Проблемы правового регулирования расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы правового регулирования расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Лёвкин В.Ю., студент магистратуры, юридического института НИУ БелГУ

Аннотация

Ключевые слова: договор найма, коммерческий найм, договор найма жилого помещения, жилое помещение, расторжение договора, гражданское право.

Abstract

The author of the article investigated the problem of legal regulation of the termination of the lease agreement of residential premises. The author gives a brief overview of the grounds for termination of the commercial lease of residential premises. The views of civilists on the problem of legal regulation of the termination of the contract of commercial rental of residential premises are analyzed. In order to strengthen the protection of the rights of landlords and tenants under a commercial lease agreement, it is proposed to fix an exhaustive list of grounds on which the contract can be terminated by the parties.

Keywords: contract of employment, commercial hiring, residential lease agreement, residential premises, termination of the contract, civil law.

Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] специально регламентируются правила расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. В ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации устаналиваются основания, по которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя во внесудебном порядке, в судебном порядке как по требования наймодателя, так и по требованиям обеих сторон.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут как о соглашению сторон, так и в судебном порядке. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет прекращение отношений между наймодателем и нанимателем, складывающиеся по поводу найма жилого помещения.

В п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет об основаниях расторжения договора коммерческого найма жилого помещения нанимателем и следует, что для расторжения договора по соглашению сторон по требованию нанимателя необходимо:

1) согласие других граждан, постоянно проживающих с ним :

2) письменное предупреждение наймодателя за три месяца.

Порядок расторжения договора коммерческого найма жилого

помещения предусматривает необходимость получения согласия всех других граждан, постоянно проживающих с нанимателем и уведомление нанимателем наймодателя о намерении расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Представляется, что предусмотренный порядок расторжения договора по требованию нанимателя не вызывает трудностей и вопросом, а юридической литературе все же имеются определённые дискуссии.

Срок предупреждения нанимателем наймодателя о намерении расторгнуть договор - 3 месяца, имеет императивный характер. Закрепление такого срока в Гражданском кодексе Российской Федерации направлено, прежде всего, на защиту интересов наймодателя, который, получив уведомление о намерении нанимателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, может определить судьбу вещи. Потому, срок уведомления нанимателем наймодателя о расторжении договора носит императивный характер и не может быть изменен по соглашению сторон. В этой части, представляется, что законом целесообразно допустить возможность согласования сторонами договора срока уведомления нанимателем наймодателя о расторжении договора, тем самым ослабив правовое регулирование в данной части.

Гражданский кодекс Российской Федерации обязывает нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма уведомлять за 3 месяца наймодателя о расторжении договора. Правило п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключением из правил, установленных ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. Устанавливая это императивное правило, законодатель не предусмотрел правовые последствия несоблюдения нанимателем требования о предупреждении наймодателя за три месяца. Этот пробел правового регулирования последствий несоблюдения нанимателем требования о предупреждении наймодателя не остался незамеченным в современных научных исследованиях. Так, например, Н.В. Корнилова пишет: «Поэтому в целях защиты интересов наймодателя необходимо закрепить такие последствия, например, путём внесения платы за весь тот срок, за который наниматель должен предупредить о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения»[3, С.103]. В российском гражданском праве подобные аналогичные последствия

Внесение предложенного автором изменения гражданского законодательства в данной части позволит обеспечить императивное требование Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждать нанимателя о намерении расторгнуть договора, а также законные интересы наймодателей, связанные с возможностью определения дальнейшей судьбы жилого помещения после расторжения договора с нанимателем. Однако в судебной практике имеются

В соответствии с п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требования наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает»[1]. В данной норме устанавливаются основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном прядке по требованию наймодателя. Порядок расторжения договора по требования наймодателя имеет более сложный порядок, как с точки зрения материально-правовых оснований, так и сточки зрения процессуального порядка. Отметим, что ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливается право наймодателя расторгнуть договор по его требованию во внесудебном порядке. Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения только в судебном порядке и только по основаниям, исчерпывающим образом предусмотренных в п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть расторжение договора коммерческого найма наймодателем должно быть мотивировано.

Одним из оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. В данной части законодатель не предусматривает никаких уважительных причин для нанимателя, по которым он может просрочить внесение платы на жилое помещение.

Что касается основания расторжения договора в связи с разрушением или порчей жилого помещения нанимателем, то в этой части в Гражданском кодексе Российской Федерации предусматривается, что судом может быть предоставлено время для исправления нарушений, допущенных нанимателем, но не более чем на 1 год. Также законодатель предоставляет возможность отсрочки исполнения решения суда, если нанимателем будет заявлена такая просьба. О.В. Кириченко пишет: «Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма - это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях» [2, С. 23].

Согласно п. 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательство»^]. Оценивая основания расторжения договора, изложенные в п. 23 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, справедливо сделать вывод, что они эти основания являются объективными, потому законодатель и предусмотрел эти основания для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения общими для обеих сторон.

Пперечень оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, предусмотренный в п. 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. Нельзя не согласиться с тем, что такую ситуацию нельзя признать правильной, «расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечёт серьёзные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой.

Вызывает нарекания и конструкция п. 4 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каковы последствия того, что наймодатель не предупредит нанимателя о необходимости устранения нарушения? Может ли в таком случае быть расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения? Но в любом случае в связи с применением к п. 4 ст. 687 Гражданского кодекса правил, предусмотренных абзацем четвёртым п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса, можно и в этом случае говорить только о защите интересов нанимателей.

Таким образом, в юридической литературе справедливо отмечается на необходимость совершенствования норм, посвященных основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Для того, чтобы усилить охрану прав наймодателей и нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения, предлагается закрепить исчерпывающий перечень оснований, по которым стороны могут расторгнуть договор.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

2. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения / О.В. Кириченко // Нотариус. - 2007. - № 3. - С. 22-25.

3. Корнилова Н.В. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. - 2021. - № 1(105). - С. 102-107.

Размещено на Allbest.ru