Механизм защиты прав граждан, связанных с капитальным ремонтом в многоквартирных домах и переселением из аварийного жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тамбовский государственный технический университет (Россия, г. Тамбов)

Механизм защиты прав граждан, связанных с капитальным ремонтом в многоквартирных домах и переселением из аварийного жилья

П.А. Титова

Аннотация

В настоящее время актуальной проблемой является капитальный ремонт многоквартирных домов, а при невозможности этого - расселение. В Российской Федерации находится большое количество ветхого и аварийного жилья. Существует несоответствие необходимости в сжатые сроки аккумулировать денежные средства и низкой платежеспособностью большей части населения, а так же большим количеством судебных разбирательств в данной сфере. Целью данной работы является определение эффективности механизмов защиты прав потребителей услуг в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах, а также правомерное и обоснованное переселение граждан из аварийного жилья на территории Тамбовской области. капитальный ремонт право

Ключевые слова: аварийное жилье, капитальный ремонт, механизм защиты, многоквартирные дома, переселение.

Одной из актуальных проблем народного хозяйства является капитальный ремонт многоквартирных домов. В настоящее время в Российской Федерации находится большое количество ветхого и аварийного жилья.

Согласно оценкам экспертов, не менее 350 млн. м 2 жилых помещений нуждается в капитальном ремонте и около 250 млн. м 2 в реконструкции [1].

С 2014 года в составе квартплаты появились обязательные платежи на капитальный ремонт общего имущества в целях снижения износа жилищного фонда многоквартирных домов. Это было связано с изменениями в Жилищном кодексе РФ и создало новые инвестиционные схемы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов без участия средств бюджетов всех уровней [2].

Актуальность темы заключается в несоответствии необходимости в сжатые сроки аккумулировать денежные средства и низкой платежеспособностью большей части населения, а так же большим количеством судебных разбирательств в данной сфере.

Другой важной нерешенной проблемой является большое количество ветхого и аварийного жилья. Не все проблемы аварийного жилья можно решить с помощью капитального ремонта. Должностные органы в этой сфере бездействуют, что побудило граждан самим заниматься защитой своих прав.

Целью данной работы является определение эффективности механизмов защиты прав потребителей услуг в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах на территории Тамбовской области.

На данный момент важной научно-практической деятельностью являются действия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. До сих пор остается ряд нерешенных задач в системе капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет платежей собственников помещений.

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов - организационно-экономический, инженерно-технический и управленческий процесс простого воспроизводства жилого фонда, связанный с частичным возмещением физического и морального износа путем полной или частичной замены элементов конструкции, инженерно-технических систем и благоустройством территории с учетом приоритетной ориентации на энергоэффективные инвестиции в условиях перехода к финансированию ремонта многоквартирных жилых домов за счет средств собственников.

Система управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов представляет собой комплекс организационных структур, обеспечивающих регулярное проведение работ по капитальному ремонту в рамках инвестиций на основе стратегического планирования в целях обеспечения установленных стандартов качества жилищно-коммунального обслуживания [1].

В период до 1991 года финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов осуществлялось централизовано государственной системой управления. С 1991 по 1996 гг. капитальный ремонт проводили за счет муниципальных средств и дотаций от государства. С 1997 по 2004 гг. сфера капитального ремонта была так же дотационной. С 2004 по 2010 гг. капитальный ремонт осуществлялся за счет средств государственного и муниципального бюджетов и обязательных средств собственников жилья (10%). С 2010 года в соответствии с федеральной целевой программой "Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010 - 2020 годы" произошла модернизация системы финансирования капитального ремонта. На современном этапе характерным является приоритетный элемент управления воспроизводством жилого фонда при усилении роли собственников помещений при принятии решений о видах, объемах, стоимости и периодичности проведения текущего и капитального ремонтов. Причем финансирование целиком ложится на собственников жилья.

В настоящее время принята Федеральная программа по предоставлению гражданам альтернативного места проживания.

По итогам 2014 года на выполнение программы принятой в регионах не хватило более 11 миллиардов рублей, что в первую очередь было обусловлено нереалистичными планами, стагнацией экономики и халатным отношением чиновников к поставленным задачам.

За 2015 год в Тамбовской области планировалось переселить из аварийного жилья в новые квартиры 747 человек. В рамках реализации программы расселено свыше 11 тысяч кв.м. аварийного жилья или 330 квартир.

Статистические исследования показывают, что с 2000 по 2013 гг. увеличился ввод в эксплуатацию жилых домов с 30,3 до 65,2 млн. м 2. Доля частной собственности составила 85%. Проведенный анализ структуры жилого фонда Российской Федерации по проценту физического износа за 2013 год показал, что для многоквартирных жилых домов характерно наличие 2,5% жилого фонда с физическим износом свыше 70%; 6,6% жилого фонда - от 66 до 70%; 51,5% жилого фонда - от 31 до 65%; 39,4% с износом от 0 до 30% [1].

Анализ структуры жилого фонда Российской Федерации показал, что более половины жилого фонда многоквартирных домов нуждается в проведении капитального ремонта, группа домов с износом от 31 до 65% составляет 1611,6 млн. м 2.

Законодательство, связанное со сферой капитального ремонта многоквартирных жилых домов претерпевает значительные и быстрые во времени изменения. Но реформы приносят как положительные, так и отрицательные результаты: низкое качество услуг, высокие цены. Все это влияет на уровень жизни населения, а, следовательно, и на государство в целом.

В данной ситуации необходимо незамедлительно принять меры по повышению надежности предоставляемых услуг, в том числе и в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах.

Проанализировав законодательство Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что сфера капитального ремонта в многоквартирных жилых домах относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне определяются основы государственной политики в данной сфере, на региональном - местная специфика и большинство механизмов регулирования.

На федеральном уровне одним из наиболее важных актов является Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" [3].

На региональном уровне действуют следующие нормативные акты: закон Тамбовской области от 23.07.2013 № 309-З (ред. от 10.03.2015) "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области" [4], Постановление от 14 ноября 2013 г. № 9636 "Об утверждении муниципальной программы города Тамбова "Капитальный ремонт и развитие объектов муниципальной собственности города Тамбова" на 2014 - 2020 годы" [5] и др.

Проанализировав судебную практику за 2014-2015 гг. по Тамбовской области в сфере капитального ремонта многоквартирных жилых домов выяснили, что было зарегистрировано 201 обращение. Из них полностью удовлетворены 77% исков, 14% - отказано, 9% прекращены.

Основанием обращения в суд со стороны управляющих компаний в большинстве случаев явилось то, что ответчик не выполнил своих обязательств по заключению договора с управляющей компанией и своевременно не оплачивал услуги по капитальному ремонту. Основанием обращения в суд граждан явилось то, что управляющие компании недобросовестно выполняют свои обязанности, а также предоставляют гражданам квартиры по договору мены неравнозначные занимаемой ими площади.

Судебная практика показала, что большинство дел по Тамбовской области относится к категории о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи, тепло и электроэнергию, а так же за капитальный ремонт.

Примером проблемы капитального ремонта может служить гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья "Южный 18" к Терехину В.А. о взыскании задолженности на содержание и ремонт общего имущества от 10.02.2015 г. [6].

Ответчик не оплачивает взносы на капитальный ремонт общего имущества. Истец просит взыскать с ответчика расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В судебное заседание ответчик не явился.

Суд исковые требования удовлетворил и обязал ответчика оплатить расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Примером проблемы переселения из аварийного жилья может служить гражданское дело по иску Каревой Е.А. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Каревой А.В. и Каревой Д.В., Зубкова В.А., Карева В.В. к Администрации г. Тамбова о признании бездействия незаконным, признании постановлений недействительными, обязанности предоставить им по договору мены другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное ранее занимаемому.

Дом, в котором проживает истица и который находится в ее собственности признали аварийным. Считает неправомерным, что ей предоставляют в обмен на ее жилье две квартиры по разным адресам. Просит предоставить им в собственность другое благоустроенное жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 62,4 кв.м. в черте города Тамбова.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что считает, что Администрация г. Тамбова не проявляет бездействие. Истцам предоставлена возможность получить жилье, пусть и по разным адресам. Других квартир администрация не имеет. Считает, что предоставляемые истцам по договору мены квартиры равнозначны занимаемой им квартире, имеют большую стоимость и больше по общей площади.

Суд исковые требования удовлетворил и обязал администрацию предоставить истцам в собственность другое благоустроенное жилое помещение.

За 2014-2015 года было проанализировано 201 дело и некоторые аспекты были отражены в СМИ.

Например, в Тамбове дом №1 по ул. Интернациональной: 1917 года постройки, деревянный, ремонт крыши и внутридомовых сетей сделали в 2014 году, а ремонт фундамента планируют на 2030-й.

На Всероссийском селекторном совещании по вопросам ЖКХ главной темой обсуждения стала реализация двух программ - переселения граждан из аварийного жилого фонда и капитального ремонта многоквартирных домов [7].

В настоящее время существуют сложности, заключающиеся в предоставление недостоверной информации по завершению работ на объектах, долги по взносам на капитальный ремонт, как федеральных органов, так и местного самоуправления, несоответствие заявленных цен с фактическими по проведению капитального ремонта и другие.

В Тамбовской области эти программы работают успешно, добросовестно, взятые на себя обязательства выполняются в срок.

Программа капитального ремонта этого года выполнена на 92%. По второй - в Тамбовской области планируется переселить из аварийного жилья в 341 квартиру (а это свыше 11 тысяч квадратных метров аварийного жилья) 774 жителя региона [7].

Подведя итоги, можно сказать, что за период 2014-2015 года в Тамбовской области иски о взыскании платы на расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 77% удовлетворены полностью, в Липецкой области за этот же период - в 75%, в Воронежской - в 73%; иски о жилищных спорах удовлетворены в 90%, в Воронежской области - в 89%, в Липецкой области - в 88%.

В большинстве случаев инициатором обращения в суд являлись сами граждане.

Основанием удовлетворения исковых требований граждан явилось бездействие государственных органов в области переселения граждан из аварийного жилья и предоставление гражданам квартир по договору мены неравнозначных занимаемой ими площади, недобросовестно выполненные обязанности управляющими компаниями (несвоевременное проведение ремонта, устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме и т.д.). Основанием удовлетворения исковых требований управляющих компаний явился тот факт, что ответчики не выполняют своих обязательств и своевременно не оплачивают услуги капитального ремонта.

В рассматриваемых Воронежской и Липецкой областях основания удовлетворения исковых требований те же.

Выводы:

1. По проблеме капитального ремонта: в настоящее время большое количество жилья находится в состоянии аварийности. Причиной аварийности является износ фонда. Другой проблемой являются сами граждане, не платящие за услуги капитального ремонта, потому что они не уверены, что эти деньги будут потрачены на капитальный ремонт именно их жилья. Все это происходит из-за несовершенства механизма капитального ремонта, когда пожилые граждане вынуждены платить за услуги которые они никогда не получат (сроки накопления огромные, до 30 лет), это противоречит гражданскому законодательству. Нет гарантии, что деньги собранные на капитальный ремонт, через некоторое время не обесценятся. А в законодательстве о капитальном ремонте не сказано, что государство несет ответственность за сохранность средств этого фонда.

Решить эту проблему можно следующим образом: необходимо, чтобы управляющая компания с каждым жителем дома заключила договор о перечислении денежных средств на счет компании (фонда) для проведения в дальнейшем капитального ремонта конкретного жилого многоквартирного дома. Средства должны отчисляться регулярно и своевременно, указанными в договоре суммами, на счет компании (фонда). А компания (фонд) должна ремонтировать многоквартирный жилой дом или нанимать рабочих и оплачивать их работу по ремонту многоквартирного жилого дома. Компания (фонд) должна отчитываться о потраченных денежных средствах следующим образом: либо опубликовывать прогресс ремонта жилого многоквартирного дома в прессе, либо размещать в свободном для всех доступе на сайте компании (фонда). Таким образом любой квартиросъемщик имеет возможность зайти в любое удобное время на сайт компании (фонда) и прочитать отчет о проделанной работе и потраченных средствах, т.е. он может узнать и проследить на что потрачены его деньги, также имеет возможность оставлять положительные или отрицательные отзывы о проделанной работе. Каждый квартиросъемщик должен иметь возможность контроля качества проводимых работ, т.е. любой житель дома вправе спуститься в подвал или подняться на крышу и оценить качество работы. Необходимо, чтобы данный процесс был урегулирован государством.

2. По проблеме переселения из аварийного жилья: в настоящее время является невозможным переселить граждан из аварийного жилья на равнозначную жилую площадь. Это мотивировано тем, что город не имеет в достаточном количестве жилья. На законодательном уровне можно внести поправку о том, чтобы гражданам давали вместо аварийного жилья равнозначное по площади жилье, находящееся по одному адресу, т.к. многие граждане отказываются от квартир лишь из-за того, что им предоставляют равнозначное жилье, но по разным адресам. Это просто разрывает семьи, ухудшает условия. (Например, дают две однокомнатные квартиры в разных частях города общей площадью равной площади аварийного жилья.)

Библиографический список

1. Букин С.Н. Организационно-экономический механизм формирования и развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов: Автореф. дисс. канд. экономич. наук. - Пенза, 2014. - С. 24.

2. Жилищный кодекс Российской Федерацииот 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения: 10.09.2016).

3. Информационно правовой портал "Гарант" URL: http://base.garant.ru/70289708/#help (дата обращения: 10.09.2016).

4. Информационно правововой портал "КонсультантПлюс" URL: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW444;n=68317 (дата обращения: 10.09.2016).

5. Региональное законодательство.URL: http://www.regionz.ru/index.php? ds=2409045 (дата обращения: 10.09.2016).

6. РосПравосудие URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 10.09.2016).

7. Тамбовский областной портал URL: http://www.top68.ru/economy/58320-tambovskie-chinovniki-otchitalis-pered-minstroem-o-kapitalnom-remonte-zhilya (дата обращения: 10.09.2016).

Размещено на Allbest.ru