К вопросу о необходимости совершенствования законодательного регулирования отношений по продаже недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

К вопросу о необходимости совершенствования законодательного регулирования отношений по продаже недвижимости в России

Шкурный Даниил Евгеньевич, студент юридического института НИУ «БелГУ»

При вступлении в договорные отношения интересы сторон традиционно различны. Обычно продавец хочет выгоднее распорядиться принадлежащим ему имуществом, покупатель же наиболее выгодно его приобрести. Во все времена это порождало различные злоупотребления правом, гражданские правонарушения, поэтому отношения по продаже недвижимости находятся под достаточно жестким контролем государства. Что, на наш взгляд, совершенно оправдано, поскольку социальная важность недвижимого имущества, по сравнению с имуществом движимым, бесспорно значительно повышена, а жилые помещения вовсе имеют такую ценность, что заслуживают еще большего контроля государства в сфере их оборота.

Отметим, что соединение жилищного обеспечения и рыночных отношений не оказало должного результата в решении социальных проблем государства. Решение этой проблемы представляется возможным при реализации системы мер в жилищной сфере, которые могли бы, с одной стороны, оказать социальную поддержку, а с другой стороны - упорядочить системы жилищного рынка, согласовав ее с потребностями населения.

В гражданском Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410. и, в частности, жилищном законодательстве Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // Российская газета. № 1. 12.01.2005. законодателем создан целый ряд норм, обладающих высоким уровнем юридической техники, достаточно качественно урегулировавших отношения по продаже недвижимости, создающих значительные препятствия для злоупотребления правом его недобросовестными субъектами. Но право не может предусмотреть всех реалий общественной жизни, а его нормы не могут быть идеальны и всеобъемлюще регулировать все ситуации, возникающие в повседневной жизни общества.

В настоящий момент договор продажи недвижимости относится к группе договоров купли-продажи, которые являются, пожалуй, самыми распространенными в хозяйственной жизни общества. Но законодательное регулирование отношений, возникающих из таких договоров, на наш взгляд, все равно требует некоторой модернизации с целью улучшения работы правового механизма продажи недвижимости, минимизации рисков сторон, обеспечение в таких отношениях баланса интересов продавца и покупателя недвижимости, создания механизмов и способов эффективной защиты прав и законных интересов сторон договора продажи недвижимости и третьих лиц.

На наш взгляд, анализ правового механизма продажи недвижимости позволяет выявить его основными «слабые места», которыми являются:

• Проблема низкого уровня правовой культуры и правового просвещения граждан, проблема правового нигилизма.

• Злоупотребления сторон договора продажи недвижимости, передающих в счет исполнения договора суммы денежных средств большие, чем та, что указана в договоре.

• Проблемы правильного составления текста договора, а именно согласование существенных условий договора (о предмете и цене), условий о порядке оплаты и сроках оплаты и передачи имущества.

• Проблемы осуществления передачи недвижимости надлежащим образом.

• Проблемы противодействия уклонению от государственной регистрации перехода права стороной по договору.

• Необходимость учитывать нормы специального законодательства при продаже отдельных видов недвижимости.

• Проблемы приобретения имущества, в отношении которого имеется спор о праве, нарушения требований жилищного законодательства, либо долями в праве собственности на которое владеют лица, осуществляющие свои правомочия собственника недобросовестно.

• Коллизия в регулировании правового статуса апартаментов как объектов недвижимости.

Первые три проблемы из обозначенного нами списка разрешить может лишь повышение уровня правовой грамотности и правовой культуры граждан

Российской Федерации. Поскольку умение гражданина разумно, добросовестно, не нарушая норм законодательства вступать в гражданские правоотношения по большей части зависит именно от его уровня правовой грамотности и отсутствия у него такого негативного явления, как правовой нигилизм.

К этой группе проблем примыкает и проблема передачи недвижимого имущества надлежащим образом, поскольку грамотно и правильно оформить передаточный акт, проверив перед этим качество передаваемой недвижимости, не пописывать акт, не обозрев передаваемую недвижимость, противодействовать злоупотреблениям со стороны продавца может только лицо, способное грамотно осуществлять свои гражданские права.

Учет норм специального законодательства при продаже недвижимости также должен быть обязателен для сторон. Здесь, однако, необходимо отметить, что для простых граждан нормы земельного или жилищного законодательства не представляют особой сложности, но в сфере предпринимательской деятельности, где на практике может передаваться и иная недвижимость, кроме земельных участков и жилых помещений, являются достаточно сложными для правопонимания Гафарова Р.М. Некоторые Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2014. №1 (7). С. 96..

Следующим блоком проблем, заслуживающим нашего внимания, являются проблемы государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Здесь особо хотелось бы отметить то, что несмотря на нормы статей 165 и 551 Гражданского кодекса, устанавливающих возможность зарегистрировать право стороны по сделке, уклоняющейся от регистрации нередки случаи, когда граждане приобретают имущество в общую долевую собственность, при этом органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказывают этим гражданам в регистрации их права по причине неявки одного из сособственников для регистрации права. При этом в Гражданском кодексе нет прямого указания на то, что в этом случае такого сособственника можно обязать зарегистрировать свое право, поскольку и нормы статьи 165 и нормы статьи 551 говорят о стороне сделки, а в упомянутом нами случае спор возникает в пределах одной стороны сделки - среди покупателей Безлепкин Г.А. Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества // Наука, образование и культура. 2019. №10 (44). С. 43..

Разрешить данную коллизию можно было бы, сделав обязательным для лиц регистрацию своих прав под угрозой признания сделки недействительной, либо же установления срока регистрации права, после которого подобные недобросовестные сособственники теряли бы право на регистрацию прав в Едином государственном реестре недвижимости. Важно отметить, что подобные реформы являются достаточно радикальными, и мы не можем однозначно поддержать их.

Наиболее предпочтительным нам представляется установление в Гражданском законодательстве нормы, напрямую устанавливающую возможность для разрешения подобного спора, возникающего в пределах одной из сторон сделки. Именно такой путь разрешения данной проблемы наиболее эффективно и в то же время не нарушая права третьих лиц способен защитить граждан от злоупотреблений правом со стороны недобросовестных сособственников.

Следующей проблемой, о которой мы бы хотели сказать несколько слов, является проблема приобретения недвижимого имущества, являющегося «котом в мешке». В отличие от известного изречения здесь «кот» прекрасно может утаиваться продавцом, в результате чего получает недвижимость с самыми различными юридическими проблемами: для домов и прилегающих земельных участков - межевые споры, незаконная перепланировка жилых помещений, споры между сособственниками жилого помещения о порядке пользования этим помещением. Решение этой проблемы должно, на наш взгляд, лежать в расширении перечня сведений, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости, как уже было сделано для обременений права собственности. Несомненно, наличие в реестре данных о том, что данный объект или права пользования им являлись предметом спора, поможет защитить права и законные интересы покупателей недвижимости от действий недобросовестных продавцов. Однако подобные реформы также нужно проводить осторожно, поскольку в определенный момент может возникнуть вопрос об их конституционности, но тем не менее данные проблемы давно требуют решения в правовом поле.

Наконец, отметим, что особняком в гражданском правовом регулировании стоит легализация термина «апартаменты», которые быстро набирают популярности на экономическом рынке страны и пользуются большим спросом среди граждан наравне с квартирами. Так, Цуканова Е.Ю. указывает, что в действующем законодательстве не имеется понятия, соответствующего нынешнему пониманию апартаментов Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объекта недвижимости // Научные ведомости БелГУ. Серия: Философия. Социология. Право. 2017. № 24 (273). С. 165..

Из этого следует, что сегодня в жилищном законодательстве России существует разница между теорией и практикой ввиду неопределенности правового положения апартаментов. Фактически население проживают в нежилых помещениях, которыми являются апартаменты, наравне с жилыми. Эта ситуация противоречит нормам законодательства и требует скорейшего решения.

Подводя итог нашего исследования направлений совершенствования законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с продажей недвижимости, необходимо отметить, что в этом направлении проделана колоссальная работа, которая не прекращается и по сей день. Но в таких реформах особую важность приобретает их осторожное и последовательное проведение, поскольку недвижимое имущество бесспорно обладает огромной социальной значимостью, при этом механизм законодательного регулирования в этой сфере является очень тонким и достаточно непростым для понимания и использования. Это необходимо для того, чтобы вносимые изменения успевали прижиться на практике и не затрудняли гражданские оборот в сфере продажи недвижимости.

Список использованных источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст. 410.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // Российская газета. - № 1. - 12.01.2005.

3. Безлепкин Г.А. Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества // Наука, образование и культура. - 2019. - №10 (44). - С. 43-45.

4. Гафарова Р.М. Некоторые Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2014. - №1 (7). - С. 96-98.

5. Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объекта недвижимости // Научные ведомости БелГУ. Серия: Философия. Социология. Право. - 2017. - № 24 (273). - С. 165-169.

Размещено на Allbest.ru