Істотні умови договору найму (оренди) земель сільськогосподарського призначення у цивільному праві України, Франції та ФРН

Размещено на http://www.allbest.ru/

Істотні умови договору найму (оренди) земель сільськогосподарського призначення у цивільному праві України, Франції та ФРН

У статті досліджуються істотні умови договору найму (оренди) земель сільськогосподарського призначення у цивільному праві України, Франції та ФРН, а також з'ясовуються особливості цього договору, визначаються поняття «земля», «договір оренди землі», «оренда землі сільськогосподарського призначення».

Постановка проблеми. Земля як об'єкт нерухомості є чи не найважливішою складовою багатства будь-якої розвиненої країни та засобом належного забезпечення благо-получчя її громадян.

Україна, Франція та Федеративна Республіка Німеччина (далі - ФРН) є країнами зі значним земельним потенціалом. Кожна із зазначених держав впродовж останніх десятиліть пройшла чималий шлях реформування, удосконалення правового регулювання та налагодження сталих механізмів у сфері земельних відносин. Однак, якщо у Франції та ФРН ринок земель успішно організований та врегульований, то в Україні ця проблема досі залишається невирішеною.

Останнім часом простежується неухильне зростання потреб українського суспільства у стабільному і ефективному законодавчому регулюванні та запуску обігу земель сільськогосподарського призначення. З цією метою в Україні було введено в дію системи державного кадастру та реєстрації речових прав на нерухоме майно, що є одними із необ-хідних базових технічних умов для відкриття ринку землі, та прийнято ряд нормативно-правових актів. Однак, запроваджений як тимчасовий захід обмеження ще у 2001 році, тоді об'єктивно необхідний, мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, вкотре було продовжено, і тепер до 2020 року.

Саме тому, в умовах ринкової економіки та не до кінця сформованої регуляторної політики у сфері земельних відносин, єдиною найбільш ефективною формою використання земель сільськогосподарського призначення були та залишаються правовідносини оренди. Укладення договору оренди землі, звісно, є достатньо поширеною практикою не тільки в нашій країні, але й у Франції та ФРН.

Зважаючи на цінний досвід Франції та ФРН у правовому регулюванні договірних відносин у сфері землекористування, вбачаємо доцільним здійснити порівняльний аналіз істотних умов договору найму (оренди) земель сільськогосподарського призначення у цивільному праві України та цих країн.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Безперечно, тема найму земель сіль-ськогосподарського призначення є однією із найчастіше обговорюваних у юридичній літературі, про що свідчать доробки українських (В. В. Вилегжаніної, Р. М. Гнідана, Н. В. Ільківої, П. Ф. Кулинича), французьких (Воіпоп J. Р) та німецьких ^Лйпетапп W.В.) вчених.

Метою статті є визначення істотних умов та особливостей договору найму (орен-ди) земель сільськогосподарського призначення у цивільному праві України, Франції та ФРН.

Виклад основного матеріалу. Договірні відносини щодо оренди земель сільськогос-подарського призначення в Україні регулюються нормами Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року (далі - ЦК України), Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року (далі - ЗК України), нормами спеціального Закону України «Про оренду зем-лі» від 6 жовтня 1998 року, Закону України «Про внесення змін до деяких законодав-чих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року, Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 7 липня 2011 року, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтя-жень» від 1 липня 2004 року, Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» та Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. № 5 «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)», а також іншими нормативно-право-вими актами.

У Франції, зважаючи на її земельний потенціал, після Другої світової війни головним завданням було налагодити сільськогосподарське виробництво та забезпечити країну продовольством. Для цих цілей приймалась значна кількість законів. Зокрема, у вересні 1943 року був прийнятий Закон «Про оренду». Згодом, як правило це відбувалось із при-ходом нової влади, було прийнято закони 1970, 1975, 1984 років. Законом від 17 жовтня 1945 року було затверджено Типовий Статут сільськогосподарської оренди, до якого у подальшому вносились зміни. Також 5 серпня 1960 року у Франції був прийнятий Закон «Про сільськогосподарську спрямованість», який з часом також зазнав змін. Головною метою законів, прийнятих у 1960-ті роки, було прискорення реорганізації сільського гос-подарства шляхом підтримки розвитку фермерських господарств середнього розміру [17, с. 169]. Однак сьогодні більшість норм втратили актуальність та є відміненими [19].

У французькому праві норми, присвячені договору найму сільськогосподарських зе-мель, містяться у загальних положеннях Титулу VIII Цивільного кодексу Франції від 21 березня 1804 року (далі - ЦК Франції) «Про договір найму» та окремо у ст.ст.1763-1778 Глави ІІ «Про майновий найм» Розділу ІІІ «Про спеціальні правила сільськогосподарської оренди» Титулу VIII «Про договір найму». Крім того, у книзі IV Сільськогосподарського кодексу Франції від 1 грудня 1979 року (Code rural et de la pкche maritime, далі - СК Франції) закріплено загальні положення про договір оренди земель сільськогосподар-ського призначення.

На відміну від України та Франції, у ФРН немає окремого єдиного кодифіковано-го акта, який би регулював договірні відносини щодо найму (оренди) земель сільсько-господарського призначення. Навпаки, законодавство ФРН у сфері регулювання зе-мельних відносин включає велику кількість законодавчих актів. Однак основним, як і багато років тому, у регулюванні таких відносин є Німецьке цивільне уложення від 1 липня 1896 року (Bьrgerliches Gesetzbuch, далі - BGB). Крім того, питання відносин оренди землі сільськогосподарського призначення регулюють наступні законодавчі акти: Закон про заходи щодо поліпшення структури аграрного виробництва і забезпечен-ня надійного функціонування сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств (Grundstьckverkehrsgesetz - GrdstVG; Закон про обіг земельних ділянок) від 28 липня 1961 року, Закон про повідомлення, укладання і про оскарження договорів оренди сіль-ськогосподарських земель (Landpachtverkehrsgesetz - LpachtVG; Закон про земельну оренду) від 8 листопада 1985 року, Положення про ведення поземельної книги (GBO) від 26 травня 1994 року, Положення про проведення кадастрового обліку (GBV) від 24 січня 1995 року, Закон про впорядкування земельного кадастру (GBBerG) від 20 грудня 1993 року, Положення про правові угоди із земельними ділянками (GVO) 20 грудня 1993 року, Закон про землеустрій (Das Gesetz ьber die Flдchen) від 10 липня 1995 року та інші.

Положення про оренду землі сільськогосподарського призначення встановлені у BGB, у Підрозділі 5 «Договір оренди землі» Розділу 5 «Договір найму, Договір оренди».

Зазначене свідчить про те, що серед досліджуваних країн лише ЦК України не містить спеціального окремого розділу, присвяченого регулюванню договірних відно-син найму (оренди) саме земель сільськогосподарського призначення, у той час як ЦК Франції та BGB виділяють, окрім загальних положень про відносини найму, спеціальні правила сільськогосподарської оренди.

В Україні для укладення будь-якого цивільно-правового договору сторони повинні дійти згоди щодо його істотних умов. В українському цивільному законодавстві дається визначення та розуміння істотних умов договору (стаття 638 ЦК України), у тому чис-лі конкретно закріплено й істотні умови щодо договору оренди землі (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

У порівнянні з Україною, цивільне законодавство Франції та ФРН не містить будь- яких прямих норм щодо істотних умов того чи іншого цивільно-правового договору. Разом з тим, ми вважаємо, що відсутність такого законодавчого закріплення останніх, як це зроблено у вітчизняному законодавстві, не є свідченням того, що таких умов вза-галі немає. Навпаки, при аналізі положень цивільного законодавства Франції та ФРН про договір оренди землі, можна з'ясувати істотні умови, згоди щодо яких сторони повинні дійти.

В Україні істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди [15, ч. 2 ст. 638].

Стаття 15 ЗУ «Про оренду землі» закріплює перелік істотних умов договору оренди землі сільськогосподарського призначення. Такими є: 1) об'єкт оренди (кадастровий но-мер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Слід врахувати, що законодавчо встановлений перелік останніх у 2015 році був суттєво змінений ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення біз-несу (дерегуляція)» [12]. Законом було зменшено перелік істотних умов договору найму (оренди) землі (у тому числі договору оренди землі сільськогосподарського призначен-ня) з одинадцяти пунктів до чотирьох, що свідчить про певне спрощення укладення до-говору оренди землі та розширення цивільного-правових методів регулювання відносин щодо найму (оренди) землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [13, ст. 1; 4, ч.1 ст. 93].

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділян-ки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Таке ж за змістом визначення за-кріплено у ст. 13 Закону України «Про оренду землі», яка визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ді-лянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використову-вати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законодавство України не містить окремого визначення поняття договору оренди зе-мель сільськогосподарського призначення. Разом з тим, науковець Н. В. Ільківа пропонує такий договір визначати як юридично оформлений у встановленому законом порядку двосторонній правочин, за яким орендодавець передає орендарю земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільо-вим призначенням орендованої ділянки, і спрямовані на забезпечення сільськогосподар-ської діяльності за умови раціональності землевикористання і охорони земель як з боку орендаря, так і держави, та на інших погоджених умовах [5, с. 196].

BGB Німеччини розрізняє договір оренди (Pachtvertrag, Підрозділ 4 «Договір орен-ди» Розділу 5 «Договір найму, договір оренди»), що включає договір оренди земельної ділянки з інвентарем, та договір оренди землі, що включає договір оренди землі для сіль-ськогосподарського використання (Landpachtvertrag, Підрозділ 5 «Договір оренди землі» Розділу 5 «Договір найму, договір оренди»).

Так, відповідно до § 581 BGB, за договором оренди орендодавець зобов'язується на-дати орендарю на час оренди право користування річчю і споживання її плодів, якщо останні за правилами про належне ведення господарства повинні розглядатись в якості доходу. Орендар зобов'язується вносити орендодавцеві домовлену орендну плату.

Згідно з § 585 BGB за договором оренди землі в оренду здається земельна ділянка разом з жилими та господарськими будовами, призначеними для її господарського вико-ристання (підприємства), або земельна ділянка без таких будов здається переважно для ведення сільського господарства. Положення про договір оренди землі поширюють свою дію на відносини оренди лісогосподарських земельних ділянок, у тому випадку, якщо вони орендовані для використання переважно в сільськогосподарському підприємстві.

До речі, у цивільному праві України також передбачається можливість передачі зе-мельної ділянки у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них [15, ч. 1 ст. 792].

У Франції оренда земельних ділянок оформляється договором, в силу якого одна сто-рона зобов'язується надати іншій стороні користування ділянкою з правом вилучення плодів і доходів упродовж певного часу і за певну ціну, яку інша сторона зобов'язується сплатити.

Договір оренди землі сільськогосподарського призначення, перш за все, укладається для використання цієї землі для цілей сільськогосподарської діяльності (ведення сіль-ського господарства).

Сільськогосподарська діяльність у французькому праві визначається як всі види ді-яльності, що відповідають контролю і експлуатації життєвого циклу рослин або тварин і складають один або кілька етапів, необхідних для проведення цього циклу, а також дії, що виконуються фермером, який входить в сферу дії цього циклу. Морська фермерська діяльність вважається сільськогосподарською, незважаючи на соціальний статус тих, хто їх практикує. Те ж саме відноситься і до діяльності з підготовки та навчання домашніх коней для їх експлуатації, окрім розважальних заходів. Визначена таким чином сільсько-господарська діяльність має цивільний характер [18, ст. L 311-1].

Сільське господарство у ФРН - це господарське використання землі або пов'язане із землекористуванням утримання тварин, з метою отримання продуктів рослинництва або тваринництва, а також садівництво [8, п. 1 § 585]. Дещо ширше за змістом визначення міститься у Законі про обіг земельних ділянок. Так, сільським господарством є обробка земель і пов'язане із землекористуванням утримання тварин для цілей виробництва про-дукції рослинництва або тваринництва, в першу чергу землеробство, лугове і пасовищне господарство, комерційне городництво, комерційне садівництво і виноградарство, а та-кож рибальство у внутрішніх водоймах [3, п. 2 § 1].

Українське законодавство визначає сільське господарство (сільськогосподарське ви-робництво) як вид господарської діяльності з виробництва продукції, яка пов'язана з біологічними процесами її вирощування, призначеної для споживання у сирому і пере-робленому вигляді та для використання на нехарчові цілі [14, абз. 9 п. 1 ст. 1].

Із вищенаведеного можна зробити висновок, що предметом договору оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні, Франції та ФРН є землі сільськогоспо-дарського призначення.

Також істотною умовою договору найму (оренди) земель сільськогосподарського призначення є об'єкт орендних правовідносин (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). За загальним правилом, об'єктами оренди є земельні ділян-ки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Як визначено у ч. 1 ст. 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Земельний кодекс України визначає, що землями сільськогосподарського призначен-ня є землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сіль-ськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогос-подарської продукції, або призначені для цих цілей. Кодекс встановлює пріоритетність земель сільськогосподарського призначення, яка полягає у тому, що землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогосподар-ського використання [4, ч. 1 ст. 22; ст. 23].

У німецькому праві предметом договору оренди землі виступає земельна ділянка ра-зом із житловими і господарськими будовами або земельна ділянка без таких будов для ведення сільського господарства.

Згідно з § 585b BGB при вступі у орендні правовідносини орендодавець і орендар зобов'язані спільно скласти опис об'єкта орендних правовідносин із зазначенням обся-гу і стану на момент передачі. Це положення також діє при припиненні правовідносин. Опис також повинен містити дату його укладення і бути підписаним обома сторонами. При цьому, якщо одна із сторін відмовиться від участі у складанні такого опису або при описі виникнуть розбіжності фактичного характеру, то кожна із сторін може вимагати, щоб опис був складений експертом.

На відміну від українського, чинне законодавство ФРН не містить визначення понят-тя земельної ділянки та не поділяє землі на окремі категорії за їх цільовим призначенням.

До прикладу, німецький проф. В. Б. Шюнеманн пропонує своє розуміння земельної ділянки: «Як показує § 905 BGB, земельна ділянка у правову сенсі - це не тільки за-реєстрований в земельному кадастрі (виміряний і задокументований у публічному реє-стрі) фрагмент земної поверхні, але і об'єм простору (обертаюча) піраміда, вершина якої центр Землі і грані якої простягаються в нескінченні далі Всесвіту» [20 , с. 55].

Крім того, змістовне визначення поняття земельної ділянки випливає з норм Положення про порядок ведення поземельної книги (далі - ППК) та з BGB. Базуючись на них, німецьке речове право під земельною ділянкою розуміє територіально обмежену частину поверхні землі, яка врахована на окремому аркуші поземельної книги або під індивідуальним номером в інвентарному описі на загальному аркуші поземельної книги [10, §3]. За німецьким законодавством, у складі земельної ділянки виділяються істотні складові її частини та приналежності. Відповідно до § 93 BGB, істотними складовими частинами є складові частини речі, при поділі яких одна або інша частина буде зруйно-вана або змінена за своєю суттю.

Слід також зазначити, що на відміну від законодавства України, за законодавством ФРН земельна ділянка та розташований на ній будинок з усіма господарськими споруда-ми утворюють єдине ціле - один об'єкт права власності та інших прав. Земельна ділянка і будинок не можуть розглядатися як самостійні об'єкти цивільних прав.

У ФРН відсутній поділ земель за цільовим призначенням на категорії. Однак, науко-вець П. Ф. Кулинич звертає увагу на відмінність критеріїв визначення віднесення земель до сільськогосподарських в Україні та ФРН. Так, BGB, на відміну від ЗК України, крите-рієм віднесення земель (площ) до сільськогосподарських земель визначає планувальну документацію, відповідно до якої ведеться забудова та інше несільськогосподарське ви-користання територій. У той час як за ЗК України критерієм віднесення земельної ділян-ки до категорії земель сільськогосподарського призначення є рішення органу влади про встановлення відповідного цільового призначення земельної ділянки [6 , с. 4-5].

У Франції під «земельною ділянкою» розуміють простір від центру Землі до «неба» (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рос-линністю, водами, будівлями тощо) [1, с. 91].

Об'єктом оренди можуть бути земельні ділянки різного розміру, характеру і призна-чення. Спеціально регулюється оренда пасовищ, при якій допускається роздільне корис-тування землею. При роздільному користуванні землею орендар має право обробляти орендовану сільськогосподарську ділянку, а орендодавець - використовувати споруди, що знаходяться на орендованій ділянці, для відпочинку, наприклад, підйомники для лиж-ників або мисливські та рибальські будиночки. Водночас оренда пасовищ дозволяється тільки в гірських районах або на територіях, де постійне сільськогосподарське викорис-тання землі необхідне для збереження якості ґрунту [7, с. 8].

У статті 1766 ЦК Франції передбачено наслідки нецільового використання предмета оренди. Так, якщо орендар сільськогосподарського маєтку не забезпечить його худобою і знаряддями праці, необхідними для його експлуатації, якщо він припинить за ним до-гляд, якщо він не буде обробляти землю як дбайливий господар, якщо він буде вико-ристовувати предмет оренди не для тих цілей, для яких він призначений, або, в цілому, якщо він не буде виконувати умови договору оренди і в результаті цього орендодавцеві буде завдано шкоду, він може, в залежності від обставин вимагати припинення договору оренди [16].

Особливе значення має орендна плата як істотна умова договору оренди земель сіль-ськогосподарського призначення. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки дер-жавної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням ін-дексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може вноси-тися орендарем у таких формах: 1) грошовій (у гривнях), 2) натуральній. При грошовій формі сума орендної плати, зазначена в договорі оренди, виплачується грошима. Якщо договір оренди передбачає виплату орендної плати грошима, то кожному орендодавцю залежно від його частки в орендованому майні виплачується орендна плата у встанов-лений термін за платіжною відомістю. За натуральної форми - на суму орендної плати, зазначену в договорі оренди, видається продукція, вироблена, перероблена або придба-на орендарем. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Якщо земельні ділянки перебувають у державній і комунальній власності, то розрахунки щодо орендної плати за них здійснюються виключно у грошовій формі.

Крім того, допускається поєднання різних форм оплати в одному договорі (так звана змішана форма оплати). У змішаній - орендна плата визначається поєднанням двох попе-редніх форм. На суму, зазначену в договорі оренди, за погодженими між сторонами ціна-ми частково надаються послуги і видається продукція або грошова компенсація [2, с. 99].

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2006 р. «Деякі питання оренди земель» затверджено форми розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки дер-жавної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена і за земельні ділян-ки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена [11]. У статті 288 Податкового кодексу України встановлено умови розрахунку мінімального розміру орендної плати за договором оренди земельної ділянки [9].

Законодавство Франції встановлює порядок визначення і зміни розмірів орендної плати. Одним із способів державного регулювання договору оренди є встановлення дер-жавою мінімального і максимального розмірів орендної плати як прибутку, який щорічно надходить власнику ділянки від передачі її в оренду. Розмір орендної плати визначається і змінюється або сторонами, або, в разі спору між ними, адміністративними або судовими органами [7 , с. 10].

Відповідно до пункту 1 статті L4П-П СК Франції, ціна кожної оренди визначається, зокрема, в залежності від тривалості оренди, з урахуванням можливого положення про повернення під час оренди, стану та важливості будівель житла та експлуатації, якос-ті ґрунту, та структури орендованого майна та, де це доречно, зобов'язання орендаря впроваджувати культурні практики, які зважають на навколишнє середовище відповідно до статті L. 411-27. Ця ціна складається, з одного боку, з оренди житлових будинків і, з іншого боку, з оренди існуючих будівель і пустих земель.

На нашу думку, цікавими є норми ЦК Франції, які досить детально регламентують умови зменшення орендної плати.

Статті 1769-1773 ЦК Франції описують можливі випадки зменшення орендної плати. Наприклад, у ч. 1 ст. 1769 ЦК Франції вказується: «Якщо договір оренди укладений на кілька років і якщо в період дії договору весь врожай або, принаймні, його половина про-паде у результаті випадку, орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо тільки його збитки не покриваються врожаями минулих років». Стаття 1770 закріплює: «Якщо договір оренди укладений лише на один рік і якщо всі плоди або, у щонайменше, їх половина, орендар звільняється від відповідної частини орендної плати».

У статті L411-12 СК Франції йдеться про те, що орендна плата підлягає сплаті го-тівкою. Проте, для постійних виноградарських, деревних, оливкових або цитрусових культур і за домовленістю сторін ціна оренди підлягає сплаті в натуральній формі або частково в натуральній формі та частково готівкою.

Відповідно до § 587 BGB орендна плата повинна вноситись в кінці строку оренди. Якщо орендна плата вичислюється періодами, вона повинна вноситись у перший робо-чий день після закінчення кожного із вказаних періодів.

Цікавим є й положення німецького законодавства щодо внесення орендної плати у випадку неможливості користування річчю через причини особистого характеру. BGB встановлює, що орендар не звільняється від внесення орендної плати, якщо причини осо-бистого характеру заважають йому реалізувати право користування. Однак орендодавець повинен зарахувати вартість заощаджених витрат і інших переваг, які він отримає у результаті іншого використання речі. Тому, за період, протягом якого орендодавець не в змозі забезпечити орендарю право користування річчю, яку передав третій особі, орен-дар не зобов'язаний платити орендну плату [8, абз. 1, абз. 2 § 537].

Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встанов-лений договором.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може переви-щувати 50 років [13, ч. 1 ст. 19].

Як і в Україні, законодавство Франції встановлює пріоритет довгострокової сільсько-господарської оренди, а саме укладення договорів оренди на строк: 1) 9 років - мінімаль-ний строк, на який передаються сільськогосподарські землі у оренду [18, ст. L 411-5]; 2) 18 років - довгострокова оренда; 3) 25 років - професійна, кар'єрна оренда [18, ст.ст. L 416-1, L 416-5]; 4) строк, рівний тій кількості років, яка необхідна для досягнення орен-дарем пенсійного віку/завершення трудової діяльності [18 , ст. L 416-4].

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського гос-подарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визна-чається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років [13, ч. 3 ст. 19].

Закон також встановлює строк не менше 10 років для передачі в таких же цілях, але земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація. До договору оренди землі включається зобов'язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об'єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації [13, ч. 4 ст.19].

У порівнянні з Україною та Францією, цивільне право ФРН не встановлює мінімального строку договору оренди землі. Однак у § 594b BGB йдеться про договори, які укла-даються більше як на 30 років, а також норма передбачає, можливість укладення договорів оренди на строк життя орендодавця або орендаря.

Слід зазначити, що законодавством України встановлено, що у випадку відсутності строку оренди в договорі, він вважатиметься укладеним на невизначений строк [15, ч. 2 ст. 763]. Подібно до цього положення, § 585а BGB регламентує, що якщо договір оренди землі укладений на строк, що перевищує два роки, без дотримання письмової форми, вважається таким, що укладений на невизначений строк.

Згідно зі статтею L411-4 СК Франції договори оренди укладаються у письмовій фор-мі, однак у випадку, якщо договір укладено в усній формі, він вважається таким, що укладений на 9 років на умовах, встановлених стандартним договором, затвердженим консультативною комісією щодо сільськогосподарської оренди.

За французьким правом, після укладення договору сільськогосподарської оренди власник земельної ділянки не може продати її без надання певних пільг своєму оренда-реві. Так, якщо власник хоче продати цю землю після завершення строку договору сіль-ськогосподарської оренди, він може це зробити лише на основі досягнення домовленості з її орендарем. Стаття L 411-69 СК Франції передбачає, що в таких випадках орендар має право на відшкодування вартості будівель і поліпшень, які він зробив на орендованій землі та іншому сільськогосподарському майні.

Висновки

право цивільний сільськогосподарський

Цивільний кодекс Франції та BGB виділяють, окрім загальних положень про найм, спеціальні правила сільськогосподарської оренди, на відміну від ЦК України, що не містить спеціального окремого розділу, присвяченого регулюванню договірних відносин найму (оренди) саме земель сільськогосподарського призначення.

Положення про договір найму (оренди) землі у цивільному законодавстві Франції та ФРН, у порівнянні з Україною, не містять будь-яких прямих приписів щодо істотних умов такого договору.

Відсутність законодавчого закріплення останніх, як це зроблено у вітчизняному за-конодавстві, не є свідченням того, що таких умов взагалі немає. Навпаки, при аналізі положень цивільного законодавства Франції та ФРН про договір оренди землі, було з'ясовано, що істотними умовами договору найму (оренди) землі сільськогосподарського призначення, як і в Україні, є предмет договору, орендна плата та строк, на який договір укладається.

Цивільне право України та Франції встановлює мінімальний та максимальний строки, на які може бути укладений договір найму (оренди) землі сільськогосподарського призначення, а саме мінімальним в Україні є строк укладення договору не менше як на 7 років, у Франції - не менше як на 9 років. На противагу законодавству України та Франції, право ФРН не встановлює мінімального строку, на який має укладатись дого-вір оренди землі. Водночас у всіх досліджуваних країнах регламентується максимальний строк оренди. Зокрема в Україні він не може перевищувати 50 років, у Франції договір може укладатись більш як на 25 років, а також на строк, що дорівнює тій кількості років, яка необхідна для досягнення орендарем пенсійного віку чи завершення трудової діяль-ності. Однак найширшим, на нашу думку, є розуміння максимального строку договору найму (оренди) землі сільськогосподарського призначення у ФРН. Так, договори можуть укладатись більше як на 30 років, або ж на строк життя орендодавця або орендаря.

В цілому, вважаємо, що тенденція збільшення строку договору оренди землі може бути свідченням зменшення залежності орендаря від орендодавця, і, водночас, безпе-рервного сільськогосподарського виробництва, саме на умовах стабільної оренди.

Список літератури

право цивільний сільськогосподарський

1.Вилежганіна В. В. Цивільно-правове регулювання договору найму (оренди) земельної ділянки: дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / В.В. Вилежганіна; Нац. акад. внутр. справ України. - Київ, 2018. - 200 с.

2.Гнідан Р. М. Договір оренди земельної ділянки: дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / Р. М. Гнідан ; Держ. вищ. навч. закл. «Прикарпат. нац. ун-т ім. В. Стефаника», Навч.-наук. юрид. ін-т. - Івано-Франківськ, 2018. - 201 с.

Закон про заходи щодо поліпшення структури аграрного виробництва і забезпечення надійного функціонування сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств Gesetz ьber MaЯnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtsc [Електронний ресурс] // Bundesministerium

der Justiz und fьr Verbraucherschutz. - 1961. - Режим доступу до ресурсу: https://www.gesetze-im-internet. de/grdstvg/BJNR010910961.html.

4.Земельний кодекс України в редакції від 25.10.2001 № 2768-III // Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3-4. Ст. 27.

5.Ільків Н. В. Оренда земель сільськогосподарського призначення: теоретичні й практичні аспекти: Монографія / За заг. ред. проф., д.ю.н. Н.І. Титової / Н.В. Ільків. - Львів: ЛьвДУВС, 2008. - 296 с.

6.Кулинич П. Ф. Ринок та охорона сільськогосподарських земель у європейському законодавстві. Досвід ФРН [Електронний ресурс] / П. Ф. Кулинич // Kyiv School of economics. - 2016. - Режим доступу до ресурсу: http://www.kse.org.ua/uk/research-policy/land/analytical/?newsid=1705.

Размещено на Allbest.ru