Особливості іпотеки як способу забезпечення виконання зобов’язання

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕКИ ЯК СПОСОБУ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВИКОНАННЯ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ

Ющенко О.В.

аспірантка Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва імені академіка Ф. Г. Бурчака, Національної академії правових наук України

Мінімізація ризиків іпотекодержателя та виконання забезпечувального зобов'язання іпотекодавцем е особливим правовим механізмом, спрямованим на захист прав та інтересів іпотекодержателя. У зв'язку з цим існує актуальна потреба у визначенні особливостей у використанні одного з виду застави, а саме іпотеки, як способу забезпечення належного виконання зобов'язань, які спонукатимуть боржника до своєчасного їх виконання.

Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України [1] і складається з Цивільного кодексу України [2], Господарського кодексу України [3], Земельного кодексу України [4], Закону України «Про іпотеку» [5] та інших нормативно - правових актів, а також міжнародних договорів України (ст. 2 Закону України «Про іпотеку»).

Поняття іпотеки розкрито в абзаці 3 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якого іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Основна властивість іпотеки полягає у тому, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна. Так, відповідно до абзацу 2 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними Законом України «Про іпотеку». Досить подібне визначення надається у ст. 181 Цивільного кодексу України.

Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку», один або декілька об'єктів нерухомого майна можуть бути предметом іпотеки за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього, відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом.

Також ст. 5 Закону України «Про іпотеку» передбачений перелік можливих предметів іпотеки:

- один або декілька об'єктів нерухомого майна;

- об'єкт незавершеного будівництва;

- майнові права на об'єкт незавершеного будівництва;

- інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору;

- частина об'єкта нерухомого майна, яка може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;

- право оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна, а також право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій).

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) а) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:

- для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;

- для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

б) для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

- для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;

- для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Як зазначає Стратійчук В. В. певними особливостями відрізняється також і комплекс прав та обов'язків сторін відносин іпотеки. В силу того, що самі відносини є похідними від відносин основного зобов'язання та мають забезпечувальний характер, слід звернути увагу на низку особливостей, які пов'язані виключно з предметом іпотеки. Зокрема мова йде про обов'язок іпотекодавця щодо страхування та збереження майна, що передається в іпотеку, щоправда і права, якими наділяється іпотекодавець багато в чому є унікальними (таблиця 1) [6, с. 103-104].

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку», іпотека припиняється у разі: правовий іпотекодержатель застава ризик

- припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

- реалізації предмета іпотеки відповідно до закону;

- набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

- визнання іпотечного договору недійсним;

- знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. При цьому, якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

- з інших підстав, передбачених законом.

Таблиця 1 - Особливості прав та обов'язків іпотекодавця за договором іпотеки, відповідно до Закону України «Про іпотеку»

Важливо зазначити, що наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою, а також відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Отже, іпотека є особливим додатковим (акцесорним) способом забезпечення виконання зобов'язання, метою якого є стимулювання іпотекодавця (боржника) відносно іпотекодержателя (кредитора) до належного виконання дійсного основного зобов'язання та попередження від вірогідних порушень умов основного договору, що мінімізує ризики іпотекодержателя від можливих негативних наслідків.

Взаємні права і обов'язки (забезпечувальне зобов'язання) іпотекодавця (боржник за основним зобов'язанням) та іпотекодержателя (кредитор за основним зобов'язанням) виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону (ч. 2 ст. 3 Закону України «Про іпотеку»). Виконання іпотечного забезпечувального зобов'язання полягає у праві іпотекодержателя задовольнити забезпечені вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки (ч. 6 ст. 3 Закону України «Про іпотеку). При цьому можна виділити декілька аспектів сутності цього права:

- за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має можливість задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання (ст. 7 Закону України «Про іпотеку»).

- законодавством передбачено правовий механізм практичної реалізації іпотекодержателем свого переважного права перед іншими особами, навіть у випадку передачі права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до будь -якої іншої особи. 

Література

1. Конституція України від 28 червня1996 року № 254к/96-ВР. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96%D0%B 2%D1%80#Text (дата звернення: 10.09.2021).

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV. Дата оновлення 14 серпня 2021 року. URL:http://zakon4. rada.gov.ua/laws/show/435-15 (дата звернення: 10.09.2021).

3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV. Дата оновлення 14 серпня 2021 року. URL:https://zakon.rada.gov.ua/laws/ show/436-15#Text (дата звернення: 10.09.2021).

4. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III. Дата оновлення 20 серпня 2021 року. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/ 2768-14#Text (дата звернення: 10.09.2021)

5. Про іпотеку: Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV. URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/435-15#Text (дата звернення: 10.09.2021).

6. Стратійчук В. В. Іпотека в цивільному праві України. Кваліфікаційна наукова праця на правах рукопису: дис. ... доктора філософії зі спеціальності 081 - «Право». К.: Національна академія внутрішніх справ, 2017. 216 с.

Размещено на Allbest.ru