Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования и иные вопросы

Размещено на http://allbest.ru

Юридический институт ФГАОУВО «Белгородский государственный национальный исследовательский университет»

Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования и иные вопросы

Панченко И.В. студент 4 курс

Россия, г. Белгород

Аннотация

Annotation

В Конституции РФ в ст. 40 закрепляется право на жилище. В том числе деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлена на создание всех необходимых условий для реализации этого права и поощрения жилищного строительства Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 21 июля 2014 г. № 11- ФКЗ // "Собрание законодательства РФ". № 30 (Часть I), Ст. 4202, 2014.. Однако не всегда это возможно сделать, поэтому граждане вынуждены становится на учет для получения социального жилья. Ввиду большого спроса и длительности процедуры, нуждающимся лицам приходится заключать договор коммерческого найма жилого помещения, таким образом, разрешая свою жилищную проблему.

Выделяют следующие договоры найма жилого помещения: договор найма (коммерческий наем), договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договор социального и специализированного найма. Необходимо отметить, что такого термина как «коммерческий наем» в законодательстве не содержится. Данное понятие в основном используют в научных трудах. По мнению Е.В. Трушинина, являющегося одним из основоположников теории разграничения коммерческого найма от социального, данный термин возник вследствие того, что целью предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма является извлечение прибыли собственником недвижимости Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, -2000., - № 3. - С. 4-7.

Проведя анализ гражданского и жилищного законодательства встает вопрос о регулировании найма жилья. В таком случае, необходимо ответить на вопрос: как соотносятся нормы Гражданского Кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ. В ст. 3 Гражданского Кодекса (далее - ГК) говорится о том, что если нормы гражданского права, содержатся в других законах, то они должны соответствовать ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // "Российская газета", № 238-239, 08.12.1994.. Такая же аналогичная норма закреплена в ч. 8 ст. 5 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // "Российская газета", № 1, 12.01.2005..

В основном в научных работах ученые придерживаются точки зрения, заключающейся в том, что нормы жилищного права имеют первостепенное значение при регулировании этих правоотношений. Например, А.А. Иванов отвечает на этот вопрос так: «Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского права, оно может содержать правила, изменяющие общее гражданско-правовое регулирование, касающееся недвижимости. В то же время в части, не урегулированной ЖК РФ, продолжают действовать общие нормы гражданского права» Иванов А Вопросы недвижимости в новом жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 8..

В подтверждение этому необходимо обратиться к п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в котором говорится о том, что ЖК имеет большую юридическую силу по сравнению с другим законодательными актами в регулировании жилищных отношений Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", № 123, 08.07.2009..

Теперь мы отдельно рассмотрим, чем регулируются договоры найма жилья. Так, коммерческий наем регламентирован гл. 35 ГК. Наем жилых помещений фонда социального использования и социальный найма также гл. 35 ГК и гл. 8, 8.1 ЖК, наем специализированного жилого помещения гл. 10 ЖК. Как видим, в ЖК не содержится отдельной главы, посвященной найму жилых помещений, предоставляемых на коммерческой основе. Что касаемо норм, закрепленных в гл. 35 ГК, то они содержат общие положения, которые относятся к коммерческому и социальному найму. Например, к последнему применяются положения таких статей, как: ст. 672, 674, 675, 678, 680, п.1-3 ст. 680 ГК.

Также необходимо подчеркнуть, что помещения по договору социального найма предоставляются из государственного и муниципального фондов, а по договору коммерческого найма - из этих же фондов, включая частный. коммерческий жилищный недвижимость найм

Выделяют другие основания по которым возможно их разграничение: субъектный состав, срок заключения, площадь жилого помещения, требования благоустроенности, возмездный или безвозмездный характер предоставления жилых помещений, процедура их получения и так далее. Кроме того, по договору коммерческого найма члены семьи нанимателя не рассматриваются в качестве сонанимателей, если им не предусмотрено иное.

Однако нельзя говорить о том, что данные договорные конструкции похожи. Например, Б.М. Гонгало считает, что для заключения договора коммерческого найма не требуется таких административных предпосылок, как: нуждаемость и постановка на учет Гонгало, Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Б.М. Гонгало. - Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017.С. 273..

По мнению Е.А. Суханова, договор коммерческого найма является гражданско-правовым, так как основывается на соглашении сторон и этим он отличается от договора социального найма, который оформляет распределение дефицитного жилья между нуждающимися гражданами Суханов, Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Е.А. Суханов. М.: Статут, 2011. - С. 429..

По нашему мнению, такой подход их разграничения является правильным, так как договор социального найма является по сути «квазидоговором». Понятие найма (коммерческого) закреплено в ч. 1 ст. 679 ГК. В этой статье говорится о том, что по этому договору одна сторона, являющаяся собственником или управомоченным лицом (наймодателем), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем. Таким образом, из данного определения можно сделать вывод, что он является: консенсуальным, двухсторонним, возмездным и срочным.

Заключается договор коммерческого найма в простой письменной форме на срок до 5 лет. Сторонами являются только физические лица. Объектом его может быть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания: жилой дом, квартира или их части.

От договора коммерческого найма необходимо отличать договор аренды. По мнению Е.Ю. Цукановой, они выполняют разные функции и несут в себе отличные особенности правового регулирования Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найми аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. - 2015. - № 2. - С. 43-46. В соответствии со ст. 606 ГК по договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование или пользование арендатору жилое помещение за определенную плату.

Отличие же их заключается, во-первых, в том, что предметом аренды может выступать любое помещение (офис, складские, торговые и производственные помещения), а объектом коммерческого найма - жилое помещение. Во-вторых, одной из сторон по договору аренды выступает юридическое лицо (арендодатель), а по найму - только физические лица. В- третьих, форма этих соглашений письменная, но если срок аренды превышает один год, то в этом случае обязательна государственная регистрация. Еще одним основаниям их разграничения является время в течении которого действуют договоры (сроки). Для аренды он может быть любой, для коммерческого найма - не более 5 лет.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что договор коммерческого найма жилых помещений является одним из центральных в жилищных правоотношениях. К тому же спрос на жилье возрастает. По официальным данным Федеральной службы государственной статистики число граждан, получивших социальное жилье с каждым годом уменьшается. Это вызвано, вызвано нехваткой денежных средств у государства и отсутствием соответствующей инфраструктуры, поэтому возникает потребность в найме жилья на коммерческой основе.

Для упрощения использования на практике норм, затрагивающих наем жилых помещений, необходимо добавить главу в ЖК, посвященную коммерческому найму а или же реконструировать гл. 35 ГК, разделив ее на две части, одна из которых будет посвящена общим положениям, а вторая требованиям, которые предъявляются к этому договору.

Виду того, что жилищный вопрос остается актуальным и органы государственной власти и местного самоуправления не всегда могут обеспечить жилыми помещениями, следует создать рынок жилья, который будет ориентирован на долгосрочный наем с дальнейшей перспективой выкупа его по более низкой стоимости. Для этого необходимо принятие со стороны государства целевых программ поощряющих частный сектор, который предоставляет соответствующие объекты недвижимости.

Проблему обеспечения нуждающихся жильем можно свести к минимуму другими способами, например, в ЖК закрепить норму, которая разделяли бы жилые помещения (квартиру) на несколько групп по таким основаниям, как: площадь, благоустроенность, удаленность от необходимой инфраструктуры и транспорта. Этот фактор существенно бы повлиял на ценовые показатели жилых помещений, которые предоставляются по договорам гражданам. Подводя итог, необходимо отметить, что в Российской Федерации растет спрос на жилье. Однако не все граждане могут приобрести в собственность жилые помещения, поэтому они решают данную проблему разными способами: становятся в очереди для получения социального жилья, заключают договоры коммерческого найма.

Для того, чтобы законодательство было более прозрачным, необходимо добавить главу в ЖК, посвященную коммерческому найму а или же реконструировать гл. 35 ГК, разделив ее на две части, одна из которых будет посвящена общим положениям, а вторая требованиям, которые предъявляются к этому договору. К тому же, следует усовершенствовать рынок недвижимости для того, чтобы гражданам предоставлялись жилые помещения с дальнейшем правом выкупа их.

С этой целью государству требуется поощрять частный сектор, практикующий такие мероприятия. Также требуется в ЖК закрепить норму, которая разделяла бы жилые помещения по таким основаниям, как площадь, благоустроенность, доступ к инфраструктуре и транспорту, тем самым помогая их разделять на дорогие и недорогие.

Использованные источники

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N° 11-ФКЗ // "Собрание законодательства РФ". № 30 (Часть I), Ст. 4202, 2014.

2. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, -2000., - № 3.

3. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // "Российская газета", № 238-239, 08.12.1994.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // "Российская газета", № 1, 12.01.2005.

5. Иванов А Вопросы недвижимости в новом жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» // "Российская газета", № 123, 08.07.2009.

7. Гонгало, Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Б.М. Гонгало. - Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017. - с. 544

8. Суханов, Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2011. - с. 1208.

9. Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найми аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. - 2015. - № 2. - с. 127.

Размещено на Allbest.ru