Роль судебной практики в регулировании земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Роль судебной практики в регулировании земельных отношений

Надежда Валерьевна Мишакова

преподаватель кафедры организации

судебной и прокурорско-следственной деятельности

Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

г. Москва

Аннотация

собственность правовой приобретательный давность

В преддверии двадцатилетнего юбилея Земельного кодекса РФ, введенного в действие в 2001 г., автор статьи предлагает проанализировать спорные вопросы судебной и правоприменительной практики, возникающие при применении норм о приобретательной давности к земельным отношениям при разрешении вопроса о праве собственности, и подвести некоторые итоги.

В работе анализируется позиция высших судебных инстанций относительно признания собственности на земельный участок на основании приобретательной давности. В результате автор приходит к выводу, что применение норм гражданского законодательства о приобретательной давности к земельным отношениям возможно, но только в определенных случаях. С учетом различной правовой природы земельных правоотношений автор предлагает внести поправки в действующий Земельный кодекс РФ путем добавления нового основания возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, но при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения и пользования земельным участком более 18 лет (15 лет -- общий срок владения и пользования земельным участком и 3 года -- срок исковой давности). Спорный земельный участок должен быть расположен на землях, находящихся в государственной неразграниченной собственности.

В статье также проанализирован опыт правового регулирования приобретательной давности других государств.

Ключевые слова: земельный участок, суд, судебная практика, приобретательная давность, право собственности, владение, земельное право, гражданское право.

N.V. Mishakova

Lecturer of the Department of Judicial and Prosecutorial Investigative Activities of the Kutafin Moscow State Law University (MSAL) Russia, Moscow,

The role of judicial practice in the regulation of land relations

Abstract

On the eve of the twentieth anniversary of the Land code of the Russian Federation, enacted in 2001, the author proposes to analyze the controversial issues of judicial and law enforcement practices arising from the application of rules on acquisitive prescription for land relations in the resolution of the question of the right of ownership and to draw some conclusions. In this paper the author analyzes the position of higher courts regarding the recognition of ownership of land on the basis of prescription. As a result, the author comes to the conclusion that the application of the norms of civil legislation on prescription to land relations is possible, but only in certain cases. Taking into account the different legal nature of land relations, the author proposes to amend the current Land code of the Russian Federation by adding a new basis for the emergence of ownership of the land by virtue of prescription, but subject to good faith, open and continuous ownership and use of the land for more than 18 years. The disputed land plot shall be located on the lands which are in the state not delimited property.

The article also analyzes the experience of legal regulation of prescription of other States.

Keywords: land, prescription, court, judicial practice, ownership, property, land law, civil law.

Прошло более 17 лет с момента введения в действие на территории Российской Федерации важного и касающегося всех без исключения россиян закона -- Земельного кодекса РФ. Одномоментно был опубликован и закон-спутник: Федеральный закон от 26.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» -- устанавливающий особенности правового регулирования земельных отношений, в том числе в сфере публичной (государственной, муниципальной и иной государственной неразграниченной) земельной собственности Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019); Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // URL: http://www.pravo.gov.ru..

Автор статьи полагает возможным подвести некоторые итоги в части достижения целей, поставленных законодателем в момент принятия данных нормативных актов. Однако, учитывая, что земельные отношения имеют значительный диапазон и специфику, остановимся на одном аспекте в этой сфере: применении норм гражданского законодательства о приобретательной давности к земельным отношениям.

Споры и дискуссии относительно применения положений, закрепленных в ст. 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности при разрешении земельных вопросов, остаются актуальными длительное время, и не только в среде юридической науки См., например: Крассов О.И. Земельное право современной России. М., 2004. С. 154; Колесникова И.А. Приобретательная давность как один из способов приобретения права собственности на землю // Право и экономика. 2006. № 7. С. 92--94; Кокорев О.А. О прошлом, настоящем и будущем приобретательной давности в России // Юридическая наука. 2011. № 1. С. 70--72; Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Приобретение права частной собственности на земельные участки в силу давности владения // Современное право. 2016. № 10; Хилобок Н. Приобретательная давность в отношении земельных участков: проблемы правоприменения // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2016. № 1 (17). С. 116--119; Швецова А.А. Приобретательная давность -- вопрос о возможности применения данного способа приобретения права собственности в отношении земельных участков // Постулат, 2017. № 11 (25). С. 23; Шадымова Д.А. Приобретательная давность в отношении земельных участков // Молодой ученый. 2018. № 47 (233). С. 164--165., но и среди практических правоприменителей. Среди последних самыми крупными следует считать органы власти (федеральные, региональные и муниципальные), судебные инстанции судов общей юрисдикции и арбитражные суды.

Несомненно, имеющиеся работы по рассматриваемой теме способствовали развитию науки земельного права, в том числе в части разрешения вопросов приобретения права собственности на земельные участки, поскольку в них были сформулированы актуальные концепции и выводы.

В частности, сегодня в науке земельного права доказывается точка зрения о том, что приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности возможно. Однако остро стоит вопрос: по отношению к какому земельному участку это право может быть признано -- исходный земельный участок должен находиться только в частной собственности или только в публичной либо вообще этот аспект не имеет значения См., например: Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Приобретение права частной собственности на земельные участки в силу давности владения // Современное право. 2016. № 10..

Попробуем обосновать собственную точку зрения, сформированную исходя из авторской многолетней правоприменительной деятельности, в том числе судебной.

Для начала проанализируем законодательство, затрагивающее вопросы приобретательной давности, а также разъяснения судов вышестоящих инстанций.

Основные положения о приобретательной давности закреплены в разделе Гражданского кодекса РФ, посвященном приобретению права собственности, а именно в ст. 234 ГК РФ: лицо -- гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

На основании ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли бы быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Следует отметить, что до принятия в 1990 г. Закона РСФСР «О земельной реформе» частная собственность на землю была запрещена и вся земля в этот период находилась в государственной собственности. Закон РСФСР «О земельной реформе» вступил в силу с 01.01.1991.

Принимая во внимание положение ст. 11 Конституции РСФСР (в редакции 1991 г.), мы считаем, что приобретение земельного участка в собственность, в том числе и по приобретательной давности стало возможным с 01.01.1991, но на земельные участки, находящиеся в государственной неразграниченной собственности. В этой связи считаем, что в целом течение срока, указанного в ст. 234 ГК РФ, следует исчислять с момента, когда стало возможным приобретение земельного участка в собственность, т.е. с 01.01.1991, и вытекает из совокупности ст. 11 и 12 ГК РФ (защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права), ст. 234 ГК РФ и ст. 64 ЗК РФ.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности на земельный участок, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Но такую рекомендацию возможно дать только гражданам, которые в силу тех или иных причин не могут в административном порядке оформить право собственности на земельный участок и которые получили отказы в регистрации права из Росреестра. Такая совокупность обстоятельств заставляет осуществлять защиту своих прав и законных интересов только исключительным способом -- признанием права в судебном порядке. Но особенность здесь состоит в том, что земельный участок должен находиться в состоянии государственной неразграниченной собственности.

Высказанную точку зрения поддерживают и суды, о чем имеется многочисленная судебная практика Гражданское дело № 2-3582/2014 по иску Рулевой А.И. // URL: https://zaelcovsky-nsk.sudrf.ru (дата обращения: 15.08.2019); гражданское дело № 2-34/2019 по иску Вайнбергер Н.О. // 1^1_: https://sudact.ru/regular/doc/pTPuh5GJemle/ (дата обращения: 16.08.2019)..

Однако вопрос о возможности применения положений о приобретательной давности к земельным отношениям становится острым тогда, когда на спорном земельном участке существует объект недвижимости, особенно самовольно возведенный.

В настоящее время ст. 222 ГК РФ содержит довольно жесткие требования к узакониванию самовольных построек.

При разрешении в судах вопроса о признании права собственности на самовольную постройку требуется наличие только вещных прав на земельные участки под такими постройками: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения.

Однако исторически и фактически на территории России остается значительное многообразие форм пользования земельными участками, разнообразных форм документов по ним, которые не укладываются в обозначенные рамки.

Данные аспекты, материалы судебного дела, иные индивидуальные обстоятельства, позиция высших судов, изложенная в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», позволяют судам в большинстве случаев отходить от установленного в ст. 222 ГК РФ правила выяснять наличие вещного права на земельный участок, особенно там, где речь идет о жилом индивидуальном доме, возведенном более 18 лет назад и являющемся единственным жильем заявителя.

Что касается позиции высших судов (п. 15 вышеуказанного постановления), то она сосредоточена на том, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, в судебном процессе следует установить факты давностного и добросовестного владения; при этом лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В таких случаях суды, разделяя ответственность с экспертами, которые дают в материалы дела экспертные заключения о возможности сохранения постройки без ущерба прав и законных интересов третьих лиц и с учетом высказанной позиции органов власти (обязательно привлеченных к участию в подобных делах), выносят положительные решения Аналитическая справка -- перечень позиций судов к ст. 234 «Приобретательная дав-ность» ГК РФ // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 15.08.2019)..

В рамках проводимого исследования рассмотрим практику правового регулирования приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в других государствах.

Например, по Кодексу Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (вступил в силу 01.01.2009), возможно приобрести во внесудебном порядке право собственности на земельный участок в связи с его длительным использованием. Такая норма закреплена в гл. 4 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности». Название ст. 44 в Кодексе довольно интересное -- «Приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени» Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З // URL: http://kodeksy.by/kodeks-o-zemle/statya-44 (дата обращения: 16.08.2019)..

Анализируя текст статьи, следует отметить следующие особенности. Положения данной статьи могут применить граждане, у которых отсутствуют документы на земельный участок, если они добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение 15 лет.

Под действие указанной статьи также подпадают и граждане, использующие земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок.

По своему усмотрению граждане могут оформить земельный участок не только в собственность, но и в аренду либо получить его в пожизненное наследуемое владение. Тогда как в Российской Федерации от такой формы владения земельным участком, как пожизненное наследуемое владение, хотят уйти.

И самое важное ограничение, указанное в статье: добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком должны быть подтверждены сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом, и (или) паспортом домовладения, и (или) документами об уплате земельного налога (ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Таким образом, во всех случаях должен быть исключен вопрос о самовольном захвате земельного участка.

В отличие от Российской Федерации, владеть земельным участком как своим собственным стало возможным для граждан Белоруссии только с 01.09.1993, т.е. с момента вступления в силу Закона Республики Беларусь от 16.06.1993 № 2417-XN «О праве собственности на землю». С указанного срока следует вести исчисление 15-летнего срока владения.

Белорусские коллеги, комментируя применение ст. 44 Кодекса о земле, указывают на следующее: «Свои особенности имеет порядок возникновения права на земельный участок в силу статьи 44 Кодекса Республики Беларусь о земле, которая не содержит порядка приобретения земельного участка на перечисленных правах, а лишь указывает на то, что граждане имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок. Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 22.12.2011 № 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» установлено, что граждане Республики Беларусь претендующие на приобретение земельного участка в частную собственность, в пожизненное наследуемое владение, аренду на основании ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле, приобретают это право по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа. Решение исполнительного и распорядительного органа по данному вопросу может быть обжаловано в суд. Следовательно, гражданин должен обращаться с соответствующим заявлением в местный исполнительный орган, наделенный полномочиями по предоставлению земельных участков, предоставить документы (выписки из них) указанные в ст. 44 Кодекса Республики Беларусь о земле, а в случае отказа обжаловать его в судебном порядке, суд, рассматривая жалобу на отказ в предоставлении земельного участка, должен проверить этот отказ на соответствие законодательству. В настоящее время судебная практика пошла по иному пути, а именно, гражданам предлагается обращаться в суд с иском о признании права на приобретение права на желаемый земельный участок. Конкретный вид права, в случае удовлетворения искового требования, будет определяться исполнительным комитетом, наделенным полномочиями по предоставлению испрашиваемого земельного участка». Также испрашиваемый земельный участок должен быть конкретизирован, для этого необходимо проведение комплекса землеустроительных работ, которые позволят индивидуализировать его, -- советуют специалисты См.: Кобаса К.А. Вопросы приобретения права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени // URL: http://www.rka.by/blogs/voprosy-priobreteniya-prava-na-zemelnyy (дата обращения: 16.08.2019); Шахрай И. Приобретение права на земельный участок по давности владения // URL: http://law.bsu.by/pub/25/ Shakhray_10.doc (дата обращения: 16.08.2019)..

Гражданский кодекс Республики Беларусь, принятый в 1998 г., в ст. 235 устанавливает аналогичные российскому законодательству положения о приобретательной давности, в том числе указывая на срок исковой давности при предъявлении требований, связанных с признанием права собственности.

Рассматривая опыт других стран, следует отметить, что в большинстве случаев срок владения имуществом должен составлять не менее пятнадцати лет.

Например, в Египте, в действующем Гражданском кодексе 1949 г в положениях о приобретательной давности указано, что лицо, которое владеет движимым или недвижимым имуществом, не будучи его собственником или не имея на то законного права, может приобрести право собственности на эту вещь, если непрерывно владеет вещью в течение пятнадцати лет (ст. 968) См.: Крассов О.И. Земельное право в Арабской Республике Египет // Экологическое право. 2015. № 6. С. 30--37.. Таким образом, Кодексом определено право узуфрукта, которое может быть приобретено не только на основании законного распоряжения имуществом или права преимущественной покупки, но и в силу приобретательной давности.

Но существует особая оговорка по применению приобретательной давности. Согласно ст. 87 ГК Египта недвижимое и движимое имущество, находящееся в собственности государства или других публичных юридических лиц, формирует публичную собственность. Это недвижимое и движимое имущество не является неотчуждаемым, но им нельзя ни завладеть, ни приобрести в собственность на основании приобретательной давности. Имущество, формирующее публичную собственность, утрачивает этот режим в случае прекращения его использования для публичных целей (ст. 88 ГК Египта). Под указанное ограничение подпадают и земельные участки, обладающие археологическим значением. Самовольно занимать и возводить на них строения запрещено Крассов О.И. Земельное право в Арабской Республике Египет..

В соответствии со ст. 874 ГК Египта некультивируемая земля, у которой нет владельца, является собственностью государства. Однако, если египтянин культивирует или сажает растения на обрабатываемой земле или строит на ней здание, он немедленно становится собственником обработанной, засаженной или застроенной земли даже без разрешения государства. Но он утрачивает свое право собственности, если не использует землю в течение 5 лет подряд со дня приобретения права собственности до истечения срока в 15 лет.

Вопрос о приобретательной давности на землю весьма актуален, поскольку самовольный захват земель -- обычная практика в Египте. Захват земельного участка без каких-либо юридически значимых документов называется «вад аль-яд» (wad al-yad). Этот термин в переводе с арабского означает «положить руку на». Это очень старый обычай, существовавший еще со времен раннего исламского права. В случае любого конфликта по поводу земли между крестьянами устные свидетельские показания деревенских жителей являются доказательствами приобретения права собственности на культивируемую землю.

Как отмечает автор, значительная часть земель, которые были мелиорированы, вовлечены в серьезные конфликты, сторонами в которых могут быть семьи, мелкие фермеры или большие компании-землевладельцы, независимо от того, имеют они официальные документы на землю или нет Крассов О И. Земельное право в Арабской Республике Египет. Judgment of the European Court of 3 March 2009 on the merits of the application № 37639/03, 37655/03 and 26736/04 Bozcaada Kimisis Teodoku Rum Ortodoks Kilisesi Vakfi v. Turkey // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.08.2019)..

Вопрос признания права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности являлся предметом рассмотрения и в Европейском Суде по правам человека. Например, в судебном деле «Бозджаада Кимисис Теодоку Рум Ортодокс Килисеси Вакфы против Турции» № 2 (Bozcaada Kimisis Teodoku Rum Ortodoks Kilisesi Vakfi v. Turkey) Фонд греческой православной церкви обратился в Суд в связи с отказом в регистрации его права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности. Суд отметил, что положения национального законодательства, которые предоставляют Фонду право требовать признания его права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности, являются достаточно ясными. Из судебных актов национальных судов следует, что Фонд непрерывно владел спорной недвижимостью более 20 лет, как того требует национальное законодательство, поэтому Фонд обоснованно считает, что его право собственности на земельные участки должно быть признано в силу приобретательной давности. В связи с этим отказ органов власти государства-ответчика в регистрации права собственности нарушил «правомерное ожидание» Фонда11.

Вместе с тем анализ судебной практики арбитражных судов показывает, арбитражные суды в большинстве случаев не удовлетворяют иски о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, указывая в выносимых решениях на отсутствие такого необходимого условия, как добросовестность: осуществляя самовольное строительство либо длительное время пользуясь земельным участком без документарного обеспечения, лицо должно было осознавать, что у него отсутствовали основания для возникновения права собственности Обзор практики рассмотрения арбитражными судами округов споров, связанных с признанием права собственности (2016--2018 гг.) // СПС «КонсультантПлюс»..

Такую же позицию занимают и органы власти, в большинстве случаев ими являются органы местного самоуправления, которые на основании положений Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса РФ обязаны определять юридическую судьбу земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности. По состоянию на сегодняшний день нет ни одного землеотводного документа, в преамбуле которого была бы ссылка на приобретательную давность.

Кроме того, внесение сведений о земельном участке, его координатах (характерных точках) в целях идентификации и постановки на государственный кадастровый учет в ЕГРН по заявлению лица, пользующегося подобным земельным участком, также невозможно, за исключением ранее учтенных Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ст. 69 // URL: http://www.pravo.gov.ru, 14.07.2015 (дата обращения: 23.08.2019)..

Однако представляется, что позиция вышестоящих органов власти будет меняться в пользу применения норм о приобретательной давности в сфере земельных отношений. Так, в программном документе Правительства РФ одним из направлений государственной политики по управлению земельным фондом страны заявлено совершенствование порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности, обеспечение дополнительной защиты для собственников земельных участков, права которых были зарегистрированы Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012--2020 годы» // СЗ РФ. 2012. № 12. Ст. 1425..

Думается, что указанный пункт вошел в программу не случайно, а был продиктован складывающейся на территории России судебной практикой, где при рассмотрении земельных споров такой вопрос поднимался. И несмотря на то, что действие программы подходит к концу, думается, что и в новых концепциях органов власти вопрос о приобретательной давности в отношении земельных участков не останется без внимания.

Проведенное исследование показывает, что институт приобретательной давности имеет комплексный характер, что отчетливо проявляется при анализе судебной практики; изучении и сопоставлении норм не только гражданского и земельного, но и градостроительного законодательства, законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Несмотря на двадцатилетний период действия Земельного кодекса РФ, положений иных смежных отраслевых законов, в том числе о легальности ранее выданных документов на объекты недвижимого имущества, снижение количества споров в сфере земельных отношений по приобретению права собственности в силу приобретательной давности не усматривается.

Изложенное выше позволяет рекомендовать рассмотреть вопрос о включении в гл. V «Возникновение прав на землю» Земельного кодекса РФ положений о возникновении права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

Однако такое нововведение должно быть применено только как исключение и использоваться в тех случаях, когда речь идет о размещенном на таком земельном участке индивидуальном жилом доме, которым заявитель пользуется более 18 лет, при этом правила землеустройства и землепользования, иные градостроительные регламенты позволяют сохранить постройку. Дополнительно потребуется сформулировать новеллы и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», определяющие порядок постановки на кадастровый учет подобных земельных участков и регистрации прав по ним.

Думается, что приведенные меры по совершенствованию правового регулирования земельных отношений позволят снизить нагрузку судебных органов по подобной категории дел.

Библиография

1. Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Приобретение права частной собственности на земельные участки в силу давности владения // Современное право. -- 2016. -- № 10.

2. Аналитическая справка -- перечень позиций судов к ст 234 «Приобретательная давность» ГК РФ // СПС «КонсультантПлюс».

3. Кобаса К.А. Вопросы приобретения права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени // URL: http://www. rka.by/blogs/voprosy-priobreteniya-prava-na-zemelnyy.

4. Крассов О.И. Земельное право в Арабской Республике Египет // Экологическое право. -- 2015. -- № 6. -- С. 30--37.

5. Шахрай И. Приобретение права на земельный участок по давности владения // URL: http://law.bsu.by/pub/25/Shakhray_10.doc.

Размещено на Allbest.ru