Защита прав участников долевого строительства с целью последующего получения в собственность жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Статья по теме:

Защита прав участников долевого строительства с целью последующего получения в собственность жилых помещений

Боер В.М., Заслуженный юрист Российской Федерации Заведующий кафедрой информационного права и правоведения, доктор юридических наук, профессор, Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения России г. Санкт - Петербург

Веретельникова Т.А., Студент магистратуры 2 курс, факультет «юридический» Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения России г. Санкт - Петербург

Аннотация

В статье анализируется вопрос обеспечения защиты прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в возведение многоквартирного дома с целью последующего получения в собственность жилых помещений в данном доме.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, застройщик, проектное финансирование, риск-ориентированный подход, риски.

Abstract

долевой строительство эскроу счет

The article analyzes the issue of ensuring the protection of the rights ofparticipants of shared construction, who invested money in the construction of an apartment building for the purpose of obtaining the ownership of residential premises in this house. According to the author, one of the components of the integrated mechanism is the control and supervision activities carried out by the state in the field of shared construction, and its most rational method is a risk-based approach, which has been recognized in many countries. The conclusions and proposals are of some scientific and practical value.

Key words: equity construction, equity participation, developer, project financing, risk-oriented approach, risks.

В связи с вступлением в силу с 01.07.2018 изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Банк осуществляет контроль целевого расходования денежных средств по расчетным счетам застройщиков в области долевого строительства многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости [1].

С 01.07.2018 введено банковское сопровождение для всех новых разрешений на строительство, полученных застройщиками после 01.07.2018.

Это означает, что кредитная организация контролирует следующие операции:

все расчеты через один расчетный счет Застройщика в уполномоченном банке в рамках одного разрешения на строительство;

контроль целевого расходования денежных средств, установленный Законом N° 214-ФЗ, включая исполнение запрещенных операций Застройщика (часть 3 статьи 18 Закона № 214-ФЗ), обязательства [1].

Переход на проектное финансирование должен произойти с 1 июля 2019 года. Уход от долевого строительства начался с 01.07.2018 года. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эскроу-счетов.

Планируется, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эскроу-счета (разновидность депозитного счета), что является основой проектного финансирования].

Суть проектного финансирования в том, что покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новеллы законодательства позволяют сделать выводы:

запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным;

квартиры по договорам долевого участия продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214 [1];

если квартиры в жилом комплексе начали продавать по договорам долевого участия до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме;

после отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%.

Таким образом, переход на проектное финансирование требует комплексного перехода на риск-ориентированный подход при осуществлении контроля в области долевого строительства, что обеспечит баланс экономических интересов застройщиков, с одной стороны, и социальных интересов дольщиков, с другой стороны [6].

Основание для внедрения риск -ориентированного подхода послужили изменения в Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ Федеральным законом от 13.07.2015 № 246-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», которым введена в действие статья 8.1. Применение риск - ориентированного подхода при организации государственного контроля (надзора) [2].

Контрольно-надзорная деятельность в области долевого строительства включена в перечень видов, в отношение которых проводится политика внедрения риск-ориентированного подхода [3].

Кроме того, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона «Об основах государственного и муниципального контроля (надзора) в Российской Федерации», имеющий цели:

повышение эффективности контрольно-надзорной деятельности;

снижение давления на бизнес;

отмены Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и ряда других законодательных актов.

Законодатель видит в основе процесса реализации риск ориентированного подхода формирование системы управления рисками, включающей в себя:

концентрацию усилий органов государственной власти и органов местного самоуправления на направлениях деятельности и объектах государственного и муниципального контроля(надзора), характеризующихся повышенными рисками;

минимизацию вмешательства в деятельность организаций, характеризующихся низким уровнем риска и устойчивым добросовестным поведением;

оптимальное использование материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов органов государственной власти и органов местного самоуправления при проведении контроля [4].

Необходимо провести анализ административных регламентов исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) на предмет соответствия их действующему законодательству.

Внести изменения в административные регламенты исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) в целях приведения их в соответствие с действующим законодательством, принять отсутствующие административные регламенты [7].

Разработать и внедрить информационное решение (ресурс), позволяющий вести учет подконтрольных субъектов (объектов), в том числе с учетом риск-ориентированного подхода.

Необходимо установить критерии риска по срокам не исполнения юридическими лицами, осуществляющими деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства, обязательств по передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства. В зависимости от категории риска установить перечень контрольных мероприятий [5].

Риск-ориентированный подход применяется при проверке юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в отношении земель сельскохозяйственного назначения, для них устанавливаются критерии отнесения объектов государственного надзора к определенной категории риска, периодичность проведения плановых проверок в зависимости от присвоенной категории. Введены три категории риска: средняя, умеренная и низкая.

Выявление большого количества правонарушений автоматически повышает класс опасности поднадзорного объекта, т.е. уровень опасности зависит не только от соответствия критериям.

Таким образом, внедрение риск-ориентированного подхода при осуществлении контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства приведет к балансу экономических и социальных интересов бизнеса и общества, безусловно положительно повлияет на инвестиционную привлекательность территории, снизить нагрузку на бизнес, при этом не затрагивая права граждан, вложивших денежные средства в строительство жилья.

Библиографический список

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: [ред. от 29.07.2018] // Собр. законодательства Рос. Федерации, 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

2. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля: Федер. закон от 26.12.2008 № 294 -ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации, 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6249.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304с.

4. Баронин С.А. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимости затрат в контрактах жизненного цикла: монография / под общ. ред. С.А. Баронина и В.С. Казейкина. Пенза: ПГУАС, 2014. - 132с.

5. Гущин В.В. Инвестиционное право: учебник / В.В. Гущин, А.А. Овчинников. Москва: ООО «Издательство «Эксмо», 2014. - 624с.

6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Матховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. Москва: ООО «Издательство КноРус», 2016. - 752с.

7. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан - участников строительства. - М.: Статут, 2016. - 96с.

8. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования / М.В. Петрухин. Москва: ООО «Издательство «Инфотропик Медиа», 2015. - 200с.

Размещено на Allbest.ru