Правові проблеми поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення

Размещено на http://www.allbest.ru

Правові проблеми поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення

Legal problems of renewal of agricultural land lease agreement

Чурилова Т.М.,

кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри міжнародного, європейського права та цивільно-правових дисциплін

Навчально-наукового інституту права Сумського державного університету

Руденко О.В.,

магістрантка Навчально-наукового інституту права Сумського державного університету

The article deals with the issues of prolonging the agricultural land lease. It is proved that the exercise of the preemptive right to renew the lease agreement for agricultural land plays an important role in the planning and implementation of agricultural activities by tenants.

Application of Part 1 of Article 33 of the Law of Ukraine “On Land Lease” is possible only if the tenant adheres to a certain algorithm of actions and terms set out in Parts 2-5 of the above article, under which the tenant exercises the preemptive right before others to conclude a land lease for a new term. It is found out that the current legislation provides for two cases of the exercise of the preemptive right to renew (extend) the agricultural land lease agreement, which are not interconnected. The article determines the features of the procedure for extending the term of a land lease as one of the stages of the implementation of such an agreement, solving the controversial issue of the existence of lease relations in real estate upon expiration of the lease.

It specifies the shortcomings of the land legislation of Ukraine regulating the procedure for renewal of the land lease for a new term.

The judicial practice of resolving disputes arising in connection with the implementation of the tenant's preemptive right to conclude a land lease agreement is examined. It has been determined that the appropriate way to protect the violated right in this case is a claim for recognition of the relevant supplementary agreements by the court as the requirement of the obligation to conclude additional agreements cannot protect the plaintiff's violated right by virtue of an imperative requirement that the lease is renewed precisely by concluding an additional agreement, which, in fact, may be the subject of consideration in court.

The key element of the principle of legal certainty is the unambiguity and predictability of law enforcement, and therefore parties to the dispute should always be able to modify their behavior in such a way that it meets the requirements of the rule at the time when the action takes place.

Key words: lease, renewal of lease agreement, tenant, leaseholder, preemptive right.

У статті проведений аналіз проблемних питань пролонгації договору оренди землі сільськогосподарського призначення. Доведено, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення відіграє вагому роль у плануванні та здійсненні сільськогосподарської діяльності орендарями.

Застосування положення ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» можливе лише після дотримання орендарем належного алгоритму дій і строків, що встановлені частинами 2-5 вищевказаної статті, за якими орендар реалізує переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. З'ясовано, що чинним законодавством передбачено два випадки реалізації переважного права на поновлення (пролонгація) договору оренди земель сільськогосподарського призначення, які не пов'язані один з одним. Визначено особливості процедури продовження строку дії договору оренди землі як одного з етапів виконання такого договору, вирішення спірного питання існування орендних правовідносин щодо об'єкта нерухомості після закінчення строку дії договору оренди.

Вказано на недоліки земельного законодавства України, що регулює процедуру поновлення договору оренди землі на новий термін.

Досліджено судову практику розгляду спорів, що виникають у зв'язку з реалізацією переважного права орендаря на укладення договору оренди землі. Визначено, що належним способом захисту порушеного права в такому разі є позов про визнання укладеними відповідних додаткових угод судовим порядком, оскільки сама вимога про зобов'язання укласти додаткові угоди не може забезпечити захисту порушеного права позивача через імперативний припис про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що і може бути предметом розгляду в суді.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, отже, учасники спору завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоби вона відповідала вимогам норми на момент учинення дії.

Ключові слова: оренда, поновлення договору оренди, орендар, орендодавець, переважне право.

оренда земля поновлення

Постановка проблеми

В умовах дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення найбільш поширеною формою використання таких земель є оренда. Проте законодавство у згаданій сфері залишає чимало запитань у суб'єктів земельних відносин, які найчастіше вирішуються судовим порядком.

Від сталості та захищеності права землекористування залежить інвестиційний клімат в аграрній сфері, зацікавленість орендарів у відтворенні родючих властивостей ґрунтів, дотриманні комплексу технологічних вимог агровиробництва.

Ефективність та раціональність використання сільськогосподарських земель забезпечується тривалими термінами користування. Однією із проблем орендних відносин є короткостроковість договорів оренди землі та реалізація орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Аналіз судової практики розгляду спорів, пов'язаних із реалізацією переважного права орендаря на укладення договору оренди землі, свідчить про наявні проблеми формування єдиного підходу до правозастосування судами норм матеріального та процесуального права під час розгляду справ даної категорії. Навіть правові позиції та висновки Верховного Суду України (далі - ВСУ) є непередбачуваними та непрогнозованими, що унеможливлює стабільність означеної сфери.

Стан дослідження проблеми. Питанню вдосконалення правового регулювання земельних орендних відносин присвячено низку праць А.М. Мірошниченка, П.Ф. Кулинича, В.В. Носіка, К.П. Пейчева, Т.О. Коваленко, Н.В. Ільницької, М.В. Шульги, З.А. Добош, П.Б. Крук, Н.В. Ільків, Р.М. Гнідан та інших дослідників.

Мета статті - зробити аналіз правових проблем поновлення (пролонгація) договору оренди землі сільськогосподарського призначення, знайти шляхи їх вирішення.

Виклад основного матеріалу

Строк дії договору оренди землі є однією з істотних умов, що передбачені у ст. 15 Закону України «Про оренду землі», яка, з одного боку, зумовлює припинення орендних правовідносин, а з іншого - є підставою для пролонгації договору на новий строк. Ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) [1].

Право на поновлення (пролонгація) договору оренди землі - це визначене законом переважне право орендаря укласти договір оренди землі на новий строк, що виникає в разі належного виконання ним обов'язків за умовами договору та після закінчення строку договору оренди землі або коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності заперечень орендодавця [2, с. 71-72].

Проте застосування положення ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» можливе лише після дотримання орендарем визначеного алгоритму дій і строків, що встановлені ч. ч. 2-5 вищевказаної статті, за якими орендар реалізує переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк [1].

Після отримання листа-повідомлення від орендаря орендодавцем останній має: 1) розглянути лист- повідомлення та перевірити його на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень ухвалити рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві надсилається лист-повідомлення про рішення орендодавця.

Вищевказане може мати декілька варіантів розвитку подій: у разі невідповідності змісту листа-повідомлення й умов проєкту додаткової угоди вимогам закону орендодавець має протягом одного місяця з дати його отримання повідомити орендаря про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для відмови в задоволенні заяви орендаря, або ж може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

Варто мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проєктом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені в листі-повідомленні або проєкті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Положення Закону України «Про оренду землі» не передбачають обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

Відсутність доказів про отримання орендодавцем лис- тів-повідомлень від орендаря про намір поновити договір оренди землі не припиняє переважного права орендаря на поновлення такого договору (ВСУ у справі N° 594/151/16-ц від 6 вересня 2017 р.) У даній справі ВСУ підкреслив, що «права наймача, встановлені ст. 777 Цивільного кодексу України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами» [3].

Переважне право орендаря (наймача) може бути реалізоване лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право за встановленою законом процедурою. У такому разі відправлення орендарем листів-повідомлень орендодавцю, фактичне продовження користування орендарем земельною ділянкою та перерахування орендодавцю орендної плати після закінчення строку дії договору є конклюдентними діями, які підтверджують, що орендодавець був обізнаний у намірах орендаря скористатися своїм переважним правом.

Поділяємо думку З.А. Добош про те, що відповідна процедура реалізації переважного права орендаря на продовження строку дії договору оренди є недосконалою, оскільки законодавець наділяє орендодавця безумовним правом відмовитися від укладення відповідного договору. Хоча нібито такі положення й узгоджуються із правом власника землі володіти, користуватися та розпоряджатися належною йому земельною ділянкою, проте відсутність законодавчого переліку підстав для відмови орендодавця у продовженні строку дії договору нівелює суть даної процедури [4].

Судова практика засвідчує, що поновлення договору оренди землі на новий строк можливе у двох правових конструкціях: у разі реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч. ч. 1-5 цієї норми); коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми). Такого висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 25 лютого 2015 р. у справі № 6-219цс14 та Касаційний цивільний суд Верховного Суду у постанові від 13 червня 2018 р. у справі № 390/612/16-ц [5; 6].

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені в ч. ч. 1-5 і ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не пов'язані одна з одною.

Протилежного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/376/17-ц, де ч. 6 ст. 33 не є окремою правовою підставою для поновлення (пролонгація) договору оренди землі), а є лише одним з етапів усієї процедури, передбаченої у ст. 33 цього Закону, оскільки обов'язковим етапом переукладення відповідного договору визнає саме повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії відповідного договору про свій намір продовжити орендні правовідносини.

У постанові від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду наголосила, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яке передбачено ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання затверджених цією нормою строків і процедури: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проєкт додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди [7].

Виходячи із вищенаведеного, вбачається дисбаланс та різні правові позиції Верховного Суду України (далі - ВС) у трактуванні ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

На наш погляд, логічною є З.А. позиція Добош, яка поділяє відповідні способи поновлення договорів оренди на новий строк на дві категорії: активні та пасивні. Активний спосіб поновлення передбачає ініціювання орендарем продовження орендних відносин до моменту їх припинення. Пасивний спосіб проявляється у відсутності будь- яких заперечень та/чи вимог із боку орендодавця після закінчення строку дії договору оренди [4].

Ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є найбільш оспорюваною, дана норма передбачає поновлення (пролонгація) договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором. Для цього має існувати певний фактичний склад: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (зазвичай такі дії орендодавця кваліфікують як «мовчазну згоду» на пролонгацію договору).

Н.В. Ільків у своїх працях зауважує, що норма

ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» суперечить ст. 31 Закону України «Про оренду землі», яка визначає закінчення строку, на який було укладено договір, як одну з підстав для його припинення [8, с. 248]. Проте така позиція є спірною, адже в ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» зазначається, що договір не продовжує свою дію, а поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, та укладається додаткова угода між орендарем і орендодавцем. Крім того, припинення чинності договору не припиняє зобов'язань за договором [9, с. 277].

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно наголосити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Варто зауважити, що повідомлення орендарем, що передбачене в ч. 2 даної статті, орендодавця про намір скористатися переважним правом на пролонгацію договору оренди землі з підстав, зазначених у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається.

Отже, укладення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк за ч. 6 ст. 33 полягає в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує щодо поновлення, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі має бути укладена додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди, що безпосередньо зазначено в ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Відмова або ж зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення можуть бути оскаржені в суді. Уникнення вищевказаних дій із боку орендодавця можна було б досягнути шляхом закріплення за орендодавцем обов'язку власника ухвалити рішення про продовження або про відмову у пролонгації договору оренди землі.

У зв'язку з вищевикладеним орендареві необхідно правильно обрати спосіб захисту, адже неправильно сформульована вимога не приведе до поновлення права. Із цього питання є правові позиції, зокрема постанови Касаційного господарського суду (далі - КГС) від 12 червня 2019 р. № 910/11518/18, від 4 червня 2019 р. № 910/9044/18, у яких сформульована єдина думка про те, що належним способом захисту є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту [10; 11]. Натомість більшість позовних заяв були сформовані з вимогою, що не забезпечувала захисту порушеного права орендаря, про визнання договору оренди землі поновленим, що є визнанням факту, який має юридичне значення. Відповідно встановлення факту має розглядатися в порядку окремого провадження.

Отже, на підставі ст. 33 Закону «Про оренду землі» варто подавати позов про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (далі - з/д) із викладенням її змісту, а не позов про визнання договору оренди з/д поновленим (ВС/КГС, № 908/2484/17 від 19 березня 2019 р.) [12].

Формували орендарі свою вимогу й шляхом зобов'язання орендодавця укласти додаткову угоду (постанова КГС від 14 лютого 2019 р. № 908/581/18), однак таке зобов'язання не підпадає під примусове виконання обов'язку в натурі [13].

Підкреслюємо, що орендодавець має право заперечити щодо пролонгації договору оренди землі, і таке заперечення, відповідно до ч. 6 ст. 33, має бути протягом одного місяця після закінчення строку договору та навіть може бути без будь-якого обґрунтування. До того ж власник земельної ділянки до моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення може звернутися до орендаря з вимогою про звільнення земельної ділянки.

На практиці орендодавці зловживають таким правом і укладають договори оренди або ж емфітевзису з іншими землекористувачами.

Варто зазначити, що переважне право орендаря не є абсолютним, поновлення договору оренди землі не варто сприймати як автоматичну пролонгацію договору оренди землі. Такого висновку дійшов Верховний Суд України у справі № 625/166/18 від 18 квітня 2019 р., де переважне право орендаря може бути порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем за дотримання процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору [14].

Однак у даній справі мала місце наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, тому переважне право орендаря не порушено, навіть у зв'язку з тим, що був укладений договір емфітевзису з іншим землекористувачем.

Укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди землі можливе також у разі, якщо орендарем порушено строки повідомлення орендодавця про намір продовжити договір оренди (ВС/Касаційний цивільний суд, № 693/9/18 від 21 листопада 2018 р.) [15].

П.Б. Крук уважає, що необхідно виключити із Закону України «Про оренду землі» ст. 33 «Поновлення договору оренди землі». Автор зазначає, що в такому разі процедура поновлення договору застосовувалась би субсидіарно до ст. 764 Цивільного кодексу України, і принцип мовчазної згоди знову набув би змісту у правозастосовній практиці [16, с. 98].

Висновки

Проведене дослідження дає можливість дійти висновку, що правове регулювання поновлення договору оренди та процедура реалізації орендарем свого переважного права потребують удосконалення. Норма, що регулює поновлення договору оренди землі, має бути сформульована з достатнім ступенем передбачуваності, щоби надати сторонам можливість розумною, залежно від обставин, мірою передбачити наслідки певної дії (рішення Європейського суду з прав людини у справі “Ukrainian Media Group v. Ukraine” від 29 березня 2005 р.).

Важлива роль у формуванні єдиних підходів до пра- возастосування належить Верховному Суду. Отже, його правові позиції мають бути однозначними, чіткими та зрозумілими

Список використаних джерел

Про оренду землі : Закон України від 6 жовтня 1998 р., зі змінами і доповненнями. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/ show/161-14 (дата звернення: 16.10.20І9).

Юрченко Е.С. Реалізація переважного права орендарів на пролонгацію договорів оренди земель сільськогосподарського призначення. Підприємництво, господарство і право. 2016. № 9. Ст. ст. 71-75.

Постанова Верховного Суду України у справі № 594/154/16-ц від 6 вересня 2017 р. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/69260767 (дата звернення: 16.10.2019).

Добош З.А. Щодо питання про укладення договору оренди землі на новий строк. Право і суспільство. 2018. № 5. С. 82-86.

Постанова Верховного Суду України від 25 лютого 2015 р. у справі № 6-219цс14. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/42886585 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Верховного Суду України від 13 червня 2018 р. у справі № 390/612/16-ц. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://www.reyestr.court.gov.ua/ Review/75004145 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/376/17-ц. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/73532500 (дата звернення: 16.10.2019).

Ільків Н.В. Оренда земель сільськогосподарського призначення в Україні: теоретичні й практичні аспекти: монографія. Львів : Львівський держ. ун-т внутрішніх справ, 2008. 296 с.

Договірне право України. Загальна частина : навчальний посібник / Т.В. Бондар та ін. ; за ред. О.В. Дзери. Київ : Юрінком-Інтер, 2008. 896 с.

Постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 12 червня 2019 р. № 910/11518/18. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/82498888 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 4 червня 2019 р. № 910/9044/18. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/82294640 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 19 березня 2019 р. № 908/2484/17. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/80648586 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 14 лютого 2019 р. № 908/581/18. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/79973226 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Верховного суду України від 18 квітня 2019 р. № 625/166/18. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/81287135 (дата звернення: 16.10.2019).

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного суду України від 21 листопада 2018 р. № 693/9/18. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/78192484 (дата звернення: 16.10.2019).

Крук П.Б. Можливість застосування «принципу мовчазної згоди» при оновленні договору оренди земельної ділянки. Університетські наукові записки. 2011. № 3. С. 95-101.

Размещено на Allbest.ru