Добросовестность сторон, как обязательное условие стадии переговоров о заключении договора и процесса его исполнения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ООО «АЯКС-Риэлт»

Добросовестность сторон, как обязательное условие стадии переговоров о заключении договора и процесса его исполнения

Башинская Ольга Михайловна, юрисконсульт отдела судебной защиты

Краснодар

Рассмотрены вопросы недобросовестного поведения заказчика в ходе переговоров о заключении договоров и исполнения обязательств. Даны рекомендации потерпевшей стороне (риэлторскому агентству) о защите своих прав.

Ключевые слова: добросовестность, договор, недобросовестное поведение, купля-продажа, объект недвижимости, услуга.

Conscience of the parties as a mandatory condition of the stage of negotiations on the conclusion of the agreement and the process of its implementation

O.M. Bashinskaya, Legal Counsel of LLC «AJAKS-Realt» (Krasnodar)

The article considers the issues of unfair behavior of the customer during negotiations on the conclusion of contracts, fulfillment of obligations. Recommendations to the injured party (real estate agency) about the protection of their rights are given.

Key words: good faith, contract, unfair behavior, purchase and sale, real estate object, service.

В течение длительного времени сущность и содержание понятия «добросовестность» вызывают горячие дискуссии. Включение принципа добросовестности как основного начала гражданско-правовых отношений в п. 3 ст. 1 ГК РФ и его реализация в других нормах права свидетельствуют о его значимости в гражданском обороте. В п. 4 ст. 1 ГК РФ регламентировано, что субъекты гражданских правоотношений не могут извлекать преимущества из недобросовестного и незаконного поведения.

Новая редакция п. 1 ст. 10 ГК РФ устанавливает понятие «злоупотребление правом», которое включает следующие действия: причинение вреда иному участнику правоотношений; действия лица в обход закона; другая заведомо недобросовестная деятельность. Однако в законе не раскрывается, что именно следует понимать под последним. Полагаем, необходимо закрепить открытый перечень наиболее типичных случаев.

Можно сказать, что в настоящее время предпринята попытка регламентации нормативного механизма, направленного на добросовестное участие сторон договора. До этого судебная практика формировалась путем фиксации недобросовестных действий участников в ходе выполнения обязательств.

Требование реализации принципа добросовестности касается любых гражданских прав, а не только тех, которые специально сформулированы в законе. Недобросовестность в договорных правоотношениях представляет собой недобросовестное осуществление гражданских прав одним участником договора, при котором нарушаются права и интересы противоположной стороны. недобросовестный заказчик риэлторский

В соответствии с п. 4 ст. 10 ГК РФ если злоупотребление правом нарушает права субъекта гражданских правоотношений, то он может предъявить требование компенсировать причиненные убытки.

Таким образом, если при заключении сделки установлено злоупотребление правом, она может быть признана недействительной. В ситуациях, когда соглашение нарушает требование недопустимости злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), сделка считается не соответствующей требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Стороны, желающие заключить договор, совершают действия, направленные на возникновение между ними юридической связи. Причем в ходе переговоров участники формулируют задачи, имеющие для них значение, которые следует реализовывать посредством правовых инструментов. Добросовестные действия сторон договора должны отражаться на различных этапах развития этих отношений. Статья 434.1 ГК РФ устанавливает отношения по осуществлению переговоров о заключении договора, включая вопросы преддоговорной ответственности, которая регламентирует последствия неправомерного поведения, нарушающего интересы участников на преддоговорном этапе, когда соглашение еще не достигнуто, но намерения на его заключение уже существуют. Неправомерное поведение одной из сторон преддоговорных отношений может повлечь штрафные санкции, направленные на восстановление прав потерпевшего субъекта (компенсировать убытки, заключить соглашение), т.е. на дальнейшее развитие правоотношений либо восстановление положения потерпевшего, существовавшего в тот момент, когда договор еще не заключен, но преддоговорные отношения уже возникли. Используя подобную правовую конструкцию, контрагенты преследуют лишь одну цель - обезопасить себя на тот случай, когда основной договор заключен быть не может.

Конечно, участники свободны в ведении переговоров и не отвечают, если соглашение не достигнуто, иное может устанавливаться законом либо договором. С одной стороны, это освобождает контрагентов от ответственности в случаях отказа от заключения соглашения, но если переговоры проводились без намерения заключить договор, то правила указанной нормы ГК РФ регламентируют негативные последствия. До введения ст. 434.1 ГК РФ участники гражданских правоотношений могли проводить переговоры по своему усмотрению без возможности возникновения негативных последствий. Сегодня такая свобода в стадии ведения переговоров ограничивается. Нормы п. 2 ст. 434.1 ГК РФ предусматривают обязанность участников осуществлять деятельность добросовестно на этапе переговоров. В настоящее время сформулирован приблизительный перечень недобросовестной деятельности участников:

1) предоставление субъекту неполной либо недостоверной информации, связанной с фактами, которые должен знать контрагент;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Правила п. 3 ст. 434.1 ГК РФ определяют, что участник, прерывающий переговоры о заключении соглашения недобросовестно, должен компенсировать противоположной стороне убытки. Нормы ст. 15 ГК РФ раскрывают понятие убытков применительно к указанной стадии - это расходы, которые производятся участником по поводу осуществления переговоров о возникновении основного соглашения и относительно утраты достижения соглашения с другими участниками.

Положения п. 5 ст. 434.1 ГК РФ закрепляют, что переговорный процесс, направленный на достижение соглашения, по сути может считаться предметом самостоятельного гражданско-правового договора. Например, риэлторское агентство с целью заключения договора купли-продажи объекта недвижимости изначально достигает с клиентом соглашения об оказании возмездных услуг по подысканию объекта.

Договорные правоотношения позволяют участникам заключить договор, связанный с процессом переговоров. Такое соглашение может включать требование действовать добросовестно в ходе переговоров, предусматривать процедуру распределения расходов на данном этапе и иные правила. Данное соглашение может содержать условие о запрете осуществления переговоров с другими лицами в течение конкретного срока ведения переговоров, условие о процедуре раскрытия информации, вопросы конфиденциальности сведений, полученных в процессе переговоров, и т.п. Участники вправе предусмотреть обязанность по уплате неустойки, если нарушения в договоре касаются правил ведения переговоров.

В этом контексте стоит рассмотреть конкретную проблему, достаточно распространенную в правоприменительной практике, когда физическое или юридическое лицо обращается к организации за оказанием возмездных услуг по подысканию объекта недвижимости с целью дальнейшего приобретения его в собственность. При исполнении договора специалистом заказчику предоставляется необходимая информация и осуществляется показ объекта недвижимости. В дальнейшем будущий потенциальный покупатель отказывается заключать договор купли-продажи, а данный договор заключает кто-то из его родственников, близких знакомых, без посредничества организации, оказывающей возмездные информационные, консультационные и маркетинговые услуги, и, соответственно, без оплаты предоставленных услуг.

В подобных ситуациях в целях защиты прав потерпевшей стороны риэлторским агентствам целесообразно заключать договоры об оказании возмездных информационных, консультационных и маркетинговых услуг (в других случаях, как указывалось выше, это может быть договор о ведении переговоров). В таком договоре представляется логичным указать, что недопустимо заключение договора другими заинтересованными в совершении сделки лицами, связанными с заказчиком, включая тех, которые присутствуют при показе объекта недвижимости. К таким лицам могут быть отнесены: аффилированные лица; группа лиц; взаимозависимые лица; любые участники; акционеры; работники заказчика; родственники, родственники родственников и бывшие родственники;

супруги и бывшие супруги независимо от наличия брачного договора, а также иные лица, как участвующие, так и не участвующие с заказчиком при исполнении договора, их родственники, родственники родственников и бывшие родственники, супруги и бывшие супруги независимо от наличия брачного договора.

В этом же договоре, на наш взгляд, следует прописывать, что исполнитель имеет беспрекословное право на получение вознаграждения в случае перехода права на объект недвижимости от продавца к заказчику или заинтересованному лицу в размере, определенном в договоре. Законной в этом случае представляется и оговорка о том, что, если заказчик самостоятельно воспользуется информацией, предоставленной ему по договору, без оплаты услуг исполнителя, наступает ответственность заказчика в виде определенного штрафа, например в размере 50% от суммы вознаграждения, предусмотренной договором.

Тогда в случае недобросовестности стороны на этапе переговоров о заключении договора при разрешении спора в суде в качестве исковых требований выступают денежная сумма за оказание возмездных информационных, консультационных и маркетинговых услуг при поиске объекта недвижимости, размер штрафа, судебные издержки. Обоснованием указанных исковых требований может служить ст. 309 ГК РФ, предписывающая надлежащее исполнение условий и обязательств в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу требований п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Следует отметить, что судебная практика придерживается именно такого толкования норм гражданского законодательства, о чем свидетельствуют примеры гражданского судопроизводства.

Так, ООО «...» обратилось в суд с иском к Ч.А.П. о взыскании денежных средств за оказание возмездных информационных, консультационных и маркетинговых услуг при поиске объекта недвижимости в размере 192000,00 руб., пени 12672 руб., штрафа в размере 96000 руб., почтовых расходов 168 руб., расходов по оплате государственной пошлины 6207 руб., всего 307047 руб.

Из материалов дела следовало, что в соответствии с договором ООО «...» приняло на себя обязательство осуществить консультационное и информационное обслуживание, направленное на поиск приемлемых и ранее неизвестных заказчику объектов недвижимости с целью дальнейшего приобретения в собственность, а заказчик обязался оплатить эти услуги. При исполнении договора специалистом «...» ответчику была предоставлена информация и проведен показ объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу «...». Информацию об указанном объекте ответчик впервые получил от истца. Ему была предоставлена полная информация по объекту. Услуга оказана качественно, претензий к исполнителю по данному объекту ответчик не имел, о чем был составлен акт предоставления информации. От приобретения данного объекта ответчик отказался, однако согласно выписке из ЕГРП, приобщенной к материалам дела, право собственности на квартиру, расположенную по адресу «...», перешло к «...», которая является гражданской супругой Ч.А.П. Исковые требования ООО «...» к Ч.А.П. о взыскании денежных средств удовлетворены [1].

По аналогичному делу право собственности на квартиру перешло к родителям ответчика (заказчика), которые в силу договора являются заинтересованными лицами. Доводы ответчика относительно того, что исполнителем была предоставлена искаженная информация об указанном объекте, вследствие чего продавец отказалась от сделки и покинула переговоры, суд нашел несостоятельными, поскольку 03.08.2018 Г.Т.А. подписала акт выполненных услуг, в котором выразила свое намерение приобрести квартиру, расположенную по адресу «...», по цене «...» руб. [2].

Как показывает практика, недобросовестное поведение может встречаться не только со стороны потенциального покупателя, но и продавца. Так, по одному из дел в суд обратился ООО «...» с требованием к Ф.Е.А. о выплате вознаграждения за оказание возмездных услуг заказчику. Из материалов дела следовало, что исполнитель должен оказать информационные услуги, связанные с подысканием потенциального покупателя на домовладение. Согласно договору заказчик был обязан оплатить услуги исполнителя в размере 2,5% от цены объекта недвижимости. Оплата услуг должна была производиться в момент заключения договора отчуждения объекта недвижимости либо в момент подписания акта выполненных услуг. Ф.Е.А. был подписан соответствующий акт, но от платы услуг ответчик отказался. Требования истца были удовлетворены [3].

Данные прецеденты демонстрируют, что действия заказчика, отказавшегося от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в дальнейшем заключившего такой договор с заинтересованным лицом со стороны заказчика, как недобросовестное поведение (злоупотребление правом), подпадают под действие правил ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, если действия заказчика носят характер недобросовестных отношений, выражаются в заведомом отсутствии намерения достичь соглашения при наличии оформленного договора об оказании услуг, то у другой стороны возникает право требовать в качестве убытков неполученные доходы (упущенную выгоду) в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ, т.е. денежную сумму, которую исполнитель мог получить при заключении договора купли- продажи объекта недвижимости. Однако заметим, что такая возможность существует при условии, что в качестве заказчика выступает юридическое лицо, поскольку в п. 6 ст. 434.1 ГК РФ регламентировано, что положения об обязанности возместить убытки не подлежат применению к потребителям.

В Законе «О защите прав потребителей» указано, что потребитель - это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В завершение следует отметить, что добросовестность сторон является обязательным условием заключения любого договора, которое распространяется на все его этапы, начиная с переговоров о его заключении до процесса исполнения, на всех участников гражданских правоотношений. Недобросовестность стороны на любом из этапов договорных отношений предоставляет право другой стороне заявить исковые требования о взыскании денежных средств за оказание возмездных информационных, консультационных и маркетинговых услуг при поиске объекта недвижимости; штрафных санкций, предусмотренных договором об оказании услуг; судебных расходов; неполученных доходов (упущенной выгоды), т.е. денежной суммы, которую исполнитель мог получить при заключении договора.

Литература

1. Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 мая 2019 г. по делу № 2-3480/2019 // Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара.

2. Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 17 янв. 2019 г. по делу № 2-1012/2019 // Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара.

3. Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 2 сент. 2015 г. по делу № 2-8864/2015 // Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара.

References

1. The decision of the Prikubansky district court of Krasnodar d.d. May 20, 2019 in the case № 2-3480/2019 // Archive of the Prikubansky district court of Krasnodar.

2. The decision of the Prikubansky district court of Krasnodar d.d. Jan. 17, 2019 in the case № 2-1012/2019 // Archive of the Prikubansky district court of Krasnodar.

3. The decision of the Prikubansky district court of Krasnodar d.d. Sept. 2, 2015 in the case № 2-8864/2015 // Archive of the Prikubansky district court of Krasnodar.