Введение

Правовой институт договора аренды - один из старейших в гражданском праве. В значительной степени это объясняется значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач.

Конечно, рента дополняет другие средства и методы социально-экономического и производственного развития. Аренда уникальна тем, что сопровождает и дополняет систему отношений собственности, в определенной степени гармонизируя экономические отношения в тех случаях, когда жесткая структура собственности не позволяет успешно и быстро распоряжаться производственными ресурсами.

Сегодня договор аренды используется как в бизнесе, так и в других сферах. Возможность передачи права владения, пользования и, в определенной степени, распоряжения активом без передачи права собственности привела к широкому распространению лизинга. Актуальность выбранной темы заключается в том, что институт аренды, безусловно, является очень важным как в гражданском праве, так и в современной рыночной экономике в целом.

Вопросы, связанные с различными аспектами аренды, занимают важное место в повестке дня специалистов в области гражданского и коммерческого права. Аренда является одним из наиболее развитых, но сложных и комплексных институтов публичного права.

Договор аренды - это договор, по которому совершаются сделки по передаче имущества во временное пользование или владение. Что такое договор аренды, сказано в главе 34 Гражданского кодекса.

По договору аренды (имущественного найма) наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (п. 1 ст. 606 Гражданский Кодекс Российской Федерации).

Это платное, взаимное и согласованное соглашение. Владелец имущества, который сдает его в аренду, известен как арендодатель (арендодатель), а лицо, сдающее это имущество в аренду, известно как арендатор (арендатор).

В договоре обычно указываются стороны, состав и стоимость имущества, обязательства арендатора по распоряжению имуществом, срок аренды, размер арендной платы за этот срок, условия аренды и платежа. Если договором не предусмотрено иное, считается, что арендатор владеет плодами, доходами и поступлениями от владения и/или использования актива за период. Договор аренды сохраняет силу как в случае перехода права собственности, так и в случае смерти арендатора (права и обязанности переходят к наследнику). Договор аренды должен содержать информацию, идентифицирующую арендованное имущество, в противном случае считается, что это не было согласовано между сторонами.

Аренда - один из старейших видов договора. Его можно считать таковым, поскольку первые упоминания о лизинге появились тысячи лет назад, и все его характеристики ничуть не изменились до сегодняшнего дня. Он широко используется во всех сферах нашей жизни: в домашнем хозяйстве, на предприятиях и т.д. Это наиболее распространенная форма аренды.

Это один из договоров, который может оказать большую помощь людям, имеющим проблемы с правом собственности на объект или имущество. Договор аренды предоставляет возможность платить фиксированную сумму за пользование объектом или имуществом по договору.

Это хорошо для обеих сторон. Возникновение института лизинга обусловлено стремлением участников гражданской сделки использовать актив наиболее оптимальным и рациональным образом. Процесс аренды позволяет всем гражданам и организациям получать выгоду от использования актива в течение ограниченного периода времени, когда он не нужен постоянно или когда нет достаточных ресурсов для его постоянного использования.

Собственник имущества получает определенный доход от передачи своего имущества другому лицу, тем самым, реализуя свой финансовые интересы.

Объектом исследования являются общественные отношения между арендодателем и арендатором.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, практика их толкования и особенности применения при осуществлении гражданско-правового регулирования заключения договора аренды.

Цель исследования - исследование понятия, сущности, условий, субъектного состава договора и расторжения договора аренды

Задачи:

- определить понятие договора аренды и его существенные признаки;

- учитывать требования к форме договора аренды;

- Анализ содержания (условий) договора аренды;

- учитывать обязанности и права арендодателя

В данной работе при исследовании темы использовались Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410, комментарий к данному кодексу и труды ученых по гражданскому праву и римскому частному праву.

Методами исследования данной работы являются: изучение литературы, анализ содержания правовых источников, описательный метод, аналитический метод, метод сравнения.

Научно-исследовательская работа состоит из введения, двух глав, заключения, глоссария, списка использованной литературы.

1. Общие положения договора аренды

По договору аренды (аренды недвижимого имущества) арендодатель (арендодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование имущество или во временное пользование имущество за плату.

Плоды, продукция и доход, полученные арендатором от использования сданного в аренду по договору имущества, являются собственностью арендатора.

Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные активы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих природных свойств при использовании (неиспользуемые вещи).

В законе могут быть указаны виды имущества, которые не могут быть переданы в аренду или для которых аренда ограничена.

Закон может устанавливать специальные правила для сдачи в аренду земли и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны детали, четко идентифицирующие имущество, являющееся предметом лизинга и подлежащее передаче лизингополучателю. При отсутствии в договоре таких сведений стороны считаются не согласовавшими условие о состоянии сдаваемого в аренду имущества, а договор считается незаключенным. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

Право аренды имущества принадлежит собственнику имущества. Арендодателями также могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма аренды и национальная регистрация

Договор аренды, заключенный на срок более одного года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

Сдача внаем недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий последующий переход права собственности на недвижимое имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410, заключается по форме, установленной для договора купли-продажи настоящей составной части.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре.

Если срок аренды в договоре не указан, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок.

В этом случае каждая сторона имеет право расторгнуть договор в любое время с уведомлением другой стороны за один месяц, а в случае аренды - за три месяца. Закон или договор могут предусматривать иной период уведомления для бессрочной аренды.

Законом может быть установлен максимальный (ограничительный) срок для определенных видов аренды и определенных видов сдаваемого в аренду имущества. При этом, если срок аренды в договоре не указан и ни одна из сторон не расторгла договор до истечения максимального срока, предусмотренного законом, договор расторгается по истечении максимального срока.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий срок, установленный законом, считается заключенным на срок, равный этому сроку.

Передача имущества арендатору

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан передать имуществу арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Итак, согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества.

Недвижимость сдается со всеми принадлежностями и сопроводительными документами (технический паспорт, сертификат качества и т.д.), если в договоре не предусмотрено иное.

Если такие предметы и документы не были переданы, а при их отсутствии арендатор не может использовать имущество по назначению или в значительной степени лишен того, на что он имел право при заключении договора, он может потребовать от арендодателя передачи таких предметов и документов или расторгнуть договор и возместить убытки.

Если лизингодатель не передаст лизинговое имущество лизингополучателю в срок, предусмотренный договором лизинга, или, при отсутствии такового, в разумный срок, лизингополучатель имеет право истребовать имущество у лизингодателя в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения ущерба, причиненного задержкой, или потребовать расторжения договора и возмещения ущерба, причиненного его неисполнением.

Оборудование сдается со всеми комплектующими и сопроводительными документами (технические характеристики, сертификат качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

Если эти принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или лишен значительной части того, на что он имел право при заключении договора, он может потребовать от арендодателя передать эти аксессуары и документы или расторгнуть договор и выплатить компенсацию.

Если арендодатель не передал предмет аренды арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если этот срок не был указан в договоре аренды, в разумный срок, арендатор вправе потребовать имущество от него в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения вреда, причиненного просрочкой исполнения договора, либо потребовать расторжения договора и возмещения вреда, причиненного его неисполнением. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель несет ответственность за недостатки арендованного имущества, препятствующие использованию имущества или его части, даже если он не знал об этих недостатках в момент заключения договора аренды.

Если такие дефекты обнаружены, арендатор имеет право выбрать:

- потребовать от арендодателя либо бесплатно устранить дефекты, либо пропорционально уменьшить арендную плату, либо возместить расходы арендодателя на ремонт;

- вычесть стоимость устранения этих нарушений непосредственно из арендной платы, заранее уведомив об этом арендодателя;

- требовать досрочного расторжения договора.

После того, как стало известно о просьбе арендатора или намерении произвести ремонт арендованного имущества за счет арендодателя, арендодатель может немедленно заменить арендованное имущество другим аналогичным и надлежащим арендованным имуществом или бесплатно отремонтировать арендованное имущество.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание расходов на устранение дефектов не компенсирует ущерб, арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части ущерба.

Арендодатель не несет ответственности за проблемы, связанные с арендованным имуществом, которые арендодатель предвидел при заключении договора аренды, или которые были известны арендатору заранее, или которые арендатор должен был обнаружить в ходе состояния помещения или проведенного осмотра. выходит при заключении договора аренды. договор аренды или при передаче арендованного имущества.

Права третьих лиц на арендованное имущество

Права собственности третьих лиц не могут быть изменены или подавлены только по той причине, что имущество было сдано в аренду. Эти права могут включать в себя сервитут, залог и т.д. В силу требований статьи 613 ГК РФ наймодатель обязан уведомить нанимателя о наличии прав третьих лиц на передаваемое имущество. Наличие прав третьих лиц может затруднить использование арендованного имущества по назначению.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на арендованное имущество (сервитуте, залоге и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

Арендовать

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды. Если в договоре не указано иное, предполагается, что существуют договоры аренды аналогичного имущества, условия, которые обычно применяются при аналогичных обстоятельствах к аренде аналогичного имущества.

Арендная плата определяется за все арендованное имущество в целом или отдельно за любой из его составных элементов в виде:

1) платежи, указанные в согласованной сумме, периодически или однократно;

2) определяется долями, полученными в результате использования арендованного имущества, продукции, плодов или доходов;

3) передача отдельных услуг арендатором;

4) передача арендатором арендодателю вещи, предусмотренной договором, в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора предусмотренных договором расходов на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание вышеуказанных или иных форм аренды.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте Российской Федерации в 2020 году, может быть изменен по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в срок, указанный в договоре, но не чаще одного раза в год. Закон также может предусматривать разные минимальные отчетные периоды для определенных видов договоров аренды и определенных видов арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если предусмотренные договором аренды условия использования или состояние имущества значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые несет ответственность арендатор.

Если иное не указано в договоре аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендной платы до наступления срока, установленного арендодателем. Однако арендодатель не может требовать предоплату арендной платы более чем за два последовательных периода аренды.

Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не указаны в договоре аренды, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (субаренда), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать в залог арендованное имущество и вносить вклад в уставный капитал организаций и обществ либо в капитал производственного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иным законом или подзаконным актом. В этих случаях, за исключением случаев субаренды, арендатор несет договорную ответственность перед арендодателем.

Субаренда не может быть заключена на срок, превышающий срок аренды.

Правила аренды применяются к субаренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор не использует имущество в соответствии с условиями договора аренды или целью, для которой предназначено имущество, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и возместить ущерб.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Наймодатель обязан произвести капитальный ремонт предмета аренды за свой счет, если законом, иными правовыми актами или договором аренды не предусмотрено иное.

Проверка должна быть завершена в срок, указанный в договоре, а если этот срок не указан в договоре или вызван срочностью, в разумный срок.

Если арендодатель не проводит капитальный ремонт, арендатор вправе выбрать на свое усмотрение:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

- требовать соответствующего снижения арендной платы;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт за свой счет и нести расходы по содержанию имущества, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

Сохранение контракта аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, непосредственного управления, пожизненного владения) на переданное в аренду имущество другому лицу не является необходимым условием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае преждевременной смерти лица, сдавшего имущество в аренду, его права и обязанности, вытекающие из аренды, переходят к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендодатель не вправе отказать в заключении договора с наследником, оставшимся после его процесса, за исключением случаев, когда заключение договора обусловлено личными особенностями арендатора.

Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды, предусмотренного в соответствии с ним. В этом случае субарендатор вправе заключить с субарендодателем договор аренды на оставшийся срок действия договора субаренды имущества, находящегося в распоряжении субарендатора, на условиях, соответствующих условиям договора аренды. расторгнутая аренда.

Если договор аренды недействителен по причинам, предусмотренным настоящим Кодексом, недействительны и договоры субаренды, заключенные на основании этого договора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя суд может расторгнуть договор аренды досрочно, если арендатор:

1) использует имущество с серьезным или неоднократным нарушением условий договора или назначения имущества;

2) значительный материальный ущерб;

3) не выплачивает арендную плату более двух раз подряд по истечении срока, указанного в договоре.

4) не производит ремонт имущества в сроки, указанные в договоре аренды, а при их отсутствии - в разумный срок в случаях, когда арендатор обязан произвести ремонт в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора, если:

1) арендодатель не предоставляет актив в распоряжение арендатора или препятствует использованию актива в соответствии с условиями договора или назначением актива

2) переданное арендатору имущество препятствует использованию имущества, не согласованного с арендодателем при заключении договора аренды, ранее не имевшегося у арендатора и которое арендатор не должен был обнаружить при время заключения договора аренды при осмотре или просмотре имущества;

3) арендодатель не производит ремонт имущества в срок, указанный в договоре аренды, а при его отсутствии - в разумный срок;

4) имущество становится непригодным для использования по обстоятельствам, за которые наниматель не несет ответственности.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, вправе по истечении срока договора аренды заключить новый договор аренды на новый срок при прочих равных условиях и имеет преимущественную силу перед другими люди. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о своем желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре, или, если срок не указан в договоре, в разумный срок до истечения срока действия договора. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказался продлить договор аренды с арендатором на дополнительный период, но в течение одного года после окончания договора аренды с ним, арендатор имеет право обратиться в суд, по своему выбору, за передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора с ним, и за компенсацией ущерба, который он понес в результате отказа возобновить договор, или за компенсацией только этого ущерба.

Если арендатор продолжает занимать недвижимое имущество после истечения срока действия договора и арендодатель не высказал никаких возражений, договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Исполнение договора аренды