Проблемні питання практичної реалізації орендарем переважного права на укладання нового договору оренди землі на новий строк

Размещено на http://www.allbest.ru/

Поліський національний університет

ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПРАКТИЧНОЇ РЕАЛІЗАЦІЇ ОРЕНДАРЕМ ПЕРЕВАЖНОГО ПРАВА НА УКЛАДАННЯ НОВОГО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ НА НОВИЙ СТРОК

Черниш Н.Г.,

Науковий керівник: Бондарчук Н.В.

кандидат юридичних наук, доцент

м. Житомир

Правовідносини щодо оренди землі є надважливими так як від їх прозорості, чіткості та системного і послідовного підходу до їх регулювання, а також, ефективності та простоти застосування механізмів захисту прав учасників таких правовідносин залежить доля як окремих людей та підприємств, так і продовольча та економічна безпека держави. Так як будь -яка діяльність не можлива без використання землі у процесі виробництва/надання послуг, а з врахуванням частки сільгоспвиробників у ВВП країни та розмірів експорту сільгосппродукції у структурі експортного портфелю України вбачається, що стабільність у регулюванні відносин щодо оренди землі є одним із основних чинників стабільності розвитку держави.

Однією із головних проблем у регулюванні правовідносин щодо оренди землі в Україні є регулювання порядку реалізації переважного права поновлення або укладання нового договору оренди землі на новий строк. Так кожному інвестору потрібно розуміти доцільність інвестування в той чи інший проект і в даному випадку одним із основних чинників є можливість стабільного використання землі у процесі реалізації інвестиційного проекту.

Частина 1 ст. 777 ЦК України визначає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється [1].

Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом [1].

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124) [2].

Незважаючи на той факт, що порядок поновлення або укладання нового договору оренди землі на новий строк прописаний у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» [3] все ж таки на практиці орендарі та орендодавці постійно стикаються із невизначеністю у порядку дій та строків їх вчинення у процесі поновлення або укладання нового договору оренди землі на новий строк, особливо коли орендодавець намагається перешкодити орендарю скористатись його переважним правом на поновлення або укладання нового договору оренди землі на новий строк.

Не останню роль у створенні такої невизначеної ситуації відграє неоднозначна практика судів у тому числі і Верховного суду.

Розглянемо практику Верховного суду з даного питання та суперечності які допускає Верховний суд при вирішенні питання реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі.

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 11.06.2020р. передав справу № 159/5756/18 на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави, передбаченої ч.3 ст. 403 ЦПК України [4]. договір оренда земля право

Зазначену ухвалу мотивовано тим, що висновки про застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Суду у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі №920/739/17 суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018р. у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018р. у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) дійшла висновку про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди [5].

Однак, у Постанові від 10.09.2018р. у справі №920/739/17 Верховний Суд у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вказав, що ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди; відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору) [6].

При цьому Верховний суд у Постанові від 10.09.2018р. по справі №920/739/17 зазначив: «необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, може мати прояв у «мовчазній згоді»» [6].

Таким чином, Судова палата з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, застосовуючи ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вважала, що для поновлення договору оренди земельної ділянки за цією підставою від орендодавця не вимагається дотримання умов та процедури, визначених ч.1 - 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Велика палата Верховного суду у Постанові від 22.09.2020р. по справі №159/5756/18 зазначила, що є необхідність відступити від висновку Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, що викладений у Постанові від 10.09.2018р. по справі №920/739/17, зважаючи на наступне: «З огляду на вказане вважаємо за необхідне відступити від висновку Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018р. у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивачка не дотрималась вимог ч.3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не надавши до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди.

Посилання позивачки на те, що відповідач лише листом від 26 лютого 2018 року № 7.11/199 повідомив її про те, що не буде продовжувати на новий термін договір оренди землі, не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивачкою не дотримано процедури, встановленої зокрема ч.3 ст. 33 цього Закону, яка дає орендареві підстави розраховувати на можливість такого поновлення в силу закону» [7].

Як вбачається з вище викладеного найвища судова інстанція не має системного підходу до формування послідовної судової практики у частині практичного застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що дуже ускладнює орендарям та практикуючим адвокатам у сфері земельного права вибудовування алгоритму дій, який би дозволяв можливість гарантованої реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі та захисту такого права у судовому порядку.

Як зазначає Юрченко Е.С. у своїй книзі «Право сільськогосподарського землекористування в Україні: теоретичні та практичні аспекти» 2019 року:«... досить поширеними є випадку порушення орендодавцями переважного права орендарів на поновлення (пролонгацію) договорів оренди землі. Так у правовій позиції Верховного суду у справі №6-219цс14 наведені можливі випадки порушення такого права, а саме: коли орендодавець отримав у встановлений строк письмове повідомлення орендаря про намір реалізації переважного права, проте уклав договір оренди землі з новим орендарем; коли орендодавець не досяг згоди з орендарем щодо умов нового договору оренди, проте уклав договір на тих самих умовах з новим орендарем; коли орендодавець повідомив орендаря про необхідність використання земельної ділянки для власних потреб, проте уклав договір оренди з новим орендарем» [8, ст. 129].

Також, у своїй праці Юрченко Е.С. «Реалізація переважного права орендарів на поновлення (пролонгацію) договорів оренди земель сільськогосподарського призначення» 2016 року зазначив: «З метою збереження земельного масиву та забезпечення реалізації переважного права на поновлення (пролонгацію) договорів оренди землі орендарі повинні підтримувати постійний зв'язок з орендодавцями, а саме: переглядати розмір орендної плати, формувати її на конкурентному ринковому рівні, дбайливо ставитись до землі, підвищувати її родючість; цікавитись соціальними проблемами в селах, брати активну участь у їх вирішенні. Такі кроки підвищують репутацію орендаря в очах власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), сприяють сталому плануванню господарської діяльності та забезпечують реалізацію переважного права на поновлення (пролонгацію) договорів оренди земель сільськогосподарського призначення» [9, ст. 71-75].

Проте така ситуація ставить у дуже складне становище малого сільськогосподарського товаровиробника, який не може конкурувати із великими агрохолдингами та середніми агровиробниками, у частині виплати орендної плати так як має набагато менші фінансові ресурси, матеріальну базу, а відповідно й доступ до кредитних ресурсів, що веде до поступового зменшення в Україні малих аграрних господарств. Така ситуація дуже погано впливає на соціальну ситуацію в сільській місцевості, призводить до збільшення безробіття та запустінню сіл.

Так, у таких зарубіжних країнах, як Бельгія, Нідерланди, Іспанія, Португалія законодавчо встановлений рівень орендної плати. Яка виплачується у грошовій формі, виходячи із потенційного врожаю і цін у минулі роки [10, ст. 90].

Підсумовуючи вище викладене вбачається, що проблема практичної реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк залишається невирішеною на науковому, концептуальному законодавчому рівні та у судовій практиці, тому дискусія з даного питання на науковому рівні повинна продовжуватись для напрацювання науково обґрунтованих системних рішень, які можна буде покласти в основу якісного законодавчого регулювання та судового практичного застосування.

Список використаних джерел

1. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 №435-IV (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356) URL: Ь11рз://7акоп.габа₁доу.иа/1а^з/§йо^/435₂15#Тех1(дата звернення 30.11.2021 року).

2. Земельний кодекс України від 25.10.2021 №2768-ІІІ (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, № 3-4, ст.27) URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text (дата звернення 30.11.2021 року).

3. Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-Х^(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1998, № 46-47, ct.280)URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/161-14#Text (дата звернення 30.11.2021 року).

4. Ухвала Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 11 червня 2020 року по справі №159/5756/18, URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення 30.11.2021 року).

5. Постанова Великої Палати Верховного від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення 30.11.2021 року).

6. Постанова Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі №920/739/17URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення 30.11.2021 року).

7. Постанова Великої палати Верховного суду від 22.09.2020 року по справі №159/5756/18, URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення 30.11.2021 року).

8. Юрченко Е.С. «Право сільськогосподарського землекористування в Україні: теоретичні та практичні аспекти», 2019 року, Правова Єдність;

9. Юрченко Е.С. «Реалізація переважного права орендарів на поновлення (пролонгацію) договорів оренди земель сільськогосподарського призначення», Підприємство, господарство і право №9, 2016 року;

10. Богач Л.В. «Стан і тенденції формування земельно-орендних відносин сільськогосподарських підприємств», Вісник Харківського національного технічного університету сільського господарства імені Петра Василенка, 2014 №150, ст. 82-90.

Размещено на Allbest.ru