Основні передумови звернення стягнення на нерухоме майно боржника: теоретико-прикладний аспект

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основні передумови звернення стягнення на нерухоме майно боржника: теоретико-прикладний аспект

Малярчук Л.С.,

кандидат юридичних наук, асистент кафедри нотаріального та виконавчого процесу і адвокатури Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Анотація

Звернення стягнення у примусовому порядку дуже часто здійснюється за рахунок нерухомого майна боржника як одного з найліквідніших видів майна, тому визначення покрокового переліку виконавчих дій під час виконання рішення у вказаний судом спосіб, а також обставин, що потребують перевірки з боку виконавця при цьому і які безпосередньо впливають на його хід та наслідки, а головне констатації наявних перешкод у окремих випадках із наступним внесенням пропозицій щодо шляхів їх подолання, потребує окремої уваги. Досліджувалися умови, що повинні бути дотримані для забезпечення легітимності процесу, та відомості, встановлення яких має здійснюватися виконавцем. Проаналізовано основні передумови звернення стягнення на нерухоме майно боржника, такі як необхідність отримання інформації стосовно сімейного стану боржника та з'ясування, чи не придбана ним нерухомість у період шлюбу, чи не володіє він даним нерухомим майном спільно з іншими особами, та виокремлено особливості поділу і виділу частки боржника у разі необхідності. Наголошено на такому важливому моменті під час звернення стягнення на нерухоме майно, як виявлення того, чи має боржник неповнолітніх дітей, та чи мають вони право на користування нерухомим майном, адже для передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування або відповідне рішення суду, адже таким чином посилюються гарантії щодо забезпечення житлових прав соціально вразливих верств населення. Також зроблено акцент на головній умові підготовки нерухомого майна до реалізації - наявності технічної документації, оскільки у разі її відсутності виникає потреба у її виготовленні, що буде здійснюватися за зверненням виконавця в установленому законодавством порядку за рахунок додаткового авансування стягувача. Резюмовано, що всі ці обставини можуть як ускладнити, так і взагалі унеможливити виконання рішення за рахунок цього виду майна, або в кінцевому результаті стати підставою для визнання проведених електронних торгів недійсними, тому мають бути ретельно перевірені виконавцем. стягнення майно боржник

Ключові слова: звернення стягнення, нерухоме майно, частка, боржник, виконавець.

Basic prerequisites for foreclosure on real property: theory and application aspect

Foreclosure is very often enforced on a debtors's real property (as one of the most liquid types of property). Therefore, it is very important to determine the step-by-step list of the enforcement actions required to fulfill the order in the manner specified by the court, as well as any circumstances that need to be checked by the executor for this process, since they directly influence the execution and consequences, and the main thing - to state any existing obstacles in certain cases with proposals how to overcome them, which is the subject of this article. It is a study of the requirements that should be followed when ensuring the legitimacy of the process and a study of the information that should be verified by the executor. The article analyzes the basic prerequisites for the foreclosure on debtors's real property (such as the need to obtain information on the debtor's marital status, whether he/she acquired the real property while being married, whether he/she shares the title to this real property with any other persons) and describes the peculiarities of dividing and separating the debtor's share, if necessary. Special emphasis is placed on such an important measure during foreclosure as checking whether the debtor has minor children, and whether they are entitled to use the real property. In order to sell any real property owned or used by children, it is necessary to obtain a respective court decision or permission from custody and guardianship authorities, which ensure protection of the housing rights for socially vulnerable groups of population. The article also stresses the main requirement for the preparation of the real property for sale - the availability of technical documentation. In case it is missing, the executor will have to renew it by requesting it in a manner prescribed by law for additional prepayment from the claimant. It is summarized that all the above circumstances can complicate or even make it impossible to execute the decision for this type of property, or in the end result in recognizing the conducted electronic auction invalid. Therefore, they must be carefully checked by the executor.

Key words: foreclosure, real property, share, debtor, executor.

Постановка проблеми. Специфіка кожного виду майна суттєво впливає на порядок звернення на нього стягнення, адже особливості його правового режиму зумовлюють зміст будь-якого виконавчого провадження.

Тому вивчення нюансів задоволення вимог стягувача за рахунок різного майна є актуальним із метою встановлення покрокового переліку виконавчих дій під час виконання рішення у вказаний судом спосіб, визначення обставин, що потребують перевірки з боку виконавця при цьому і які безпосередньо впливають на його хід та наслідки, а головне констатації наявних перешкод у окремих випадках із наступним внесенням пропозицій щодо шляхів їх подолання.

Стан дослідження проблеми. Деякі аспекти звернення стягнення на майно боржника на науковому рівні досліджували С.Я. Фурса, Є.І. Фурса, І.В. Спасибо-Фатєєва, О.С. Снідевич, О.С. Харченко, О.М. Галко, А.М. Авторгов, З.В. Маковецький, Н.Б. Загорняк, своєю чергою 1.1. Зеленкова комплексно підійшла до розгляду цієї теми і розкрила загальні положення цієї процедури, ми ж продовжуємо заглиблюватися у її вивчення і з урахуванням вже характеристики конкретного виду майна більш детально аналізуємо провадження щодо його стягнення із відповідно притаманними саме йому стадіями як у сукупності, так і порізно, їх послідовність, суть та значення.

Мета статті. Попередньо розглянувши питання накладення арешту на нерухоме майно боржника як на одне з найпріоритетніших для задоволення вимог стягувача через свою рентабельність, слід встановити подальші дії виконавця для звернення на нього стягнення. При цьому дуже важливо, щоб були дотримані всі необхідні умови для забезпечення легітимності процесу, та була здійснена перевірка всіх відомостей виконавцем, що можуть ускладнити чи унеможливити виконання рішення за рахунок цього майна або ж взагалі в кінцевому результаті стати підставою для визнання електронних торгів недійсними, на чому і буде зосереджена увага у цій роботі.

Виклад основного матеріалу. Перш за все після накладення арешту на нерухоме майно боржника виконавець повинен з'ясувати його сімейний стан та встановити, чи не придбане воно у період шлюбу, чи не володіє він даним нерухомим майном спільно з іншими особами.

Оскільки, як було констатовано Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ (далі - ВССУ), сам по собі факт реєстрації квартири на боржника ще не означає, що ця квартира належить лише боржнику, а не і іншій особі на праві спільної сумісної власності [1].

Тобто формального підтвердження факту реєстрації об'єкта нерухомості за боржником недостатньо для звернення на нього стягнення. Яким же чином виконавець має отримувати такі відомості, ні в Законі України "Про виконавче провадження" [2] (далі - Закон), ні в Інструкції з організації примусового виконання рішення [3] не прописано. Натомість на практиці виконавцями часто ігнорувалася вірогідність таких обставин і майно безперешкодно реалізовувалося, після чого вже інший співвласник вимушений звертатися до суду для визнання проведених торгів недійсними, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що продаж було здійснено без попереднього визначення частки боржника та виділення її в натурі, за відсутності його згоди як співвласника.

Однак суд цілком може відмовити у задоволенні такого позову з огляду на те, що з моменту оформлення акту опису та арешту майна позивач не заявив про свої права на спірний об'єкт нерухомості, не повідомив виконавця про те, що він перебуває у спільній власності подружжя, та не заявлялися вимоги про виключення з-під арешту відповідної частки нерухомого майна, відповідно, у виконавця були відсутні підстави вважати спірне майно спільним майном подружжя та ініціювати виділ частки боржника.

Віднедавна для уникнення подібних ситуацій запроваджена інформаційна взаємодія автоматизованої системи виконавчого провадження та Державного реєстру актів цивільного стану громадян (далі - Держреєстр), завдяки якій можливе оперативне отримання державними та приватними виконавцями відомостей про боржників-фізосіб, необхідних для здійснення виконавчого провадження, зокрема, про шлюб, його розірвання, зміну імені, смерть боржників-фізосіб під час виконання державними та приватними виконавцями судових рішень та рішень інших органів. Доступ до інформації про боржника-фізособу забезпечується шляхом формування виконавцем в автоматизованій системі пошукового запиту до Держреєстру за такими відомостями: прізвище, ім'я та по батькові (за наявності) боржника- фізособи; його дата народження, в результаті чого надсилається відповідний витяг [4].

Хоча це лише попередні дані, адже майно, отримане у власність, наприклад, після укладення шлюбу, могло бути успадкованим / подарованим або придбаним за особисті кошти одного з подружжя (боржника), або набутим ними просто за час спільного проживання, тому достеменно встановити всі ці дані виконавцеві складно без безпосереднього спілкування з боржником. Однак ч. 1 ст. 73 Сімейного кодексу України [5] (далі - СК України) чітко регламентує правила накладення стягнення на майно, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя: "За зобов'язаннями одного з подружжя стягнення може бути накладено лише на його особисте майно і на частку у праві спільної сумісної власності подружжя, яка виділена йому в натурі". Проте, як вбачається із наведених вище матеріалів однієї із судових справ, такі обставини можуть випливати постфактум після накладення арешту або проведення електронних торгів і усуватися будуть вже через суд. Так, згідно з ч. 2 ст. 59 Закону, особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту.

При цьому беруться до уваги надані ВССУ роз'яснення щодо того, що, вирішуючи питання про належність описаного та арештованого майна, суди повинні керуватися нормами цивільного та сімейного законодавства, які діяли на час придбання майна, що регулюють право власності та його захист. Під час розгляду позову одного з подружжя про зняття арешту з належної йому частки майна у спільній сумісній власності подружжя судам необхідно враховувати, що відповідно до ст. ст. 60, 70 СК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їх спільною сумісною власністю і в разі його поділу їх частки є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або шлюбним договором. Суд може відступити від засади рівності часток подружжя, враховуючи інтереси дітей або непрацездатних повнолітніх дітей, які з ним проживають, або інші обставини, що мають істотне значення за визначених законом умов, зокрема, якщо один із подружжя не дбав про матеріальне забезпечення сім'ї, приховав, знищив чи пошкодив спільне майно або ж витрачав його на шкоду інтересам сім'ї, то у такому разі його частка може бути зменшена. За рішенням суду частка майна дружини, чоловіка може бути збільшена, якщо з нею, ним проживають діти, а також непрацездатні повнолітні син, дочка, за умови, що розмір аліментів, які вони одержують, недостатній для забезпечення їхнього фізичного, духовного розвитку та лікування [6].

Тим не менш, тільки у разі встановлення факту володіння боржником майном спільно з іншими особами на праві спільної сумісної власності можливо вирішувати питання про визначення його частки для виділу її в натурі з метою набуття статусу самостійного об'єкта нерухомості для подальшої реалізації. Також варто зауважити, що ст. 366 Цивільного кодексу України [7] (далі - ЦК України) допускається звернення стягнення на частку у майні, що є і у спільній частковій власності знову-таки через виділ частки в натурі із спільного майна. Передбачено, що під час виконавчого провадження виконавець повинен звернутися до суду в порядку ст. 443 Цивільного процесуального кодексу України [8] (далі - ЦПК України) чи ст. 335 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) [9] для визначення частки майна боржника у майні, яким він володіє спільно з іншими особами. Взагалі ж у разі поділу / виділу частки з об'єкта нерухомого майна за Законом України "Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень" [10] у відповідному розділі Державного реєстру речових прав та їх обтяжень (далі - Державний реєстр прав) реєстраційна справа закривається, реєстраційний номер цього об'єкта скасовується. На кожний новостворений об'єкт нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав та формується нова реєстраційна справа, присвоюється новий реєстраційний номер кожному з таких об'єктів. Записи про речові права та їх обтяження щодо об'єкта, який поділяється, або при виділі частки з цього об'єкта, переносяться до розділів Державного реєстру прав, відкритих на кожний новостворений об'єкт. Якщо правочином або актом відповідного органу встановлено, що речові права та їх обтяження не поширюються на всі новостворені об'єкти нерухомого майна, записи про такі права та обтяження переносяться лише до розділів, відкритих для новостворених об'єктів, яких вони стосуються.

Як було вказано, так само буде і відображена інформація про поділ майна, але виконати рішення за рахунок такого майна, виходячи із вищезазначених нормативних положень, можливо лише у разі його виділу в буквальному сенсі, хоча на законодавчому рівні чітко не прослідковується розмежовування між поняттями "поділ майна" і "виділ його в натурі", а також "визначення частки майна", яким оперують наведені норми процесуальних кодексів. Оскільки окремо регулюється ст. 357 ЦК України порядок визначення часток у праві спільної часткової власності, а ст. 364 ЦК України - умови виділу частки із майна, що є у спільній частковій власності, то з їх змісту вбачається, що це різні за суттю та наслідками дії. Загальноприйнятим є розуміння, що шляхом виділу у натурі частки із майна з одного об'єкта нерухомості утворюються декілька окремих, і обов'язково з власним входом та присвоєнням поштової адреси для кожного. Тому, відповідно, виділу має передувати поділ, а саме визначення арифметичного розміру часток для всіх співвласників, а виділ - вже реальне вираження їх в натурі. Навіть більше, можливість розрахунку часток не свідчить про технічну допустимість їх виділу. У той же час є позиції щодо ототожнення цих понять. Так, згідно з п.п. 6,7 Постанови Пленуму Верховного Суду України №7 "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 04.10.1991р. [11], виділ частки в натурі (поділ будинку) може мати місце за наявності технічної можливості виділення кожній із сторін відокремленої частини будинку із самостійним виходом (квартири), яка відповідає розміру їх часток у приватній власності або наявності технічної можливості переобладнання будинку в ізольовані квартири. Тому є потреба в проведенні глибинного аналізу суті цих термінів та критеріїв їх відмежування, виходячи із правозастосовної практики, задля переосмислення їх смислового навантаження. Насамперед в контексті того, чи достатньо визначення частки майна боржника у майні, яким він володіє спільно з іншими особами в порядку ст. 443 ЦПК України, ст. 335 ГПК України для звернення на нього стягнення чи ч. 1 ст. 73 СК України, ст. 366 ЦК України для цього треба ще й виділяти частку в натурі, і чи зводиться наразі у даному випадку визначення частки до її виділу. Адже практика з цього питання неоднозначна, і непоодинокими є випадки примусової реалізації часток якогось об'єкта нерухомості без виділення їх в натурі, після чого на нових співвласників чекають проблеми щодо встановлення режиму спільного користування ним, зокрема, у разі неможливості їх фізичного розподілу.

Що ж стосується вирішення питання щодо неподільного майна, тобто яке не можна поділити без втрати його цільового призначення (ч. 2 ст. 183 ЦК України), наприклад, однокімнатної квартири, то тут оптимальним варіантом визнається викуп такої частини співвласниками. Так, згідно з вже згаданою Постановою ВССУ № 5, у випадках, коли вирішується питання з приводу частки в спільній сумісній власності на неподільну річ, на яку звертається конфіскація або стягнення на користь особи, не вважатиметься протиправним позбавлення права власності присудження грошової чи іншої матеріальної компенсації за частку у спільній сумісній власності, якщо її неможливо виділити або поділити майно в натурі чи спільно користуватися ним. Так, у ч. 2 ст. 364 ЦК України зазначено, якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Але доказом неподільності в натурі цих речей може слугувати тільки висновок експерта [12, с. 152-153]. Під час визначення розміру частки у майні, що належить подружжю, частки боржника у спільній сумісній власності, а також частки неподільної речі, суд має виходити з дійсної вартості цього майна на день ухвалення рішення. Дійсна вартість майна визначається її ринковою вартістю, яка діє на день ухвалення рішення суду, що має довести особа, яка на цю обставину посилається. Якщо оцінка окремого виду майна є складною або позивач чи відповідач оспорюють зазначену в описі оцінку майна, суд для визначення дійсної вартості арештованого (описаного) майна за клопотанням сторони у справі може призначити відповідну експертизу.

Також варто навести і дещо відмінну позицію суду, яка полягає у тому, що коли квартира зареєстрована на чоловіка, проте придбана у шлюбі, вона все одно не може бути продана з торгів без згоди дружини, оскільки є об'єктом спільної сумісної власності [13]. Виходячи з того, що реалізація належної позивачці на праві спільної власності квартири на електронних торгах за відсутності її згоди є порушенням права позивачки як співвласниці даного нерухомого майна, судом визнані проведені торги недійсними, а квартира повернута подружжю. У той же час, за ст. 362 ЦК України на продаж частки у праві спільної часткової власності на співвласника не поширюється переважне право перед іншими особами на її купівлю як раз у випадку продажу з публічних торгів. Тому тут позиція має бути уніфікована і чітко визначена у законодавстві, хоча було б прийнятніше під час розподілу часток з метою їх подальшої реалізації надавати можливість їх викупу у першу чергу іншим співвласникам. Зокрема, виправдано це тоді, коли нерухомість є неподільною. Для цього можна умовно визначити ідеальні частки для кожного, адже фактично це зробити неможливо, а вже у разі відмови того з співвласників, хто не є боржником, від придбання іншої частки - виставляти на електронні торги весь об'єкт та після продажу надавати йому грошову компенсацію пропорційно до розміру його частки.

Наступним важливим моментом під час звернення стягнення на нерухоме майно є встановлення того, чи має боржник неповнолітніх дітей та чи мають вони право на користування нерухомим майном, адже для передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. У такий спосіб посилені гарантії щодо забезпечення житлових прав соціально вразливих верств населення. Так, відповідно до Порядку реалізації арештованого майна [14], у разі передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, заявка на реалізацію арештованого майна подається разом із копією дозволу органів опіки та піклування або відповідного рішення суду. Якщо такий дозвіл не отримано, то це унеможливлює примусову реалізацію цього об'єкта нерухомості, і виконавець продовжує виконання рішення за рахунок іншого майна боржника, а в разі відсутності такого майна повертає виконавчий документ стягувачу з підстави, передбаченої п. 9 ч. 1 ст. 37 Закону.

І головною умовою підготовки нерухомого майна до реалізації є наявність технічної документації, бо у противному разі виникає потреба у її виготовленні, що буде здійснюватися за зверненням виконавця в установленому законодавством порядку за рахунок додаткового авансування стягувача. Якщо стягувач протягом 10 робочих днів з дня одержання відповідного повідомлення виконавця не авансує витрати, пов'язані з підготовкою технічної документації на майно, виконавчий документ повертається стягувачу, за умови що відсутнє інше майно у боржника, на яке можливо звернути стягнення (ч. 5 ст. 50 Закону).

Висновки

Таким чином, нами були розглянуті основні передумови звернення стягнення на нерухоме майно боржника, такі як необхідність з'ясування сімейного стану боржника та встановлення, чи не придбана нерухомість у період шлюбу, чи не володіє він даним нерухомим майном спільно з іншими особами; з'ясування того, чи має боржник неповнолітніх дітей та чи мають вони право на користування нерухомим майном, та отримання технічної документації, адже всі ці обставини можуть як ускладнити, так і взагалі унеможливити виконання рішення за рахунок цього виду майна, або в кінцевому результаті стати підставою для визнання проведених електронних торгів недійсними, тому мають бути ретельно перевірені виконавцем.

Список використаних джерел