грн./ га, 1 га земель комунальної форми власності - 3430 грн./ га. Наразі, аналізуючи стан проведення і організації земельних торгів в Україні, можна сказати, що вони проводяться на професійному рівні, але все ж існують деякі процедурні моменти, котрі потребують вдосконалення.

Висновки

Пропонуємо на сайт Держгеокадастру України в розділ про проведення земельних торгів долучити інформацію по кожному лоту, право користування чи власності на який виставляється на продаж, стосовно списку учасників земельних торгів з метою перевірки наявності між ними реальної конкуренції. Це підвищить прозорість процедури проведення земельних торгів та дозволить сформувати реальну ціну продажу права власності чи користування земельною ділянкою. Необхідно законодавчо закріпити мінімальний час підписання протоколу проведення земельних торгів до 1 дня, щоб уникнути затягування процедури.

Бібліографічний список

1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення: Закон України від 31.03.2020 р. №552-ХХ / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 2020. № 20.

2. Боровий В., Андріящук Ю. Земельні торги в Україні, їх правове забезпечення та шляхи вдосконалення. Землевпорядний вісник. 2013. №8. С. 4-7.

3. Кривецький О.П. Земельні аукціони - удар по корупції чи по фермерству? Громадська думка про правотворення. 2006. №10. С. 3 - 5.

4. Литвинець В.М. Земельні аукціони: між розблокуванням та реальним впровадженням. URL: https://propozitsiya.com/ua/zemelni-aukcioni-mizh-rozblokuvannyam-ta-realnim-vprovadzhennyam

5. Мілімко Л.В., Гордієнко К.Ю. Проблеми законодавчого регулювання процедури проведення земельних торгів як способу набуття права власності та користування землями суб'єктам господарювання. Юридичний науковий електронний журнал. 2017. №6. С. 166 - 169.

6. Пікузо В.В. Проблемні питання проведення земельних торгів в Україні. Вісник Одеського національного університету. Правознавство. 2010. Т. 15. Вип. 22. С. 130 - 136.

7. Конституція України: Закон України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 1996. № 30. Ст. 141.

8. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 р. № 2768III / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 2002. № 3Ст. 27.

9. Про Державний земельний кадастр: Закон України від 07.07.2011 р. №3613-VI / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 2012. № 8. Ст. 61.

10. Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису): проект Постанови Кабміну. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/650-2020-%D0%BF#Text

11. За останній рік державні землі здавалися в оренду в 2,13 разу дорожче, ніж приватні. URL: https://land.gov.ua/za-ostannii-rik-derzhavni- zemli-zdavalysia-v-orendu-v-213-razu-dorozhche-nizh-pryvatni

12. Інформація про результати земельних торгів з продажу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності. URL: https://land. gov.ua/informatsiia-pro-rezultaty-zemelnykh-auktsioniv/

References

1. Verkhovna Rada Ukrajiny (2020). Pro vnesennia zmin do deiakykh zakonodavchykh aktiv Ukrainy shchodo umov obihu zemel silskohospodarskoho pryznachennia [About modification of some legislative acts of Ukraine concerning conditions of circulation of the lands of agricultural purpose]. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/552-20#Text.

2. Borovyi V., Andriiashchuk Yu. (2013). Zemelni torhy v Ukraini, yikh pravove zabezpechennia ta shliakhy vdoskonalennia [Land auctions in Ukraine, their legal support and ways to improve]. Messenger of Land Organization, no 8, pp. 4-7.

3. Kryvetskyi O.P. (2006). Zemelni auktsiony - udar po koruptsii chy po fermerstvu? [Land auctions - a blow to corruption or farming? Public opinion on lawmaking]. Hromadska dumka pro pravotvorennia, no 10, pp. 3 - 5.

4. Lytvynets V.M. Zemelni auktsiony: mizh rozblokuvanniam ta realnym vprovadzhenniam. [Land auctions: between unlocking and actual implementation]. URL: https://propozitsiya.com/ua/zemelni-aukcioni-mizh-rozblokuvannyam-ta-realnim-vprovadzhennyam.

5. Milimko L.V., Hordiienko K.Iu. (2017). Problemy zakonodavchoho rehuliuvannia protsedury provedennia zemelnykh torhiv yak sposobu nabuttia prava vlasnosti ta korystuvannia zemliamy subiektam hospodariuvannia. [Problems of legislative regulation of the procedure of land auctions as a way of acquiring the right of ownership and use of lands by economic entities]. Yurydychnyi naukovyi elektronnyi zhurnal, no 6, pp. 166 - 169.

6. Pikuzo V.V. (2010) Problemni pytannia provedennia zemelnykh torhiv v Ukraini. [Problematic issues of land auctions in Ukraine]. Visnyk Odeskoho natsionalnoho universytetu. Pravoznavstvo. no 22, pp. 130 - 136.

7. Verkhovna Rada Ukrajiny (1996). Konstytutsiia Ukrainy [Constitution of Ukraine]. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254#Text.

8. Verkhovna Rada Ukrajiny (2002). Zemelnyy kodeks Ukrayiny [Land Code of Ukraine]. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768- 14#Text.

9. Verkhovna Rada Ukrajiny (2011). Pro Derzhavnyi zemelnyi kadastr [About the State Land Cadastre]. Retrieved from: https://zakon.rada. gov.ua/laws/show/3613-17.

10. Cabinet of Ministers of Ukraine (2020). Pro zatverdzhennia Pravyl utrymannia ta zberezhennia polezakhysnykh lisovykh smuh, roztashovanykh na zemliakh silskohospodarskoho pryznachennia [About the statement of Rules of the maintenance and preservation of the field protective forest strips located on the agricultural lands]. Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/650- 2020-%D0%BF#Text.

11. Za ostannii rik derzhavni zemli zdavalysia v orendu v 2,13 razu dorozhche, nizh pryvatni [Over the past year, public land was leased 2.13 times more expensive than private]. Retrieved from: https://land.gov.ua/za-ostannii- rik-derzhavni-zemli-zdavalysia-v-orendu-v-213 -razu-dorozhche-nizh-pryvatni.

12. Informatsiia pro rezultaty zemelnykh torhiv z prodazhu prav na zemelni dilianky silskohospodarskoho pryznachennia derzhavnoi vlasnosti [Information on the results of land auctions for the sale of rights to state-owned agricultural land]. Retrieved from: https://land.gov.ua/informatsiia-pro-rezultaty-zemelnykh-auktsioniv.

Размещено на Allbest.ru