Понятие недвижимости в доктрине, законодательстве и судебной практике

Размещено на http://www.allbest.ru/

Понятие недвижимости в доктрине, законодательстве и судебной практике

А.В. Панчук

аспирант Алтайского государственного университета

Аннотация

Понятие недвижимости давно является предметом различных дискуссий, т.к. это значимый социальный объект, имеющий высокую экономическую ценность. В научном сообществе нет единой позиции о том, что такое недвижимость и как его определить в массиве остальных вещей, участвующих в гражданском обороте. В настоящее время вопрос о несформированной четкой дефиниции недвижимого имущества в науке гражданского права был поставлен достаточно давно и периодически воспроизводится в трудах различных ученых. И хотя суды и другие правоприменители пытаются дать ответ на этот вопрос с помощью выработки различных методик и рекомендаций, эти позиции государственных органов основаны на сложившейся судебной практике, которая допускала ошибки при идентификации объекта как недвижимой вещи. Таким образом, без четкого нормативного закрепления невозможно говорить о дальнейшем совершенствовании гражданского законодательства и правильном решении споров об относимости каких-либо вещей к недвижимости и распространении на него соответствующего правового режима. Полагаем, что на сегодняшний день возникла необходимость определить как существенные признаки недвижимой вещи, так и концепцию понимания недвижимости, в русле которой и следует развивать данный институт гражданского права.

Ключевые слова: недвижимость, гражданский оборот, государственная регистрация, земельный участок, тесная связь с землей, самостоятельное назначение, кадастровый учет, единый государственный реестр недвижимости. гражданский законодательство недвижимость

postgraduate student of Altai State University

THE CONCEPT OF REAL ESTATE IN DOCTRINE, LEGISLATION AND JUDICIAL PRACTICE

The concept of real estate has long been the subject of various discussions, as it is a significant social object, and it has high economic value. There is not single position on what real estate is and how to determine it in the array of other things involved in civil circulation in the scientific community. At present, the question of an unformed clear definition of real estate in civil law science has been posed for a long time and is periodically reproduced in the works of various scientists. And although the courts and other law enforcement agencies are trying to answer this question by developing various methods and recommendations, these positions of state bodies are based on prevailing judicial practice, which made mistakes in identifying the property as an immovable. Thus, it is impossible to talk about the further improvement of civil legislation and the correct resolution of disputes about the relevance of certain things to real estate and the extension of the corresponding legal regime to it without a clear regulatory reinforcement. We believe that today there is a need to determine both the essential features of an immovable and the concept of understanding real estate, in line with which it is necessary to develop this institution of civil law.

Р.С. Бевзенко считает, что недостатки в определении вещи в качестве недвижимой кроятся в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [4], в содержании которой выделяются в качестве таковой земельные участки и приравнивается к ним то, что находится над или под земельным участком [3, с. 6].

Однако достаточно обоснованную критику в толкование Р.С. Бевзенко статьи 130 ГК РФ вносит В.А. Алексеев. Критике подвергается мнение о возможности восприятия норм ГК РФ в рамках концепции единого объекта недвижимости. Для этого необходимо надлежащим образом прочитать ст. 130 ГК РФ: недвижимость - это земельный участок "и" неразрывно связанный с ним объект.

Однако В.А. Алексеев считает, что это ни что иное как манипуляция с текстом, что позволяет извлечь содержание, которое не вкладывалось в соответствующую норму права [2, с. 26].

Как замечает Р.С. Бевзенко, правоприменительная практика не созрела до "такого изящества в интерпретации предельно тонко написанного текста Кодекса" [3, с. 30]. Напротив, большинство ученных, в т.ч. и В.А. Алексеев, небезосновательно полагают, что из буквального толкования ст. 130 ГК РФ не являются составными частями земельного участка объекты незавершенного строительства, здания и другие объекты, указанные в данной статье [2, с. 26].

Необходимо отметить, что в доктрине и правоприменительной практике роль государственной регистрации прав не является одной из ключевых в данной дискуссии о природе недвижимой вещи.

Е.А. Суханов придерживается позиции, согласно которой только после государственной регистрации прав на недвижимую вещь она появляется в обороте. Это обусловлено необходимостью обеспечить безопасность оборота таких объектов [15, с. 91-92].

Однако остается вопрос о правовой природе такого объекта до государственной регистрации.

Ранее Е.А. Суханов признавал ее движимой вещью [16, с. 4], В.В. Чубаров - совокупностью вещей, которая по своим качественным характеристикам, возможно, напоминала недвижимую вещь [18, с. 80]. Теперь же сторонники данной концепции считают, что такой объект, "напоминающий недвижимую вещь", является частью определенного земельного участка.

В подтверждение данной мысли можно привести позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) [9]. Собственник земельного участка в силу ст. 304, 305 ГК РФ обладает субъективным правом на защиту и устранение препятствий в пользовании построенным зданием, которое по существу является частью земельного участка. Стоит заметить, что целью определения здания к земельному участку как составной части участка является предоставление права на защиту здания.

Однако Верховный Суд РФ (далее - ВС РФ) опроверг регистрационную концепцию, указав, что для признания недвижимой вещи таковой не является обязательным условием государственная регистрация права на нее, т.к. в силу своих природных свойств вещь уже является недвижимой [10], что с сожалением признал и сам Е.А. Суханов [15, с. 91-92].

На данный момент в правоприменительной практике такие признаки, как разрешение на строительство, проведение кадастровых работ, имеют косвенное значение при определении вещи недвижимостью, как и государственная регистрация недвижимости.

Потребность в надлежащем понимании недвижимой вещи заключается в ошибочной, на наш взгляд, государственной регистрации таких недвижимых вещей, как футбольное поле [12], заборы [13], оросительные системы и т.п. Такая же проблема возникает с поверхностными "улучшениями" земельных участков, как, например, асфальтовое или бетонированное покрытие [14], песчаная насыпь. Данные объекты неразрывно связаны с земельным участком и формально, по смыслу ст. 130 ГК РФ, но данного признака недостаточно для того, чтобы признать такие объекты недвижимостью.

Л. Лапач предложил такой признак недвижимого имущества, как самостоятельное значение в обороте. Опираясь на ниже приведенную судебную практику, он замечает, что в случае отсутствия у объекта самостоятельного функционального назначения, он не признается недвижимостью. Соответствующие строения и сооружения являются модернизацией, улучшением земельного участка, т.к. они возведены именно для его обслуживания [6, с. 58].

В случае возникновения вопроса о принадлежности вещи к недвижимости суду необходимо выявить несколько обстоятельств для определения недвижимости:

1) имеется ли признак неразрывной связи объекта с земельным участком;

2) если данный признак присутствует, то:

- является ли его целью удовлетворение нужд пользователя земельного участка и находится ли спорный объект внутри границ земельного участка;

- имеется ли самостоятельное назначение в обороте у спорного объекта, отличное от назначения земельного участка.

Впервые данный тест был применен Президиумом ВАС РФ [16]. В качестве спорных объектов выступали системы подземных труб, надземных канав и цементных лотков, которые были признаны составной частью земельного участка. Они расположены внутри границ земельного участка и предназначены строго для обслуживания интересов собственника земельного участка.

Президиум ВАС РФ последовательно и аналогично решил вопрос и при рассмотрении других дел. Такой объект, как футбольное поле, в отношении которого осуществлялась регистрация прав, был признан составной частью земельного участка. Являясь качественным улучшением земельного участка, оно необходимо для удовлетворения нужд собственника и, соответственно, не имеет самостоятельного назначения в гражданском обороте [17]. Забор, ограждающий земельный участок, не имеет самостоятельного назначения и предназначен для того, чтобы обслуживать интересы собственника земельного участка [18].

В подтверждение и в развитие указанной позиции в научной литературе был более подробно обоснован признак самостоятельного назначения в гражданском обороте.

В.А. Алексеев считает, что такие объекты вообще вещами не являются, тем более недвижимостью. Такие объекты и есть земельный участок, а точнее улучшения, которые изменяют качественные характеристики земельного участка. Он (участок) может быть обнесен забором, заасфальтирован или каким- то иным образом благоустроен, но несмотря на эти улучшения и усовершенствования, это по-прежнему одна недвижимая вещь - земельный участок.

Также не считаются отдельными самостоятельными вещами внутренние сети водоснабжения, канализации здания; строительные материалы как отдельные вещи в составе здания. Мы воспринимаем это не как совокупность вещей в понимании составной вещи, а как, например, двухэтажный дом с системой канализации и водоснабжением [1, с. 151].

Вопрос о понятии недвижимости многогранен, носит как теоретическое, так и практическое значение. Подходы судов являются формальными и, к сожалению, приводят к несправедливым решениям, в силу чего сложившиеся позиции судов приходится корректировать вышестоящими инстанциями. Определение недвижимости правоприменителем в каждом конкретном случае требует правильного толкования как нормативных-правовых актов, так и позиции вышестоящих инстанций. ЕГРН не является достоверным источником в отношении сведений о квалификации объекта как недвижимости и практически игнорируется судебной практикой. При этом, по мнению А.А. Чеснокова, именно в публичной регистрации недвижимости проявляются ее важнейшие свойства - высокая ценность, социальная значимость, легкость нахождения и идентификации, а также взаимосвязь с базовыми интересами граждан и организаций [20, с. 173].

По сути, мы приходим к пониманию недвижимости Е.А. Суханова: после регистрации права на недвижимость она становится видна гражданскому обороту, является "идеалом, к которому стоит стремиться". Загвоздкой является то обстоятельство, что решение правовой проблемы квалификации объекта как недвижимости при таком подходе ложится на кадастрового инженера и государственного регистратора недвижимости. Конечно, исполнительные органы государственной власти частично решают эту проблему в отношении отдельных объектов в письмах и методических рекомендациях [21] для ниже стоящих органов, но опять же основываясь на сложившейся судебной практике. Полагаем, что решением данной проблемы будет служить внесение изменений в гражданское законодательство с указанием, наряду с уже имеющимися признаками, признака самостоятельного назначения. Лишь после такой "двухэтапной фильтрации" объектов, не являющихся недвижимостью или вообще самостоятельной вещью, такой объект подлежит государственной регистрации и, соответственно, признается недвижимым имуществом.

Литература

1. Алексеев В.А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9. С. 150-155.

2. Алексеев В.А. Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее // Нотариус. 2018. № 7. С. 23-27.

3. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М.: М-Логос, 2017. 80 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 12.05.2020) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

6. Лапач Л.В. Спорная недвижимость - некоторые вопросы теории и практики // Хозяйство и право. 2014. № 12. С. 62.

7. Письмо Федеральной налоговой службы России от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 // Нормативные акты для бухгалтера. 2019. № 17.

8. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.04.2016 по делу № А 43-16704/2015 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

9. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2018 № Ф 08-9047/2018 по делу № А 32-52683/2017 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

10. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2019 № Ф 09-6410/19 по делу № А 76- 31010/2018 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

12. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- правовой системы "КонсультантПлюс".

13. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- правовой системы "КонсультантПлюс".

14. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

15. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 559 с.

16. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4. С. 11.

17. Чесноков А.А. Публичность имущественного реестра как гарантия безопасности добросовестного приобретателя // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2019. № 3. С. 171-176.

18. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 333 с.

Размещено на Allbest.ru