Правові наслідки виселення з іпотечного житла як предмета іпотеки

Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки йому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Попри досить динамічний розвиток українського ринку іпотеки, його рівень розвитку залишається незадовільним. На даний час значної уваги потребує вирішення проблем, пов'язаних із посиленням захисту прав позичальників та кредиторів. Наразі виникає необхідність вжиття оперативних заходів щодо протидії розгортання негативних явищ банківської системи на фоні триваючого на Сході України конфлікту та анексії Автономної Республіки Крим, а також різних курсових коливань на валютному ринку України і знецінення української валюти, внаслідок яких громадяни України втратили значну частину своїх доходів та заощаджень.

Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене в ст. 590 Цивільного кодексу України [2] й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом. Правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно здійснюється у відповідності до закону. Так, згідно з ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. При цьому, якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення в обумовлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх виселяють примусово на підставі рішення суду [3].

Житловим кодексом УРСР [4] також передбачено захист забезпечених вимог кредиторів (ст. 109, 132, 132): виселення із займаного житлового приміщення допускається на підставах, установлених законом, - здійснюється воно добровільно або в судовому порядку.

У свою чергу, формування фондів житла для тимчасового проживання здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» [5]. Однак процедура отримання тимчасового житлового приміщення занадто складна і в наш час довготривала.

Попри те, що норми Житлового кодексу УРСР аналогічні Закону України «Про іпотеку» та у сукупності підтверджують право кредитора виселити мешканців відповідного будинку, квартири тощо, Житловий кодекс УРСР містить також й інші положення. Так, відповідно до ст. 132 Житлового кодексу УРСР, виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадянам житлових приміщень із фондів житла для тимчасового проживання. Водночас науковці та експерти також висловлюють думку, що судді не прийматимуть антигуманних рішень щодо виселення громадян із займаного ними житла.

Практичною проблемою у даному аспекті став Закон України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» [6], відповідно до ст. 12 якого для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна.

Водночас практика свідчить, що органи опіки та піклування у зв'язку з персоніфікацією відповідальності не надають відповідної згоди. У результаті чого, банки без згоди органів опіки та піклування не можуть кредитувати під заставу нерухомості тих позичальників, які мають неповнолітніх дітей. Але саме така соціально-вікова категорія позичальників є найпоширенішою.

Література