Особенности переустройства и перепланировки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений

1.1 Эволюция законодательств, регулирующих перепланировку и переустройство объектов жилищного фонда, в период с РСФСР до настоящего времени

1.2 Понятие перепланировки и переустройства, их виды

1.3 Этапы согласования переустройства и перепланировки

2. Правовые последствия незаконной перепланировки и переустройства

2.1 Ответственность за самовольное переоборудование и переустройство

2.2 Судебные споры о переустройстве и перепланировке

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Вопрос осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения является одним из самых проблемных и весьма актуальных в жилищном законодательстве. Практически каждый собственник задавался вопросом перепланировки или переустройства жилого помещения. Анализируя статистику последних лет, большинство собственников осуществляют данные виды работ без разрешения, в будущем которые приносят массу проблем и неудобств. Лицу, которое уже осуществило перепланировку, нужно обращаться в суд для ее узаконения, что не всегда возможно, так как, если будут допущены нарушения, суд вынесет решение об отказе в узаконении и помещение необходимо будет привести в первоначальный вид. Поэтому каждому гражданину необходимо, знать, что для изменения внешнего состояния жилого помещения или переоборудования требуется разрешение.

В наше время законодатель попытался решить данную проблему и ввел в особенную часть Жилищного Кодекса главу четвертую, которая регламентирует вопросы по оформлению переустройства и перепланировки квартир. Следовательно, требует значительного уточнения процедура оформления разрешения на проведение работ по переустройству жилого помещения. Необходимо четко определить последовательность целенаправленных действий, которые помогут в защите прав и интересов.

Цель данной работы заключается в исследовании таких понятий, как переустройство и перепланировка жилых помещений, а также в отражении свойств, характерных для этих правовых понятий, определении значения в системе правовых знаний о жилищных правоотношениях. Для достижения цели, нужно решить определённые задачи, а именно: понять, что представляют из себя данные понятия и чем отличаются друг от друга, как структурные элементы жилищного законодательства; определить, по каким признакам выделяются виды перепланировки и переустройства жилых помещений; выяснить, каким образом регламентируются отношения в Российской Федерации, касающиеся вопросов перепланировки и переустройства объектов жилого фонда.

Объект исследования - отношения, регулируемые жилищным законодательством.

Предмет исследования - особенности переустройства и перепланировки.

Методологической основой работы является общий диалектический метод научного познания, принципы историзма и объективности исследования. Так же применяются специальные методы исследования: сравнительно-исторический, системный, стрyктyрно-фyнкциональный, формально-логический, конкретно-социологический и др. Использование методов в их сочетании позволило осмыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерностях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные задачи.

Теоретической основой исследования явились труды: П.В. Крашенинниковой, Л.В. Тихомировой, А.А. Титова, Л.А. Константинова, А.В. Афонина, Л.А Константинова, Г.Ф. Шешко, П.В. Макеева, Н.В Ростовцевой и т.д.

Данное исследование основано на анализе нормативной базы, в частности, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, основ жилищной политики, Градостроительного кодекса РФ и практики.

Теоретическая значимость заключается в том, что настоящая работа будет способствовать понятию значимости данных понятий.

Практическая значимость результатов исследования характеризуется тем, что его результаты могут быть использованы в учебной деятельности для понимания всей сущности регулирования вопросов, связанных с перепланировками и переустройствами, а также в процессе бытовой жизни.

Структура курсовой работы включает в себя: введение, 2 главы, заключение и список литературы. Первая глава содержит в себе общие понятия о переустройстве и перепланировке, которая в свою очередь состоит из четырех параграфов, посвященные истории развития регулирования правоотношений, связанных с данными понятиями, их видам и порядку согласования переустройства и перепланировки. Вторая глава посвящена последствия незаконной перепланировки и незаконного переустройства. В заключение сделан вывод по проведенному исследованию.



1. Правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений

1.1 Эволюция законодательств, регулирующих перепланировку и переустройство жилых помещений в период с РСФСР до настоящего времени.

Сравнивая Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный ВС РСФСР 24.06.1983 года, и Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый в 2004 году и введенный в действие 1 марта 2005 года, можно увидеть колоссальную разницу. Во-первых, Жилищный кодекс РСФСР содержал всего лишь одну статью, регламентирующую вопросы о перепланировках и переустройствах жилых и подсобных помещений. Во-вторых, данный кодекс не содержал легального определения данных понятий и, в-третьих, данная статья всего лишь определяла общие положения и правила о данном правоотношении. жилищный правовой перепланировка

Так, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов Жилищный кодекс РСФСР: федер. Закон РСФСР от 24.06.1983 г. № 35-ФЗ // Ст. 84. Подробнее эти отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. На федеральном уровне действовали только строительные нормативы. Процедура оформления разрешений была очень сложная, и собственникам было проще самовольно провести работы и оформить их посредством судебного решения.

В настоящее время данные отношения регулируются главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая содержит исчерпывающий перечень необходимых документов для проведения данной процедуры, основания для возникновения данных отношений, определяет порядок и условия получения разрешения и последствия самовольной перепланировки и переустройства, а также дает легальное определение понятиям «перепланировка» и «переоборудование». Нужно отметить, что Жилищный кодекс РФ не оперирует понятием «подсобное помещение» в связи с переустройством и перепланировкой. Возможно, причиной этого является то, что подсобные помещения рассматриваются как части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае использует понятие «помещение вспомогательного использования» Жилищное право: учебник для студентов, вызов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009. - 255-256 с..

То, что отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются теперь федеральным законом, безусловно, является достоинством.

1.2 Понятие перепланировки и переустройства, их виды

Как уже говорилось ранее, важной особенностью Жилищного кодекса является то, что впервые на федеральном уровне дается легальное определение понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1), Ст. 25.

Под инженерными сетями квартиры понимаются электропроводка, телефонная сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячая и холодная вода, отвод канализации, а также трубы водяного отопления. Агарков А.П. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства. М.: Академия, 2009. - 156с.

Не допускается установка, замена или перенос инженерных сетей, если изменения данного вида обязательно подлежат внесению в технический паспорт жилого помещения. Необходимо обратить внимание, что технический паспорт квартиры не содержит описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, поэтому внести и изменения, связанные с их установкой, переносом, либо заменой невозможно.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом, вместо электрической, может быть предусмотрена газовая плита и водонагревательная колонка. См.: там же.

Переустройство и перепланировка жилых помещений могут быть произведены только поле получения соответствующего разрешения в установленном законом порядке.

Переустройство жилых помещений может включать в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

- перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

- устройство новых вентиляционных каналов;

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем РФ 01.01.2004 г.). // Справочно-правовая система «Гарант». Версия от 9 октября 2010 г. - гл.3, п.3.7.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1), Ст. 25.

Перепланировка включает в себя следующие действия:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

- объединение малокомнатных квартир;

- устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем РФ 01.01.2004 г.). // Справочно-правовая система «Гарант». Версия от 9 октября 2010 г. - гл.3, п.3.7.

Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003г. № 170 Российская газета. 2003. 23 окт. // Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176 // Российская газета. 2003. 23 окт.

При проведении данных работ берутся во внимание несколько факторов: учитывается согласие всех собственников, а также согласие всех совершеннолетних жильцов жилого помещения. Перепланировка и переоборудование не должны нарушать прочность или вести к разрушению несущих конструкций здания, ухудшать сохранность и внешний вид фасадов, нарушать противопожарные устройства. Так же, данные работы не должны производить увеличение за счет жилой площади квартиры подсобной площади; перепланировка жилых помещений должны производиться таким образом, чтобы не появились усложнения условий эксплуатации и проживания отдельных или всех жильцов. Не допускается установка или переустройство перегородок, в результате которых образуется комната без приборов отопления, или без естественного освещения. Не имеет законного смысла перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м. или шириной менее 2,25 м, а так переоборудование и перепланировка строений, которые в ближайшие три года намечены к сносу и включены в соответствующие решения и распоряжения. Жилищное право: учебник для студентов, вызов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009. - 258 с.

1.3 Этапы согласования переустройства и перепланировки

Законодатель устанавливает обязанность согласования перепланировки или переоборудования. Первый этап является подготовительным, он состоит в сборе необходимых документов и получении необходимых разрешений. Второй этап заключается уже с подачи самого заявления.

Лицо, которое планирует провести перепланировку жилого помещения, вправе обратиться в межведомственную комиссию при органе местного самоуправления с заявлением о намерении провести переустройство или перепланировку жилого помещения. Органы местного самоуправления, а именно межведомственная комиссия не вправе требовать иных документов, которые не предусмотрены ст. 26 Жилищного кодекса.

Данному лицу необходимо предоставить следующее:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке в установленной форме;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» регламентировано в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Он содержит техническую или иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. См.: там же. - Ст. 14.

С таким заявлением может обратиться как физическое, так и юридическое лицо. В частности, рассматривается в данной работе заявление физических лиц. Согласно утвержденной форме, заявление должно содержать наименование органа местного самоуправления, которому оно подается заявление, от кого оно подается (указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005г. №266 (ред. от 21 сентября 2005г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. №19. Ст.1812. В заявлении должна содержаться просьба на совершение конкретных действий: переустройство, перепланировку, которые осуществляются на основании проектной документации. Заявитель подписью подтверждает свои обязательства по осуществлению ремонтно-строительных работ в соответствии с требованиями законодательства. Сроки рассмотрения такого заявления составляет 45 дней со дня подачи документов. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26, ч. 4.

Если перепланировку планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами: путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство)); в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания. Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: ИНФРА-М, 2008. - 152 с.

Орган местного самоуправления проверяет поданные документы на полную комплектность, соответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Орган местного самоуправления принимает решение об отказе, в случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании. Этими основаниями являются: непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а так же межведомственная комиссия может отказать в случае, если будущие проводимые работы будут нарушать правила и нормы технической эксплуатации: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств; перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. При составлении решения об отказе межведомственная комиссия составляет протокол о таком отказе, где должны быть указаны обстоятельства неразрешения проводить планируемые работы. Данный протокол должны направить в течение 3 рабочих дней по адресу, указанного в заявлении заявитель или в руки ему лично. Данное решение об отказе можно обжаловать в судебном порядке. Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании в установленной форме. Этот орган, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 26, ч. 4-5.

За качеством проводимых работ следят инспектора жилой инспекции или председатель жилого дома. Инспекторы проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т.д. Жилищное право: учебник / под ред. В.Н. Литовкина, Е.С. Селиванова, И.С. Вишневской. М.: Эксмо, 2010. - 70с. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который составляется сотрудником БТИ. Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии, в орган или организацию, которые осуществляют государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Итак, Жилищный кодекс предусматривает исчерпывающий перечень документов необходимых для согласования. Необходимо отметить, что именно решение о согласовании, полученное от органа местного самоуправления служит юридическим основанием для осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.



2. Правовые последствия незаконной перепланировки и переустройства

2.1 Ответственность за самовольное переоборудование и переустройство

Жилищный кодекс РФ предусматривает негативные последствия для лиц, которые вопреки определенным стандартам нарушили требования проведения переустройства и перепланировки. В данном случае, эти отношения регулируются ст. 29 ЖК РФ: самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, то есть разрешения проведения переустройства или перепланировки, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки; собственник или наниматель жилого помещения, который провел в отношении этого жилого помещения самовольно перепланировку или переустройство, обязан вернуть это жилое помещение в прежнее состояние; на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью; Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 29, ч. 4.

Для лиц, самовольно осуществивших переустройство или перепланировку жилого помещения на законодательном уровне определен список неблагоприятных правовых последствий. Так, ст. 7.21 КоАП РФ содержит ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, данное нарушение может выражаться в самовольном переоборудовании жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Эти действия влекут административную ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа в размере от одной тысячи либо до одной тысячи пятисот рублей. Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федер. Закон Рос. Федерации от 30.12.2001 г. № 195?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 20 декабря 2001г. (в ред. от 5 апреля 2013) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 1 (ч. 1). - Ст. 19.1, 7.21.

Очень часто бывают случаи, когда в результате проведения перепланировки затрагивается общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Например, при проведении перепланировки: перенос окна, которое установлено на лицевой стороне дома, в другое место. Данная сторона многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и для проведения таких работ нужно не только согласие межведомственной комиссии, но и согласие собственников многоквартирного дома. Еще одним частым примером бывают случаи, когда самовольно устанавливается балкон на первом этаже, который занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников жилья. Данная перепланировка повлекла уменьшение общего имущества. Узаконить такие работ будет уже намного сложнее, поскольку даже если и результаты экспертизы установят, что перепланировка соответствует всем требования, установленные законодательством, но не будет предъявлено доказательств, что данная перепланировка проводилась с согласия собственников помещений многоквартирного дома, суд откажет в удовлетворении иска по этому основанию.

Для тех, кто самостоятельно осуществил данные виды работ, могут понести материальные затраты, так как это лицо облагается штрафом за свои незаконные действия, к тому же ему придется узаконивать выполненные работы, либо возвращать жилому помещению первоначальный вид за свой счет. И если перепланировка привела к возникновению какой-либо аварийной ситуации, то устранять все ее последствия также придется за свой счет, поскольку в этом случае именно данное лицо несет ответственность.

Очень часто бывают такие случаи, что такие жилые помещения не могут быть предметом сделок с недвижимостью. На сегодняшний день рынок недвижимости разбухает от предложений покупки квартир, но спроса нет. Спрос формируется из желания и возможности приобрести желаемый товар. Соответственно и покупателей на рынке недвижимости маловато. Так как нет материальных средств, будущие покупатели обращаются в банки за оформлением ипотеки. Банки тоже ставят свои условия, так, например, сбербанк категорически отказывается принимать квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством, банки АТБ И ВТБ принимают такие жилые помещения, но под определённым «обременением» - узаконить такую перепланировку или переустройство, или вернуть в первоначальный вид. В данном случае будет хорошо и для продавца, и для покупателя, если такие выполненные работы можно узаконить задним числом. Худшим случаем будет для продавца, если такие работы нельзя узаконить, тогда остается один вариант - приведение первоначального вида данному жилому помещению. В результате всего этого, чаще всего, продавец несет существенные издержки в материальном выражении.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно совершить ряд действий: заказать копию паспорта помещения в БТИ; предоставить проект, составленный лицензированной организацией, уже выполненной перепланировки или переустройства; собрать пакет необходимых документов: заявление о перепланировке, документы, подтверждающие право собственности на квартиру и технический паспорт объекта недвижимости, подать документы в жилищную инспекцию или многофункциональный центр; внести изменения в технический паспорт помещения и поставить на кадастровый учет.

На практике часто возникают вопросы такого характера: кто несет ответственность за незаконную перепланировку, которая была выполнена прежними владельцами жилого помещения. Согласно Жилищному законодательству, в случае приобретения квартиры с выполненной неузаконенной перепланировкой, необходимо либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить самовольную перепланировку. Лицо несет ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если сами работы были выполнены дальними родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась ему по наследству. Жилищное право РФ: учебник / под ред. И. Л. Корнеева. М.: ПРИОР, 2012. - 213с. В случае невыполнение данных обязанностей последующий размер штрафа может вырасти и в конечном итоге, законодательство предусматривает лишение владельца его прав собственности на квартиры, в этом случае собственник выселяется с занимаемой жилплощади, а сама квартира продается с торгов. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что обязательно подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая: федер. Закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995г. (в ред. от 14 июня 2012) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5. - Ст. 551. А так как в соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994г. (в ред. от 11 февраля 2013) // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994. - Ст. 8. Отсюда следует, что у нового собственника права на имущество возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего владельца прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Делая вывод выше сказанному, необходимо подчеркнуть, что узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке. Лицо, незаконно осуществившее перепланировку и (или) переоборудование жилого помещения несет ответственность, предусмотренную Жилищным кодексом и Кодексом об административные правонарушения в полном объеме, вплоть до продажи квартиры с публичных торгов. Кодексом об административных правонарушения предусмотрен перечень действий, за которые следует ответственность.

2.2 Судебные споры о переустройстве и перепланировке

У лиц, которые произвели переустройство или перепланировку без законного на то разрешения органа местного самоуправления, в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ есть возможность сохранить самовольные изменения жилого помещения, если не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц, а также если результат произведенных работ не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 23 октября 2002г. (в ред. от 4 марта 2013) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 46. - Ст. 56.

Рассмотрим следующие примеры из судебной практики. Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Власова к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и соответствовали требованиям Санитарных норм и правил. О сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии: решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.06.2007. // Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года от 1.08.2007 В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение.

На практике часто встречаются случи, когда в результате не предоставления документов, подтверждающих безопасность перепланировки или переустройства, суд отказывает в удовлетворении иска.

При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности узаконения перепланировки, но и то, что именно написано в данном заключении.

Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / под общ. ред. Н.Г. Салищевой. М.: Проспект, 2011. - 52с.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Чернышова к администрации г. Белгорода о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования гражданина Чернышова были удовлетворены на основании заключений, представленных истцом, а именно:

1. Градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13 мая 2008 N 396-гз. Из содержания, которого следует, что перепланировка квартиры была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» ею нарушены не были. Но также, было указано, что необходимо получить заключение о надежности конструкций;

2. Заключение ФГУ здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области» от 27 июня 2008. В соответствии с которой произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

3. Заключение ООО «Воронежский центр экспертизы» от 20.06.2008 N 220. Из которого следовало, что демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года: постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2008 г. // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1. - С. 22-25.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ: // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). - Ст. 24, ч. 4.



Заключение

В результате проделанного исследования и на основании практических навыков в определении типа перепланировки жилого помещения («хрущевка», «брежневка», «новая», «улучшенная»), я поняла, что сплошь и рядом граждане проводят переустройство и перепланировку без законных на то оснований, так как перенос того же самого унитаза влечет за собой юридические последствия: данные действия являются переустройством и должны быть занесены в установленном законом порядке в технический паспорт жилого помещения.

В ходе изучения материала, я определила, что представляет из себя перепланировка и переустройство, их общие черты и различия. Так, перепланировка подразумевает под собой изменение конфигурации жилого помещения. В моем понимании, это изменение внешнего облика жилого помещения - разрушение стен, объединение комнат или квартир, разрушение дверных проемов и так далее. Общей чертой является то, что выполнение данных действия возможно только с разрешения специального уполномоченного на то органа, которым является межведомственная комиссия при органе местного самоуправления. Так же, изменения в ходе переустройства и перепланировки подлежат внесению в технический паспорт.

При изучении Жилищного кодекса мною был определен порядок проведения переустройства и перепланировки, а также я выяснила, что перечень предоставляемых документов на переустраиваемое жилое помещение исчерпывающий.

Необходимо обратить внимание на то, что переустройство и перепланировка не допускается в случае, если данные работы приводят к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, если приводят к помехам в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, если приводят к нарушению противопожарных устройств, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов или могут нарушить права и законные интересы третьих лиц.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно отвечать следующим критерием: это должен быть отдельный письменный документ, должен быть принят по правилам делопроизводства и в пределах компетенции соответствующего органа, обязательно должен иметь указание на основание отказа.

Заявитель имеет право на обжалование данного решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Собственник самовольно переустроенного или перепланированного, жилого помещения, или наниматель по договору социального найма обязаны в обязательном порядке, привести данное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. При этом, если перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд принимает решение или о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств или о расторжении договора социального найма, с возложением на собственника обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Так же, законодатель предусмотрел возможность узаконения переустройства или перепланировки, проделанных без соответствующего разрешения. В данном случае, лицу, желающему обратиться в суд для согласования самовольной перепланировки, на первом этапе необходимо определить, что произведено в результате ремонта: переустройство или перепланировка. А так же для получения положительного решения очень важно провести максимально возможные экспертизы жилого помещения, подтверждающие его безопасность.

В заключение всего выше сказанного хочу сделать вывод о том, что действующий в настоящее время Жилищный кодекс максимально понятно дает знать, что такое перепланировка и переустройство и тем самым отличается от Жилищного кодекса РСФСР, который регламентировал только общие положения о данных понятий, не давая при этом легального определения.



Список использованной литературы

Нормативные правовые акты, документальные источники:

1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994г. (в ред. от 28 марта 2017) // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994, ст. 453.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая: федер. Закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995г. (в ред. от 28 марта 2017) // Собрание законодательства РФ, 1996, ст. 1109.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 23 октября 2002г. (в ред. от 19 декабря марта 2016) // Собрание законодательства РФ, 2002, ст. 446.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004г. (в ред. от 7 марта 2017) // Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 63.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федер. Закон Рос. Федерации от 30.12.2001 г. № 195?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 20 декабря 2001г. (в ред. от 3 апреля 2017) // Собрание законодательства РФ, 2002, Ст. 32.14.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004г. (в ред. от 28 декабря 2016) // Собрание законодательства РФ, 2005, Ст. 202.

8. Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005г. №266 (ред. от 21 сентября 2005г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. №19. Ст.1812.

9. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003г. № 170 // Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176 // Российская газета. 2003. 23 окт.

10. Жилищный кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) Ст.158.

Монографии, научные сборники, учебники, энциклопедии, словари:

11. Жилищное право: учебник для студентов, вызов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009. - 480 с.

12. Агарков А.П. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства. М.: Академия, 2009. 208с.

13. Жилищное право: учебник / под ред. В.Н. Литовкина, Е.С. Селиванова, И.С. Вишневской. М.: Эксмо, 2010. 70с.

14. Жилищное право РФ: учебник / под ред. И. Л. Корнеева. М.: ПРИОР, 2012. 457 с.

15. Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: ИНФРА-М, 2008. 256 с

Судебная практика:

16. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года: постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2008 г. // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1. С. 22-25.

17. О сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии: решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.06.2007. // Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года от 1.08.2007

Источники статистических данных и электронные ресурсы:

18. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем РФ 01.01.2004 г.). // Справочно-правовая система «Гарант». Версия от 9 октября 2010 г.

Размещено на Allbest.ru